Cour d'appel, 19 novembre 2015. 15/00073

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51F 14e chambre ARRÊT N° contradictoire DU 19 NOVEMBRE 2015 R.G. N° 15/00073 AFFAIRE : [P] [X] C/ [F], [O], [J] [B] Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 17 Décembre 2014 par le Tribunal d'Instance de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 1214000222 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Emmanuel JULLIEN Me François PERRAULT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE QUINZE, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [P] [X] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Emmanuel JULLIEN de l'AARPI INTER-BARREAUX JRF AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 617 - N° du dossier 20150002 assisté de Me Jacques ORLIAC, avocat au barreau de PARIS APPELANT **************** Mademoiselle [F], [O], [J] [B] née le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 2] de nationalité française [Adresse 3] [Adresse 3] Représentée par Me François PERRAULT de la SELARL MAYET & PERRAULT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire 393 - N° du dossier 15FP1876 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 07 Octobre 2015 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DUPERRIER, présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jean-Michel SOMMER, président, Madame Dominique DUPERRIER, présidente, Madame Maïté GRISON-PASCAIL, conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE, FAITS ET PROCÉDURE, Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 17 décembre 2014, le juge des référés du tribunal d'instance de Boulogne Billancourt (Hauts de Seine), saisi par assignation délivrée le 11 juin 2014 par Mme [F] [B] dans le litige l'opposant à M. [P] [X], son bailleur, a : - constaté que les demandes de travaux et de réduction de loyer étaient devenues sans objet, - condamné M. [X] à payer à Mme [B] les sommes de : - 4.800,00 euros à titre de dommages et intérêts à titre de dommages et intérêts, - 500,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le tout avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de l'ordonnance, - débouté Mme [B] de ses autres demandes, - condamné M. [X] aux dépens. M. [X] a relevé appel de cette ordonnance. Aux termes de ses dernières conclusions régulièrement signifiées et déposées le 21 septembre 2015, M. [X] demande à la cour au visa de l'article 849 du code de procédure civile, de : - réformer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, - dire et juger Mme [B] irrecevable en sa demande de dommages et intérêts, - en tout état de cause, - constater que l'appartement a été refait à neuf lorsqu'elle y a emménagé, - à titre principal, - la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, - subsidiairement, - dire et juger qu'une indemnisation de Mme [B] ne saurait courir qu'à compter du 26 février 2014, - condamner Mme [B] à lui payer la somme de : - 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, - et aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction au profit de maître Emmanuel JULLIEN, AARPI - JRF AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions régulièrement signifiées et déposées le 22 septembre 2015, Mme [B] demande à la cour de : - débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, - confirmer l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, - y ajoutant, - de condamner M. [X] à lui restituer le montant du dépôt de garantie visé au contrat de bail à hauteur de 523 euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2015, - condamner M. [X] à lui payer la somme de : - 3.