Cour de cassation, 10 juin 2021. 20-17.506

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10339 F Pourvoi n° S 20-17.506 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021 1°/ M. [B] [S], domicilié [Adresse 1], 2°/ la société [Personne géo-morale 1], société coopérative à capital variable, dont le siège est [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° S 20-17.506 contre l'arrêt rendu le 25 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 8), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [E] [K], domicilié [Adresse 3], 2°/ à M. [H] [D], domicilié [Adresse 4], 3°/ à la société Groupe François pemier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 5], 4°/ à la société François premier finance, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 5], 5°/ à la société François premier rénovation, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 5], anciennement dénommée société Oriel, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Zedda, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Bertrand, avocat de M. [S] et de la SCCV [Personne géo-morale 1], de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de M. [D] et des sociétés Groupe François premier, François premier finance et François premier rénovation, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Zedda, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [S] et la SCCV [Personne géo-morale 1] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [S] et la SCCV [Personne géo-morale 1] ; les condamne à payer à M. [D] et aux sociétés Groupe François premier, François premier finance et François premier rénovation la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour M. [B] [S] et la SCCV [Personne géo-morale 1] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [B] [S] et la SCCV [Personne géo-morale 1] de l'ensemble de leurs demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE les appelants arguent de la rupture abusive par les sociétés Groupe François Premier et François 1er Finances des relations contractuelles nouées avec la SCCV pour la réalisation et la commercialisation de la résidence de tourisme [Personne géo-morale 1] ; que les intimés, sans remettre en cause l'intérêt qu'ils ont pu à une période manifester pour ce projet, contestent l'existence de tout contrat, ainsi que toute faute consécutive au refus de s'engager plus avant dans la commercialisation de cette opération ; que les appelants soutiennent que la preuve d'un contrat entre la SCCV et les sociétés du Groupe François Premier résulte d'un commencement d'exécution matérialisé par la première phase du dit contrat à savoir la phase correspondant aux études, à la recherche de partenaires pour la commercialisation et à la mise en oeuvre du projet par la création de la SCCV, le stade des pourparlers ayant été largement dépassé ; qu'il ressort des pièces au débat que M. [S] est à l'origine du projet de création d'une résidence hôtelière sur la propriété familiale proche de [Localité 1], ayant pris l'initiative avec sa soeur de missionner le cabinet d'architecture Metope pour établir un projet de résidence de tourisme et de déposer une demande de permis de construire qu'il a obtenu. Il s'est ensuite rapproché de M. [K] et de M. [O], qu'il connaissait antérieurement, et ils ont ensemble décidé de constituer une structure dédiée, à cette opération le 7 juillet 2011 ; qu'antérieurement à la création de la SCCV, M. [S] avait également recherché des partenaires pour la gestion de la résidence, ces contacts donneront lieu à la signature par la SCCV d'une convention de gestion de la résidence avec la société Adonis Hôtels & Résidences ; que la société Groupe François Premier, dirigée par M. M. [D], n'a qu'une activité de holding, elle coordonne les opérations de ses filiales opérationnelles, la SASU François 1er Finance spécialisée dans la promotion auprès des investisseurs de projets défiscalisés, dirigée en 2011 par M. [E] [K], et la société Oriel, devenue la société François 1er Rénovation, dirigée par M. [M] [O], dont l'objet est de suivre les phases de construction ; que rien ne démontre que les sociétés du Groupe François Premier ont été à l'origine du projet de création de cette résidence hôtelière, à laquelle elles ne sont intéressées que dans un second temps ; que la circonstance que M. [K] était également dirigeant de la société François 1er Finances, que M. [O] dirigeait la société Oriel, et qu'ils utilisaient régulièrement leurs adresses professionnelles électroniques pour échanger à propos du projet de la résidence [Personne géo-morale 1], ne permet pas d'impliquer contractuellement les sociétés Groupe [G] Premier et François 1er Finances dans la constitution de la SCCV ni dans ses développements ultérieurs, dès lors que la prise de participation de MM. [K] et [O] dans la SCCV a été faite à titre personnel ; que l'existence d'un contrat avec les sociétés du Groupe François Premier ne saurait davantage se déduire de l'identité de siège social avec la SCCV, au [Adresse 5], une telle situation permettant au dirigeant de la SCCV de disposer d'une même adresse pour les deux sociétés qu'il gérait ; quant aux recherches de partenaires pour gérer la résidence, si elles sont bien réelles, ayant abouti à la signature par la SCCV d'une convention de gestion, le 30 janvier 2012, avec la société Adonis Hôtels & Résidence, fondée sur la prise à bail d'un bâtiment totalisant 92 unités d'hébergement et sur une livraison des locaux au plus tard au 4ème trimestre 2013 en vue d'une ouverture de la résidence au 1er trimestre 2014, et à un accord pour la gestion d'un SPA [X] [Z] avec la société AKD, elles ne permettent pas de caractériser un engagement des sociétés du Groupe François Premier, ces contrats ayant été passés par la SCCV, sur la base des contacts pris par M. [S] ; qu'il en est de même des contacts pris en décembre 2011 par la SCCV avec le cabinet d'avocats Rivière, Morlon et associés pour s'assurer du régime juridique et fiscal applicable au statut de loueur en meublé professionnel et de la validité de cette opération ; que s'il est avéré que la société François 1er Finances et M. [D], dirigeant du Groupe François Premier et associé par le biais de sa holding de la société François 1er Finances, ont suivi l'évolution de ce projet, étant intéressés par la future commercialisation de la résidence, la société Oriel s'intéressant pour sa part à l'aspect technique du projet de construction, il n'est toutefois produit aucun écrit formalisant un quelconque contrat de commercialisation entre la SCCV ou M. [S] et l'une des sociétés du Groupe François Premier, ces dernières rappelant qu'un tel contrat exige la formalisation d'un mandat en application de la loi Hoguet, qui n'a jamais été signé et soutenant que leurs relations sont demeurées pré-contractuelles ; que les appelants se prévalent des dossiers de présentation et de réservation établis à l'entête du Groupe François Premier. Ces documents présentent le Groupe comme spécialisé dans les bâtiments d'exception et les solutions d'aménagements spécifiques du patrimoine pour les collectivités, sa holding, la société Groupe François Premier, et les deux filiales opérationnelles sur lesquelles repose l'activité du groupe, la société François 1er Finances décrite comme chargée de réunir les investisseurs privés en s'appuyant sur ses partenariats avec de nombreux professionnels de la gestion de patrimoine et de la banque et la société Oriel, chargée de la réalisation ou du suivi des travaux ; que la brochure de réservation, non datée, comporte différents renseignements et formulaires destinés à informer les candidats investisseurs. Il n'est toutefois pas établi que ces documents ont été utilisés auprès de candidats investisseurs. Ils doivent être regardés comme de simples projets, documents préparatoires en vue d'une possible future mission de commercialisation ; qu'il ressort du constat d'huissier du 3 novembre 2015 qu'en tapant sur le moteur de recherche Google les termes « François 1er Boulleville », on aboutit à un lien renvoyant au site du groupe François 1er sur lequel est mentionné, à la rubrique « nos récentes actualités », la sortie imminente d'une nouvelle opération (Loueur de meublé) aux portes de [Localité 1] en partenariat avec Adonis Hôtels & Résidences et AKD Spa ([X] [Z]) [....] 