Cour de cassation, 20 mai 2021. 20-16.900

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10274 F Pourvoi n° G 20-16.900 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021 La société du Soleil, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° G 20-16.900 contre l'arrêt rendu le 15 janvier 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic la société Vianova gestion, dont le siège est [Adresse 3], défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société du Soleil, de la SCP Marc Lévis, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société du Soleil aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société du Soleil ; la condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société du Soleil Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes de la SCI du Soleil tendant à voir juger non écrits les articles 3 et 4 b du règlement de copropriété, et en conséquence, d'avoir condamné la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.750,41 ? au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er avril 2016 comprenant le 1er appel trimestriel de charges de l'exercice 2016-2017 avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2016 ; AUX MOTIFS QUE l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble définit les charges communes auxquelles participent les copropriétaires suivant la proportion dans leurs droits, soit : les honoraires du syndic, les frais des divers compteurs à l'usage commun, les salaires, les gratifications et avantages en nature de l'employé d'immeuble, assurances sociales, sécurité sociale et caisse de compensation et autres charges annexes du salaire, les frais de boites à ordures et divers matériels nécessaires à cet employé pour l'entretien des parties communes, les frais de réparation et d'entretien à faire à l'entrée de l'immeuble et à la première cour dans sa partie non couverte, les frais d'éclairage de cette entrée, les fournitures d'eau, de gaz, d'électricité (d'après compteurs divisionnaires) de combustibles et autres en ce qui concerne les choses communes, la consommation d'eau de l'immeuble pour les locaux non pourvus de compteurs divisionnaires, les impôts contribution de toutes taxes de toutes natures auxquels sont assujettis toutes les parties communes et les parties divises de l'immeuble, l'assurance de l'immeuble contre l'incendie, les assurances de responsabilité civile du fait de l'immeuble et l'assurance contre le dégât des eaux ; l'article 4B stipule : "le copropriétaire du premier lot aura à sa charge exclusive tous les frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour également couverte, et dont le droit à la jouissance exclusive et particulière est compris dans son lot" ; Le lot n° 1 de la SCI du Soleil est défini comme suit : "Lot numéro I : Dans le bâtiment sur rue : Un local au rez de chaussée à gauche de l'entrée comprenant un passage charretier, sous ledit bâtiment et deux pièces. A la suite dans la cour, droit à la jouissance exclusive d'une partie de cette cour partie couverte formant magasin avec water-closets. A la suite dans le bâtiment sur cour, trois pièces et couloir d'accès au bâtiment ci-après. Derrière le bâtiment sur cour, un atelier élevé d'un simple rez-de-chaussée et occupant la totalité d'une ancienne cour entièrement couverte avec droit à la jouissance exclusive de cette ancienne cour" ; Au soutien de sa demande, la SCI du Soleil produit aux débats un procès-verbal de constat d'huissier établi le 30 août 2017, selon lequel il a été constaté dans le lot de la SCI du Soleil au rez-de-chaussée, l'existence à côté de la porte d'immeuble du n° 7, un n° 7 bis avec une porte à deux battants fixes et un battant ouvrant avec barreaudage et festonnage, ainsi qu'une fenêtre sur rue, et dans les locaux, l'existence, d'une poubelle de couleur verte, à droite en entrant l'existence d'un placard dissimulant à l'intérieur un tableau de répartition, un disjoncteur ainsi qu'un compteur, dans un autre placard, outre l'existence d'une centrale téléphonique fixée au mur ; Néanmoins, ce constat ne permet pas de dispenser la SCI du Soleil du paiement des charges définies à l'article 3 du règlement de copropriété ; En effet, il apparaît que les charges de l'article 3 relèvent de la conservation, de l'entretien et de l'administration des parties communes et qu'en tout état de cause, la SCI du Soleil échoue à démontrer l'absence d'utilité pour son lot desdites charges ; En outre, il sera observé que le rapport de M. [R], dont la SCI du Soleil sollicite l'application, ne remet pas en cause sa participation aux