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - et aux dépens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 septembre 2015. MOTIFS DE LA DÉCISION, I - Sur l'appel principal : M. [X] fait grief au premier juge d'une part, de l'avoir condamné au paiement de dommages et intérêts alors qu'il ne pouvait prononcer une condamnation, d'autre part, d'avoir retenu à tort que le logement loué était insalubre alors que les infiltrations invoquées par l'intimée étaient consécutives à un dégât des eaux ayant une origine extérieure au logement puisqu'il avait été entièrement refait par ses soins et ceux d'une entreprise (électricité, salle d'eau, peinture, réseau d'eau et de vidange selon les nouvelles implantations sanitaires) pour un coût global de 12.055,69 euros TTC. Il soutient que Mme [B] a pris possession d'un logement refait à neuf ainsi qu'il résulte de l'état des lieux dressé le 23 novembre 2012, contrairement à l'état des lieux de sortie. Il ajoute qu'il appartenait à la locataire d'effectuer une déclaration de sinistre pour ces infiltrations qui aurait permis par le biais de la désignation d'un expert de connaître leur origine. Il soutient que les infiltrations dénoncées ne proviennent pas de l'appartement loué. A toutes fins, il soutient que l'indemnisation ne saurait remonter à une date antérieure au 26 février 2014. Il ajoute que la demande de restitution du dépôt de garantie constitue une demande nouvelle en appel et s'en remet à la cour sur ce point. Mme [B] sollicite la confirmation de l'ordonnance déférée. Elle maintient ses demandes et expose notamment que, contrairement aux affirmations du bailleur, l'état des lieux d'entrée mentionne plusieurs désordres et que sa compagnie d'assurance a opposé un refus de prendre en charge des désordres antérieurs à son contrat de bail. Par ailleurs, le rapport de l'expert immobilier de la ville [Localité 1] est clair sur l'existence des non-conformités, de l'insalubrité du logement et de ses causes possibles multiples. Elle précise qu'elle a formé une demande d'indemnisation provisionnelle et que le juge a, par une simple erreur matérielle, prononcer une condamnation à l'encontre du bailleur. Il résulte des pièces produites aux débats que : - suivant contrat signé le 23 novembre 2012, M. [X] a donné à bail à Mme [B] un logement de 17 m² situé [Adresse 2] comprenant une entrée, pièce principale, salle de douche, cuisine séparée et WC séparé moyennnant un loyer mensuel de 600 euros charges comprises, - avant la mise en location, le bailleur a fait procéder à la rénovation complète du logement ainsi qu'il résulte des devis et factures de travaux éditées en décembre 2012 (électricité, plomberie, aménagement d'éléments sanitaires et de douche, lavabo, peinture), - que toutefois l'état des lieux initial signé le 23 novembre 2012 comprend les observations suivantes : ..."cuisine : fuite sur robinet de la machine à laver / mur fenêtre en mauvais état / taches sur le plafond / taches sur le carrelage + éclat + peinture. salle de douche : mur de la fenêtre en mauvais état + plafond / collone coffrage en mauvais état / lavabo inexistant (entreprise contactée) + lumière murale inexistante (entreprise contactée)".... - à la date d'octobre 2014, sur l'état des lieux de sortie, figure la mention suivante : ..."Fuite sur colonne d'eau occasionnant dégâts sur cuisine et salle de bain voir avec syndic."... - par courrier recommandé du 23 octobre 2013, Mme [B] a confirmé à l'agence immobilière, mandataire du bailleur, l'apparition de "vices cachés" dans le logement pouvant nuire à sa santé et notamment : forte humidité, infiltrations d'eau dans les murs, projection d'eau émanant de la tuyauterie, écaillement des peintures, moisissures, champignons et a joint des photographies ; elle a sollicité la réalisation des travaux de réparation, - le 4 novembre 2013, le cabinet Copac lui répondait avoir saisi l'avocat du bailleur afin que les actions rapides puissent être effectuées ; il précise que cet appartement a déjà subi en 2009 un dégât des eaux, soldé par la remise en état complet de l'appartement en 2012 ; en outre, elle incite la locataire à effectuer une déclaration préalable de dégât des eaux auprès de son assureur, - par courrier du 12 décembre 2013, la MAAF a informé sa sociétaire, Mme [B], de ce que les dommages résultant de l'humidité ou de la condensation ne sont pas garantis par son contrat, - par courrier du 15 novembre 2013, Mme [B] a demandé au cabinet Copac, en raison de l'insalubrité du logement et conformément aux dispositions de l'article 6 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 d'une part, un dédommagement financier et d'autre part, l'exonération de son préavis (fixé à trois mois par le contrat de bail), - dans un rapport dressé à la suite de ses