Cour d'appel, 25 juin 2015. 14/12864

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRÊT DU 25 JUIN 2015 (n° 383 , 16 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 14/12864 jonction avec le RG : 14/13056 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mai 2014 -Tribunal de Grande Instance de MEAUX - RG n° 12/05306 APPELANTS : Monsieur [BG], [XE], [NR] [PT] né le [Date naissance 6] 1935 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 4] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [ZG], [YB], [LP] [PT] né le [Date naissance 1] 1965 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 3] (ROYAUME UNI) Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [LT], [BG], [HP] [PT] né le [Date naissance 7] 1972 à [Localité 7] (92) demeurant au [Adresse 9] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Madame [AJ] [PX], épouse [PT] née le [Date naissance 16] 1940 à [Localité 2] (33) demeurant au [Adresse 1] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Madame [XA], [KK], [JN] [PT] épouse [QU] [KO] née le [Date naissance 15] 1965 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 2] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [DH], [FJ], [X], [VC] [PT] né le [Date naissance 5] 1968 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 10] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [MM], [TT], [XE] [PT] né le [Date naissance 4] 1970 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 8] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [NV], [SS], [KK] [PT] né le [Date naissance 8] 1973 à [Localité 3] (92) demeurant au [Adresse 4] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [YF], [PP], [LT] [PT] né le [Date naissance 9] 1939 à SAINT CLOUD (92) demeurant à [Adresse 13] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Madame [VC], [GK], [KK] [PT] épouse [TX] née le [Date naissance 11] 1968 à [Localité 4] (92) demeurant au [Adresse 6] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [LP] [PT] né le [Date naissance 14] 1970 à [Localité 4] (92) demeurant au [Adresse 4] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Madame [RV], [VC], [XA], [PT], épouse [AZ] née le [Date naissance 3] 1973 à PARIS 17ème arrondissement(75017) demeurant au [Adresse 7] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Monsieur [RR], [BG], [TT] [PT] né le [Date naissance 17] 1943 à [Localité 8] demeurant au [Adresse 4] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 Madame [UY], [VC], [FB] [PT], épouse [GG] née le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 4] (92) demeurant au [Adresse 6] Représenté par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : G0249 Ayant pour avocat plaidant : Me Philippe LEBAUVY, avocat au barreau de PARIS, toque':'R248 INTIMÉS : Monsieur [QQ] [UB] [WD] né le [Date naissance 12] 1953 (lieu non précisé) demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à sa personne. Monsieur [L] [WW] né le [Date naissance 13] 1968 à [Localité 1] demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 04/08/2014, remise à sa personne. Monsieur [CI] [NR] [IM] né le 07 décembre 1977 à [Localité 5] demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à étude. Monsieur [LL] [JR] [BG] [HH] né le [Date naissance 10] 1974 à [Localité 6] demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à étude. Madame [OW] [GK] [FF] [MU] née le [Date naissance 11] 1977 à [Localité 5] demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à étude. Monsieur [TA] [CA] état civil non précisé demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANT Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à étude. Madame [YY] [BC] état civil non précisé demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à étude. Madame [ZZ] [OS] état civil non précisé demeurant au [Adresse 10] DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 07/08/2014, remise à personne. Association SARRUT AVOCATS Association régie par la loi du 1er juillet 1901, déclarée à la Préfécture sous le n° 38976776500032 ayant son siège sis au [Adresse 10] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 04/08/2014, remise à personne morale. SELARL KAMS, Société d'avocats au barreau de Paris, immatriculée sous le n° 51034857600016 ayant son siège sis au [Adresse 10] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 04/08/2014, remise à étude. SCP RIBADEAU DUMAS-CHEMINADE-HUDELLET , Société d'avocats au barreau de Paris, immatriculée sous le n° 78465996300036 ayant son siège sis au [Adresse 10] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 04/08/2014, remise à étude. SARL CABINET [II] immatriculée sous le n° 30728814200010 ayant son siège sis au [Adresse 5] prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité DÉFAILLANTE Assignation devant la Cour d'appel de PARIS, avec signification des conclusions en date du 04/08/2014, remise à personne morale. COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 785, 786 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 mars 2015 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, et