Cour de cassation, 03 décembre 2015. 14-22.383

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 mai 2014), que Mme B... veuve X..., venant aux droits de M. X... , de Mme X... divorcée C..., de MM. Y... et de Mme Y..., a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 23 rue Richer (le syndicat) en annulation de la décision 11 bis de l'assemblée générale du 14 juin 2007 ; que le syndicat a soulevé l'irrecevabilité de la demande au motif que les consorts X... ne justifiaient pas de leur qualité de copropriétaires ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant constaté que la résolution contestée approuvait un protocole relatif au lot n° 3 et relevé que les consorts X... avaient été convoqués à l'assemblée générale du 14 juin 2007, que, selon les explications de Mme B..., le lot n° 3, acquis par M. X... en 1958, avait été omis dans l'acte d'acquisition et que le syndicat, sans contester la pertinence des documents produits, se bornait à objecter qu'aucun acte de propriété n'était versé aux débats, la cour d'appel en a exactement déduit que les consorts X... étaient recevables à en contester les décisions ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Z.... Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR dit Madame France B..., veuve X..., recevable à agir aux droits des Consorts X... , et d'AVOIR annulé la résolution n° 11 bis de l'assemblée générale du 14 juin 2007 ; AUX MOTIFS QUE la résolution contestée est ainsi rédigée : « L'assemblée générale, après en avoir délibéré, approuve le protocole joint à la convocation et donne pouvoir au cabinet SEPIMA, SARL, pour régulariser cet acte et signer tous les actes consécutifs, en contrepartie de la cession du lot visé à l'article 1, M. Eric Z... versera au syndicat des copropriétaires la somme de 70. 000 €, correspondant à l'arriéré des charges de copropriété correspondant aux droits cédés forfaités à la somme de 20. 000, 00 €. Prise de charge des frais du modificatif de copropriété, dans la limite de la somme de 20. 000, 00 €. Frais de publicité du modificatif de règlement de copropriété dans la limite de la somme de 15. 000, 00 €. Arriéré des charges du lot n° 3, non recouvrables à ce jour dans la limite de 15. 000, 00 €, étant précisé, que le paiement de ladite somme de 15. 000, 00 € emportera cession au profit de M. Eric Z... de la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du propriétaire du lot n° 3. M. Eric Z... s'acquittera des sommes ci-dessus, dans la limite des montants fixés, sur présentation des factures qui seront établies au nom du syndicat des copropriétaires » ; que selon les explications avancées par Mme France B... veuve X..., Raymond X... est devenu propriétaire des lots 4, 5, 6, 8 et 9 de la copropriété du 23 rue Richer le 13 mai 1958 aux termes d'un acte de M. A..., notaire, le lot n° 3 ayant été également acquis par Raymond X..., mais omis dans l'acte acquisitif du 10 décembre 1958 ; que les difficultés sont nées de ce que les Consorts X... ont vendu, le 31 mai 1989, au Groupe Immobilier FRANCIS DREYFUS le lot n° 63 correspondant aux anciens lots n° 4, 5, 6, 8 et 9, ces deux derniers lots correspondant à la partie couverte du lot 63, mais le Groupe DREYFUS a cru pouvoir intégrer dans ses lots en toute bonne foi le lot n° 3 dont il n'était pourtant pas propriétaire et en a fait 2 parkings qu'il a par la suite cédés ; que suivant acte du 19 avril 1973, Raymonde X... avait, pour sa part, acheté à la Société Les Editions de la Pensée Moderne le lot n° 10 de cette même copropriété ; que Me H..., notaire, écrivait à celle-ci, le 17 octobre 1972 : « En 1958, lorsque M. X... , votre père, a acquis des parties de l'immeuble boulevard Richer à PARIS, il a été omis dans l'acte le lot n° 3 ; en 1965 et 1968, le conseil des époux X... , M. I..., a fait signer par la Société MODERN PARKING, devenue propriétaire de ce lot, une reconnaissance qu'en réalité ledit lot appartenait bien à M. et Mme X... et ladite société est d'accord aujourd'hui pour passer l'acte notarié. Voulez-vous m'indiquer si l'acte de vente de ce lot n° 3 dont le prix n'est plus à payer est à établir au nom de Mme X... pour la moitié et au nom de chacun pour 1/6ème ou si vous êtes d'accord pour que ce soit uniquement la propriété de Mme X... » ; que témoignent de cette erreur :- le bail signé en 1958 par la Société MODERN PARKING qui comportait, au rez-de-chaussée, mention du lot n° 3 (station-service, rampe d'accès, garage, bureau), ce bail ayant été renouvelé en 1968 puis en 1977 en mêmes termes,- l'acte extrajudiciaire du 9 juillet 1978 établi à la requête du syndicat qui indiquait « M. Max X..., fils de Mme veuve X... née Marguerite D..., copropriétaire dans l'immeuble du 23 rue Richer à PARIS 9ème et notamment des lots 4, 5, 6, 8 et 9 de la division de l'immeuble ainsi que des lots 3 et 10, auxquels les lots sont attachés les 2408/ 10000èmes des parties communes générales »,- l'acquittement des charges de copropriété du lot n° 3 par les Consorts X... , jusqu'à l'année 2000 date du décès de Marguerite X... née D...,- l'inclusion des Consorts X... aux listes postérieures de copropriétaires débiteurs, pour le lot n° 3,- l'indication, dans un rapport d'expertise de M. E... établi à l'occasion d'une procédure de référé opposant Marguerite X... à la Société MODERN PARKING que la première était propriétaire du lot n° 3, alors même qu'aux termes de la fiche d'immeuble, ce lot n° 3 était censé être la propriété de la seconde, qui l'avait acquis de M. F... le 12 décembre 1963, selon la fiche hypothécaire,- des appels de fonds afférents au lot n° 3, le premier du 22 mai 2008, relatif à des travaux de plomberie, du 19 juin 2008, le deuxième relatif au solde des travaux de plomberie, le troisième du 19 juin 2008, relatif à la provision sur charges du 3ème trimestre 2008, tous établis à l'adresse des Consorts X... ,- une convocation à l'assemblée générale du 9 juin 2008 ; que sans contester la pertinence des documents produits aux débats par Mme France B... veuve X..., le syndicat se borne à objecter que celle-ci ne verse aux débats aucun acte de propriété ni aucun bordereau hypothécaire justifiant de la qualité de copropriétaire de ses auteurs à la date de l'assemblée générale litigieuse ; que toutefois, outre le fait que les Consorts X... ont été constamment convoqués, postérieurement au 31 mai 1989, aux assemblées générales de copropriétaires et, en particulier, à l'assemblée générale du 14 juin 2007, qu'ils ont été destinataires du procès-verbal de ladite assemblée générale, que les appels de charges afférentes au lot n° 3 leur ont été adressés par le syndic depuis cette date, (alors même qu'ils ne les auraient pas réglés), le libellé même de la résolution contestée fait apparaître que le syndicat les considère comme toujours copropriétaires du lot n° 3, dès lors qu'il est indiqué : « le paiement de la somme de 15. 000, 00 € emportera cession au profit de M. Eric Z... de la créance du syndicat des copropriétaires à l'encontre du propriétaire du lot n° 3 » ; qu'il résulte de l'ensemble des éléments ci-dessus énumérés que les Consorts X... étaient recevables à contester l'assemblée générale du 14 juin 2007 dans la mesure où, nonobstant l'absence de titre de propriété, le syndicat considérait qu'ils avaient bien la qualité de propriétaires du lot n° 3, leur adressant des appels de fonds, les convoquant aux assemblées générales de copropriétaires et leur envoyant les procès-verbaux des assemblées générales ; ET QUE, à toutes fins, il sera fait observer que la situation des superficies intégrées par Raymonde X... dans le lot n° 10 acquis successivement par M. G... puis par M. Eric Z... ne pourra être réglée qu'une fois résolu le point de savoir si ces superficies, à l'origine intégrées aux lots n° 8 et 9 aux dires des parties, mais qui n'ont pas été réunies au lot n° 63 et ont été renumérotées en lots n° 145 et 146 lors de la refonte de l'état descriptif de division en 2002 par le notaire J..., ont été ou non vendues en 1989 avec le lot n° 10, à défaut, si elles ont fait l'objet d'une prescription acquisitive bénéficiant aux auteurs successifs dudit lot, ou bien sont restées la propriété des Consorts X... , ou encore sont devenues des parties communes comme semble le soutenir le syndicat, question dont la Cour n'est pas directement saisie mais qui, en toute hypothèse, ne pouvait faire l'objet de la résolution contestée sans avoir fait précédemment l'objet de rectifications des actes de mutation ; ALORS QUE la qualité de copropriétaire, si elle est contestée, ne résulte pas de la seule convocation aux assemblées générales ou réception d'appels de charges, mais doit être prouvée par celui qui s'en prévaut par titre de propriété ou prescription acquisitive ; qu'ainsi la Cour d'appel qui, tout en constatant que Madame France B..., aux droits des Consorts X... , n'avait établi au jour de l'assemblée générale du 14 juin 2007 l'existence d'un droit de propriété des Consorts X... ni sur le lot n° 3, sur lequel ses auteurs avaient toujours refusé de répondre aux appels de fonds, ni sur partie des lots n° 8 et 9, question qui n'était pas soumise directement aux juges du fond, ne pouvait, en infirmant la décision du Tribunal, juger que la qualité de copropriétaire de Madame B... aurait pu résulter du seul fait que le syndicat avait considéré que les Consorts X... « avaient bien la qualité de propriétaires du lot n° 3, leur adressant des appels de fonds, les convoquant aux assemblées générales de copropriétaires et leur envoyant les procès-verbaux des assemblées générales », sans violer l'article 711 du Code civil, ensemble les articles 1er, 10 et 42 de la loi du 10 juillet 1965.