92 lots du T1 au T2 rentabilité garantie jusqu'à 4.2 % HT/HC- à partir de 94.795 ? HT-Livraison 2èmeT 2014. A ne pas manquer ! Contactez nous au 01 42 97 97 77 » ; que selon les sociétés intimées, cette annonce a été réalisée non pas aux fins de commercialisation auprès de particuliers, mais à titre de test afin de mesurer auprès des diffuseurs professionnels l'intérêt que pourrait susciter un tel projet dans le cadre de programmes de défiscalisation. Cette annonce donnait connaissance, de façon sommaire, de l'existence d'un futur programme immobilier à [Localité 2], qui n'était pas en état d'être commercialisé, rien ne démontrant d'ailleurs qu'elle a été suivie de réservation ou de contact avec des candidats acquéreurs. Cette publicité parmi d'autres, destinée à promouvoir l'image du groupe, ne suffit pas à caractériser l'ouverture des opérations de commercialisation de ce programme, et ne s'analyse que comme une simple opération de communication en amont de toute commercialisation ; que ces différents éléments, même pris ensemble, ne permettent pas de retenir que les relations entre les sociétés du Groupe François Premier ont dépassé le stade des relations pré-contractuelles ; que les appelants soutiennent encore que l'existence d'un contrat de commercialisation ressort de l'aveu intervenu à l'occasion du licenciement de M. [K] ; qu'à la suite de l'assignation que la SCCV et M. [S] ont fait délivrer, la société François 1er Finances, après avoir révoqué le mandat de président de M. [K], lui a notifié, le 22 janvier 2014, son licenciement de son emploi de directeur administratif et financier pour faute lourde en invoquant deux motifs, dont le premier (le seul porté à la connaissance de la cour) relatif à « l'affaire [S] / SCCV Val de Thaurin », lui reproche d'avoir « engagé la société François 1er Finances dans la commercialisation d'une opération immobilière SCCV Val Thaurin tout en ayant prévu de vous réserver à titre personnel une partie du bénéfice en étant associé de cette société [....]. Ce gain personnel, quel qu'en soit le montant, étant évidemment totalement injustifié » ; que ce courrier, établi dans un contexte distinct, contesté par M. [K], ne peut être regardé comme valant reconnaissance d'un engagement de commercialisation entre la société François 1er Finances et la SCCV, alors que parallèlement, la société concernée a toujours dénié l'existence d'un tel contrat ; que l'absence de matérialisation de tout mandat de vente est également à mettre en perspective avec les difficultés que rencontrait la SCCV et le fait que le projet n'était pas en état d'être commercialisé ni à l'été, ni à l'automne 2012 et ce indépendamment de la décision de M. [D] et la société François 1er Finances de ne pas s'engager plus avant dans cette opération ; qu'en effet, le futur gestionnaire de la résidence, partenaire incontournable dans ce type d'opération destinée à des investisseurs souhaitant défiscaliser, avait considéré qu'il fallait repenser le projet initial en augmentant le nombre de lots compris dans la résidence, pour les porter de 52 à 94 (ou 92) ce qui a conduit la SCCV à confier une nouvelle mission de conception au cabinet d'architecte Metope, puis à faire établir le 18 juillet 2012 une demande de permis de construire modificatif, qui a été déposée le 27 juillet 2012, et qui donnera lieu à un refus le 13 septembre 2012 ; que dans le procès-verbal de l'assemblée générale de la SCCV du 17 septembre 2012, le président, M. [K] relate les problèmes que rencontre la société au regard l'arrivée de l'échéance du prêt de 1 million d'euros au 15 décembre 2012 et de ce que le projet a dû être repensé à la demande du futur gestionnaire pour porter le nombre de lots de 52 à 92, entraînant le dépôt d'un permis de construire modificatif le 27 juillet 2012, et un retard important par rapport aux plannings opérationnel et financier initiaux ; qu'il ajoute, qu'alors que le projet final avait été arrêté, que la demande de permis de construire modificatif avait été déposée et le dossier commercial finalisé, « le dirigeant du Groupe François Premier [M. [D]] a décidé de ne plus assurer la commercialisation du produit, invoquant les incertitudes du marché et le risque de ne pas être en mesure de réussir sa mission, et que face à cette décision un retard supplémentaire de plusieurs mois risque d'en découler pour trouver un nouveau réseau de