Monsieur HOUR, Conseiller, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composé de': Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre Monsieur Christian HOURS, Président de chambre, assesseur Madame Isabelle BROGLY , Conseillère qui en ont délibéré, Greffier, lors des débats : Mme Hélène PLACET Un rapport a été présenté à l'audience par Madame Isabelle VERDEAUX, la présidente, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile, ARRÊT : - PAR DÉFAUT - par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Madame Hélène PLACET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2004, les consorts [PT] (propriétaires indivis) ont renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2003 un bail initial du 1er janvier 1978 et précédemment renouvelé le 1er octobre 1987 et une seconde fois le 16 avril 1997 portant sur des locaux situés au 3ème étage dans un immeuble situé [Adresse 12], consenti au profit de Maître Jean [WD], Maître [SW] [VZ], Maître [ZC] [RZ], Maître [UU] [NN], avocats exerçant en association et également au profit de Maître [UY] [HL], avocate. Le bail précise que le preneur bénéficie d'une autorisation d'usage professionnel conformément aux dispositions de la loi du 31 décembre 1971, modifiée par celle du 8'juillet 1989 et que la déclaration prévue par l'article 37 de la loi du 6 juillet 1989 a été effectuée le 27 septembre 1989 à la Préfecture de PARIS. Le bail prévoit aussi la possibilité, d'une part, d'intégrer comme bénéficiaires du bail les nouveaux associés de l'association d'avocats et, d'autre part, la possibilité pour le preneur de passer des conventions de cabinets groupés avec des confrères qui bénéficieront de la jouissance des locaux, sans que le nombre d'avocats exerçant dans les lieux ne puissent excéder le nombre de 12, hors stagiaires ou collaborateurs. Le 29 mars 2012, les consorts [PT], désireux de ne pas voir le bail reconduit tacitement à son expiration, ont fait délivrer un congé pour le 30 septembre 2012 à Monsieur [WD] et à l'ensemble des avocats exerçant dans la structure SARRUTS AVOCATS et occupant les lieux, Le congé précise que les propriétaires restent ouverts à une discussion portant sur un nouveau bail professionnel (ou commercial) pour lesdits locaux ( hors chambre 32 et 33) dont l'ensemble des conditions restent à négocier, mais dont le loyer, hors charges et hors taxes, pourrait être fixé à 210 000 euros par an. Des pourparlers ont été engagés entre les parties à la suite du congé. Considérant que les négociations avec les associés du Cabinet SARRUT AVOCATS avaient échoué et étaient terminées, les consorts [PT] ont signé le 26 juillet 2012 un bail professionnel portant sur les locaux objet du litige, avec Maîtres [BC] et avec la SELARL KAMS représentée par Maître [CA], titulaires jusque là d'une convention de cabinets groupés. Ce bail prévoit un loyer annuel hors taxes (HT) et hors charges (HC) de 210 000 euros et la faculté de consentir des conventions de domiciliation ou de mise à disposition de locaux selon un projet de convention prédéterminée et annexé au bail. Les associés de L'AARPI SARRUT AVOCATS ont fait délivrer aux bailleurs une protestation à congé le 26 septembre 2012 et, par acte d'huissier du 27 septembre 2012, ont assigné les consorts [PT] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'annulation de congé. Par actes du 4 octobre 2012, les consorts [PT] ont fait assigner à jour fixe, devant le tribunal de grande instance de CHARTRES, Monsieur [WD], Monsieur [WW], Monsieur [IM], Monsieur [HH], Madame [MU], l'association AARPI SARRUT AVOCATS, la SELARL KAMS, Madame [BC], Monsieur [CA], la SCP [QY]-[MQ]-[CE]-[OO], Madame [OS], Monsieur [EA] et la SARL [II] aux fins de validation du congé délivré le 29 mars 2012, expulsion de Monsieur [WD], Monsieur [WW], Monsieur [IM], Monsieur [HH], Madame [MU] et paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du nouveau loyer annuel, soit 210 000 euros HT et HC, et une provision sur charges annuelles de 18 000 euros, soit 625'euros par jour jusqu'à parfaite libération des lieux, outre 50 000 euros à titre de dommages et intérêts. Par jugement du 12 décembre 2012, le tribunal de grande instance de CHARTRES, se prononçant sur l'exception d'incompétence soulevée par les associés du Cabinet SARRUT AVOCATS, s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de MEAUX. Par ordonnance du 21 mai 2013, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevable pour défaut d'intérêt à agir l'appel interjeté par les membres du Cabinet SARRUT. Antérieurement à cette première procédure, Maître [WD], [WW], [IM], [HH] et [FF] [MU] ont, le 27 septembre 2012, fait assigner les consorts [PT] et le Cabinet [II] devant le tribunal de grande instance de Paris, aux fins de voir, à titre principal, constater que les relations contractuelles ont été placées sous le régime des baux commerciaux et que le renouvellement du bail du 1er mars 2004 était de droit, faute de délivrance d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, prononcer la nullité du congé délivré