Cour de cassation, 02 juin 2021. 19-15.966

CIV. 1 NL4 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 2 juin 2021 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10463 F Pourvoi n° X 19-15.966 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 2 JUIN 2021 M. [Q] [W], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° X 19-15.966 contre l'arrêt rendu le 12 février 2019 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [M] [D], domicilié [Adresse 2], 2°/ à la société [M] [D], [B] [Q], [W] [T], société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Kloda, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. [W], de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. [D], de la société [Personne physico-morale 1], [B] [Q], [W] [T], après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Kloda, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Tinchon-Dubuquet, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [W] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juin deux mille vingt et un. Le conseiller referendaire rapporteur le president Le greffier de chambre MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. [W] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. [W] de ses demandes tendant à voir condamner solidairement Me [D] et la SCP [Personne physico-morale 2] à lui payer la somme de 95 860,27 euros à titre de dommages et intérêts ; Aux motifs propres que « selon compromis du 10 décembre 2009 établi par la Scp [D], notaire à Firminy, M. [Q] [W] a vendu à M. [O] [F] un immeuble lui appartenant situé au [Adresse 3] moyennant un prix de 175 000 euros ; que l'accès aux étages de cet immeuble s'effectue par l'entrée de l'immeuble voisin sis [Adresse 4] ; que le compromis stipule la condition suspensive suivante : "la régularisation des présentes est soumise à la régularisation par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré à la section [Cadastre 1] sous le [Cadastre 1], au profit de l'acquéreur, d'une servitude de passage piétonnier. Ce passage est indispensable à l'acquéreur à l'effet d'accéder aux étages de l'immeuble. Le vendeur déclare avoir, pour ladite servitude, pris l'attache de chacun des copropriétaires concernés. Il est expressément convenu entre les parties que si la servitude n'est pas consentie dans le délai ci-après indiqué, la présente convention sera considérée comme nulle et non avenue au seul choix de l'acquéreur (?)" ; que la date de la réitération de la vente a été fixée au 12 février 2010 ; que faute de réalisation de la condition suspensive, l'acquéreur a fait savoir le 12 juillet 2010 qu'il ne donnait pas suite au compromis ; que l'acte de servitude a finalement été régularisé entre toutes les parties le 23 décembre 2014 ; que par acte authentique du 7 mai 2014, M. [W] a vendu son bien immobilier à la société Archer moyennant un prix de 115 000 euros »(p. 2, § 7-14) ; Et que « sur la faute du notaire, sur le défaut de diligences, il est établi que, suite au compromis, les copropriétaires voisins n'ont pas accepté spontanément la signature d'un acte de reconnaissance de servitude de passage puisqu'au contraire, il résulte des pièces produites qu'ils s'y sont opposés au point même de faire obstacle au passage en juin 2010 obligeant M. [W] à saisir le juge des référés en rétablissement du passage ; que le notaire n'a aucune responsabilité à cet égard, alors qu'au contraire, M. [W] avait annoncé avoir pris attache avec chacun d'eux ; que M. [W] ne produit aucune pièce démontrant que les cinq copropriétaires concernés étaient avant le 12 juillet 2010 disposés à signer l'acte de servitude ; que le notaire en réalité a été contraint de procéder à l'établissement d'un acte complexe faisant ressortir l'existence d'une servitude par destination du père de famille ; que la non-réalisation de la condition suspensive avant la nullité du compromis n'est pas imputable à la faute du notaire ; que sur le manquement à l'obligation de conseil, le compromis prévoyait un délai court (deux mois) pour la réitération de l'acte ; que toutefois les déclarations du vendeur à propos de l'accord des copropriétaires voisins permettaient au notaire de penser que ce délai pouvait être respecté ; qu'en tout état de cause, ce délai n'était pas impératif et que, de fait, il a été prorogé de six mois entre les parties ; que de plus, la condition suspensive a été rédigée dans des termes très clairs quant aux conséquences d'une non-réalisation, sur la portée desquels le vendeur ne pouvait se méprendre ; que le notaire n'avait donc pas de conseil particulier à dispenser au regard du délai, dès lors qu'aucun risque juridique n'était encouru ; que d'autre part, si le notaire avait dissuadé M. [W] de signer le compromis, alors M. [W] ne pourrait pas se prévaloir comme il le fait d'une moins-value de 60 000 euros » (p. 5, § 2 à 16) ; Et aux motifs adoptés que « sur la responsabilité professionnelle de Me [M] [D], la nécessité de créer au profit de l'immeuble de M. [W] une servitude de passage afin de permettre l'accès aux étages par l'immeuble "[Adresse 4]" procède de la division du fonds de la société Scitrat France ; que cette dernière a en effet revendu séparément l'immeuble [Adresse 3] dont M. [W] s'est porté acquéreur et l'immeuble [Adresse 4] au cours de l'année 1990 ; qu'à cette époque, et bien que dépendant du bon vouloir des propriétaires du [Adresse 4], M. [W] n'a pas sollicité, à l'instar de son premier acquéreur, la constitution d'une servitude de passage au profit de son fonds ; qu'il a par suite accédé à son immeuble en empruntant le passage sis au rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 4] ainsi qu'en atteste M. [R], ancien propriétaire de cet immeuble ; que l'acte de vente établi entre la société Scitrat et les époux [R], concernant l'immeuble [Adresse 4], ne porte mention d'aucune servitude grevant cet immeuble au profit du fonds voisin ; qu'il résulte du courrier adressé par l'agence immobilière Betrim au président de la chambre des notaires qu'un clerc de notaire, alerté par l'agence immobilière et par M. [W] de la résistance des copropriétaires, a