Cour de cassation, 20 décembre 2018. 18-12.612

CIV.3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10646 F Pourvoi n° F 18-12.612 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Daniel X..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 23 novembre 2017 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Nicolas Y..., 2°/ à Mme Ludivine Z..., domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 20 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme C..., conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boullez, avocat de M. X..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de M. Y... et de Mme Z... ; Sur le rapport de Mme C..., conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer la somme globale de 3 000 euros à M. Y... et Mme Z... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils, pour M. X.... Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que les ruissellements en provenance de la roche située dans la cuisine, lors d'épisodes pluvieux, étaient constitutifs d'un vice caché, D'AVOIR dit que M. Daniel X... connaissait l'existence de ce vice caché avant la vente et qu'il l'a dissimulé aux acquéreurs, D'AVOIR dit que, par conséquent, M. X... doit sa garantie aux consorts Y... Z... de ce chef, nonobstant la clause d'exclusion de garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente, D'AVOIR dit que ce vice caché rend la maison impropre à son usage d'habitation, D'AVOIR prononcé la résolution de la vente signée le 3 février 2009 entre d'une part, M. Daniel X... né le [...] à Bayonne et d'autre part, M. Nicolas Y... né le [...] à Châlon en Champagne et Mme Ludivine Z... née le [...] à Haguenau et portant sur l'immeuble sis [...] , cadastré section [...] , D'AVOIR ordonné à M. X... de restituer aux consorts Y... Z... le prix perçu de 124.000 €, outre la somme de 9.200 € correspondant aux frais de notaires et d'enregistrement, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2012, date de l'assignation, D'AVOIR ordonné aux consorts Y... Z..., dès réception du prix de vente et de ses accessoires, de restituer à M. X... l'immeuble précité et toutes les clés en leur possession, D'AVOIR condamné M. X... à payer aux consorts Y... Z..., pris ensemble, les sommes de 18.600 € avec intérêts au taux légal à compter de son arrêt en réparation de leur trouble de jouissance et de 5.000 € avec intérêts au taux légal à compter de son arrêt en réparation de leur préjudice moral ; AUX MOTIFS QUE les consorts Y... Z... concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté leur action rédhibitoire en résolution de la vente ; que les infiltrations d'eau en provenance de la roche et de la toiture constituent des vices graves puisqu'ils génèrent des entrées d'eau ainsi que de l'humidité dans plusieurs pièces d'habitation de la maison à l'origine de l'apparition de moisissures dans la cuisine, ce qui n'est pas le cas des fuites constatées au niveau du bac de douche qui ont été réparées avant l'expertise pour une somme modique de 914 € qui devra rester à la charge des appelants ; que, selon l'expert judiciaire, les entrées d'eau par la roche de la cuisine sont constitutives d'un vice structurel auquel il ne peut être remédié (impossibilité d'assurer l'étanchéité de la jonction entre murs et roche) sauf à mettre en place une cunette et un drain au pied du mur de la cuisine afin d'éviter l'inconvénient des flaques ; qu'il impute les entrées d'eau par la toiture à la vétusté de cette dernière, aggravée par la présence de tuiles cassées ou déplacées et a préconisé la reprise totale de cette toiture ; que ces vices rendent la maison impropre à son usage puisqu'à chaque épisode pluvieux l'eau pénètre par la toiture ou par la roche provoquant des flaques dans la cuisine, des ruissellements le long des lambris et des plinthes, jusqu'aux prises électriques, du goutte à goutte au-dessus du lit d'une des chambres, le détrempage de la laine de verre servant à l'isolation des murs ainsi qu'une humidité généralisée avec des moisissures dans la cuisine ; que, contrairement à ce que soutient à tort Daniel X..., ces vices n'étaient pas apparents pour les acquéreurs puisqu'ils ne se manifestent qu'en cas d'épisodes pluvieux importants ; que ceux-ci les ont d'ailleurs signalés aussitôt après leur première survenance en juillet 2009 ; qu'il s'agit donc de vices cachés au sens de l'article 1641 du code civil ; que Daniel X... affirme avoir informé les acquéreurs, dès avant la vente, sur l'humidité générée par la roche sans démontrer toutefois la réalité de cette information pré-contractuelle alors que les consorts Y... Z... la contestent ; qu'il produit le témoignage de l'agent immobilier ayant fait visiter le bien aux consorts Y... Z... selon lequel « l'acquéreur savait parfaitement que la roche apparente pouvait laisser infiltrer de l'humidité en période pluvieuse » ; que cette simple affirmation péremptoire est insuffisante à rapporter la preuve de l'information alléguée ; que les consorts Y... Z... sont des acquéreurs profanes ; qu'ils n'étaient âgés