Cour de cassation, 22 octobre 2015. 14-19.286

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon le jugement attaqué (Vanves, 14 février 2014), statuant en dernier ressort, que Mme X...et M. Y...(les consorts Y...), locataires d'une maison d'habitation appartenant à M. Z..., l'ont assigné, postérieurement à la résiliation du bail, en restitution du dépôt de garantie versé à leur entrée dans les lieux et en dommages et intérêts ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, dans les états des lieux d'entrée et de sortie établis respectivement le 30 mars 2002 et le 20 septembre 2010, il n'apparaissait aucune mention portant sur le fonctionnement et/ ou l'entretien de la chaudière et que les consorts Y...versaient aux débats une fiche d'entretien établie par l'entreprise Opteor, datée du 1er octobre 2009, la juridiction de proximité, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que les consorts Y...n'étaient pas tenus d'indemniser M. Z... à ce titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, s'il ressortait de la comparaison des états des lieux plusieurs mentions de dégradation portant sur la peinture, les papiers peints, ainsi que des traces d'humidité, et retenu que les éléments présentés étaient insuffisants pour déterminer, s'agissant des traces d'humidité observées dans les chambres 1 et 2, s'il s'agissait d'un problème d'entretien, imputable aux locataires, ou d'un phénomène affectant la structure du bâtiment dont l'entretien incombait au propriétaire, et que l'usure normale des lieux après huit ans d'occupation était valablement invoquée, la juridiction de proximité, qui a souverainement apprécié la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son examen et qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu en déduire que les consorts Y...n'étaient pas tenus d'indemniser M. Z... à ce titre ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, s'agissant des carreaux fêlés dans le hall d'entrée, la cuisine et la chambre 3, que le bailleur produisait un devis de réfection de deux chambres, la juridiction de proximité, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve soumis à son appréciation, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à l'absence de preuve du remplacement effectif des carreaux fêlés, que la demande du bailleur à ce titre devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne rejette les demandes ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt. Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Z.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. Z... à verser à Mme X...et M. Y...la somme de 1 413 ¿ « correspondant au solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2012 » et d'AVOIR débouté M. Z... de ses demandes, « fins et conclusions » ; AUX MOTIFS QU'aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dont les dispositions sont d'ordre public, les réparations locatives sont prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement ; que sur la base de ces états des lieux établis respectivement le 30 mars 2002 et 20 septembre 2010, il n'apparaît aucune mention portant sur le fonctionnement et/ ou l'entretien de la chaudière et d'ailleurs les requérants versent aux débats une fiche d'entretien établie par l'entreprise OPTEOR, datée du 1er octobre 2009 ; que les réclamations du bailleur portant sur ce point seront donc écartées ; 1°) ALORS QU'un état des lieux, établi contradictoirement, constate une situation de fait, jusqu'à preuve contraire ; qu'en relevant, pour écarter les réclamations de M. Z... concernant les dysfonctionnements de la chaudière, qu'aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, les réparations locatives étaient prouvées par la comparaison des états des lieux établis contradictoirement et que les états des lieux établis respectivement le 30 mars 2002 et le 20 septembre 2010 ne comportaient aucune mention concernant le fonctionnement ou l'entretien de la chaudière, la Juridiction de proximité, qui a ainsi estimé que la preuve des dysfonctionnements de la chaudière ne pouvait être rapportée que par la comparaison des états des lieux, la Juridiction de proximité a violé l'article 1315 du Code civil et l'article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'en se bornant à relever que Mme X...et M. Y..., qui étaient demeurés dans les lieux du 30 mars 2002 au 20 septembre 2010, produisaient une unique « fiche d'entretien », prétendument établie par une entreprise Opteor, datée du 1er octobre 2009, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la chaudière, élément d'équipement de la maison louée, n'avait pas présenté des dysfonctionnements importants lors de leur départ et si ces dysfonctionnements avaient été occasionnés par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1730 du Code civil et 7 c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. Z... à verser à Mme X...et M. Y...la somme de 1 413 ¿ « correspondant au solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2012 » et d'AVOIR débouté M. Z... de ses demandes, « fins et conclusions » ; AUX MOTIFS QU'il ressort de la comparaison des états des lieux plusieurs mentions de dégradation portant sur la peinture, les papiers peints, des carreaux ainsi que des traces d'humidité ; que concernant ces traces d'humidité observées dans les chambres 1 et 2, les éléments présentés sont insuffisants pour déterminer s'il s'agit d'un problème d'entretien, imputable aux locataires ou d'un phénomène affectant la structure du bâtiment dont l'entretien incombe au propriétaire ; que quant à l'usure normale des lieux après 8 ans de présence, si elle est valablement invoquée, en revanche elle est difficilement acceptable pour les carreaux fêlés dans le hall d'entrée, la cuisine et dans la chambre 3 ; qu'il ne semble pas que la Commission de conciliation ait eu à apprécier ce point ; qu'en effet l'organisme paritaire se borne à prendre « acte de la position