constatations effectuées le 26 février 2014, l'inspecteur immobilier de la commune [Localité 1] dénonce d'une part, l'humidité affectant le logement atteignant 25 % dans la cuisine, entre 25 et 31 % selon les zones dans la salle de douche ; d'autre part les conséquences en résultant : plafond et cloison de la cuisine attenante à la salle de douche tachés par les moissures, totalité du plafond de la salle de douche taché, bistré et cloqué. Il ressort de l'ensemble de ces éléments de fait, d'une part, que M. [X] avait connaissance avant la signature du contrat de location d'une fuite affectant le logement et que les travaux d'électricité, installation sanitaire, plomberie et peinture qu'il a fait réaliser sont sans rapport avec le traitement de la fuite de la colonne d'eau qui traverse l'immeuble et affecte le logement loué à Mme [B] ; Qu'au surplus, ces travaux sont non conformes aux normes en vigueur puisque l'expert immobilier de la commune [Localité 1] a relevé : - l'absence de ventilation dans la cuisine (la grille de ventilation haute n'est reliée à aucun origine en façade), - l'absence de ventilation basse dans la cuisine, - aucune évacuation de l'air vicié dans les WC s'agissant d'une pièce dépourvue de fenêtre. Qu'il en résulte que le logement ne pouvait être loué en l'état puisqu'il était voué à plus ou moins brève échéance mais inéluctablement aux dégradations dues à l'humidité et à l'insalubrité. Que M. [X], ou son mandataire, informé par la locataire de ses difficultés dès le 23 octobre 2013, n'a apporté aucune solution concrète et, au contraire, alors qu'elles relèvent de la copropriété, l'a renvoyée à saisir son assureur ; qu'en outre, il a subordonné la signature du constat de sortie des lieux à cette déclaration de sinistre par la locataire auprès de son assureur. Que la situation a pris fin avec le départ de la locataire le 3 novembre 2014. Au vu de l'ensemble de ces éléments, il est établi de façon non sérieusement contestable que M. [X] a manqué à ses obligations légales et contractuelles. Les nuisances occasionnées et l'inconfort de vie caractérisés par le rapport de l'expert immobilier de la commune [Localité 1] d'une part, et un certificat médical daté du 21 décembre 2012 d'autre part, caractérisent le préjudice invoqué et justifient l'octroi d'une condamnation provionnelle au paiement de dommages et intérêts justement apprécié par le premier juge à la somme de 4.800 euros. Le jugement déféré est confirmé de ce chef. II - Sur la demande de restitution du dépôt de garantie : En vertu des dispositions du bail, Mme [B] est fondée à réclamer à son bailleur la restitution du dépôt de garantie à l'issue d'un délai de deux mois après la restitution des clefs du logement. Cette demande accessoire ne relève pas de la prohibition des demandes nouvelles en cause d'appel étant ajouté qu'à la date des plaidoiries devant le premier juge, ce délai n'était pas acquis. M. [X] n'explique pas les raisons pour lesquelles il ne défère pas à cette obligation contractuelle qui n'est pas sérieusement contestable. La cour le condamne à payer à Mme [B], à titre de provision, la somme de 523 euros augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 3 janvier 2015, soit deux mois après la restitution des clefs par la locataire. III - Sur les mesures accessoires : M. [X], partie perdante, est condamné aux dépens d'appel et à payer à Mme [B] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS ; La cour, Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, INFIRME l'ordonnance déférée sauf en ce qu'elle a condamné M. [X] aux dépens, Statuant à nouveau, CONDAMNE M. [X] à payer à Mme [B] à titre de provision, les sommes de : - 4.800,00 euros (quatre mille huit cents euros) à titre de dommages et intérêts, - 523 euros (cinq cent vingt trois euros) augmentée des intérêts calculés au taux légal à compter du 1er janvier 2015 jusqu'à parfait paiement, CONDAMNE M. [X] à payer à Mme [B] la somme de : - 3.000 euros (trois mille euros) au titre des frais irrépétibles, Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Monsieur Jean-Michel SOMMER, président et par Madame Agnès MARIE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier,Le président,