Cour de cassation, 01 juin 2022. 21-18.250

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 1er juin 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10294 F Pourvoi n° W 21-18.250 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022 1°/ M. [I] [N], domicilié [Adresse 1], 2°/ Mme [Y] [N], domiciliée [Adresse 4], 3°/ Mme [R] [N], domiciliée [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° W 21-18.250 contre l'arrêt rendu le 22 avril 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic la société Citya [Localité 5], domicilié [Adresse 6], défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat des consorts [N], de la SCP Doumic-Seiller, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne les consorts [N] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par les consorts [N] et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat aux Conseils, pour les consorts [N] PREMIER MOYEN DE CASSATION M. [I] [N], Madame [Y] [N] et Madame [R] [N] font grief à l'arrêt attaqué de les AVOIR déboutés de leur demande tendant à faire prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 25 février 2016. 1°) ALORS QUE l'inobservation des formalités prévues pour la convocation et la tenue des assemblées générales entraîne la nullité des délibérations prises au cours de l'assemblée générale ; qu'en cas de démembrement d'un lot, tant que la désignation d'un mandataire commun n'est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur le lot – usufruitiers comme nus-propriétaires – doivent être convoqués aux assemblées générales ; que, pour débouter les consorts [N] de leur demande d'annulation de l'assemblée générale du 25 février 2016 fondée sur le défaut de convocation de Mesdames [Y] [N] et [R] [N], nues-propriétaires respectivement des lots n° 10 et 11, l'arrêt a retenu qu'il n'était pas démontré que le syndic de copropriété aurait été informé du démembrement opéré par l'acte de partage du 19 décembre 2014, de sorte qu'il était bien fondé à convoquer M. [N] seul, l'acceptation par les assemblées générales des 13 novembre 2014 et 26 février 2015 de la division d'un lot de M. [I] [N] ne constituant pas l'information donnée au syndic du démembrement de propriété résultant de l'acte de donation du 19 décembre 2014 ; qu'en statuant ainsi, quand la connaissance par le syndic de copropriété du démembrement des lots opéré par l'acte du 19 décembre 2014, et de l'identité des nues-propriétaires, n'était pas contestée par le syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a méconnu les termes du litige, violant les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 2°) ET ALORS QU'en statuant ainsi, quand la connaissance par le syndic de copropriété du démembrement des lots opéré par l'acte du 19 décembre 2014, et de l'identité des nues-propriétaires, qui ressortait des écritures combinées des consorts [N] et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], imposait la convocation des nues-propriétaires, la cour d'appel a violé les articles 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 et 6 du décret du 17 mars 1967. SECOND MOYEN DE CASSATION M. [I] [N], Madame [Y] [N] et Madame [R] [N] font grief à l'arrêt attaqué de les AVOIR déboutés de leur demande tendant à faire prononcer l'annulation des résolutions 6-1 ; 6-2 ; 6-3 ; 6-4 ; 6-5 de l'assemblée générale du 25 février 2016. 1°) ALORS QUE l'usucapion peut résulter d'actes de possession accomplis par un tiers qui jouit de la chose sur l'autorisation de celui qui entend prescrire ; qu'en l'espèce, il ressortait du contrat de bail conclu le 20 février 1946 par Mme [H] [T], auteur de M. [I] [N], qu'elle avait donné à bail à M. [B] deux appartements et « une pièce située au troisième étage dudit immeuble servant de galetas donnant sur la terrasse ainsi que la jouissance de ladite terrasse » ; qu'en refusant de considérer que la possession trentenaire de M. [I] [N] puisse être caractérisée par l'allocation, par son auteur, de l'usage de ces lieux à M. [B] et à ses successeurs, au motif inopérant que le contrat de bail ne prévoyait pas de loyer spécifique pour cette pièce, quand cette absence de loyer spécifique n'excluait ni la volonté de Mme [T] de se comporter en propriétaire en conférant à M. [B] la jouissance du lieu, ni la jouissance concrète des lieux par ce dernier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du code civil ; 2°) ET ALORS QU'en retenant, pour déclarer que les consorts [N] ne justifiaient pas d'actes de possession trentenaire répondant aux conditions requises pour l'usucapion, que les deux courriers produits par [I] [N], émanant de son frère [L] [N] et évoquant l'utilisation des combles par son locataire, étaient bien trop imprécis pour établir l'occupation des combles à titre privatif, sans rechercher, comme il lui était demandé si, pris dans leur ensemble, ces courriers et le bail ne permettaient pas de démontrer le caractère continu, paisible, public et non équivoque de la jouissance de la « pièce située au troisième étage dudit immeuble servant de galetas » par le locataire de Mme [T] puis de ses ayants droit, la cour d'appel a derechef privé sa décision de base légale au regard des articles 2255 et 2261 du code civil ; 3°) ALORS ENCORE QU'en retenant, pour exclure que les consorts [N] et leurs auteurs aient pu acquérir la propriété de la partie sud du galetas par prescription acquisitive, que le droit de jouissance consenti au locataire n'était pas nécessairement exclusif, ce qui tendait à confirmer le caractère de partie commune de cet espace, quand cette absence d'exclusivité, stipulée au bénéfice exclusif de la bailleresse qui s'était réservé la possibilité « de donner la jouissance de ladite terrasse à qui bon lui semblera concurremment avec M. [B] », était sans effet sur la jouissance exclusive de cette dernière et de ses ayants droit, la cour d'appel, qui a apprécié la possession en la seule personne du locataire, a violé les articles 2255 et 2261du code civil ; 4°) ALORS ENFIN, subsidiairement, QUE sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ; que pour rejeter la demande de nullité des résolutions 6-1 ; 6-2 ; 6-3 ; 6-4 ; 6-5 de l'assemblée générale du 25 février 2016, ayant ordonné la vente des combles sud au profit de M. [C] au motif qu'il s'agissait d'une partie commune, la cour d'appel a retenu que les consorts [N] ne rapportaient pas la preuve du caractère privatif de ces combles ; qu'en se déterminant ainsi, sans constater que la partie sud des combles était affectée à l'usage ou l'utilité de l'ensemble des copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.