des locataires d'une retenue au titre des réparations locatives d'un montant total de 265 ¿, mise en peinture de deux portes et remplacement d'un vitrage sous-sol » ; que quant au bailleur, bien que présentant un devis de travaux de réfection de 2 chambres daté du 18 octobre 2010 et signé pour un montant de 2 727, 18 ¿, il n'apporte pas la preuve de l'exécution de tels travaux (incluant le remplacement des carreaux) par la production de factures ; qu'en conséquence, M. Z... devra verser à Mme X...et M. Y...la somme de 1 413 ¿ au titre du solde du dépôt de garantie et sera débouté de ses demandes ; 1°) ALORS QUE le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'il résulte des propres constatations du jugement que la preuve de traces d'humidité apparues pendant la durée du bail était rapportée puisqu'il ressortait « de la comparaison des états des lieux plusieurs mentions de dégradations (¿) ainsi que des traces d'humidité » et que, « concernant ces traces d'humidité », les éléments produits étaient « insuffisants pour déterminer s'il (s'agissait) d'un problème d'entretien, imputable aux locataires ou d'un phénomène affectant la structure du bâtiment dont l'entretien incombe au propriétaire » ; qu'en refusant de tenir compte de ces traces d'humidité dans l'évaluation des sommes que M. Z... pouvait déduire du montant du dépôt de garantie, la Juridiction de proximité n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, d'où il résultait que Mme X...et M. Y...n'avaient pas rapporté la preuve, qui leur incombait, de la cause de ces dégradations, et a violé les articles 1732 du Code civil, 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1315 du Code civil ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; qu'il résulte des propres constatations du jugement qu'il ressortait « de la comparaison des états des lieux plusieurs mentions de dégradations portant sur la peinture (et) les papiers peints » ; qu'en condamnant M. Z... à restituer le dépôt de garantie, déduction faite de la seule somme de 265 ¿ au titre de la « mise en peinture de deux portes » et du « remplacement d'un vitrage sous-sol », sans rechercher si Mme X...et M. Y...prouvaient que les dégradations « portant sur la peinture » et « les papiers peints » avaient eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'ils n'avaient pas introduit dans le logement, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard des articles 1732 du Code civil, 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1315 du Code civil ; 3°) ALORS QU'en tout état de cause, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ; qu'il ressort des propres constatations du jugement que la comparaison des états des lieux établissait l'existence de dégradations « portant sur la peinture, les papiers peints, des carreaux » ; qu'en se bornant à affirmer que l'usure normale des lieux après huit ans pouvait être valablement invoquée, hormis pour les carreaux fêlés, sans rechercher si les autres dégradations avaient été causées par la vétusté ou un cas de force majeure, la Juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1730 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait qui fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné M. Z... à verser à Mme X...et M. Y...la somme de 1 413 ¿ « correspondant au solde du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 2 mars 2012 » et d'AVOIR débouté M. Z... de ses demandes, « fins et conclusions » ; AUX MOTIFS QU'il ressort de la comparaison des états des lieux plusieurs mentions de dégradation portant sur la peinture, les papiers peints, des carreaux ainsi que des traces d'humidité ; que concernant ces traces d'humidité observées dans les chambres 1 et 2, les éléments présentés sont insuffisants pour déterminer s'il s'agit d'un problème d'entretien, imputable aux locataires ou d'un phénomène affectant la structure du bâtiment dont l'entretien incombe au propriétaire ; que quant à l'usure normale des lieux après 8 ans de présence, si elle est valablement invoquée, en revanche elle est difficilement acceptable pour les carreaux fêlés dans le hall d'entrée, la cuisine et dans la chambre 3 ; qu'il ne semble pas que la Commission de conciliation ait eu à apprécier ce point ; qu'en effet l'organisme paritaire se borne à prendre « acte de la position des locataires d'une retenue au titre des réparations locatives d'un montant total de 265 ¿, mise en peinture de deux portes et remplacement d'un vitrage sous-sol » ; que quant au bailleur, bien que présentant un devis de travaux de réfection de 2 chambres daté du 18 octobre 2010 et signé pour un montant de 2 727, 18 ¿, il n'apporte pas la preuve de l'exécution de tels travaux (incluant le remplacement des carreaux) par la production de factures ; qu'en conséquence, M. Z... devra verser à Mme X...et M. Y...la somme de 1 413 ¿ au titre du solde du dépôt de garantie et sera débouté de ses demandes ; 1°) ALORS QUE l'indemnisation du bailleur, qui est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution, par le preneur, des réparations locatives, n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations ; qu'en retenant, pour refuser de déduire le coût des travaux de réparation des dégradations du montant du dépôt de garantie, que M. Z..., s'il présentait un devis de travaux de réfection d'un montant de 2 727, 18 ¿, ne rapportait pas la preuve de l'exécution de tels travaux, incluant le remplacement des carreaux fêlés, par la production de factures, la Juridiction de proximité a violé l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 et l'article 1147 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont il constate l'existence dans son principe ; qu'en refusant de prendre en compte le coût des travaux de réparation des dégradations des lieux relevées au motif que seul un devis était produit, et non une facture, la Juridiction de proximité a violé les articles 4 et 1147 du Code civil.