le 29 mars 2012 et enjoindre aux consorts [PT] de leur proposer un bail commercial de 9 années commençant à courir le 1er octobre 2012 au prix indexable HT et HC de 180 000 euros pour le première année, puis 190 000 euros la seconde, et 120 000 euros à partir de la troisième année. Par ordonnance du 5 avril 2013, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Paris a, au visa de l'article 47 du code de procédure civile, ordonné le renvoi de l'affaire devant le tribunal de grande instance de MEAUX. Cette procédure a été enrôlée au tribunal de grande instance de MEAUX sous le numéro 13/02330 et a été jointe à la précédente par ordonnance du juge de la mise en état du tribunal de grande instance de MEAUX en date du 13 septembre 2013. Par actes du 11 et du 25 juillet 2013, les consorts [PT] et la société [II] ont respectivement assigné Maître [OS], défendeur non constitué, aux fins de signification de leurs conclusions. Ces procédures (13/03575 et 13/03454) ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 13 septembre 2013 à l'instance enrôlée au tribunal de grande instance de MEAUX sous le numéro 12/ 05306. Par jugement en date du 13 mai 2014, le Tribunal de Grande Instance de Meaux a : - déclaré valable le congé signifié par les consorts [PT] le 29 mars 2012 et dit qu'il doit produire ses effets, - dit que le bail professionnel signé le 1er mars 2001 entre d'une part les consorts [PT] et d'autre part Maîtres [D], [RZ], [WD], [NN] (dénommés l'Association) et Maître [JJ] pour les locaux situés au 3ème étage d'un immeuble sis [Adresse 12] , a expiré le 30 septembre 2012 par l'effet du congé délivré le 29 mars 2012, - débouté Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] et L'AARPI SARRUT AVOCATS de leur demande tendant à voir juger qu'ils bénéficient d'un nouveau bail professionnel pour ces locaux à compter du 1er octobre 2012, - dit que Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] occupent sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2012 les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12] et leur ordonne ainsi qu'à tous occupants de leur chef de libérer les lieux dans les meilleurs délais et au plus tard dans un délai de six mois suivant la signification de la présente ordonnance, - à défaut pour Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] et tous occupants de leur chef d'avoir libéré les lieux pour cette date, ordonné leur expulsion, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant un an, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier et autorisé les consorts [PT] à faire séquestrer les effets mobiliers pour sûreté de l'indemnité d'occupation, - autorisé les consorts [PT] à faire dresser un état des lieux par huissier, en présence des preneurs sortants ou ceux-ci dûment appelés, - débouté Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] de leur demande de sursis à statuer sur le paiement des indemnités d'occupation, - condamné Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] à payer aux consorts [PT] en deniers ou quittances à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'à complète libération des locaux et remise des clés, une indemnité d'occupation calculée selon les montants suivants, auxquels s'ajouteront les taxes et charges telles que prévues au bail expiré, - du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013: 15 000 euros hors taxes et hors charges par mois, - à compter du 1er octobre 2013 et jusqu'au 31 décembre 2014 ou complète libération des lieux et remise des clés si celles-ci interviennent avant le 31 décembre 2014': 16'000'euros hors taxes et hors charges par mois, - pour le cas où cette occupation se prolongerait au delà du 31 décembre 2014, l'indemnité d'occupation sera portée à 17 500 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er janvier 2015, - débouté Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] et L'AARPI SARRUT AVOCATS de leur demande de dommages et intérêts, - déclaré Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] recevables en leur demande d'annulation du bail signé le 26 juillet 2012, - annulé le bail professionnel signé le 26 juillet 2012 entre les consorts [PT] et la SELARL KAMS et Maître [BC], portant sur les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12] , - condamné en deniers ou quittances la SCP [QY] [MQ] [CE] [OO], la SELARL KAMS, Maître [BC], Maître [CA] et Maître [OS], à garantir Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] du paiement des indemnités d'occupation dues par ces derniers aux consorts [PT], au prorata des locaux qu'ils occupent et sans solidarité entre eux et ce tant qu'ils occuperont les locaux professionnels [Adresse 12] et n'auront pas restitué les clés, - constaté que Maître [EA] a quitté les lieux le 31 mars 2013 et qu'aucune demande n'est présentée à son encontre, - débouté les consorts [PT] de leur demande de dommages et intérêts, - débouté le Cabinet [II] de sa demande de dommages et intérêts, - ordonné l'exécution provisoire uniquement en ce qui concerne la condamnation aux indemnités