Cour de cassation, 10 juin 2021. 19-25.310

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10331 F Pourvoi n° D 19-25.310 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021 M. [A] [B], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° D 19-25.310 contre l'arrêt rendu le 15 octobre 2019 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Hevin, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. [B], de la SARL Corlay, avocat de la SCI Hevin, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [B] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [B] ; le condamne à payer à la SCI Hevin la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. [B] PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté M. [B] de sa demande au titre de la responsabilité délictuelle de la SCI Hevin, AUX MOTIFS QUE " " M. [B] fonde sa demande à titre subsidiaire sur les articles 1382, 1383 du code civil anciens. Il lui appartient en conséquence d'établir une faute susceptible d'engager la responsabilité délictuelle du vendeur, faute qui lui a causé un préjudice. M. [B] soutient que son vendeur en sa qualité de professionnel devait avoir connaissance des frais supplémentaires qu'entraînerait l'aménagement des combles, aménagement impliquant des travaux de reprise de la charpente. Il estime donc qu'il a commis une faute en ne l'informant pas de ces frais qu'il connaissait ou devait connaître en sa qualité de vendeur professionnel. Il considère que cette faute lui a causé un préjudice financier dans la mesure où il a exposé des frais qu'il n'aurait pas exposés si le vendeur l'avait correctement informé. La SCI fait valoir que les travaux étaient prévisibles comme l'établit le descriptif du bien vendu (combles à aménager), la nécessité du permis de construire avec modification de la destination. Il ressort des pièces produites les éléments suivants : Le compromis de vente porte sur des combles à aménager (greniers). L'importance des travaux à réaliser résulte de la nécessité d'obtenir un permis de construire au regard de la modification de destination, de l'aménagement intérieur, de la modification induite de la toiture. Le coût induit par ces travaux est d'ailleurs en partie anticipé par l'acquéreur qui a érigé en condition suspensive la condition que les prescriptions imposées par la mairie ne devront pas entraîner un surcoût de construction de plus de 10% du prix d'acquisition. L'annonce diffusée par l'agence immobilière en juin 2016 est postérieure à la signature des compromis. Elle comprend des photos qui ont été prises après désencombrement, photos qui démontrent l'ampleur des travaux à réaliser pour transformer les greniers en logement. Il apparaît donc que les clauses du compromis, les caractéristiques intrinsèques, visibles de l'acquisition projetée rendaient prévisibles des coûts importants induits par la transformation des locaux. Le fait que le vendeur n'ait pas appelé l'attention spécifique de l'acquéreur sur la nécessité de travaux de confortement de la charpente ne constitue pas une faute étant relevé que la SCI est certes un professionnel de la vente mais pas de la construction, que c'est le technicien mandaté par M. [B] qui a préconisé ces travaux dans la perspective de réalisation d'un logement en précisant au demeurant que dans l'immédiat la charpente était viable. La cour relève que le coût des travaux préconisés par le technicien (4573,80 au titre du renforcement de la charpente et 2420 euros au titre du traitement du bois) apparaît mesuré, au regard du prix de vente initial, de l'état des lieux. S'agissant de la signature d'un contrat de maîtrise d'oeuvre, du nettoyage des combles, du diagnostic charpente, ces initiatives sont imputables au seul M. [B], sont à mettre en relation avec l'investissement qu'il envisageait. La SCI fait valoir à juste titre qu'il a manqué de prudence en exposant des frais prématurément. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [B] de sa demande d'indemnisation en l'absence de faute démontrée du vendeur au cours des échanges qui ont précédé la signature des compromis " ; 1°) ALORS QU'en constatant, pour exclure toute faute tirée d'un manquement à son obligation pré-contractuelle d'information par la SCI Hevin, que celle-ci n'a pas appelé l'attention spécifique de M. [B] sur la nécessité des travaux de confortement de la charpente mais que ce fait ne constitue pas une faute au motif qu'elle est un professionnel de la vente mais pas de la construction, la cour a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil. 2°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en relevant, pour exclure toute faute tirée d'un manquement à son obligation pré-contractuelle d'information par la SCI Hevin, que le technicien mandaté par M. [B] a préconisé les travaux de confortement de la charpente dans la perspective de réalisation d'un logement en précisant au demeurant que dans l'immédiat la charpente était viable quand celui-ci indiquait " L'examen détaillé de cette charpente ne fait pas apparaître de risques immédiats quant à sa solidité à ce jour. Toutefois, il nous semble nécessaire d'envisager à court terme les interventions de renforcement suivantes (points 2.1 à 2.2.3.3.)? ", la cour a dénaturé les termes clairs et précis du rapport de la société Arcabois et a violé le principe précité. 3°) ALORS QU'en constatant, pour exclure toute faute tirée d'un manquement à son obligation pré-contractuelle d'information par la SCI Hevin, que " ? le coût des travaux préconisés par le technicien (4573,80 au titre du renforcement de la charpente et 2420 euros au titre du traitement du bois) apparaît mesuré, au regard du prix de vente initial, de l'état des lieux "quand le montant des travaux de renforcement de la charpente dont n'a pas été informé l'acquéreur non professionnel par le vendeur professionnel n'est pas susceptible d'exonérer ce dernier de son manquement à son obligation pré-contractuelle d'information, la cour a statué par un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1240 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR ordonné à M. [B] de restituer à la SCI HEVIN les clés conservés et condamné M. [B] à payer à la SCI Hevin la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi, AUX MOTIFS QUE " -sur la rétention des clés, l'indemnité d'immobilisation M. [B] reconnaît avoir été en possession des clés, clés sans lesquelles il n'aurait pu faire réaliser les travaux, études dont il justifie. Il ne démontre pas avoir restitué les clés à la SCI ainsi qu'il le soutient alors que celle-ci produit un mail du notaire du vendeur faisant référence à des demandes réitérées de l'agence immobilière, demandes restées vaines. M. [B] sera donc condamné à restituer les clés. La situation ne justifie pas une condamnation à une astreinte d'autant que la SCI a manifestement été en mesure de remettre le bien en vente. Cette même considération justifie de limiter le préjudice subi par le vendeur en relation avec la rétention des clés à une somme de 500 euros. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande reconventionnelle" ; 1°) ALORS QUE le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en constatant, pour ordonner à M. [B] de restituer à la SCI Hevin les clés conservés et le condamner à payer à cette dernière la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi, que la SCI Hevin produit un mail du notaire du vendeur faisant référence à des demandes réitérées de l'agence immobilière, demandes restée vaines quand le bordereau de pièces annexé aux conclusions d'appel de la SCI Hevin ne comporte aucun mail, la cour a dénaturé les termes clairs et précis de ce bordereau et violé le principe précité. 2°) ALORS QUE l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ; qu'en condamnant M. [B] à payer à la SCI Hevin la somme de 500 euros en réparation du préjudice subi par celle-ci en relation avec la rétention des clés quand la SCI Hevin ne formulait aucune demande à ce titre dans le dispositif de ses conclusions d'appel, la cour a modifié l'objet du litige et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile.