Cour de cassation, 09 mars 2022. 20-23.220

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mars 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10119 F Pourvoi n° C 20-23.220 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2022 La société Jakmousse, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 4], a formé le pourvoi n° C 20-23.220 contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Promo Elisse, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à la société Josely, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Jakmousse, et après débats en l'audience publique du 1er février 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Jakmousse aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Jakmousse ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Jakmousse La société Jakmousse FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit le bail commercial du 1er octobre 1998 portant sur divers locaux situés à Montreuil-sous-Bois (93), d'une part, au [Adresse 1], d'autre part, 124-126, rue de Rosny, renouvelé à compter du 1er avril 2010, aux clauses et conditions du bail expiré et de l'AVOIR déboutée de ses demandes tendant à voir déclarer nul le congé du 15 juin 2011, dire le bail commercial renouvelé par l'effet de la demande de renouvellement formulée le 8 mars 2010 reconnaître le caractère indivisible du bail commercial conclu pour l'exercice de son activité et juger que ledit bail était contractuellement et matériellement indivisible ; 1°) ALORS QU'à défaut d'être stipulée par les parties, l'indivisibilité du contrat de bail commercial peut résulter de la destination des lieux eu égard à l'activité exercée dans les locaux loués au preneur, dès lors que la division de ceux-ci rend impossible la poursuite de cette même activité ; qu'en l'espèce, la société Jakmousse a contracté le contrat de bail litigieux pour exercer son activité et établir ses locaux sur les deux lots pris à bail pour cette raison notoire (production n° 11), de sorte qu'ils formaient un tout indivisible et indispensable pour les besoins de celle-ci ; que, cependant, pour dire que l'indivisibilité contractuelle n'était pas établie, la cour d'appel s'est bornée à observer qu'aucune indivisibilité n'avait été stipulée dans le contrat de bail litigieux (production n°4) et que le plan annexé à celui-ci ne faisait ressortir aucune communication (production n° 5), nonobstant le droit de passage " approximatif " matérialisé par celui-ci (arrêt, p. 6 in fine et p. 7 § 1er) ; qu'en statuant ainsi, sans rechercher la commune intention des parties au moment de la conclusion du contrat de bail eu égard à l'activité commerciale spécifiquement exercée dans les locaux loués par la société Jakemousse (production n° 11), la cour d'appel a violé les articles 1103 et 1188 du code civil ; 2°) ALORS QU'à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat ; que, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement formulée par le preneur d'un bail commercial, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement, en précisant les motifs de ce refus ; qu'à défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ; qu'en jugeant, en l'espèce, que le bail était " expiré ", quand la Société Jakmousse avait formulé une demande de renouvellement le 8 mars 2010 (production n° 7) à laquelle, ni la société Promo Elisse, ni la société Josely, ne s'est opposée dans le délai légal de trois mois requis, de sorte que le congé délivré postérieurement été sans effet, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 et L. 145-10 du code de commerce ; 3°) ALORS QUE le caractère indivisible du bail peut s'induire de circonstances matérielles, dont l'unité de l'activité commerciale exercée dans les locaux pris à bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel s'est bornée à constater l'absence de " clause expresse d'indivisibilité " (arrêt, p. 6 in fine) et l'absence de " communication entre les bâtiments " (arrêt, p. 7 § 2) ; qu'en se déterminant de la sorte, sans rechercher, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si l'indivisibilité matérielle ne résultait pas, outre la configuration des lieux, de l'utilisation des deux lots pour les besoins de l'activité exercée par la société Jakmousse et expressément visée par le contrat de bail (production 4), laquelle ne pouvait être réduite à l'utilisation d'un seul lot pour poursuivre la fabrication et le conditionnement du caoutchouc, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-9, L 145-32 alinéa 2 du code de commerce, ensemble l'article 1103 du code civil ; 4°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé, à peine de nullité, que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans répondre au moyen pertinent dont elle était saisie selon lequel la société Jakmousse ne pouvait plus exercer son activité commerciale sans être preneuse du lot qui a fait l'objet d'un congé tardif et irrégulier (production n° 7), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE les juges se doivent d'analyser, fut-ce sommairement les pièces qui leurs sont soumises ; qu'en l'espèce, la société Jakmousse rapportait, avec offres de preuves à l'appui, la matérialité de l'invisibilité de l'acte eu égard au lien indissociable qui unissait les deux lots sur lesquels elle exerçait l'activité commerciale visée par le contrat de bail (productions n° 8, 9, 10 et 11) ; qu'en se dispensant d'analyser ces pièces déterminantes dont il ressortait un lien d'indivisibilité matérielle existant entre les deux lots, et partant, le caractère indivisible du contrat de bail commercial conclu pour l'exercice de l'activité de la société Jakmousse, la cour d'appel a encore violé l'article 455 du code de procédure civile.