Cour de cassation, 08 avril 2021. 19-22.153

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10206 F Pourvoi n° X 19-22.153 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 Le syndicat des copropriétaires [...], dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Foncia Sogi Pelletier, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° X 19-22.153 contre l'arrêt rendu le 28 mai 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile C), dans le litige l'opposant à la société La Caploc, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Gouz-Fitoussi, avocat du syndicat des copropriétaires [...], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de la société La Caploc, après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires [...] ; le condamne à payer à la SCI La Caploc la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gouz-Fitoussi, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires [...] de ses demandes tendant à voir dire et juger que la SCP la Caploc ne justifiait pas que les parties du bâtiment se trouvant au -dessus des lots dont elle était titulaire constituaient des parties privatives, à voir dire et juger que les parties du bâtiment se trouvant au-dessus des lots 2, 3, 7 et 8 situés au rez-de-chaussée constituaient des parties communes de la copropriété, à voir dire et juger que sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt la SCI La Caploc serait tenue de libérer une partie du bâtiment et de voir condamner la SCI La Caploc à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 180 000 euros correspondant à une indemnité d'occupation entre le 7 mars 2007 et le 7 mars 2017 sauf à avoir recours à une expertise au préalable et de voir dire et juger que la SCI La Caploc serait redevable d'une indemnité d'occupation de 1500 euros par mois à compter du mars 2017 jusqu'à parfaite libération des lieux ; Aux motifs propres que sur l'action principale du syndicat des copropriétaires visant à voir constater l'occupation irrégulière de parties communes, aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire ; que l'article 3 de cette même loi indique que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : -le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ; -les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et corridors ; qu'en application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ; que le syndicat des copropriétaires de la [...] fait valoir que les parties se situant au-dessus des lots 2, 3, 7 et 8, qui appartiennent à la SCI La Caploc et sont situés en rez-de-chaussée, constituent des parties communes de la copropriété ; que si le règlement de copropriété mentionne effectivement que les lots 2, 3, 7 et 8 sont situés en rez-de-chaussée, il ne peut en être déduit, qu'automatiquement, les locaux situés juste au-dessus de ces lots, « en entresol », sont des parties communes ; qu'il ne peut non plus être déduit une annexion de parties communes de la différence, même importante, entre la superficie mentionnée au règlement de copropriété et celle ressortant de l'acte de vente des lots après le mesurage loi Carrez ; qu'en effet, si le règlement de copropriété précise que sont considérées comme parties communes spéciales les « locaux techniques », aucune pièce aux débats ne permet de démontrer que les parties litigieuses étaient des locaux techniques ; qu'il convient de relever que l'état descriptif de division figurant au règlement de copropriété du 9 février 1982, y compris en sa modification du 14 février 2007 mentionne la désignation des lots suivants à l'entresol (et non au 1er étage comme mentionné par le syndicat dans ses conclusions) : - Lot n° 10: un local à usage commercial ou professionnel, se trouvant dans la partie ouest de l'immeuble, portant le n° 10 du plan de l'entresol, comprenant : 3 bureaux, une entrée, d'une superficie approximative de 72 m², - Lot n° 11 : un local à usage de chaufferie, se trouvant dans la partie ouest de l'immeuble, portant le n° 11 du plan de l'entresol, comprenant les chaudières propres à l'institut de thalassothérapie, et aux différents appartements dépendants de l'immeuble d'une superficie approximative de m², -Lot n° 12 : un local technique d'une superficie approximative de 10 m² comprenant en outre le transformateur EDF de la thalassothérapie ; qu'aucun plan d'origine produit par le syndicat des copropriétaires ne permet de retrouver ces trois lots ; que le plan annexé à la pièce 19 et attribué à M. I... architecte n'est pas daté ; qu'il n'est pas précisé s'il s'agit de l'entresol et on ne retrouve pas les lots numérotés 10, 11 et 12 ; que les plans établis par géomètre expert avant et après les travaux de California Promotion en 2010 ne sont pas plus probants ; que la SELARL Bbass n'identifie que le lot n° 11 «chaufferie », sans que l'on puisse retrouver les lots 10 et 12, le géomètre mentionnant bien en tout état de cause l'existence en entresol de locaux techniques qui ne sont pas occupés par la SCI La Caploc ; qu'il fait état en outre, au-dessus du lot n° 2, d'une partie qu'il détermine non comme une « partie commune spéciale » mais comme un «commerce » ; que le fait que la société Le California ait obtenu l'accord de l'assemblée générale pour la création du lot n°70 en entresol, après une cession de parties communes ne permet pas de considérer que les parties litigieuses seraient elles-mêmes communes même si elles sont mitoyennes ; qu'au vu de ces éléments, la présomption légale de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ne peut donc pas jouer ; qu'il convient donc d'appliquer le critère de l'usage exclusif prévu à l'article 2 de la même loi ; qu'aucun élément au débat ne permet de contredire la configuration des lieux depuis l'origine, telle que ci-après : - les lots 2 et 8 sont exploités comme cabinet dentaire, avec au rez-de-chaussée une salle d'attente et un secrétariat et, au-dessus comme en mezzanine, une salle de soins, accessible uniquement par un escalier intérieur prenant naissance au pied de la salle d'attente du rez-de-chaussée ; - les lots 3 et 7 qui ne sont pas exploités présentent la même configuration ; - il existe pour les lots 2 et 8 d'une part et 3 et 7 d'autre part, qu'une seule entrée privative située au rez-de-chaussée ; - enfin, il n'existe et n'a jamais existé aucun accès par ou dans les parties communes de l'immeuble pour parvenir à pénétrer dans chacun des lots situés au rez-de-chaussée et à l'entresol, les locaux de l'entresol étant interdépendants des lots du rez-de-chaussée ; qu'il ressort donc bien de ce qui précède que la SCI La Caploc a l'usage exclusif des parties situées juste au-dessus de ses lots 2, 3, 7 et 8 et situées en entresol ; qu'elles doivent donc être reconnues comme parties privatives ; qu'au vu de ces motifs qu'il convient de substituer à ceux du premier juge, la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande principale du syndicat des copropriétaires ; Aux motifs à les supposer adoptés qu'en application des articles 2 et3 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé ; que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : - le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ; - le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs - les coffres, gaines et têtes de cheminées ; - les locaux des services communs ; - les passages et coridors ; que sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : - le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ; - le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes; - le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ; - le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ; que le règlement de copropriété de la [...], mis à jour en janvier 2007, prévoit en son article 3A que les locaux et espaces qui, aux termes de l'état descriptif de division, sont compris dans la composition d'un lot, sont affectés à l'usage exclusif du lot considéré-et comme tels, constituent des parties privatives ; que l'article 3B dresse ensuite une liste non limitative des parties communes générales et spéciales ; qu'il ressort de l'acte de vente rectificatif du 6 novembre 2007, que la SCI La Caploc est propriétaire des lots 2, 3, 7 et 8, situés en rez-de-chaussée, d'une superficie respective de 15m2, 13m2 , 28m2, 31m2 ; que s'il résulte des éléments versés au débat, que le SCI Le Caploc occupe un espace situé non pas au rez-de-chaussée mais au premier étage de l'immeuble, il convient de relever d'abord que l'acte de vente précise que la superficie privative des biens acquis par ladite SCI, conformément à la loi Carrez, est de 80,13m2 pour les lots numéros 2 et 8, et de 82,83 m2 pour les lots numéros 3 et 7, soit 162,96 m2 et non de 87 m2, surface qui correspondrait à la simple addition des superficies respectives de chacun des lots précédemment énoncés ; que par ailleurs, si le règlement de copropriété prévoit une liste dite énonciative et non limitative des parties communes, le syndicat des copropriétaires ne produit pas au débat les documents permettant de déterminer quels sont les lots attribués à chacun des copropriétaires de l'immeuble ; qu'il n'est ainsi pas permis de savoir si les locaux litigieux sont privatifs à la SCI, ou privatifs à un autre copropriétaire ou s'ils sont effectivement communs ; qu'en outre, il n'apporte aucun élément de description de ces locaux litigieux permettant de caractériser leur nature commune ; qu'ainsi, il n'est pas établi que les surfaces litigieuses soient de nature commune ; que par conséquent, la demande principale du syndicat des copropriétaires et les demandes subséquentes doivent être rejetées ; Alors 1°) qu' en cas de conflit entre les mentions d'un acte authentique de vente et celles du règlement de copropriété, c'est le règlement de copropriété qui prévaut ; qu'en refusant de reconnaître que les parties situées à l'entresol au -dessus des lots 2, 3, 7 et 8 constituaient des parties communes qui avaient été annexées par la société La Caploc, après avoir pourtant constaté d'une part, que le règlement de copropriété de la [...] mentionnait que les lots n°2, 3, 7 et 8 étaient d'une superficie de 87 m2 et étaient situés au rez-de-chaussée et d'autre part, que l'acte de vente mentionnait une superficie de 162,96 m2, ce dont il résultait que la société La Caploc avait annexé les parties communes situées à l'entresol, la cour d'appel a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ; Alors 2°) que la pièce n°21 produite par le syndicat des copropriétaires intitulée « l'attestation D... et cinq annexes » comportait un plan n°2 intitulé « plan de l'entresol avant les travaux de California Promotion » sur lequel les parties situées en entresol, au-dessus des lots n°7 et n° 8, étaient coloriées en rose, ce qui correspondait aux « parties techniques : parties communes spéciales » ; qu'en affirmant néanmoins qu'aucune pièce aux débats ne permettait de démontrer que les parties litigieuses étaient des locaux techniques, la cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la pièce n°21 et a ainsi violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ; Alors 3°) que la pièce n°21 produite par le syndicat des copropriétaires intitulée « l'attestation D... et cinq annexes » comportait un plan n°4 intitulé « plan de l'entresol après les travaux de California Promotion » sur lequel les parties situées en entresol, au-dessus du lot n°7, étaient coloriées en vert, ce qui correspondait aux « surface occupée par la Caploc à l'entresol » ; qu'en affirmant néanmoins que le géomètre mentionnait l'existence en entresol de locaux techniques mais qui n'étaient pas occupés par la SCI La Caploc, la cour d'appel a dénaturé par omission les termes clairs et précis de la pièce n°21 et a ainsi violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil ; Alors 4°) que la pièce n°19 produite par le syndicat des copropriétaires intitulée « le plan notaire rez-de-chaussée » et dressé par M. I... était composée de deux pages : une première page qui indiquait l'objet et la date du plan dressé par M. I... (Dressé le : 14-08-80, Modifié le : 21-09-81) et une seconde page constituait du plan en lui-même (cf. prod) ; qu'en affirmant néanmoins que le plan de M. I... n'était pas daté, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la pièce n°19 et a ainsi violé le principe de l'interdiction faite aux juges de dénaturer les documents de la cause, ensemble l'article 1134 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir débouté le syndicat des copropriétaires [...] de sa demande tendant à prononcer la nullité de la réparation des charges de copropriété et à voir dite que juger que la clause de répartition des charges devait être considérée comme non écrite et tendant à dire et juger y avoir lieu à une nouvelle réparation des charges ; Aux motifs propres que le syndicat des copropriétaires de la [...] sollicite à titre subsidiaire, se fondant sur les articles 5, 10 et 43 de la loi du juillet 1965 la nullité de la répartition des charges de copropriété, demandant que la clause de répartition des charges soit considérée comme non écrite ; qu'or, l'action en nullité ne concerne que les répartitions des charges dont les bases de calcul sont contraires aux dispositions d'ordre public de la loi et qui à ce titre doivent être réputées non écrites ; que le syndicat des copropriétaires soutient finalement simplement que la superficie des lots de la SCI La Caploc est supérieure à celle ressortant du règlement de copropriété mais nullement que les bases de calcul de la répartition des charges sont contraires à l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où il n'aurait pas été tenu compte à l'origine du critère de la superficie ; qu'ainsi, les principes posés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ont bien été respectés ; que la remise en cause de la seule superficie des lots ne pouvait faire l'objet que d'une action en révision prévue à l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; que par ces motifs substitués, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de la répartition des charges ; Aux motifs adoptés que le syndicat des copropriétaires pour solliciter, à titre subsidiaire, que soit prononcée la nullité de la répartition des charges de copropriété, jugé que la clause de répartition des charges doit être considérée comme non écrites et jugé y avoir lieu à une nouvelle répartition des charges, fait valoir qu'à défaut d'avoir été considérées comme communes, les parties litigieuses seraient privatives à la SCI La Caploc, et que par conséquent le calcul réalisé pour la répartition des charges serait fausse, et violerait les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que cependant, il a été exposé précédemment qu'il n'est pas établi que les surfaces occupées soient communes ou privatives à la SCI La Caploc ; qu'il n'est donc pas démontré que la répartition des charges ne serait pas conforme aux critères légaux ; que par conséquent il convient de rejeter la demande du syndicat des copropriétaires à ce titre, ainsi que les demandes y afférant, en expertise judiciaire. Alors qu'en application de l'article 624 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef de l'arrêt attaqué relatif au rejet de la demande du syndicat des copropriétaires à voir dire et juger que les parties du bâtiment se trouvant au-dessus des lots 2, 3, 7 et 8 situés au rez-de-chaussée constituaient des parties communes de la copropriété entraînera par voie de conséquence, la cassation de l'arrêt en ce qu'il l'a débouté de sa demande tendant à prononcer la nullité de la réparation des charges de copropriété.