que de 24 et 26 ans au moment de l'achat immobilier et venaient d'être parents de leur premier enfant qu'ils souhaitaient élever dans une maison saine ; que rien ne permet d'affirmer que la simple vue de la roche apparente dans la cuisine ou de la toiture ancienne suffisaient à les renseigner sur l'humidité et les ruissellements d'eau survenant à l'intérieur de la maison en période pluvieuse ; que l'acte de vente contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés que Daniel X... invoque pour tenter d'échapper à l'action des acquéreurs ; que cette clause est parfaitement valable et n'est pas abusive, contrairement à ce que soutiennent à tort les appelants ; que pour faire échec à cette clause, les consorts Y... Z... doivent démontrer que leur vendeur est un professionnel de l'immobilier ou qu'il est de mauvaise foi ; que les consorts Y... Z... affirment, en premier lieu, que Daniel X... serait un professionnel de l'immobilier et qu'il serait le gérant d'une Sci qui achèterait des immeubles anciens pour les revendre ; qu'ils ne produisent aucune pièce (statuts ou extrait Kbis de la Sci, actes de vente au nom de Daniel X... ou de la Sci) à l'appui de leurs allégations alors que celles-ci sont contestées par Daniel X... et ce moyen sera rejeté ; qu'ils font valoir, ensuite, que Daniel X... ne pouvait ignorer les vices affectant la maison vendue puisque celle-ci lui servait de résidence principale au jour de la vente et qu'il y a demeuré pendant deux années ; qu'aucune des pièces produites par les appelants ne permet d'affirmer que Daniel X... avait connaissance des infiltrations par la toiture avant la vente alors que, dans le même temps, il ressort des témoignages des amis et proches du vendeur, dont certains ont séjourné plusieurs mois dans la maison y compris pendant des épisodes pluvieux intenses, qu'aucun d'entre eux n'a jamais constaté la présence d'entrées d'eau dans les chambres ou les autres pièces de la maison ; que l'existence de reprises récentes en toiture ne suffisent pas à établir que le vendeur, qui le conteste, avait connaissance des infiltrations litigieuses au jour de la vente ; qu'en ne faisant pas la preuve de la mauvaise foi de leur vendeur, les consorts Y... Z... ne peuvent lever l'obstacle de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant dans leur acte de vente pour les infiltrations en toiture ; que, s'agissant des ruissellements sur la roche, l'expert les qualifie de défauts structurels qui préexistaient à la vente ; qu'en effet, l'eau circulant dans le terrain en amont de la maison lors de fortes pluies s'est toujours heurtée à la barrière étanche que constitue la roche qui affleure de manière apparente dans la cuisine ; que se trouvant face à cet obstacle, l'eau n'a d'autre choix que de s'écouler à sa surface pour apparaître sous forme de ruissellements lorsque le rocher est à nu, comme c'est le cas dans la cuisine ; que, s'agissant d'un vice structurel, Daniel X... a connu le phénomène pendant les deux années durant lesquelles il a vécu dans cette maison ; qu'il a d'ailleurs admis devant l'expert, sans le remettre en cause devant la cour, qu'il avait toujours su que de l'humidité pénétrait dans la maison par le rocher au point d'avoir demandé au maçon, intervenu lors des travaux de rénovation du sol de la cuisine, de poser un drain ; que ce vice était donc connu de lui dès avant la vente, ce que confirme le témoignage de Sébastian A... qui, ayant vécu dans la maison entre mai 2007 et janvier 2009, indique que de l'humidité sous forme de gouttelettes se formait sur le rocher apparent de la cuisine ; que Daniel X... ne peut invoquer la clause d'exclusion de garantie de ce chef ; que ce vice est rédhibitoire puisqu'il provoque des flaques d'eau dans la cuisine en cas de fort épisode pluvieux, que les ruissellements génèrent une humidité malsaine dans cette pièce principale de l'habitation en raison de l'apparition d'importantes moisissures, parfaitement visibles sur les photographies annexées au constat d'huissier du 24 février 2010, et qu'il ne peut être remédié à ce défaut structurel, une étanchéité totale au niveau de la jonction entre la roche et le mur étant impossible à mettre en oeuvre ; que Daniel X... doit sa garantie aux consorts Y... Z... pour ce vice caché et la vente sera résolue, ainsi que ces derniers le réclament ; que M. Daniel X... sera condamné à restituer le prix d'acquisition, frais de notaires inclus, aux consorts Y... Z... et que ces derniers, dès réception de ce versement, devront restituer la maison et les clés au vendeur ; que, sur le préjudice de jouissance, dès lors qu'il a été démontré dans les motifs qui précèdent que Daniel X... avait connaissance du vice caché concernant les entrées d'humidité par la roche, il doit aux acquéreurs, outre la restitution du prix, tous les dommages-intérêts en application de l'article 1645 du code civil ; que les consorts Y... Z... ont quitté la maison en février 2010 pour s'installer à [...], commune des Pyrénées Orientales située à 45 minutes de [...] en raison des répercussions que pouvait avoir l'humidité ambiante sur la santé de leur fils, ainsi que cela ressort du témoignage de la kinésithérapeute, Laurence D... E... , qui suivait Timothé Y... pour de la kinésithérapie respiratoire en janvier 2010 ; qu'ils ont donc été privés, depuis cette date, de la jouissance de la maison qu'ils avaient acquise un an auparavant ; qu'ils ne produisent cependant aucune pièce permettant d'apprécier leurs conditions actuelles d'hébergement (bail, prêt de logement, nouvel achat ?) ; que leur privation de jouissance aura duré 93 mois entre février 2010 et novembre 2017 inclus puisque la vente est désormais résolue ; que ce préjudice sera indemnisé par l'allocation d'une indemnité de 200 € par mois soit 18.600 € pour la période précitée et produira intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que, sur le préjudice moral, les consorts Y... Z... ont dû intenter une procédure judiciaire longue et coûteuse et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure afin de voir reconnaître leurs droits alors qu'ils pensaient pouvoir jouir paisiblement de leur premier achat immobilier et y élever leur premier enfant ; qu'ils justifient d'un préjudice moral qui sera réparé par l'allocation d'une indemnité de 5.000 € ; 1. ALORS QUE le vendeur occasionnel ne peut se prévaloir de la clause exclusive de l'action en garantie des vices cachées s'il est démontré par l'acheteur qu'il était de mauvaise foi en ce qu'il connaissait le vice de la chose au moment de la vente ; qu'en tenant pour établi que M. X... avait nécessairement connaissance des ruissellements sur la roche, dès lors que l'expert judiciaire les qualifiait de vices structurels, et qu'il ne pouvait pas invoquer la clause d'exclusion de garantie, en raison de sa mauvaise foi, sur le fondement des articles 1643 et 1645 du code civil, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à caractériser la mauvaise foi de M. X..., qui avait seulement connaissance du phénomène de ruissellement, au même titre que ses acheteurs, sans qu'il soit démontré qu'il en connaissait la cause, soit l'impossibilité d'assurer une jonction étanche entre le mur et la roche ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 du code civil ; 2. ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut au défaut de motifs ; qu'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que l'expert B... a mis en évidence que « les ruissellements dans la cuisine sont dus à l'impossibilité d'assurer une jonction étanche entre le mur et la roche apparente, ce qui permet à l'eau circulant dans le terrain situé en amont de la maison de s'écouler à la surface du rocher et d'y ruisseler, provoquant des flaques et de l'humidité dans la cuisine auxquelles il ne peut être remédié structurellement sauf à placer une cunette et un drain en pied de mur sous le carrelage de la cuisine afin de récupérer ces eaux de ruissellement » (arrêt attaqué, p. 3, dernier alinéa qui se poursuit page suivante) ; qu'en affirmant ensuite « qu'il ne peut être remédié à ce défaut structurel, une étanchéité totale au niveau de la jonction entre la roche et le mur étant impossible à mettre en oeuvre », après avoir énoncé, au terme du rapport d'expertise, qu'il pouvait « y être remédié par le placement d'une cunette et un drain en pied de mur sous le carrelage de la cuisine afin de récupérer ces eaux de ruissellement », la cour d'appel s'est contredite ; qu'ainsi, elle a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 3. ALORS QUE l'exercice par l'acheteur de l'action rédhibitoire lui impose d'établir qu'il aurait renoncé purement et simplement à son projet d'acquisition s'il avait eu connaissance des vices de la chose au moment de la vente ; qu'il résulte des constatations auxquelles avait procédé M. B... dans son rapport d'expertise, qu'il pouvait être remédié à ce désordre, « en plaçant une cunette et un drain en pied de mur sous le carrelage de la cuisine, afin de récupérer ces eaux de ruissellement » (arrêt attaqué, p. 3, dernier alinéa qui se poursuit page suivante) ; qu'en affirmant, pour retenir l'existence d'un vice rédhibitoire, que le ruissellement d'eau de pluie sur la roche apparente « provoque des flaques d'eaux dans la cuisine, en cas de fort épisode pluvieux, que les ruissèlements génèrent une humidité malsaine dans cette pièce principale de l'habitation en raison de l'apparition d'importantes moisissures, parfaitement visibles sur les photographies annexées au constat d'huissier du 24 février 2010, et qu'il ne peut être remédier à ce défaut structurel, une étanchéité totale au niveau de la jonction entre la roche et le mur étant impossible à mettre en oeuvre » (arrêt attaqué, p. 7, 2ème alinéa), après avoir constaté que l'expert B... avait mis en évidence dans son rapport qu'il pouvait être remédié à ce désordre, la cour d'appel s'est déterminée par des motifs impropres à établir que la maison était devenue inhabitable en raison d'un vice rédhibitoire ; qu'ainsi, elle a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1644 et 1645 du code civil.