Cour de cassation, 01 décembre 2004. 03-13.860

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 décembre 2002), que, par acte sous seing privé du 2 juin 1997, M. et Mme X... ont déclaré vendre à M. et Mme Y... une maison à usage d'habitation comportant un appartement et quatre studios, mais étant précisé que les vendeurs s'engageaient à livrer huit appartements de type studios rénovés pour le prix convenu ; qu'il a été indiqué, dans l'acte, qu'une somme de cinquante mille francs était versée à titre d'acompte sur le prix par les acquéreurs entre les mains du notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique ; que, par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 1997, M. et Mme Y... ont notifié aux vendeurs leur décision de ne pas donner suite à la vente ; que M. et Mme X... leur ont délivré, le 8 août 1997, une sommation de comparaître chez le notaire afin de signer l'acte authentique, et que l'officier ministériel a dressé, le 1er septembre 1997, un procès-verbal de difficultés ; que M. et Mme X... ont assigné M. et Mme Y... en paiement de dommages-intérêts ; Sur le moyen unique : Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt de déclarer valable l'acte sous seing-privé du 2 juin 1997 et de les condamner à payer à M. et Mme X... une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen : 1 / que tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble à usage d'habitation non encore édifié ou en cours d'édification, et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements de fonds avant l'achèvement de la construction, est un contrat de vente d'immeuble à construire qui, à peine de nullité, doit revêtir la forme d'un contrat de vente à terme ou en l'état futur d'achèvement ; qu'en affirmant cependant que le compromis de vente du 2 juin 1997 ne pouvait être qualifié de vente d'immeuble à construire, motif pris de ce qu'il ne stipulait aucun versement de fonds, après avoir pourtant expressément relevé qu'il prévoyait le versement par M. et Mme Y... d'un acompte de 5 % du prix de vente, la cour d'appel a violé l'article L. 261-10 du Code de la construction et de l'habitation ; 2 / que le contrat de vente d'immeuble par lequel le vendeur s'est engagé à effectuer d'importants travaux de rénovation avant la livraison de l'immeuble est un contrat de vente d'immeuble à construire ; que constituent de tels travaux ceux qui consistent en la transformation d'un appartement unique en studios indépendants et qui comportent notamment l'installation, pour chacun de ces studios, d'un système de plomberie autonome ; qu'en affirmant cependant que de tels travaux ne consistaient qu'en une redistribution partielle des pièces avec ajout d'éléments de confort et ne relevaient donc pas du régime spécifique de la vente d'immeubles à construire, la cour d'appel a violé les articles 1601-1 du Code civil et L. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 3 / que M. et Mme Y... soutenaient que les travaux de rénovation de l'immeuble litigieux entraient dans le cadre de la législation sur la vente d'immeubles à construire car ils nécessitaient un permis de construire et qu'il s'agissait de travaux de démolition et de reconstruction, d'une rénovation lourde relative à tous les aspects techniques de la construction et notamment à l'électricité ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions, pourtant de nature à influer sur la solution du litige, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 4 / que pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou lacquisition d'un immeuble à usage d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte ; que ces dispositions s'appliquent à la promesse synallagmatique précédant le contrat constatant ou réalisant la convention ; qu'en affirmant cependant qu'une telle rétractation était dépourvue de tout effet, motif pris de ce qu'elle n'était pas prévue par le compromis, après avoir pourtant constaté que le compromis de vente avait été signé le 2 juin 1997 et que M. et Mme Y... s'étaient rétractés par une lettre recommandée en date du 9 juin 1997, soit dans le délai de sept jours précité, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; 5 / que le vendeur est tenu de délivrer à l'acheteur un bien conforme aux stipulations du contrat ; que le compromis stipulait que M. et Mme X... devaient vendre à M. et Mme Y... un immeuble composé de huit studios dont ils auraient la jouissance le jour de la signature de l'acte authentique ; qu'en décidant cependant que la clause pénale contractuelle était acquise à M. et Mme X..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si M. et Mme Y... étaient en droit de ne pas déférer à la sommation de comparaître qui leur avait été faite par M. et Mme X... de signer l'acte authentique, dès lors que ceux-ci n'étaient pas en mesure de leur délivrer un immeuble conforme aux stipulations du contrat, puisqu'ils les sommaient de comparaître pour signer l'acte de vente d'une maison comportant au rez-de-chaussée un appartement de type F3 et à l'étage quatre appartements de type studio, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1604 du Code civil ; Mais attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le "compromis de vente" signé par les parties ne prévoyait que le versement d'un acompte conforme aux usages et que les travaux prévus dans le contrat n'affectaient pas le gros oeuvre de l'immeuble existant, ne portaient que sur la redistribution partielle de certaines pièces, n'étaient que d'un coût équivalent à 23 % du prix de vente et n'étaient pas caractéristiques d'une rénovation lourde constitutive d'une reconstruction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire que la vente ne concernait pas un immeuble à construire ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la faculté de rétractation n'avait pas été prévue au contrat, l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation applicable à la date de l'acte ne prévoyant pas cette faculté au bénéfice des acquéreurs non professionnels d'un immeuble ancien, et ayant relevé que M. et Mme Y..., par leur lettre du 9 juin 1997, avaient déclaré annuler l'acte du 2 juin 1997, confirmant cette décision à leur organisme de crédit et au notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision en retenant que M. et Mme Y... avaient résilié de façon non équivoque l'acte du 2 juin 1997 ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne les époux Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille quatre.