charges telles que définies par l'article 3 ; Il résulte de ce rapport et n'est pas contesté, que le projet de M. [R] concernant le lot n° 1 est sa division en plusieurs lots [Cadastre 1] à [Cadastre 1] avec les quote-parts suivantes : [Cadastre 1] : commerce/activité = 324/10.000ème, lot n° 47 : cave n° 7 = 8/10.000ème, lot n° 48 : commerce/activité = 297/10.000ème, lot n° 49 : commerce/activité = 220/10.000ème, lot n° 50 : commerce/activité = 444/10.000ème ; S'agissant de l'article 4B, il n'est pas contesté que la SCI du Soleil a la jouissance exclusive et particulière de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour également couverte, dès lors, le règlement de copropriété en ce qu'il met à sa charge les frais d'entretien et de réparation y afférents, n'apparaît pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; Le moyen tiré de l'illicéité du règlement de copropriété n'est pas fondé et doit être rejeté ; Il n'y a pas lieu de juger les articles 3 et 4 b) du règlement de copropriété non écrits (?) Il résulte du décompte produit en pièce 2 par le syndicat des copropriétaires, que la SCI du Soleil est redevable d'une somme de 12.750,41 ? au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er avril 2016, 1er appel de fonds 2016/2017 inclus ; Aucune autre contestation n'étant formée par la SCI du Soleil et le syndicat ayant produit tous les procès-verbaux d'assemblées générales approuvant les comptes, les appels de charges, les relevés de charges, les situations de comptes, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné la SCI du Soleil à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] la somme de 12.750,41 ? au titre des charges de copropriété impayées arrêtées à la date du 1er avril 2016 comprenant le 1er appel trimestriel de charges de l'exercice 2016-2017 avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2016 ; 1°) ALORS QUE celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver ; que la charge de la preuve de l'utilité pour un copropriétaire d'un équipement ou service collectif pèse sur le syndicat qui réclame le paiement d'un rappel de charges à ce titre ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande de la SCI du Soleil tendant à voir juger non écrit l'article 3 du règlement de copropriété définissant les charges communes auxquelles participent les copropriétaires suivant la proportion dans leurs droits, qu'elle échouait à démontrer l'absence d'utilité pour son lot desdites charges, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315 du code civil, devenu l'article 1353, ensemble l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QU'il doit être tenu compte de l'indépendance du lot d'un copropriétaire pour fixer sa contribution aux charges communes ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'un procès-verbal d'huissier établissait, dans le lot litigieux, au rez-de-chaussée, l'existence à côté de la porte d'immeuble du n° [Adresse 5], d'un n° 7 bis desservi par une porte à deux battants fixes et un battant ouvrant avec barreaudage et festonnage, ainsi qu'une fenêtre sur rue, et dans les locaux du numéro 7 bis, la présence d'une poubelle de couleur verte, à droite en entrant, d'un placard dissimulant un tableau de répartition, un disjoncteur ainsi qu'un compteur, dans un autre placard, l'existence d'une centrale téléphonique fixée au mur, tous éléments établissant l'indépendance de ces locaux par rapport aux parties communes de l'immeuble, et de nature en conséquence à dispenser leur propriétaire du paiement des charges communes dues par les copropriétaires suivant la proportion dans leurs droits ; qu'en condamnant pourtant la SCI du Soleil au paiement d'un rappel de charges relatives à des locaux dont elle ne bénéficiait pas, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QU'un droit de jouissance privative ne retire pas à la partie de l'immeuble concernée sa qualité de partie commune dont le syndicat des copropriétaires doit assumer les frais de réparation et d'entretien ; qu'en rejetant la demande de la SCI du Soleil tendant à voir juger non écrit l'article 4 b) du règlement de copropriété, et la condamner au paiement du rappel d'un arriéré de charges sur le fondement de cette disposition stipulant que le copropriétaire du lot n° 1 aura la charge exclusive des frais de réparation et d'entretien de la partie couverte de la première cour et de la totalité de la deuxième cour qui constituent des parties communes, dont il a l'usage exclusif, la cour d'appel a violé les articles 1, 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965.