Cour de cassation, 06 mai 2021. 20-16.910

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10223 F Pourvoi n° U 20-16.910 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 MAI 2021 1°/ M. [Y] [Z], 2°/ Mme [Q] [Z], tous deux domiciliés [Adresse 1] (Portugal), ont formé le pourvoi n° U 20-16.910 contre l'arrêt rendu le 4 février 2020 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 2], représenté par son syndic M. [A] [U], dont le siège est [Adresse 3], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. et Mme [Z], de la SCP Ortscheidt, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 23 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [Z] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme [Z] ; les condamne à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [Z] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté [Y] et [Q] [Z] de leur demande tendant à voir juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé, afin de leur permettre d'y accéder en voiture et pour rejoindre l'aire de circulation donnant sur la [Adresse 2] ; d'AVOIR fait interdiction à [Y] et [Q] [Z] de stationner tout véhicule de leur chef ou de ceux qui leur rendent visite sur les emplacements privatifs ou commun de la copropriété du [Adresse 2] sous astreinte non définitive de 500 ? par stationnement constaté par voie d'huissier ; d'AVOIR fait interdiction à [Y] et [Q] [Z] de déposer poubelles ou tout autre objet sur la cour servant d'assiette à la servitude de passage sous astreinte non définitive de 100 ? (cent euros) par infraction constatée par voie d'huissier ; AUX ÉNONCIATIONS QU'aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 10/10/2018, M. [Y] [Z] et Mme [Q] [Z] ont présenté les demandes suivantes : « Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : Donné acte aux concluants de ce qu'ils se désistent de l'instance engagée contre Maître [J] [P] es qualité, et qui n'a plus lieu d'être ainsi que de leurs demandes présentées initialement à l'encontre des époux [M] et de M. [H] pris en leur qualité de copropriétaires. Débouté les époux [M] et M. [H] de l'ensemble de leurs demandes. Le réformer pour le surplus, Vu les articles [Cadastre 1] et suivants du code civil, Voir dire et juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé, afin de leur permettre d'y accéder en voiture et pour rejoindre I'aire de circulation donnant sur [Adresse 2]. À titre subsidiaire : La cour ne pourra qu'interdire tout stationnement devant la porte d'entrée des demandeurs, puisque cela serait de nature à faire obstruction à leur droit de passage pour piéton, et voiture dont ils bénéficient. En tout état de cause, confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts. Voir condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], à verser à M. et Mme [Z] Ia somme de 5.000 ? par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Ainsi qu'aux entiers frais et dépens de la procédure. Déclarer le jugement intervenu opposable aux Consorts [N]» ; ET AUX ÉNONCIATIONS QUE le conseiller de la mise en état a été saisi par le syndicat des copropriétaires aux fins de : «Déclarer les conclusions prises dans l'intérêt de M. [Y] [Z] et de Mme [Q] [K] épouse [Z], signifiées le 10 octobre 2018, irrecevables en tant qu'elles contestent les demandes formulées à titre d'appel incident le 29 août 2017, au-delà du délai de 2 mois dont bénéficiaient les appelants (appelés à titre incident) pour conclure sur ces demandes et/ou irrecevables pour la partie portant conclusions en réponse sur l'appel incident », alors que M. et Mme [Z] répliquaient : «Déclarer la demande par voie d'incident diligentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] visant à voir déclarer irrecevables les conclusions signifiées le 10 octobre [201]8 portant réponse à appel incident, sans objet» ; que, par ordonnance en date du 02/05/2019, le conseiller de la mise en état rendait la décision suivante : « Disons désormais sans objet l'incident élevé par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ; Condamnons les époux [Y] [Z] et [Q] [K] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code. de procédure civile ; Condamnons les époux [Y] [Z] et [Q] [Z] aux dépens de l'incident» ; qu'au visa de l'article 910 du code de procédure civile, il retenait que le défaut de reprise dans les dernières conclusions de M. et Mme [Z] notifiées le 8 mars 2019 des éléments de réponse sur l'appel incident figurant en pages 17 et 18 des conclusions objet de l'incident élevé, les appelants admettant avoir été hors délai pour répondre sur celui-ci, rend désormais sans objet cet incident ; ET AUX MOTIFS QUE, sur le fond, l'immeuble de M. et Mme [Z], cadastré [Cadastre 1] est inclus dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] ; qu'ils l'ont acquis par acte authentique en date du 27/03/2008 dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ; que cet ensemble immobilier est composé, selon leur propre acte d'achat : 1/ COPROPRIETE - Un Bâtiment Principal s'élevant sur deux niveaux composés de 2 logements, cour et terrasse à jouissance privative - et trois (3) places de stationnement à jouissance exclusive. Le tout figurant au cadastre comme suit AS [Cadastre 2] et AS 684. 