d'occupation et les recours en garantie relatifs à ces indemnités, - condamné in solidum Maîtres [WD],[WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] aux entiers dépens et à payer aux consorts [PT] une indemnité de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, - rejeté toutes les autres demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile. Par actes du 18 et du 24 juin, les consorts [PT] ont interjeté appel à l'encontre de cette décision. Par ordonnance en date du 8 juillet 2014 du magistrat de la mise en état, la procédure 14/13056 a été jointe à la procédure 14/12864. Par conclusions en date du 31 juillet 2014, les consorts [PT], appelants, demandent à la Cour de : Vu l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, Vu l'article 1382 du Code civil, Vu l'ensemble des pièces, - dire et juger l'indivision [PT] recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement rendu le 13 mai 2014 par le Tribunal de Grande Instance de MEAUX, Y faisant droit, Sur l'affectation des locaux et la nullité du bail signé avec la SELARL KAMS et Maître [BC] - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a annulé le bail professionnel signé le 26 juillet 2012 entre d'une part les membres de l'indivision [PT] et la SELARL KAMS et Me'[BC] d'autre part et portant sur les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12], Et statuant à nouveau, - dire et juger mixte l'affectation des locaux sis au 3 ème étage de l'immeuble sis au [Adresse 12] avec un usage professionnel à hauteur de 83% et un usage d'habitation à hauteur de 17%, En conséquence, - dire et juger n'y avoir lieu à annulation du bail professionnel signé le 26 juillet 2012 entre les membres de l'indivision [PT] et la SELARL KAMS et Me [BC] d'autre part portant sur les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12]; Sur le montant de l'indemnité d'occupation et les dommages et intérêts: - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - débouté Maîtres [WD], [WW], [IM],[HH] et DHOITIER [MU] de leur demande de dommages et intérêts, - condamné Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] à payer aux consorts [PT] une indemnité d'occupation calculée selon les montants suivants: - du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013: 15 000 euros hors taxes et hors charges par mois, - du 1er octobre 2013 au 31 décembre 2014: 16 000 euros hors taxes et lors charges par mois - à compter du 1er janvier 2015:17 500 euros par mois HT et hors charges, Et statuant à nouveau, - condamner solidairement Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] à payer aux membres de l'indivision [PT]: - une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2012 sur la base de 100% du montant du nouveau loyer actuel (210 000 euros HT et hors charges) et de provision sur charges annuelle ( 18 000 euros) soit la somme de 625 euros HT par jour et ce, jusqu'à parfaite libération des lieux ( après déduction des sommes perçues à titre d'acompte), - la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de leurs comportements fautifs, - confirmer le jugement entrepris en toutes les autres dispositions non contraires aux présentes, Y ajoutant et en tout état de cause, - condamner solidairement Maîtres [WD], [WW],[IM],[HH] et DHOITIER [MU] à payer aux membres de l'indivision [PT]: - la somme de 80 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, - tous les dépens de première instance et d'appel, en ce compris les frais de recouvrement, exécution et expulsion, et dire qu'ils seront recouvrés par Me Marie JANET de la SCP BLUMBERG & JANET Associés, avocat à la Cour, en application des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile; Les membres de l'indivision [PT] ont fait signifier leurs conclusions du 31 juillet 2014, par acte d'huissier en date du 4 août 2014, à : - l'Association SARRUT AVOCATS (à personne habilitée) - la SALARL KAMS (à l'étude de l'huissier) - la SCP [QY]- [MQ] (à l'étude de l'huissier) - la SARL Cabinet [EK] (à personne habilitée) - Monsieur [WW] (à sa personne); Les membres de l'indivision [PT] ont fait signifier leurs conclusions du 31 juillet 2014, par acte d'huissier en date du 7 août 2014, à : - Maître Jean [WD] (à sa personne) - Maitre [IM] (à l'étude de l'huissier) - Maître [HH] (à l'étude de l'huissier) - Maître [FF] [MU] (à l'étude de l'huissier) - Maître [CA] (à l'étude de l'huissier) - Maître [BC] (à l'étude de l'huissier) - Maître [OS] (à sa personne); Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties ; MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la nullité du bail du 26 juillet 2012: Considérant que pour annuler le bail professionnel signé le 26 juillet 2012 entre les consorts [PT] et la SELARL KAMS et Maître [BC], avocats ayant remplacé le Cabinet SARRUT, portant sur les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12] , le tribunal a retenu qu'au 1er janvier 1970, date de référence prévue par la loi, l'immeuble était à usage mixte, professionnel et d'habitation, que dès lors, il devait être considéré, au regard de la