Cour d'appel, 15 octobre 2015. 14/15076

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 11e Chambre B ARRÊT AU FOND DU 15 OCTOBRE 2015 N° 2015/517 Rôle N° 14/15076 [V] [T] C/ [R] [D] Grosse délivrée le : à : ME DUBURCQ ME MONCHO Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de CANNES en date du 30 Juin 2014 enregistré(e) au répertoire général. APPELANT Monsieur [V] [T] né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 1] de nationalité Française, demeurant [Adresse 2] représenté par Me Myriam DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE INTIMEE Madame [R] [D] née le [Date naissance 2] 1936 à [Localité 3] de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] représentée par Me Estelle MONCHO, avocat au barreau de GRASSE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 785,786 et 910 du Code de Procédure Civile, l'affaire a été débattue le 14 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Françoise FILLIOUX, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre Mme Brigitte PELTIER, Conseiller Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2015 Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : Suivant acte du 28 mai 2007 Monsieur [V] [T] a donné à bail à Madame [D] à un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650€. Le 4 avril 2014, Madame [R] [D] a fait citer devant le tribunal d'instance de Cannes, Monsieur [V] [T], lequel par jugement réputé contradictoire du 6 juin 2014 a dit que le bail litigieux était soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, condamné Monsieur [V] [T] à délivrer un bail conforme à la loi sus visée sous astreinte de 50€ par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification de cette décision, dit que le commandement de payer délivré le 4 mars 2014 est nul et de nul effet, condamné Monsieur [V] [T] à faire réaliser les travaux nécessaires pour assurer la décence de l'appartement et plus particulièrement la remise en état de l'électricité, de la plomberie, des volets roulants et la reprise des fissures et ce sous la même astreinte que celle précédemment jugée , autorisé Madame [D] à consigner les loyers jusqu'à réalisation des dits travaux tout en l'invitant à régulariser l'arriéré locatif et condamné Monsieur [T] à lui payer la somme de 1 500€ au titre de dommages et intérêts et la somme de 700€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le 31 juillet 2014, Monsieur [V] [T] a interjeté régulièrement appel de ce jugement. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 31 octobre 2014, il demande à la cour de : *infirmer le jugement en toutes ses dispositions, *dire que la loi du 6 juillet 1989 n'est pas applicable aux locations de résidence secondaires, *faire sommation à la locataire de justifier de son concubinage avec Monsieur [M] sous astreinte de 100€ par jour de retard, *prononcer la résiliation du bail *ordonner l'expulsion de la locataire des lieux loués et de tout occupant de son chef, *la condamner à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à son départ des lieux loués, *ordonner le versement des sommes consignées au titre des loyers, *condamner Madame [D] à lui régler : - 2 500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à prendre en charge les dépens. Il expose - que conformément aux stipulations contractuelles expresses contenues dans l'acte, le bail concernait une habitation secondaire ce qui n'est pas contesté par la locataire qui se domicilie elle-même dans l'est de la France, de sorte que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvent pas à s'appliquer, - que Madame [D] sous loue sans son autorisation, l'appartement à Monsieur [M] qu'elle présente comme son concubin sans en justifier, que ses agissements contraires aux clauses du bail, qui prohibent toute sous-location, justifie le prononcé de la résiliation du bail, - que faute de pouvoir pénétrer dans les lieux loués, il ne peut faire effectuer les travaux sollicités par la locataire et exigés par le jugement. Aux termes de ses écritures déposées et notifiées le 29 décembre 2014, l'intimée conclut: *à la confirmation du jugement en ce qu'il a qualifié le bail signé entre les parties de bail de locaux vacants non meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, condamné le bailleur à délivrer un bail conforme et à faire exécuter les travaux sous astreinte, autorisé la consignation des loyers et annulé le commandement de payer, * à l'infirmation pour le surplus, * au rejet des demandes adverses, *à la condamnation de Monsieur [T] [V] à lui régler : - 7 500€ au titre du trouble de jouissance et ce sous astreinte de 150€ par jour de retard à compter de la signification de la décision, - 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, à titre infiniment subsidiairement : *d'ordonner une expertise afin de déterminer les désordres affectant les lieux loués, *suspendre les effets de la clause résolutoire. Elle expose : - que le logement ne présente pas les éléments de confort nécessaires pour être qualifié de meublé, qu'au demeurant, le bail ne comprend pas d'inventaire des biens meublants démontrant l'absence d'éléments d'équipement essentiels à la jouissance des lieux, - qu'il résulte du procès verbal de constat établi le 14 mars 2014 que des désordres