2/ Une maison individuelle et terrain cadastrés AS [Cadastre 1]. 3/ Une maison individuelle et terrain cadastrés AS [Cadastre 3] ; que, dans le cadre de leur acquisition, M. et Mme [Z] ont signé le2l/03/2008 devant notaire une procuration donnée à tous clercs ou collaborateur de la S.C.P. notariale [E], à effet d'acquérir la parcelle [Cadastre 1] ; que M. et Mme [Z] ne peuvent contester que cette procuration porte notamment et de façon expresse mandat d'effectuer «toutes acquisitions ou constitutions de servitudes de quelque nature qu'elles soient» ; que cet acte, dûment signé par M. [Z] et Mme [K], mentionne également le fait qu'ils déclarent avoir pris connaissance des servitudes et notamment passage pour piéton, véhicule, alors que la répartition des dépenses d'entretien et de réparation est prévue à cet acte ; que, dans ce cadre de procuration, M. et Mme [Z] ne peuvent contester leur participation à l'acte notarié du 09/07/2008 valant convention relative à l'exercice de servitude, cela en qualité de propriétaires avec M. [D] et Mme [J] du fonds dominant, la S.C.I. Eva étant propriétaire du fond servant cadastré AS [Cadastre 2] ; que cet acte, dans les mêmes termes que leur acte d'acquisition en date du 27/03/2008, porte les mentions suivantes : «Constitution de servitudes. I? Servitudes grevant l'immeuble cadastré AS [Cadastre 2] au profit de ceux cadastrés AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3] (accès et viabilité). Fonds dominants : 1°) Immeuble cadastré Section AS, n° [Cadastre 3] : identification du ou des propriétaires) du fonds dominant : M. et Mme [D], «Acquéreur» aux présentes, Commune : [Localité 1], Désignation cadastrale; section AS. n° [Cadastre 3], [Adresse 2]", pour 2a 62ca, effet relatif: Acquisition aux termes des présentes, 2°) immeuble cadastré Section AS, n° [Cadastre 1] : Identification du ou des propriétaire(s) du fonds dominant; la Société "S.C.I. Eva", "vendeur" aux-présentes, commune : [Localité 1], Désignation cadastrale : section AS, n° [Cadastre 1], lieudit "[Adresse 2], Effet relatif : Acquisition du AS [Cadastre 4] suivant acte reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 2], soussigné, le 17 octobre 2006 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 1], le 20 octobre 2006 volume 2006 P, numéro 8817. Division foncière constatée aux termes des présentes. Fonds servant : Identification du ou des propriétaire(s) du fonds servant : la société "SCI Eva", "Vendeur" aux présentes, commune : La Rochelle, Désignation cadastrale : Section AS, n° [Cadastre 2], lieudit "[Adresse 2]" pour 1a 73 ca, Effet relatif : "Acquisition du AS [Cadastre 4] suivant acte reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 2], soussigné, le 17 octobre 2006 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de La Rochelle, le 20 octobre 2007 le 20 octobre 2006 volume 2006P, numéro 8817. "Division foncière constatée aux présentes. Préalablement à la constitution de servitudes, et pour faciliter la compréhension, les parties ont rappelé qu'il a été obtenu, sur la parcelle AS [Cadastre 4], un permis de construire valant division pour l'édification d'un ensemble immobilier qui comprendra : ? d'un immeuble collectif comportant deux logements, sur la partie de terrain donnant sur la [Adresse 2], aujourd'hui cadastrée section AS, n° [Cadastre 2] et 684, ? d'une maison individuelle sur la partie de terrain présentement vendue, aujourd'hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 3], située en fond de propriété, ? et d'une maison individuelle sur la partie de terrain attenante à celui présentement vendu, également située en fond de propriété, aujourd'hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 1]. Afin d'assurer aux immeubles cadastrés Section AS, nos [Cadastre 1] et [Cadastre 3] (fonds dominants), l'accès à la [Adresse 2] et la viabilité des constructions qui y seront