réglementation, comme étant à usage d'habitation ce qui impliquait que, pour l'avenir, tout changement d'usage vers une autre affectation, nécessitait l'obtention de l'autorisation prévue par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et qu'en l'espèce, les bailleurs ne justifiaient d'aucune autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel avec la SELARL KAMS et avec Maître [BC]; Considérant que les consorts [PT] soutiennent que seule la preuve de l'usage de fait des locaux au 1er janvier 1970 doit être apportée, qu'à cette date, les locaux litigieux étaient affectés à un usage mixte avec un usage professionnel à hauteur de 83% et un usage d'habitation à hauteur de 17%, et qu'à défaut d'être uniquement à usage d'habitation, la nullité d'ordre public prévue par l'alinéa 5 de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ne s'applique pas au bail professionnel qu'ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Maître [BC] et la SELARL KAMS ; Considérant que l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose: ' La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location de l'article L 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article'; Considérant que l'article L 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation dispose: 'L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est située l'immeuble, après avis, à PARIS, MARSEILLE et LYON du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L'autorisation préalable de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ( ...); Considérant qu'en application de ces dispositions, une autorisation administrative est, à peine de nullité, préalablement requise au changement de destination d'un immeuble à usage d'habitation à [Localité 8] ; qu'une telle autorisation n'a toutefois lieu d'être que si les locaux étaient à usage d'habitation à la date du 1er janvier 1970, date de référence prévue par la loi ; Considérant qu'il importe donc de déterminer si les locaux, objet du litige, étaient ou non à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; Considérant qu'avant d'être donnés à bail en 1978 au Cabinet SARRUT, les locaux étaient loués à Monsieur [AE], puis à Madame [AE], l'un et l'autre conseil juridique; Considérant qu'un engagement de location a été signé le 1er avril 1953 pour cet appartement entre Monsieur [II], agissant en qualité d'administrateur de Madame la [PT], et Monsieur [KS] [AE]; Considérant que les locaux sont ainsi désignés: 'Un appartement sis au 3ème étage se composant de vestibule - grand salon - salle à manger - chambres - diverses pièces professionnelles- cuisine- salle des gens- 3 salles de bains- 3 wc 2 toilettes, débarras- 3 chambres de domestiques- 2 caves', et que le contrat stipule que 'La présente location est faite aux conditions ordinaires et de droit telles qu'exprimées au Code civil, articles 1714 et suivants, ainsi qu'aux charges, clauses et conditions particulières que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir savoir (...) 3° D'habiter bourgeoisement et pour l'exercice de sa profession de Conseil Juridique et non autrement les lieux loués (...) ; que le bail précise qu'au départ du locataire, le local redeviendra exclusivement bourgeois; Considérant qu'à la suite du décès de Monsieur [AE], un nouvel engagement de location pour ce même appartement a été signé le 1er avril 1958 au profit de sa veuve, Madame [GO] [EE] veuve [AE], la désignation de l'immeuble et les conditions d'occupation étant reprises à l'identique du bail du 1er avril 1953; Considérant que Madame [AE] était toujours locataire des ces locaux à la date du 1er'janvier 1970, et que l'appartement de très grande superficie était donc à usage mixte: habitation et professionnel; qu'il n'est pas contesté que Monsieur [AE], puis son épouse, ont exercé dans ces locaux jusqu'à la fin de leurs relations contractuelles avec les propriétaires en 1978, et en tous les cas en 1970, une activité professionnelle de conseil juridique, bénéficiant des autorisations nécessaires en fonction de la réglementation alors en vigueur ; que l'entête des engagements de location indique que Monsieur [AE], puis son épouse se dont successivement déclarés domiciliés dans les lieux loués; Considérant que si dans les courriers datés des 30 mai 1968, 28 et 29 octobre 1968 et le 12 novembre 1968, échangés entre Monsieur [II], administrateur des biens de la famille [PT], et Madame [AE], ou son conseil au sujet de l'évaluation du loyer, il est réaffirmé l'utilisation professionnelle des locaux, pour autant cette utilisation professionnelle, incontestable, n'est pas exclusive d'une utilisation d'habitation, alors que la configuration des locaux, telle qu'elle ressort des descriptions figurant dans les baux de 1958 et de 1978, est compatible également avec un usage d'habitation: deux entrées, une salle de bains, plusieurs WC, une cuisine, de nombreuses pièces; Que les relevés des annuaires téléphoniques par rues pour les années 1968, 1970,1972,1974,1976 et 1978 ne permettent pas davantage de caractériser