Cour de cassation, 16 mars 2022. 18-21.154

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 mars 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10143 F Pourvoi n° R 18-21.154 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 16 MARS 2022 1°/ M. [Z] [B], 2°/ Mme [W] [T], épouse [B], domiciliés tous deux [Adresse 4], ont formé le pourvoi n° R 18-21.154 contre l'arrêt rendu le 12 avril 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [P] [G], domicilié [Adresse 1], 2°/ à Mme [S] [F], épouse [G], domiciliée [Adresse 5], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de Me Bouthors, avocat de M. et Mme [B], de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de M. et Mme [G], après débats en l'audience publique du 8 février 2022 où étaient présents, Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [B], aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize mars deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Bouthors, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [B], Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré parfaite la vente intervenue le 14 octobre 2010 entre les époux [G] et les époux [B], portant sur un terrain à bâtir selon les stipulations contractuelles contenues dans le compromis de vente, d'avoir dit que la présente décision tiendrait lieu d'acte authentique de vente, d'avoir condamné les époux [B] à payer aux époux [G] la somme de 180.000 €, montant du prix de vente de l'immeuble, et d'avoir ordonné, aux frais des époux [B], la publication au fichier immobilier territorialement compétent de cette vente immobilière ; aux motifs que: « La réalisation du compromis par lequel les époux [G] ont vendu aux époux [B] un terrain à bâtir était soumise à l'obtention par les acquéreurs d'un permis de construire avant le 15 février 2011 pour la réalisation d'une maison individuelle à usage d'habitation d'une SHON de 250 m². Les acquéreurs devaient justifier auprès des vendeurs du dépôt de la demande de permis de construire avant le 15 décembre 2010 au moyen d'un récépissé délivré par l'autorité compétente. Aux termes de l'article 1178 ancien du code civil applicable à l'espèce, la condition suspensive est réputée accomplie lorsque le débiteur, obligé sous cette condition, en a empêché l'accomplissement. En l'espèce les époux [B], acheteurs, ne contestent pas ne pas avoir sollicité un permis de construire. En effet ils indiquent avoir déposé, par l'intermédiaire de leur notaire, le 2 novembre 2010, une demande de certificat d'urbanisme. Or l'autorité compétente leur a délivré un certificat d'urbanisme négatif ce qui rendait l'opération immobilière projetée irréalisable. Ainsi la demande de permis de construire devenait inutile comme vouée à l'échec. La demande de certificat du 2 novembre 2010 visait la construction d'une maison individuelle à usage habitation d'une SHON de 250 m² et comportait uniquement les références cadastrales et la superficie du terrain. En réponse la commune de Carcassonne a indiqué que l'opération n'était pas réalisable puisque le terrain n'était pas desservi par les équipements publics : eau potable, assainissement, électricité et voirie. La commune précisait que les consultations de l'ensemble des délégataires de service devraient prévaloir à toute demande d'urbanisme et que le demandeur n'apportait pas la preuve que la parcelle disposait d'un accès en bon état de viabilité conformément aux dispositions du POS. Par ailleurs il était indiqué qu'un dossier complet (accès, réseaux, implantation exacte de la construction, superficie, aménagement de la servitude...) devrait prévaloir à toute demande d'autorisation d'urbanisme afin d'obtenir une réponse favorable de l'ensemble des services. Enfin il était observé que le terrain était situé pour partie dans le périmètre d'un espace boisé classé et qu'il était impacté par la zone non aedificandi du Canal du Midi. Concernant l'accès le compromis de vente précisait que l'accès à la parcelle AK [Cadastre 3] s'exerçait sur la parcelle voisine en vertu d'une servitude de passage reconnue aux termes d'une décision judiciaire devenue définitive. L'accès à la parcelle AK [Cadastre 2] bénéficiait elle-même d'une servitude de passage pour accéder à la voie publique selon acte notarié du 2 octobre 1992. Le compromis de vente indiquait que ces servitudes étaient parfaitement connues des époux [B]. Il était ajouté que l'acquéreur devrait supporter les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau et d'électricité ainsi que les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d'assainissement. Les intimés ne contestent donc pas avoir eu connaissance des servitudes de passage desservant les parcelles acquises. Or le certificat d'urbanisme négatif précise qu'ils n'ont pas rapporté la preuve de l'existence des accès à la voie publique ce qui a entraîné, pour partie, la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif. Concernant l'assainissement ils avaient pris l'engagement de créer un dispositif d'assainissement individuel ou, à défaut, de se raccorder au réseau public et en conséquence ils devaient informer la commune de cette obligation lors de la demande de certificat d'urbanisme. S'agissant de la desserte en eau potable et en électricité la commune indiquait que les délégataires de service devaient être consultés avant toute demande d'urbanisme ce qui n'excluait pas, après exécution de ces démarches et production d'un dossier complet, la délivrance d'une autorisation de construire. Le fait que le terrain soit situé pour partie dans un périmètre d'espace boisé classé et qu'il soit impacté par la proximité du Canal du Midi constituait des prescriptions particulières et non pas une motivation du caractère négatif du certificat d'autant que ces prescriptions ne concernaient pas la totalité du terrain. Ainsi la délivrance du certificat d'urbanisme négatif est en partie la conséquence d'informations insuffisantes données par le demandeur à l'autorité administrative. Ce certificat ouvre par ailleurs la possibilité au candidat à l'obtention d'une autorisation d'urbanisme de déposer un dossier complet après consultation de l'ensemble des délégataires de service afin d'obtenir une réponse favorable. Il appartenait aux époux [B] qui n'ont pas déposé de demande de permis de construire et qui ont ainsi empêché l'accomplissement de la condition suspensive de démontrer qu'une telle demande, si elle avait été faite, aurait été rejetée. Or ils ont déposé une demande de certificat d'urbanisme incomplète, laquelle, en toute hypothèse, n'était pas un préalable obligatoire à la demande d'autorisation de construire. Ils ne démontrent pas qu'une telle demande aurait été rejetée s'ils avaient donné à l'autorité administrative des informations suffisantes notamment sur les conditions de desserte des parcelles et la réalisation d'un assainissement individuel et s'ils avaient déposé un dossier complet après consultation des délégataires de service. La délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif n'obère pas les chances d'obtenir un avis favorable pour la construction d'une maison d'habitation si les différents obstacles sont levés et si un dossier complet est fourni. D'ailleurs les époux [G] ont déposé le 17 janvier 2011 une demande de certificat d'urbanisme accompagnée d'un plan cadastral, d'un extrait du compromis faisant apparaître les servitudes de passage ainsi que d'un plan d'implantation de l'immeuble en dehors de la zone boisée. Un certificat d'urbanisme positif a été délivré le 28 février 2011 avec la mention de la possibilité de raccordement aux différents réseaux et avec la précision que la future construction devra tenir compte de l'espace boisé classé et de la zone non aedificandi du Canal du Midi. Une demande de certificat d'urbanisme a été renouvelée par les appelants le 17 mai 2011 accompagnée d'une notice descriptive succincte du projet d'implantation d'une habitation d'une SHON de 250 m², d'un plan de situation du terrain, d'un extrait de plan cadastral, d'un plan faisant apparaître la zone constructible et les servitudes de passage et de la justification des prises de contact avec le service des eaux et d'électricité. Un certificat d'urbanisme positif a été délivré le 9 juin 2011. Ainsi des demandes de certificat d'urbanisme complètes et circonstanciées ont reçu des suites favorables ce qui démontre que la délivrance d'un certificat d'urbanisme négatif aux acheteurs était la conséquence d'une demande incomplète et non renseignée. Il convient également de remarquer que les époux [G] ont obtenu à deux reprises un certificat d'urbanisme positif sur lequel était mentionnées l'absence de desserte en eau potable, en assainissement et en électricité ainsi qu'une voirie desservie mais de capacité insuffisante, ce qui démontre que l'absence ou l'insuffisance de ces dessertes n'avait pas motivé la délivrance aux époux [B] d'un certificat négatif puisqu'il leur suffisait, ainsi qu'il était expressément mentionné, de consulter l'ensemble des délégataires de service préalablement à toute demande d'autorisation de construire. C'est avec mauvaise foi que les intimés prétendent que les demandes de certificat d'urbanisme présentées par les époux [G] étaient inexactes, s'agissant de la zone boisée et de la SHON de 250 m², alors même que ces mentions y figuraient avec plan à l'appui. Par ailleurs le deuxième certificat d'urbanisme délivré le 9 juin 2011 fait référence à la demande enregistrée le 17 mai 2011. Ce certificat est donc bien délivré au regard du dossier soumis à l'administration par les époux [G] au mois de mai 2011. Enfin il importe peu que la personne physique ayant délivré les différents certificats d'urbanisme soit différente puisque la seule autorité qui apprécie le bien-fondé des demandes est le service d'urbanisme de la commune de [Localité 6] qui se détermine en fonction de critères objectifs. En conséquence il convient de dire que les époux [B], en s'abstenant de déposer une demande de permis de construire conformément aux stipulations du compromis de vente, ont empêché l'accomplissement de la condition suspensive qui est donc réputée accomplie. A titre subsidiaire les intimés soulèvent l'absence de réalisation des conditions suspensives de droit commun : « les titres de propriété antérieurs et les pièces d'urbanisme ou autres obtenues ne doivent pas révéler de servitudes ou des charges autres que celles éventuellement indiquées aux présentes, ni de vices non révélés pouvant grever l'immeuble et en diminuer la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur déclare être l'habitation.» Les certificats d'urbanisme positifs indiquaient que les terrains n'étaient pas desservis en eau potable, en assainissement et en électricité. Cependant le compromis de vente stipulait que les frais de raccordement aux réseaux de distribution notamment d'eau et d'électricité devaient être intégralement supportés par les acquéreurs de même que les frais de création d'un dispositif d'assainissement individuel ou de raccordement au réseau public d'assainissement. En conséquence ces charges étaient donc bien indiquées dans le compromis de vente et ne se sont pas révélées postérieurement. Les époux [B] en avaient donc parfaitement connaissance et ne peuvent soutenir que le défaut de raccordement aux différents réseaux leur était inconnu et qu'il a rendu l'immeuble impropre à sa destination ou en a diminué la valeur. Les conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente se sont donc réalisées et la vente immobilière conclue le 14 octobre 2010 entre les époux [G] et les époux [B] est parfaite et la présente décision vaudra acte authentique de vente entre les parties. Les époux [B] devront régler aux époux [G] le prix de vente, soit la somme de 180.000 €. Le jugement sera infirmé en toutes dispositions » ; 1) alors, premièrement, qu'il résulte de l'article 1178 du code civil qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci et que la défaillance de la condition ne saurait être réputée accomplie en l'absence de faute relevée à l'encontre du débiteur consistant à avoir volontairement ou délibérément fait obstacle à la réalisation de la condition ; qu'en l'espèce, le compromis de vente de terrains du 14 octobre 2010 était conclu sous la condition d'obtention par les acquéreurs, les époux [B], d'un permis de construire avant le 15 février 2011 ; qu' il n'est pas contesté que les époux [B] ont, par l'intermédiaire de leur notaire, déposé le 2 novembre 2010 une demande de certificat d'urbanisme portant sur la réalisation d'une maison d'habitation d'une Shon de 250 m², lequel certificat leur a été refusé, le 7 janvier 2011 avec la mention « l'opération n'est pas réalisable »; que la cour d'appel ne pouvait dès lors considérer que les époux [B] avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive en se bornant à relever qu'ils s'étaient abstenus de déposer une demande de permis de construire conformément aux stipulations du compromis de vente (arrêt attaqué p. 7, § 7) sans rechercher s'ils avaient, ce faisant, délibérément fait obstacle à l'obtention du permis de construire ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des dispositions des articles 1178 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2) alors, deuxièmement, qu'il résulte de l'article 1178 du code civil qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; que même si le débiteur de l'obligation a présenté une demande non strictement conforme aux caractéristiques requises, il n'est pas considéré comme en ayant empêché la réalisation dès lors qu'il aurait, de toute façon, essuyé un refus ; que pour considérer la condition liée à l'obtention d'un permis de construire avant le 15 février 2011 comme étant réputée acquise, la cour d'appel a considéré que la délivrance, le 7 janvier 2011, aux époux [B] d'un certificat d'urbanisme négatif n'obérait pas les chances d'obtenir un permis de construire (arrêt attaqué p. 6, §2) ; qu'en statuant ainsi sans rechercher si la délivrance le 7 janvier 2011 d'un certificat d'urbanisme négatif ne compromettait pas inexorablement les chances d'obtenir pour la date impartie par le compromis de vente un permis de construire, soit le 15 février 2011, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des dispositions des article 1178 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 3) alors, troisièmement, qu'il résulte de l'article 1178 du code civil qu'il incombe au créancier d'une obligation sous condition suspensive de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celle-ci ; que la défaillance de la condition suspensive à la date prévue par le compromis de vente entraînant la caducité de la vente, il importe peu que la réalisation de la condition puisse être justifiée après la date fixée; qu'ainsi la cour d'appel ne pouvait considérer que les époux [B] avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour le 15 février 2011, en se fondant sur le fait qu'à la suite des demandes postérieures de certificat d'urbanisme par les vendeurs, les époux [G], ceux-ci s'étaient vus délivrer, le 28 février 2011 un certificat d'urbanisme positif (arrêt attaqué p. 6, § pénultième); qu'en statuant ainsi cependant qu'il n'était pas contesté que ce certificat qui ne faisait mention que d'une seule des deux parcelles vendues, soit la parcelle AK [Cadastre 3], avait en outre été délivré postérieurement à la date impartie du 15 février 2011, la cour d'appel a de nouveau privé sa décision de base légale au regard des dispositions des article 1178 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 4) alors, quatrièmement, que de la même façon, la cour d'appel ne pouvait considérer que les époux [B] avaient empêché l'accomplissement de la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire pour le 15 février 2011, en se fondant sur le fait qu'à la suite des demandes postérieures de certificat d'urbanisme par les vendeurs, les époux [G], ceux-ci s'étaient vus délivrer le 9 juin 2011, un certificat d'urbanisme positif (arrêt attaqué p. 6, § pénultième); qu'en statuant ainsi cependant qu'il n'était pas contesté que ce certificat qui portait la seule référence à la demande de certificat des époux [G] du 17 mai 2011, et ne permettait donc pas de vérifier sa conformité au projet de construction envisagé par les époux [B], avait en outre été délivré postérieurement à la date impartie du 15 février 2011, la cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard des dispositions des article 1178 et 1315 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.