édifiées, les parties sont convenues de la présente constitution de servitudes : À titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit des fonds dominants et de leurs propriétaires successifs, savoir : A - Un droit de passage pour piétons et véhicules permettant d'accéder à la [Adresse 2]. Ce droit de passage s'exercera en tous temps et heures et avec tous, véhicules. Il profitera aux propriétaires et occupants successifs des fonds dominants, à leur famille, ayants droit et préposés et visiteurs, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour les besoins de leurs activités. Le fonds servant supporte actuellement une construction, pour laquelle un permis de démolir a été obtenu, ainsi qu'il sera ci-après plus amplement expliqué dans la seconde partie du présent acte. Le bâtiment collectif, qui sera édifié en partie sur le fonds servant comportera en rez-de- haussée un-porche permettant l'accès des fonds dominants vers la [Adresse 2] pour tous piétons et véhicules particuliers d'un gabarit ordinaire. Le Vendeur s'engage à ce que les constructions à édifier sur le fonds servant soient conformes aux plans annexés au permis de construire ou, si des modifications devaient y être apportées, à ce que les constructions soient compatibles avec le droit de passage présentement conféré. Le coût des constructions et aménagements à effectuer sur le fonds servant sera à la charge exclusive du Vendeur. Ce passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d'accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. Par la suite, ce passage devra être entretenu de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Tous les frais et dépenses d'entretien, réparation ou reconstruction seront répartis entre les fonds servant et dominants à proportion du nombre de logements desservis. En l'état actuel du projet de construction, ils seraient donc répartis à raison d'un quart pour les propriétaires de chacune des maisons et de chacun des logements du bâtiment collectif. Le défaut ou le manque d'entretien les rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette du dit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.» ; que, par courriers en date des 23/05 et 06/10/2015, Maître [E], notaire, indique que «M. et Mme [Z] ont pris connaissance des pièces qui ont fait l'objet d'un dépôt au rang de mes minutes préalablement à la régularisation de la procuration au rapport de ma consoeur Maître [X] qui, vous l'observerez, a été signé en mon office pour ce faire.... les acquéreurs ont donc eu une parfaite connaissance de ces dispositions au surplus énoncées dans la VEFA dont le projet et les pièces annexes leurs ont été notifiées à chacun d'eux par recommandé» ; que, dès le 06/07/2012, Maître [E] indiquait à Mme [M] : «je vous confirme que la copropriété : 1)/ Comprend 5 lots privatifs, dont 3 places de stationnement portant les numéros 1 à 3 sur le plan 2°/ Dispose d'une place de stationnement commune, jouxtant le parking portant le n° 3 du plan (lot n° 5 de copropriété).» qu'il ressort en outre du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques, en sa page 2, que : «la parcelle AS [Cadastre 2], dans sa partie aire de circulation (hors stationnement commun et lot 5), est grevé d'une servitude de passage véhicules, piétons et réseaux au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3]. Les lots 3, 4 , 5 et le stationnement commun, sont grevés d'une servitude de passage de réseau au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3].» ; que, d'autre part, il n'est pas contesté par M. et Mme [Z] que la distribution des ouvertures en façade de leur immeuble a été modifiée, le permis de construire délivré le 09/01/2007 faisant l'objet d'un permis de construire modificatif accordé en date du 05/06/2007 ; qu'aux fins d'un meilleur aménagement intérieur de l'habitation, une interversion était validée entre une petite fenêtre et la porte d'entrée, celle-ci étant désormais située à gauche de l'emplacement initial, à la place de la petite fenêtre ; qu'alors que la signature de M. et Mme [Z] figure sur le plan rectifié portant cette modification, ils n'établissent nullement s'y être opposés lors de la livraison de l'immeuble ; qu'il ressort de ces éléments que M. et Mme [Z], s'ils bénéficient d'un droit de passage, ne démontrent pas que l'exercice de celui-ci soit contrarié par le stationnement commun de la copropriété ; que ce stationnement, porté au plan de copropriété, leur était connu alors que la gêne qu'ils invoquent résulte essentiellement d'une modification de la disposition de