un usage exclusivement professionnel puisqu'ils font apparaître au 47 Avenue Hoche deux lignes téléphoniques sous la rubrique ' [AE] conseil juridique' et une autre ligne téléphonique au nom de ' [AE] Y' ; que d'ailleurs, aucun autre domicile personnel de cette locataire n'est invoqué par les appelants; Considérant que la déclaration H2 pour la révision foncière de 1970, destinée à réviser les évaluations servant de base aux impôts directs des 'locaux d'habitation et à usage professionnel' mentionne que 80 m² du logement sont affectés exclusivement à l'habitation et 380 m² sont à usage professionnel; Considérant qu'il résulte de ces éléments que l'usage des locaux n'était pas exclusivement professionnel au 1er janvier 1970, mais qu'ils permettent d'établir uniquement que l'utilisation était majoritairement destinée à l'exercice de la profession de conseil juridique; que les consorts [PT] faisant valoir que les locaux étant affectés au 1er janvier 1970 à un usage mixte, et non à un usage d'habitation uniquement, soutiennent que le bail professionnel, conclu le 26 juillet 2012, n'encourt pas la nullité d'ordre public prévue par l'alinéa 5 de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ils considèrent que l'affectation professionnelle à 83%l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire ; Considérant que l'article L631-7 définit le local d'habitation ainsi: 'Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location de l'article L 632-1". Considérant que si le texte n'évoque pas expressément les baux à usage mixte professionnel et d'habitation, le critère n'en reste pas moins, pour l'application de ce texte, les deux usages possibles du bien, l'habitation ou la non habitation, et que la définition dans cet article de certains types de logements particuliers pour les englober dans les locaux destinés à l'habitation n'est pas exclusive, l'article L 631-7 donnant une définition très large de locaux destinés à l'habitation: 'toutes catégories de logements et leurs annexes'; Considérant que les consorts [PT] ne sont pas fondés à prétendre que l'affectation professionnelle à hauteur de 83% l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire, et que l'accessoire suivant le principal, le local loué doit être réputé professionnel sur le tout ; qu'en effet, l'usage majoritairement professionnel ne fait pas pour autant disparaître l'usage d'habitation, qui existait au 1er janvier 1970, par Madame [AE] qui était domiciliée personnellement [Adresse 11], et que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et de celles consacrées à l'usage professionnel et celle consacrée à l'usage d'habitation est indifférente; que l'article L637-1 du code de la construction et de l'habitation ne restreint pas la définition des locaux destinés à l'habitation, et ne pose aucune condition relative à la surface destinée à l'usage d'habitation dont la qualification du bail, portant sur l'intégralité des locaux et indivisible, ne peut donc dépendre; Que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la réglementation d'ordre public en matière de changement de destination d'un local d'habitation devait s'appliquer; Que d'ailleurs, la consultation du Professeur [VV] relative à l'application de l'article L 631-7 des locaux situés [Adresse 12], sur laquelle les appelants se fondent, après avoir relevé que l'appartement ne peut donc être considéré aujourd'hui comme étant totalement à usage d'habitation au regard tant de la circulaire d'application du texte que de la jurisprudence, que, dès lors, seule l'affectation de la partie restant à l'usage d'habitation à un autre usage, en l'occurrence des bureaux, nécessitait une autorisation conformément à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, et conclut que '... dans la mesure où le bail consenti est un bail exclusivement professionnel alors qu'il porte sur des locaux mixtes, il ne respecte pas les dispositions de l'article de l'article L 631-7 et encoure une nullité globale pour la totalité de ses dispositions ' , préconisant que ' ... les locaux puissent être donnés à bail mixte, dès lors que serait respectée, dans le bail, la proportion de locaux professionnels et de locaux d'habitation existant au 1er janvier 1970 '; Considérant qu'à défaut pour les bailleurs de justifier de l'existence d'une autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel qu'ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Maître [BC] et la SELARL KAMS, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé ce bail; Sur les dommages et intérêts : Considérant que les consorts [PT] font valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait des fautes commises par les associés du Cabinet SARRUT auxquels ils reprochent la captation par Maître [WD] du congé qu'ils ont fait délivrer à l'ensemble des occupants, la mise en place d'une stratégie de pourrissement de la situation par le recours à des précédés dilatoires, parties aux litiges tenues hors du débat, dissimulation de pièces, résistance abusive et refus de restituer les clés, appel