commercialisation ; que le président en conclut que la SCCV se trouve dans l'incapacité de couvrir le remboursement du prêt contracté, de payer le solde dû aux vendeurs, d'honorer les engagements avec les sous-traitants, et qu'il convient de prendre des décisions dans l'intérêt de la SCCV et de ses associés ; qu'au vu de ce constat, l'assemblée générale a, à l'unanimité, - confié à M. [S] la négociation avec un acquéreur potentiel de la totalité du projet, en vue pour les associés de lui céder leurs parts, M. [S] ayant pour mission de proposer une valeur de cession prenant en considération le travail fourni par les associés depuis la création de la SCCV (montant souhaité 100 euros la part) (1ère résolution), - décidé de continuer parallèlement à négocier avec le Groupe François Premier par l'intermédiaire de M. [S] afin de mettre en place un contrat de commercialisation avec la société François 1er Finances (seconde résolution), - pour les cas où les négociations échoueraient avec le prospect et le Groupe François Premier, M. [K] et M. [O] sont d'accord pour céder à M. [S] leurs parts dans la SCCV pour l'euro symbolique, sans aucune garantie de passif, M. [K] s'engageant à remettre à cette occasion sa démission (3ème résolution) ; que les termes de la seconde résolution confirment l'absence de contrat de commercialisation signé avec la société François 1er Finances, M. [S] étant mandaté pour essayer d'obtenir la mise en place d'un tel contrat, ce qu'il n' a pas été en mesure d'obtenir ; que l'assemblée générale a en effet été suivie le 19 septembre 2012, d'une réunion des associés de la SCCV, en présence de M. [D], gérant de la SARL Groupe François Premier, et actionnaire de la société François 1er Finances, dont l'objet était de clarifier la situation au regard de la commercialisation du programme ; que le compte rendu rédigé par M. [K], mentionne que courant juillet 2012, M. [D] avait fait savoir qu'il ne souhaitait plus voir le Groupe François Premier assurer cette commercialisation en raison des événements économiques actuels et des risques d'insuccès auprès de la clientèle, soulignant que la tendance n'était plus de promouvoir les résidences de tourisme mais des résidences senior et émettant des objections quant à la fiabilité du gestionnaire du projet ; que le moyen pris de ce que la société François 1er Finances a pris cette décision avant le refus du permis de construire modificatif, qui est intervenu le 13 septembre 2012, est inopérant pour démontrer l'existence d'un contrat liant les parties ; que la société François 1er Finances ajoute à juste titre qu'aucune vente en l'état futur d'achèvement des lots ne pouvait intervenir sans disposer d'un permis de construire conforme purgé de tout droit de recours, et sans assurance dommage ouvrage ni garantie financière d'achèvement, lesquelles n'avaient pas à ce stade été souscrites ; qu'en l'absence de toute formalisation de contrat dans les circonstances ci-dessus décrites, la SCCV et M. [S] échouent à établir que les pourparlers ont débouché sur un contrat avec les sociétés du Groupe François Premier ; que les appelants fondent enfin leur action en responsabilité sur le désengagement de MM. [K] et [O] dans la SCCV, arguant que M. [S] a été contraint sous la pression de racheter leurs parts, afin d'être le seul à répondre des engagements de la SCCV ; que toutefois, le rachat par M. [S] des parts détenues par ses associés dans la SCCV, moyennant le prix d'un euro, s'il inscrit effectivement dans un contexte difficile pour la SCCV, n'est que l'exécution d'une résolution adoptée à l'unanimité par l'assemblée générale de la SCCV ; que le mail du 18 décembre 2012, dont se prévaut M. [S], dans lequel M. [K] lui rappelle simplement qu'il est indispensable que toutes les formalités de transfert de ses parts et de celles de M. [O], ainsi que celles relatives au changement de gérant soient faites comme convenu depuis le 12 septembre 2012, lui précisant que dès lors qu'il détient toute l'opération de Val de Thaurin, il pourra mieux négocier avec [H] et trouver un arrangement pour sortir ce dossier de l'ornière. Ce mail ne révèle aucune pression, se bornant à solliciter la mise en oeuvre des résolutions votées à l'unanimité des associés de la SCCV le 17 septembre 2012 ; que l'échec de l'opération ne peut être imputé ni aux sociétés du Groupe François Premier, ni à MM. [D] et [K], dès lors qu'en l'absence de contrat, aucun manquement contractuel ne peut être relevé (arrêt attaqué pp. 5-6-7-8-9); ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le projet immobilier du Hameau [Personne géo-morale 1] a été à l'origine élaboré par M. [B] [S] seul, pour valoriser les propriétés qu'il possédait à [Localité 2] dans l'Eure en indivision avec Mme [B] ; qu'avec l'aide d'un architecte la SARL Metope qui n'était pas en relation avec les défendeurs il a déposé à son nom une demande de permis de construire pour une résidence de tourisme de 52 logements en date du 4 janvier 2010 qui a été accordé le 26 mai 2010 ; qu'il a été constitué le 16 novembre 2011 une société civile de construction vente entre M. [B] [S], M. [M] [O] et M. [E] [K] pour chacun à titre personnel et que M. [E] [K] a été désigné comme gérant , que le 16 décembre 2011 la SCCV [Personne géo-morale 1] a acquis les terrains que possédait M. [B] [S] et Mme [B] en indivision pour 2.000.000 ? et à la même date à souscrit un emprunt de 1 million d'euros auprès de la société Les Vergers SARL ; qu'il n'est produit aucun contrat entre la SCCV [Personne géo-morale 1] et les sociétés du groupe François 1er que ce soit [G] 1er Finance ou fa Société Oriel, qu'il existait bien des discussions pour une commercialisation ou participation par une société du Groupe François 1er, que des documents ont été établis avec le nom du groupe du groupe François 1er mais que cela rentrait dans un recherche du projet de partenaires de la SCCV [Personne géo-morale 1] qui n'était pas exclusive, cette dernière ayant contacté aussi d'autres partenaires ; que les relations entre la SCCV [Personne géo-morale 1] et les sociétés du Groupe François 1er se situaient à un niveau de négociations libres, qu'il n'existait pas de protocole de négociations, ni de de projet de contrat de financement signés entre les parties qui pourraient justifier une indemnisation de la rupture ; Que si les sociétés du Groupe François 1er n'ont pas souhaitées poursuivre leur relations avec la SCCV [Personne géo-morale 1] ce n'est pas dans le cadre d'une rupture contractuelle aucun engagement formel n'ayant été signé entre les parties ; que M. [E] [K] et M. [M] [O] se sont associés à la SCCV [Personne géo-morale 1] à titre personnel qu'il n'est produit aucun mandat de François 1er Finance et d'Oriel indiquant que leur association à la SCCV [Personne géo-morale 1] se faisait pour le compte des sociétés qu'ils dirigeaient, qu'ils aient utilisés leur relations ou leur adresse électronique en qualité de dirigeant pour favoriser la SCCV [Personne géo-morale 1] notamment au niveau de l'obtention du prêt ne suffit pas à montrer qu'ils auraient engagé les sociétés qu'il dirigeaient ; Attendu que lors de l'assemblée du 17 septembre 2012 de la SCCV [Personne géo-morale 1] le compte rendu stipule « Le dirigeant du Groupe François 1er a décidé de ne plus assurer la commercialisation de ce produit invoquant les incertitudes du marché et le risque de ne pas 'être en mesure de réussir dans sa mission. (?) M. [B] [S] fait remarquer que la situation de blocage actuelle risque de lui faire perdre le projet immobilier qu'il a apporté à la SCCV, (...) qu'Il est néanmoins en relation avec un acquéreur potentiel de la totalité du projet sans pour autant que celte solution soit certaine à ce jour, les associés décident de continuer parallèlement à négocier avec le Groupe François 1er par l'intermédiaire de M. [B] [S] afin de mettre en place un contrat de commercialisation avec la société François 1er Finance un contrat de Maîtrise d'oeuvre d'Exécution avec la société Oriel » ce qui confirme que les relations entre la SCCV [Personne géo-morale 1] et les défenderesses étaient au niveau des négociations ; que les éléments produits au tribunal montrent qu'il n'existait aucun engagement contractuel entre la SCCV [Personne géo-morale 1] et les sociétés du Groupe François 1er, que leurs relations se situaient dans le cadre de discussions précontractuelles propres à la liberté commerciale, le tribunal dira qu'aucune faute n'est caractérisé de la part des