leurs ouvertures qu'ils ne justifient nullement avoir contestée ; qu'étant souligné qu'ils ne bénéficient que d'un droit de passage et non d'un droit de stationnement, M. et Mme [Z] ne démontrent pas qu'il y ait lieu de préciser l'emprise de leur passage, ni à interdire à-titre subsidiaire un stationnement sur un fond commun qui ne leur appartient pas ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé ; qu'ils seront également déboutés de leur demande subsidiaire ; 1) ALORS QUE le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en statuant au vu des «dernières conclusions en date du 10/10/2018» de M. et Mme [Z], tandis que, ainsi qu'elle l'a elle-même relevé, les dernières conclusions de M. et Mme [Z] avaient été notifiées le 8 mars 2019 et ne reprenaient pas les «éléments de réponse sur l'appel incident figurant en pages 17 et 18 des conclusions objet de l'incident élevé», à savoir leurs conclusions en date du 10 octobre 2018, la cour d'appel a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 3 devenu l'alinéa 4, du code de procédure civile ; 2) ALORS QUE le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées par les parties, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en énonçant, après avoir visé les conclusions du 10 octobre 2018, que les époux [Z] demandaient à la cour de «confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts», quand ils avaient renoncé à cette demande dans leurs conclusions notifiées le 8 mars 2019, la cour d'appel qui n'a pas pris en compte les dernières conclusions des époux [Z], a violé les articles 455, alinéa 1er, et 954, alinéa 3 devenu l'alinéa 4, du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté [Y] et [Q] [Z] de leur demande tendant à voir juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé, afin de leur permettre d'y accéder en voiture et pour rejoindre l'aire de circulation donnant sur la [Adresse 2] ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le fond, l'immeuble de M. et Mme [Z], cadastré [Cadastre 1] est inclus dans un ensemble immobilier sis [Adresse 2] ; qu'ils l'ont acquis par acte authentique en date du 27/03/2008 dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement ; que cet ensemble immobilier est composé, selon leur propre acte d'achat : 1/ COPROPRIETE - Un Bâtiment Principal s'élevant sur deux niveaux composés de 2 logements, cour et terrasse à jouissance privative - et trois (3) places de stationnement à jouissance exclusive. Le tout figurant au cadastre comme suit AS [Cadastre 2] et AS 684. 2/ Une maison individuelle et terrain cadastrés AS [Cadastre 1]. 3/ Une maison individuelle et terrain cadastrés AS [Cadastre 3] ; que, dans le cadre de leur acquisition, M. et Mme [Z] ont signé le 2l/03/2008 devant notaire une procuration donnée à tous clercs ou collaborateur de la S.C.P. notariale [E], à effet d'acquérir la parcelle [Cadastre 1] ; que M. et Mme [Z] ne peuvent contester que cette procuration porte notamment et de façon expresse mandat d'effectuer « toutes acquisitions ou constitutions de servitudes de quelque nature qu'elles soient » ; que cet acte, dûment signé par M. [Z] et Mme [K], mentionne également le fait qu'ils déclarent avoir pris connaissance des servitudes et notamment passage pour piéton, véhicule, alors que la répartition des dépenses d'entretien et de réparation est prévue à cet acte ; que, dans ce cadre de procuration, M. et Mme [Z] ne peuvent contester leur participation à l'acte notarié du 09/07/2008 valant convention relative à l'exercice de servitude, cela en qualité de propriétaires avec M. [D] et Mme [J] du fonds dominant, la S.C.I. Eva étant propriétaire du fond servant cadastré AS [Cadastre 2] ; que cet acte, dans les mêmes termes que leur acte d'acquisition en date du 27/03/2008, porte les mentions suivantes : « Constitution de servitudes. I? Servitudes grevant l'immeuble cadastré AS [Cadastre 2] au profit de ceux cadastrés AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3] (accès et viabilité). Fonds dominants : 1°) Immeuble cadastré Section AS, n° [Cadastre 3] : identification du ou des propriétaires) du fonds dominant : M. et Mme [D], « Acquéreur » aux présentes, Commune : [Localité 1], Désignation cadastrale; section AS. n° [Cadastre 3], [Adresse 2]", pour 2a 62ca, effet relatif: Acquisition aux termes des présentes, 2°) immeuble cadastré Section AS, n° [Cadastre 1] : Identification du ou des propriétaire(s) du fonds dominant; la Société "S.C.I. Eva", "vendeur" aux-présentes, commune : [Localité 1], Désignation cadastrale : section AS, n° [Cadastre 1], lieudit "[Adresse 2], Effet relatif : Acquisition du AS [Cadastre 4] suivant acte reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 2], soussigné, le 17 octobre 2006 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de [Localité 1], le 20 octobre 2006 volume 2006 P, numéro 8817. Division foncière constatée aux termes des présentes. Fonds servant : Identification du ou des propriétaire(s) du fonds servant : la société "SCI Eva", "Vendeur" aux présentes, commune : La Rochelle, Désignation cadastrale : Section AS, n° [Cadastre 2], [Adresse 2] pour 1a 73 ca, Effet relatif : "Acquisition du AS [Cadastre 4] suivant acte reçu par Maître [R] [E], notaire à [Localité 2], soussigné, le 17 octobre 2006 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques de La Rochelle, le 20 octobre 2007 le 20 octobre 2006 volume 2006P, numéro 8817. "Division foncière constatée aux présentes. Préalablement à la constitution de servitudes, et pour faciliter la compréhension, les parties ont rappelé qu'il a été obtenu, sur la parcelle AS [Cadastre 4], un permis de construire valant division pour l'édification d'un ensemble immobilier qui comprendra : ? d'un immeuble collectif comportant deux logements, sur la partie de terrain donnant sur la [Adresse 2], aujourd'hui cadastrée section AS, n° [Cadastre 2] et 684, ? d'une maison individuelle sur la partie de terrain présentement vendue, aujourd'hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 3], située en fond de propriété, ? et d'une maison individuelle sur la partie de terrain attenante à celui présentement vendu, également située en fond de propriété, aujourd'hui cadastrée Section AS, n° [Cadastre 1]. Afin d'assurer aux immeubles cadastrés Section AS, nos [Cadastre 1] et [Cadastre 3] (fonds dominants), l'accès à la [Adresse 2] et la viabilité des constructions qui y seront édifiées, les parties sont convenues de la présente constitution de servitudes : À titre de servitude réelle et perpétuelle, le propriétaire du fonds servant constitue au profit des fonds dominants et de leurs propriétaires successifs, savoir : A - Un droit de passage pour piétons et véhicules permettant d'accéder à la [Adresse 2]. Ce droit de passage s'exercera en tous temps et heures et avec tous, véhicules. Il profitera aux propriétaires et occupants successifs des fonds dominants, à leur famille, ayants droit et préposés et visiteurs, pour leurs besoins personnels et le cas échéant pour les besoins de leurs activités. Le fonds servant supporte actuellement une construction, pour laquelle un permis de démolir a été obtenu, ainsi qu'il sera ci-après plus amplement expliqué dans la seconde partie du présent acte. Le bâtiment collectif, qui sera édifié en partie sur le fonds servant comportera en rez-de- haussée un-porche permettant l'accès des fonds dominants vers la [Adresse 2] pour tous piétons et véhicules particuliers d'un gabarit ordinaire. Le Vendeur s'engage à ce que les constructions à édifier sur le fonds servant soient conformes aux plans annexés au permis de construire ou, si des modifications devaient y être apportées, à ce que les constructions soient compatibles avec le droit de passage présentement conféré. Le coût des constructions et aménagements à effectuer sur le fonds servant sera à la charge exclusive du Vendeur. Ce passage devra être libre à toute heure du jour et de la nuit, ne devra jamais être encombré et aucun véhicule ne devra y stationner. Il ne pourra être ni obstrué ni fermé par un portail d'accès, sauf dans ce dernier cas accord entre les parties. Par la suite, ce passage devra être entretenu de manière qu'il soit normalement carrossable en tous temps par un véhicule particulier. Tous les frais et dépenses d'entretien, réparation ou reconstruction seront répartis entre les fonds servant et dominants à proportion du nombre de logements desservis. En l'état actuel du projet de construction, ils seraient donc répartis à raison d'un quart pour les propriétaires de chacune des maisons et de chacun des logements du bâtiment collectif. Le défaut ou le manque d'entretien les rendra responsable de tous dommages intervenus sur les véhicules et les personnes et matières transportées, dans la mesure où ces véhicules sont d'un gabarit approprié pour emprunter un tel passage. L'utilisation de ce passage ne devra cependant pas apporter de nuisances au propriétaire du fonds servant par dégradation de son propre fonds ou par une circulation inappropriée à l'assiette du dit passage ou aux besoins des propriétaires du fonds dominant.» ; que, par courriers en date des 23/05 et 06/10/2015, Maître [E], notaire, indique que « M. et Mme [Z] ont pris connaissance des pièces qui ont fait l'objet d'un dépôt au rang de mes minutes préalablement à la régularisation de la procuration au rapport de ma consoeur Maître [X] qui, vous l'observerez, a été signé en mon office pour ce faire.... les acquéreurs ont donc eu une parfaite connaissance de ces dispositions au surplus énoncées dans la VEFA dont le projet et les pièces annexes leurs ont été notifiées à chacun d'eux par recommandé » ; que, dès le 06/07/2012, Maître [E] indiquait à Mme [M] : « je vous confirme que la copropriété : 1)/ Comprend 5 lots privatifs, dont 3 places de stationnement portant les numéros 1 à 3 sur le plan 2°/ Dispose d'une place de stationnement commune, jouxtant le parking portant le n° 3 du plan (lot n° 5 de copropriété). » qu'il ressort en outre du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques, en sa page 2, que : «la parcelle AS [Cadastre 2], dans sa partie aire de circulation (hors stationnement commun et lot 5), est grevé d'une servitude de passage véhicules, piétons et réseaux au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3]. Les lots 3, 4 , 5 et le stationnement commun, sont grevés d'une servitude de passage de réseau au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3]. » ; que, d'autre part, il n'est pas contesté par M. et Mme [Z] que la distribution des ouvertures en façade de leur immeuble a été modifiée, le permis de construire délivré le 09/01/2007 faisant l'objet d'un permis de construire modificatif accordé en date du 05/06/2007 ; qu'aux fins d'un meilleur aménagement intérieur de l'habitation, une interversion était validée entre une petite fenêtre et la porte d'entrée, celle-ci étant désormais située à gauche de l'emplacement initial, à la place de la petite fenêtre ; qu'alors que la signature de M. et Mme [Z] figure sur le plan rectifié portant cette modification, ils n'établissent nullement s'y être opposés lors de la livraison de l'immeuble ; qu'il ressort de ces éléments que M. et Mme [Z], s'ils bénéficient d'un droit de passage, ne démontrent pas que l'exercice de celui-ci soit contrarié par le stationnement commun de la copropriété ; que ce stationnement, porté au plan de copropriété, leur était connu alors que la gêne qu'ils invoquent résulte essentiellement d'une modification de la disposition de leurs ouvertures qu'ils ne justifient nullement avoir contestée ; qu'étant souligné qu'ils ne bénéficient que d'un droit de passage et non d'un droit de stationnement, M. et Mme [Z] ne démontrent pas qu'il y ait lieu de préciser l'emprise de leur passage, ni à interdire à-titre subsidiaire un stationnement sur un fond commun qui ne leur appartient pas ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à voir juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé ; qu'ils seront également déboutés de leur demande subsidiaire ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, sur le fond, [Y] et [Q] [Z] sont propriétaires d'une maison d'habitation cadastrée section AS n° [Cadastre 1] commune de [Localité 1] suivant acte authentique de vente du 27 mars 2008 ; que, pour accéder à la [Adresse 2], le fonds bénéficie d'une servitude conventionnelle de passage pour piétons et véhicules pouvant s'exercer en tous temps et heures et avec tous véhicules dont l'assiette se trouve sur la parcelle AS n° [Cadastre 2] qui fait partie d'une copropriété comprenant un bâtiment principal sur deux niveaux composé de deux logements, cour et terrasse et de trois places de stationnement à jouissance exclusive cadastré Section AS n° [Cadastre 2] et 684 ; que cette servitude de passage bénéfice également à l'immeuble d'habitation cadastré section AS n° [Cadastre 3], actuelle propriété des consorts [N] [Y] et [Q] [Z] soutiennent à titre principal que l'emplacement désigné de « stationnement commun » sur le plan de la copropriété ne leur permet pas d'accéder facilement à leur porte d'entrée d'immeuble lorsqu'un véhicule y est garé tandis qu'ils ne peuvent pas plus décharger facilement leur véhicule ; que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et les époux [M] répliquent que la difficulté résulte de l'inversion de la porte d'entrée avec une petite fenêtre qui a été réalisée par le promoteur à la demande des époux [Z] ; qu'ils soutiennent qu'il existe une différence de configuration entre le plan composant le dossier de permis de construire validé par l'autorité administrative et le cliché photographique produit par les demandeurs en pièce n° 2 