intempestif et de mauvaise foi du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Chartres, démarches unilatérales auprès de la Mairie uniquement destinées à les empêcher de relouer leurs locaux à titre professionnel, alors qu'ils sont des professionnels du droit et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur l'étendue de leurs droits, non règlement des condamnations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile résultant de l'ordonnance du conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Versailles ; qu'ils dénoncent l'attitude des associés du Cabinet SARRUT, qui n'ont rien fait pour aboutir à la négociation, mais qui au contraire, ont contraint l'indivision [PT] à agir dans l'urgence, témoignant ainsi de leur mauvaise foi et d'une volonté de nuire dans le seul but de contraindre l'indivision [PT] à les conserver comme locataires ; Considérant qu'à la suite de la délivrance du congé, le 29 mars 2012, les preneurs ont, par le biais du Cabinet SARRUT, engagé des négociations avec les consorts [PT] et leur avocat, pour rechercher un accord sur les conditions d'un renouvellement du bail, ainsi que les y invitait in fine ce congé; Considérant qu'après s'être rencontrés à au moins deux reprises le 21 mars et le 15 mai 2012, bailleurs et locataires ont échangé divers courriers entre les 29 mai et le 26 juillet 2012, date de la signature du bail avec la SELARL KAMS, et Maître [BC], les consorts [PT] subordonnant la signature d'un nouveau bail à une augmentation du loyer, mais également à la renonciation aux conventions de cabinets groupés prévues dans le bail du 1er mars 2004; Considérant qu'il ressort, tant de la signature du bail avec des avocats tiers le 26 juillet 2012, que de la lettre adressée par le conseil des consorts [PT] au Cabinet SARRUT le 30 juillet 2012, que ce sont les propriétaires qui ont définitivement mis fin aux pourparlers; que Me [XX], s'exprimant au nom des consorts [PT] dans un courrier officiel du 30 juillet 2012, écrivait en ces termes au cabinet SARRUT: ' Votre souhait exprimé de soumettre à la signature d'un nouveau bail au maintien de l'ensemble des conditions du bail en cours est inacceptable pour eux comme cela vous a déjà été exprimé verbalement lors de votre rendez-vous avec eux le 15 mai 2012 et par écrit notamment dans ma télécopie du 9 juillet 2012. Dans ces conditions, ils considèrent que vous n'avez pas tenu compte de leur position alors qu'eux mêmes ont fait un effort sur la question du loyer, de sorte que vous avez par votre choix mis fin aux discussions en cours'; que ce grief n'est pas fondé; Considérant que si Maître [WD] n'a pas contesté avoir attendu pour remettre à leurs destinataires les congés délivrés par les bailleurs à l'ensemble des occupants, alors qu'en sa qualité de professionnel du droit, il ne pouvait qu'être averti de l'importance d'un tel acte, pour autant, il n'est pas établi que le retard de la remise de l'acte ait occasionné un préjudice personnel aux consorts [PT] qui ont pu, avant la prise d'effet du congé, négocier et conclure un nouveau bail avec une partie des avocats destinataires de ce congé, Maître [BC] et la SELARL KAMS, et alors que les consorts [PT] ont toujours considéré Maître [WD] comme étant le seul bénéficiaire du bail, la notification du congé ayant été faite à l'attention de Jean [WD], titulaire du bail, le congé précisant que la notification à l'attention des trois autres associés de SARRUT AVOCATS et de l'ensemble des personnes physiques et morales ayant contracté une convention de cabinets groupés avec SARRUT AVOCAT était faite ' par prudence'; Considérant que le fait d'avoir pris attache avec la mairie de PARIS pour savoir ce qu'il en était de la destination des locaux, et de faire prévaloir l'usage professionnel est certes source de difficultés pour les consorts [PT], mais ce moyen n'est pas illégitime puisqu'il repose sur une règle d'ordre public, qu'il y a été fait droit, et que le Cabinet SARRUT avait tout intérêt à voir retenir l'usage d'habitation compte tenu de l'autorisation personnelle dont disposait l'un de ses associés et de la possibilité de transfert d'affectation qui en découlait; Que les consorts [PT] ne démontrent pas davantage le préjudice né de la non restitution des lieux ; Qu'en effet, s'il résulte du constat d'huissier du 1er octobre 2012 que 'aucune clé n'est restituée spontanément' par la société SARRUT AVOCAT, pour autant il n'est pas justifié d'aucun maintien dans les lieux postérieurement à cette date, ni d'aucune difficulté particulière pour l'entrée dans les lieux des bénéficiaires du bail professionnel du 26 juillet 2012, alors que par courrier en date du 18 septembre 2012, le conseil des bailleurs indiquait au Cabinet SARRUT une possibilité d'entente pour la date de libération des locaux: 'En ce qui concerne votre départ, les nouveaux locataires vont prendre contact avec vous pour convenir des conditions dans les quelles vous pourrez rester présents dans les locaux le temps pour vous de retrouver de nouveaux locaux'; qu'il n'est d'ailleurs