affectent les lieux loués, que nonobstant les multiples courriers adressés au bailleur pour y remédier, ce dernier n'a pas fait réaliser les travaux nécessaires, - que les nuisances subies affectent les conditions de jouissance de l'appartement en raison de problèmes d'électricité et de plomberie, - que la présence de son compagnon, Monsieur [M] dans les lieux loués, est insuffisante à établir l'existence d'un contrat de sous-location. Pour plus ample exposé, la cour renvoie aux écritures déposées par les parties L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 septembre 2015 SUR CE Attendu que les parties sont en l'état d'un bail souscrit le 28 mai 2007 portant, selon les stipulations expresses de l'acte, sur ' un local vacant non meublé ' loué à titre 'Habitation secondaire ', que la locataire ne nie pas l'usage de résidence secondaire puisqu'elle se domicile dans tous les courriers adressés au bailleur et tous les actes de la procédure y compris ses dernières conclusions '[Adresse 3] (57) ' ; Attendu l'article 2, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 définit positivement son domaine d'application en disposant que ses dispositions "s'appliquent aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation et qui constituent la résidence principale du preneur' ;que le droit fondamental à l'habitat, affirmé par ce texte, ne concerne pas les résidences secondaires ; Attendu que l'habitation principale doit s'entendre du lieu du principal établissement, celui où la locataire a fixé son centre de ses activités et ce avec une certaine permanence, qu'il convient de noter que Madame [D] ne revendique pas une habitation effective à [Localité 2] puisqu'elle au contraire elle fixe son domicile à [Adresse 3] où tous les actes d'huissier ont pu régulièrement lui être délivrés ; Attendu que s'agissant d'une résidence secondaire, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquent pas à l'appartement loué ; Attendu que Monsieur [V] [T] excipe d'une sous-location non autorisée pour justifier sa demande de prononcer de la résiliation du bail ; qu'en effet, une disposition contractuelle prévoit l'interdiction de céder le contrat ou de sous-louer le local ; Attendu toutefois que cette clause n'entend interdire ni le prêt du local loué, ni l'hébergement d'un tiers ni enfin la communauté de vie ; que le constat d'huissier établi en présence de Monsieur [M] et le courrier du syndic du 30 septembre 2014 faisant allusion au comportement d'un locataire, établissent que Monsieur [M] occupe parfois le logement loué, mais qu'à défaut de justifier de l'existence d'une obligation de paiement en contrepartie de cette mise à disposition des locaux, la preuve de l'existence d'une sous-location n'est pas rapportée ; Attendu qu'il résulte du procès verbal de constat établi le 14 mars 2014 par Maître [M], huissier de justice, que des désordres affectent les lieux notamment en ce qui concerne la plomberie, l'huissier notant des infiltrations dans la salle de bains, un trou dans la baignoire , une absence d'eau chaude et une fuite sur le chauffe-eau, des défaillances de l'installation électrique et des volets roulants dont le système de fermeture ne fonctionne plus correctement; Attendu que le bailleur, qui ne conteste pas son obligation de réparation des désordres dus à l'obsolescence, fait état de l'obstructions des locataires faisant obstacle à l'intervention des entreprises chargées des travaux ; Attendu toutefois que ses dires ne sont corroborés par aucun élément probant; que la locataire justifie au contraire d'un courrier recommandé adressé dès le 13 février 2013 au bailleur pour réclamer des travaux ; Attendu qu'elle a incontestablement subi un trouble de jouissance en raison de la vétusté des équipements installés dans les lieux loués dont la défaillance a été constatée dont elle doit être indemnisée par l'octroi d'une somme de 1 500€, qu'en revanche, il n'existe aucun élément qui milite en faveur d'une consignation des loyers alors que la locataire bénéficie d'un appartement habitable ; Attendu que le bailleur ne sollicitant pas la constatation de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers, il n'y a pas lieu d'examiner la validité du commandement ; Attendu qu'n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'une quelconque des parties ni pour la procédure de première instance ni pour celle d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Par arrêt contradictoire : Confirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Monsieur [V] [T] à faire les travaux visant la remise en état du système électrique, la plomberie, le système d'ouverture des volets et la reprise des fissures, sous astreinte de 50€ par jour à compter de la signification du présent arrêt et l'a condamné à payer à Madame [D] la somme de 1 500€ au titre du trouble de jouissance, Infirme pour le surplus, Statuant à nouveau sur les points réformés : - Dit que le bail concernant une résidence secondaire est exclu des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, - dit que les sommes consignées au titre des loyers doivent être versées à Monsieur [V] [T], - Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Condamne Monsieur [V] [T] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT