Cour de cassation, 17 juillet 1996. 94-17.384

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière (SCI) du Faubourg Saint-Antoine, dont le siège est ..., représentée par sa gérante, la SA les Constructeurs professionnels associés "COPRA", en cassation d'un arrêt rendu le 27 mai 1994 par la cour d'appel de Paris (2e chambre, section B), au profit : 1°/ de la société X... et Y... SNC, dont le siège est ..., 2°/ de M. Jean-Pierre X..., demeurant ..., 3°/ de M. Elie Y..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 18 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Di Marino, conseiller rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mme Borra, M. Bourrelly, Mme Stéphan, M. Peyrat, conseillers, MM. Chollet, Pronier, conseillers référendaires, M. Lucas, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre; Sur le rapport de Mme le conseiller Di Marino, les observations de Me Choucroy, avocat de la société civile immobilière (SCI) du Faubourg Saint-Antoine, de Me Baraduc-Benabent, avocat de la société X... et Y..., de M. X... et de M. Y..., les conclusions de M. Lucas, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 27 mai 1994), que la société civile immobilière du Faubourg Saint-Antoine (SCI) qui avait acquis un terrain à bâtir, ayant, après la vente, été sommée par un tiers, M. Z... de surseoir à tous travaux de démolition ou de construction susceptibles de porter atteinte au droit de propriété qu'il prétendait détenir sur une cave située dans le tréfonds de l'immeuble vendu, a assigné son vendeur, la société X... et Y..., ainsi que MM. X... et Y..., ses co-gérants, afin d'obtenir la résolution de la vente, le remboursement du prix et des dommages-intérêts; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen, "1°) que l'arrêt a faussement qualifié de vice caché l'existence même d'une cave occupée par un tiers dans le sous-sol de l'immeuble vendu comme étant ignorée par le vendeur à la date de la vente, dans la mesure où tout vice apparent ou caché doit être inhérent à la chose elle-même en raison d'un défaut matériel inexistant en l'espèce où la cave en question ne présentait ni par elle-même ni par rapport à la chose vendue un tel défaut; qu'il en était de même pour son occupation, au reste expressément garantie par le vendeur; que l'arrêt a donc violé les articles 1134 et 1641 du Code civil; 2°) qu'à défaut de clause spécifique en matière de garantie d'éviction, le vendeur était tenu de plein droit à garantir l'acquéreur de la menace d'éviction qu'il souffrait, en raison de la découverte d'un droit invoqué par un tiers sur partie de la chose vendue et ignoré par l'acheteur, sans qu'il importe que ce tiers n'ait pris lui-même l'initiative de l'action en justice en cours que le vendeur avait introduite à son encontre dans le cadre de son obligation à garantie envers l'acquéreur; que l'arrêt a donc exclu à la légère qu'il y ait trouble actuel, violant ainsi l'article 1626 du Code civil; 3°) que l'arrêt a présumé que l'acquéreur aurait pu, néanmoins, acheter l'ensemble immobilier s'il avait connu l'existence de la cave et de son occupant n'en affectant qu'une toute petite partie, malgré qu'il résultât des éléments du débat rappelés aux conclusions que la vente était exclusivement destinée à une opération de construction après démolition des bâtiments en fonction de permis déjà obtenus et que cette opération se trouvait actuellement paralysée et risquait d'être compromise du seul fait de la cave litigieuse interdisant une démolition totale et empêchant une construction dans le cadre du permis actuel; que l'arrêt est donc entaché d'un défaut de base légale au regard des articles 1315, 1134, 1582 et suivants et 1626 du Code civil; 4°) que l'arrêt qui admet qu'il y avait à tout le moins matière à éviction partielle, aurait dû sanctionner le comportement du vendeur par les dommages-intérêts réclamés liés aux frais financiers découlant du report sine die de l'opération de construction; que l'arrêt a donc violé les articles 1626, 1630 et 1637 du Code civil"; Mais attendu, d'une part, qu'ayant, abstraction faite d'un motif surabondant, constaté que la cave n'apparaissait ni dans les actes authentiques ni dans les plans de la copropriété voisine dans laquelle M. Z... avait acquis le lot en nature de cave duquel il estimait tenir son droit, que la revendication de M. Z... ne s'était manifestée que par quelques courriers épisodiques et une sommation qui n'avait été suivie d'aucune assignation au fond et qu'il était tout prêt à une transaction quels qu'aient pu être ses droits, et que la SCI n'apportait aucun élément permettant de conclure qu'elle n'aurait pas acheté l'immeuble si elle avait connu l'existence de la cave qui n'affectait qu'une toute petite partie de celui-ci, la cour d'appel a, sans inverser la charge de la preuve, souverainement retenu que le trouble dont elle relevait l'existence n'était pas de nature à justifier la résolution de la vente au titre de la garantie d'éviction; Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a écarté, à bon droit, la demande en dommages-intérêts qui n'avait été formée qu'au titre de la résolution de la vente; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière (SCI) du Faubourg Saint-Antoine, envers la société X... et Y... SNC, M. X... et M. Y..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI du Faubourg Saint-Antoine à payer à la société X... et Y... et à MM. X... et Y..., ensemble, la somme de 8 000 francs; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix-sept juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.