pas justifié dans le cadre de la présente procédure de l'identité des occupants actuels des lieux loués, dont il n'est pas justifié, ni même allégué qu'ils soient inoccupés ; Que les consorts [PT] ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts pour les autres griefs, ' appel intempestif et de mauvaise foi du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Chartres, non règlement des condamnations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dilatoire résultant de l'ordonnance du conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Versailles, demande de sursis à statuer non fondée et dilatoire', qui ne traduisent aucun comportement fautif, s'agissant de moyens et de recours légaux, et alors qu'ils ne justifient d'aucun préjudice en résultant, de même qu'ils ne sont pas fondés à invoquer des menaces - plainte à l'Ordre des avocats - exercées à l'encontre de leur conseil, et dont ils n'ont pas été directement victimes ; que, s'agissant du non paiement des condamnations au titre de l'article 700, ils ne démontrent aucun autre préjudice que celui résultant de cet impayé pour lequel ils disposent d'un titre; Considérant, s'agissant de la stratégie de défense adoptée par les membres du Cabinet SARRUT pour gagner du temps, qu' il ne peut cependant leur être fait grief, fussent-ils des professionnels du droit, d'avoir mis en oeuvre les moyens légaux dont ils disposaient, alors que le congé qui leur avait été délivré les contraignait à quitter les locaux, que l'enjeu était donc d'importance, leur identité professionnelle auprès de la clientèle risquant d'être remise en cause, le Cabinet SARRUT étant locataire depuis 1978, et alors que de leur côté, les consorts [PT] ont , ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, mis en oeuvre les moyens procéduraux pour contrer cette stratégie en ayant recours à une procédure d'urgence, laquelle, à défaut de déboucher sur un jugement à jour fixe, a permis aux consorts [PT] d'obtenir une décision dans des délais raisonnables au regard de la nature du dossier; Que cette stratégie de défense ne révèle aucun comportement déloyal ou dilatoire, ni aucune mauvaise foi caractérisée, pour contraindre les bailleurs à les conserver comme locataires, alors que la contestation par les associés du Cabinet SARRUT AVOCAT tant du congé qui leur avait été délivré, que du bail professionnel conclu par les bailleurs avec d'autres bénéficiaires , d'une part, était en partie justifiée, et d'autre part, ne présente aucun caractère abusif, alors qu' à ce stade de la procédure, les bailleurs s'abstiennent de justifier de la situation des lieux loués ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [PT] de leur demande de dommages et intérêts; Sur le montant de l'indemnité d'occupation: Considérant qu'il n'est pas contesté qu' en juillet 2012, les consorts [PT] et le Cabinet SARRUT sont parvenus à un accord sur la valeur locative, en retenant le principe d'un loyer progressif de 180000 , 190 000 , puis 200 000 euros par an HT et HC pour atteindre un loyer de 210 000 euros par an au 1er octobre 2015; Que les négociations ayant échoué pour un autre motif , c'est à dire la possibilité de passer des conventions groupées avec d'autres avocats, clause qui figurait dans le bail de 2004 et que les bailleurs ne voulaient pas reprendre dans un nouveau bail, alors que le Cabinet SARRUT en faisait une condition essentielle au renouvellement du bail, les consorts [PT] ont conclu un nouveau bail avec le Cabinet KAMS et avec Maître [BC] à effet au 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel fixé à 210 000 euros HC et HT; Qu'il s'ensuit que s'il n'y a pas d'accord définitif sur le nouveau bail professionnel, pour autant les consorts [PT] ne sont pas fondés à demander que l'indemnité d'occupation soit fixée sur la valeur locative résultant du nouveau bail signé le 26 juillet 2012, alors qu'ils ne justifient pas d'une valeur locative supérieure à celle fixée dans l'accord, et alors qu'ils ne justifient d'aucun préjudice dans la mesure où ils ne donnent aucune précision sur l'occupation des locaux; Qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné, Maîtres [WD], [WW], [IM], [HH] et DHOITIER [MU] à payer aux consorts [PT] en deniers ou quittances à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'à complète libération des locaux et remise des clés, une indemnité d'occupation calculée selon les montants fixés par l'accord, auxquels s'ajouteront les taxes et charges telles que prévues au bail expiré; Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens: Considérant que les consorts [PT], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'il ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées; PAR CES MOTIFS La cour, statuant par mise à disposition au greffe, par défaut, CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, REJETTE le surplus des demandes, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE les consorts [PT] aux entiers dépens. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE Madame PLACET Madame VERDEAUX