sociétés du Groupe François 1er et de ses filiales dans leur retrait du projet ; qu'en conséquence en l'absence de faute du Groupe François 1er, François 1er Finance et la société Oriel les préjudices évoqués par les demanderesses ne sont pas justifiés et M. [B] [S] et projet immobilier [Personne géo-morale 1] seront déboutés de leurs demandes de paiement de dommages et intérêts jugement (jugement pp. 8-9) ; ALORS, d'une part, QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; qu'en considérant qu'il n'avait existé aucune relation contractuelle entre M. [S] et la SCCV [Personne géo-morale 1], d'une part, et les sociétés du groupe François 1er et leurs dirigeants, Messieurs [D], [K] et [O], d'autre part, de sorte que ces derniers avaient pu, sans engager leur responsabilité, se retirer du projet de construction de la résidence hôtelière [Personne géo-morale 2], tout en constatant que les sociétés du groupe François 1er s'étaient intéressées à ce projet en préconisant la création d'une structure dédiée à sa réalisation, que M. [K] et M. [O] avaient à cette fin constitué la SCCV du Hameau [Personne géo-morale 1] au sein de laquelle ils étaient associés avec M. [S], que M. [K] et M. [O] utilisaient leurs adresses professionnelles électroniques pour correspondre à propos du projet, que la SCCV [Personne géo-morale 1] et les sociétés du groupe François 1er avaient leurs sièges sociaux à la même adresse [Adresse 5], que les sociétés du groupe François 1er et leurs dirigeants, Messieurs [D], [K] et [O], avaient participé avec M. [S] à des recherches de partenaires pour gérer les résidences, recherches qui avaient abouti à la signature d'une convention de gestion avec la société Adonis Hôtels & Résidence et à un accord pour la gestion d'un SPA [X] [Z] avec la société AKD, que M. [K], dirigeant de la SCCV [Personne géo-morale 1] et de la SARL François 1er Finances avait négocié et souscrit le 16 décembre 2011 un emprunt d'un million d'euros assorti d'un intérêt de 17% l'an auprès d'une SARL Les Vergers utilisé pour financer les études, une partie du prix du foncier et la commercialisation, qu'il était avéré que les sociétés du groupe François 1er avaient suivi l'évolution du projet tant en ce qui concerne la construction de la résidence hôtelière que sa commercialisation, que les documents de présentation et de réservation étaient établis à l'en-tête du Groupe François 1er avec le concours et en faveur du cabinet d'avocat Rivière Morlon, avocat du groupe François 1er, que le site internet de la société groupe François 1er mentionnait la « sortie imminente » de l'opération immobilière en cause et qu'enfin, la société François 1er Finance avait elle-même reconnu son engagement dans la commercialisation de l'opération immobilière litigieuse en en faisant a posteriori un motif de licenciement à l'égard de M. [K], toutes constatations d'où il résultait nécessairement qu'à la suite de la phase préalable d'étude engagée par les sociétés du groupe François 1er, ces dernières avaient entrepris, avec M. [S], de mettre en oeuvre le projet, ce commencement d'exécution caractérisant l'existence d'un engagement contractuel auquel les sociétés du groupe François 1er et leurs dirigeants ne pouvaient brutalement renoncer, en l'absence de motif légitime, sans engager leur responsabilité, la cour d'appel, qui n'a ainsi pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1134 et 1147 anciens du code civil, applicables en l'espèce, devenus les articles 1103 et 1231-1 du même code ; ALORS, d'autre part, QUE la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », n'est pas applicable aux contrats de promotion immobilière ; qu'en affirmant qu'un contrat « de commercialisation » conclu entre la SCCV ou M. [S] et l'une des sociétés du Groupe François Premier aurait exigé la formalisation d'un mandat en application de la loi Hoguet, qui n'a jamais été signé, quand un tel mandat n'était pas requis pour mener à bien l'opération de promotion immobilière litigieuse, la cour d'appel a violé par fausse application les articles 1 et 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, outre les articles 1134 et 1147 anciens du code civil, applicables en l'espèce, devenus les articles 1103 et 1231-1 du même code.