puisque selon le dossier de permis de construire, la petite fenêtre devait être sur la gauche de la porte d'entrée, laquelle devait être immédiatement à proximité de l'entrée du garage de la maison ; qu'ils indiquent que la configuration réalisée diffère puisqu'à droite, figure la porte de garage, qu' à gauche figure la fenêtre et à l'extrémité de cette fenêtre de nouveau sur la gauche, la porte d'entrée à la maison ; que [Y] et [Q] [Z] ne contestent pas cette modification de l'emplacement de leur porte d'entrée, décidée selon eux par le promoteur et acceptée par eux mais répliquent que cela est sans incidence sur l'exercice de leur droit de passage et accès à leur immeuble ; qu'il apparaît cependant que le positionnement initial de la porte d'entrée de l'immeuble [Z] permettait un accès libre et aisé à l'immeuble dans la mesure où cette porte devait être positionnée au-delà de l'emplacement de stationnement commun ; que l'inversion de positionnement de la porte a pour conséquence que l'entrée se fait dorénavant au niveau de l'emplacement de stationnement commun ; que, dans un message du 22 9 août 2016 (pièce n° 30 défendeurs) le notaire [E] précisent que « vendeurs et acquéreurs ayant convenu d'apporter des modifications à l'intérieur du logement, la porte d'entrée a été déplacée vers la gauche, c'est à dire que celle-ci et ta petite fenêtre ont été inversées » ; que le promoteur n'ayant aucun motif légitime à procéder à cette modification de sa propre initiative, il est manifeste que cette inversion résulte de la seule volonté des époux [Z], lesquels ont validé le procès-verbal de réception sans réserves, sauf à démonter le contraire ; ce qu'ils ne font pas ; que, par ailleurs, il est établi par les pièces de procédure que lorsque les époux [Z] ont régularisé en l'étude de Maître [V] la procuration générale en vue de la VEFA, ils avaient à disposition, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les plans faisant apparaître très clairement, l'emplacement de stationnement commun devant leur immeuble ainsi que la porte d'entrée immédiatement après celle du garage ; qu'ainsi la situation actuelle tenant au positionnement de la porte d'entrée de leur immeuble au niveau de l'emplacement de stationnement commun, est la conséquence directe de leur demande de déplacer celle-ci ; qu'en sollicitant la modification de l'assiette du droit de passage conventionnel dont ils bénéficient pour accéder à leur propriété, les époux [Z] cherchent à priver de tout effet le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qui leurs sont opposables en supprimant de fait l'emplacement de stationnement commun positionné devant leur immeuble et sur lequel, ils n'ont aucun droit puisque réservé à l'usage exclusif de la copropriété ; qu'en conséquence, [Y] et [Q] [Z] doivent être déboutés de leur demande tendant à voir juger que l'assiette du droit de passage bénéficiant aux propriétaires de la parcelle AS [Cadastre 1] pour y accéder sera d'une largeur de deux mètres en face de leur porte d'entrée (qui serait située au milieu) sur une longueur allant jusqu'au lot n° 5 constituant un stationnement privé, afin de leur permettre d'y accéder en voiture et pour rejoindre l'aire de circulation donnant sur la [Adresse 2] ; qu'ils sont également mal fondés à solliciter l'interdiction de tout stationnement sur l'emplacement commun de la copropriété, cette demande se heurtant au règlement de copropriété qui leur est opposable ainsi qu' aux droits des copropriétaires ; ALORS QUE les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point au tiers ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel que la convention du 9 juillet 2008, «valant convention relative à l'exercice de la servitude», prévoyait «un droit de passage pour piétons et véhicules permettant d'accéder à la [Adresse 2]. Ce droit de passage s'exercera en tous temps et heures et avec tous, véhicules» et que seul le règlement de copropriété prétendait déterminer l'assiette de cette servitude en indiquant que «la parcelle AS [Cadastre 2], dans sa partie aire de circulation (hors stationnement commun et lot 5), est grevé d'une servitude de passage véhicules, piétons et réseaux au profit des parcelles AS [Cadastre 1] et [Cadastre 3]» ; qu'en se fondant néanmoins sur les stipulations du règlement de copropriété pour déterminer l'assiette de la servitude et rejeter la demande des époux [Z] en fixation de celle-ci, la cour d'appel, qui leur a opposé une convention à laquelle ils n'étaient pas parties, a violé l'article 1165 devenu 1199 du code civil.