visité les lieux et recueilli les témoignages des anciens propriétaires ; que M. [W] et son agent immobilier se sont ainsi heurtés au refus de la nouvelle copropriété qui "ne voulait rien faire sans l'avis de Me [A]" ; que la résistance de la nouvelle copropriété s'illustre également à travers les courriers adressés par M. [M] [D], alors clerc de notaire, à M. [N] le 7 juin 2010 ou encore le courrier adressé à M. [W] le 8 juin 2010 ; que M. [D], constatant le caractère contentieux de l'affaire, y suggère à M. [W] de faire constater par acte extrajudiciaire la fermeture du passage dont il bénéficiait et de saisir les tribunaux pour passer outre le refus des copropriétaires ; que pour autant, ce courrier, postérieur à la signature du compromis de vente, ne permet pas de constater que Me [Z] [D], rédacteur dudit acte, ou son clerc, M. [M] [D], avaient reçu pour mission d'engager des pourparlers avec la copropriété afin de régulariser un acte de servitude ; que le courrier adressé par M. [M] [D] pour Me [Z] [D] le 30 avril 2010 rappelle que le compromis a été négocié par la société Betrim ; qu'il résulte d'ailleurs des termes du compromis que ces négociations avaient été engagées par M. [W], l'acte précisant "le vendeur déclare avoir, pour ladite servitude, pris l'attache de chacun des copropriétaires concernés" ; qu'en conséquence, le dépassement du délai de 60 jours fixé dans le compromis est lié d'une part au refus de la copropriété et d'autre part à l'imprudence du vendeur qui s'est engagé sans avoir obtenu d'engagement ferme et définitif des copropriétaires voisins ; qu'en conséquence, aucune faute ne peut être retenue à l'encontre de Me [M] [D] » ; Alors 1°) que le notaire est tenu d'une obligation de veiller à l'utilité et à l'efficacité des actes qu'il reçoit ; que lorsqu'il établit un compromis de vente prévoyant la régularisation, dans un délai de deux mois, d'une servitude de passage pour accéder au fonds objet de la vente depuis un fonds voisin, le notaire est tenu de s'assurer que cette régularisation peut être effectivement opérée dans le délai visé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les copropriétaires voisins, avec lesquels le vendeur avait déclaré avoir pris attache dans le compromis de vente reçu par le notaire le 10 décembre 2009, ont refusé de reconnaître l'existence d'une servitude de passage sur leur fonds dans le délai de deux mois fixé dans le compromis et que le notaire avait été contraint de procéder à l'établissement d'un acte complexe faisant ressortir l'existence d'une servitude par destination du père de famille, qui n'a été signé que le 23 décembre 2014 ; qu'en retenant néanmoins que le notaire n'avait aucune responsabilité à cet égard, la cour d'appel a violé l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ; Alors 2°) qu'en outre le notaire, tenu d'une obligation de veiller à l'utilité et à l'efficacité des actes qu'il reçoit, ne peut se contenter de s'en remettre aux déclarations d'une partie quant à la régularisation prochaine d'une servitude de passage par les propriétaires des fonds voisins, indispensable à la réalisation de l'opération projetée ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les copropriétaires voisins ont refusé de reconnaître l'existence d'une servitude de passage sur leur fonds dans le délai de deux mois fixé dans le compromis reçu le 10 décembre 2009 par le notaire et que la régularisation de la servitude n'est intervenue qu'après l'établissement d'un acte complexe signé le 23 décembre 2014 ; qu'en retenant néanmoins que le notaire n'avait aucune responsabilité à cet égard dès lors que M. [W] avait déclaré dans le compromis avoir pris attache avec chacun des copropriétaires voisins, la cour d'appel a méconnu l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil ; Alors 3°) que les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, il résultait du compromis de vente reçu par la SCP [D] [Q] [T] le 10 décembre 2009 que le vendeur avait déclaré avoir, pour régulariser la servitude de passage piétonnier par le syndicat des copropriétaires du fonds servant voisin, pris l'attache de chacun des copropriétaires concernés ; qu'en retenant néanmoins, pour dire que le notaire n'avait pas manqué à son obligation de conseil s'agissant du délai de deux mois pour réitérer l'acte soumis à la condition suspensive de la régularisation de la servitude de passage, que les déclarations du vendeur à propos de l'accord des copropriétaires voisins permettaient au notaire de penser que ce délai pouvait être respecté, quand il résultait de l'acte que le vendeur n'avait pas déclaré avoir obtenu l'accord des copropriétaires voisins mais seulement pris leur attache, la cour d'appel a dénaturé le compromis et ainsi méconnu le principe susvisé ; Alors 4°) qu'en tout état de cause, le notaire est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes qu'il reçoit ; qu'en l'espèce, dans ses conclusions d'appel, le vendeur reprochait au notaire d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil en ne l'ayant pas invité à s'engager par la signature d'un compromis sans avoir au préalable obtenu la signature de l'acte authentique de servitude qu'exigeait l'acquéreur ou, à tout le moins, un écrit des copropriétaires du fonds servant confirmant leur accord sans réserve pour signer cet acte (conclusions, p. 11 § 2, cf. prod.) ; qu'en se bornant à retenir que les déclarations du vendeur à propos de l'accord des copropriétaires voisins permettaient au notaire de penser que ce délai pouvait être respecté, qu'aucun risque juridique n'était encouru et que si le notaire avait dissuadé M. [W] de signer le compromis, ce dernier n'aurait pu se prévaloir d'une moinsvalue de 60 000 euros, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant expressément invitée, si le notaire n'aurait pas dû inviter le vendeur à obtenir la signature de l'acte authentique de servitude avant de signer le compromis de vente ou à tout le moins un écrit des copropriétaires du fond servant confirmant leur accord sans réserve pour signer cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil.