Cour de cassation, 28 novembre 2018. 17-20.641

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2018 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10722 F Pourvoi n° N 17-20.641 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société La Tropézienne des salins, société en nom collectif, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 28 mars 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 2, chambre 1), dans le litige l'opposant à la société Pierre D..., Bruno X..., Christine Y..., Frédéric Z..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 23 octobre 2018, où étaient présents : Mme Batut, président, M. A..., conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me A..., avocat de la société La Tropézienne des salins, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Pierre D..., Bruno X..., Christine Y..., Frédéric Z... ; Sur le rapport de M. A..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Tropézienne des salins aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-huit, et signé par lui et par Mme Pecquenard, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me A..., avocat aux Conseils, pour la société La Tropézienne des salins Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la société Tropézienne des salins de son action en responsabilité exercée contre la SCP D... X... Y... Z... , notaire ; AUX MOTIFS QUE l'article 1115 du code général des impôts dispose que les acquisitions d'immeubles réalisées par des personnes assujetties au sens de l'article 256A, sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l'acquéreur prend l'engagement de revendre dans le délai de 5 ans ; que l'alinéa 2 énonce qu'en cas de ventes successives, par les personnes mentionnées au 1er alinéa, le délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacune de ces personnes ; qu'enfin le dernier alinéa prévoit que pour les ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou à l'article 15 de la loi du 6 février 1989, le délai pour revendre visé au 1er alinéa est ramené à 2 ans ; que le notaire de la société La Tropézienne des salins a adressé à la SCP D... X... Y... Z... un projet de clause intitulée "droit de mutation" laquelle rappelait que le délai de 5 ans était ramené à 2 ans pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant l'un des droits de préemption des locataires (article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou article 15 de la loi du 6 juillet 1989) et attirait spécialement l'attention de l'acquéreur sur le fait que la SCI [...] ayant acquis les biens sous le même régime, les délais de revente sus-énoncés commençaient à courir à compter du 30 septembre 2010 ; que ce projet de clause a été repris intégralement dans l'acte de vente établi par Me X... en page 13 ; que, par ailleurs, en page 32 de l'acte, la clause "purge du droit de préemption du locataire" mentionnait que la présente mutation était soumise au droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et que la vendeur avait signifié le projet des présentes au locataire par voie extra-judiciaire dressé par Me C... huissier de justice en date du 17 mai 2011 ; qu'il ressort ainsi clairement de la clause intitulée "droit de mutation" que le délai de 5 ans pour revendre fixé par l'article 1115 du code général des impôts était ramené à 2 ans si la vente déclenchait un des droits de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou l'article 15 de la loi du 6 février 2009 et que le point de départ de ces délais était le 30 septembre 2010 ; que, par ailleurs, la clause intitulée "purge du droit de préemption du locataire" mentionnait expressément que la mutation était soumise au droit de préemption du locataire prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; que cette information figurait déjà dans la promesse unilatérale de vente que la société La Tropézienne des salins avait acceptée ; que par ces deux clauses de l'acte de vente, la société La Tropézienne des salins était ainsi informée d'une part de ce que le délai pour revente commençant à courir le 30 septembre 2010, était ramené à 2 ans lorsqu'il existait un droit de préemption du locataire en application des articles 10 de la loi du 31 décembre 1975 ou 15 de la loi du 6 février 2009 et d'autre part qu'en l'espèce la mutation donnait lieu à un droit de préemption du locataire en application de l'article 10 de la loi de 1975 ; que le fait que ces deux informations ne figurent pas au même endroit dans l'acte notarié de vente et que la clause "droit de mutation" n'ait pas expressément indiqué que la revente du bien en cause était soumise au délai de 2 ans, ne suffit pas à rendre ces informations incomplètes ou inefficaces dès lors que l'acte notarié mentionnait clairement les circonstances entraînant la mise en oeuvre du délai de 2 ans ainsi que la réalisation de ces circonstances en l'espèce ; qu'ainsi la société La Tropézienne des salins assistée de surcroît par son propre notaire, a été suffisamment informée des conditions de l'application du régime fiscal de faveur dont elle entendait bénéficier et le non-respect du délai de 2 ans ne peut ainsi être imputé à un manquement du notaire à son obligation d'information et de conseil ; que la société La Tropézienne des salins doit donc être déboutée de l'ensemble de ses demandes et le jugement du 8 octobre 2015 être infirmé en ce sens ; 1) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours ; que ce devoir de conseil, dont la preuve de l'exécution lui incombe, l'oblige à informer personnellement les parties sur l'exacte portée de l'acte ; qu'en l'espèce, pour exclure tout manquement à l'obligation de conseil de la SCP D... X... Y... Z... , notaire rédacteur de l'acte de vente, concernant le court délai de revente de deux ans dont disposait la société La Tropézienne des salins, l'arrêt retient que toute l'information a été donnée à l'acquéreur par la mention dans l'acte de vente des deux clauses, bien que séparées de 19 pages, respectivement intitulées « droit de mutation » et « purge du droit de préemption du locataire », dont la combinaison était nécessaire pour la bonne compréhension des incidences fiscales de l'acte ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que le notaire rédacteur de l'acte, à qui incombait la charge de la preuve de l'exécution de son devoir de conseil et qui ne pouvait se décharger de cette obligation, avait personnellement informé l'acquéreur sur l'exacte portée de l'acte conclu, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; 2) ALORS QUE le notaire est tenu d'informer et d'éclairer les parties sur la portée et les effets, notamment quant à ses incidences fiscales, de l'acte auquel il prête son concours ; que cette obligation doit prendre en considération les mobiles des parties, même extérieurs à l'acte, lorsque le notaire en a eu connaissance ; que précisément informé de l'objectif de revente sous le bénéfice de droits de mutation à taux réduits de la société La Tropézienne des salins, il appartenait au notaire de la prévenir de ce qu'en l'espèce la revente du bien devait être réalisée dans un délai de deux ans, soit avant le 30 septembre 2012 ; qu'en se déterminant comme elle l'a fait, alors que le notaire n'avait pas attiré l'attention de la société La Tropézienne des salins, par une information personnalisée, sur le fait que la revente du bien devait être réalisée dans le délai de deux ans pour bénéficier de ce régime fiscal, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ; 3) ALORS QUE le notaire, professionnellement tenu de veiller à l'efficacité de l'acte qu'il établit et d'éclairer les parties sur ses incidences fiscales, ne peut être déchargé de son devoir de conseil par les compétences personnelles de celles-ci ni par la présence, à leur côté, de leur propre notaire ; qu'en retenant, pour exclure tout manquement du notaire rédacteur de l'acte à son obligation d'information et de conseil que la société La Tropézienne des salins, assistée de son propre notaire, avait été suffisamment informée des conditions de l'application du régime fiscal de faveur dont elle entendait bénéficier, la cour d'appel a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil.