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CIV. 3
SG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 mai 2021
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10255 F
Pourvoi n° F 16-21.068
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MAI 2021
La société Luis, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 16-21.068 contre l'arrêt rendu le 12 mai 2016 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre, 1re section), dans le litige l'opposant :
1°/ à la commune [Localité 1], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité, [Adresse 2],
2°/ à la société Trevor, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3],
3°/ à la société FHB, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, pris en qualité d'administrateur judiciaire de la société Trevor, dont le siège est [Adresse 4],
4°/ à M. [M] [S], domicilié [Adresse 5], pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la société Trevor,
défendeurs à la cassation.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Luis, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la commune [Localité 1], après débats en l'audience publique du 30 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.
1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.
2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.
EN CONSÉQUENCE, la Cour :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Luis aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Luis et la condamne à payer à la commune [Localité 1] la somme de 3 000 euros ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision
Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société Luis.
Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que la SCI Luis devrait libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, en particulier la société Trevor, les lieux qu'elle occupe sans droit ni titre, à savoir la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] à [Localité 1], dans un délai de quinze jours, et sous astreinte, d'une durée de deux mois, de 500 euros par jour de retard passé ce délai, d'AVOIR ordonné l'expulsion de la SCI Luis et de l'AVOIR condamnée à payer à la commune [Localité 1], in solidum avec la SARL Trevor, une indemnité d'occupation mensuelle de 800 euros à compter du 1er janvier 2009 et jusqu'à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2011 ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE c'est par des motifs pertinents que la cour approuve que les premiers juges ont dit que la SCI Luis ne pouvait pas se prévaloir de la prescription trentenaire en application des articles 2258, 2261 et 2272 ainsi que 2265 du code civil, la SCI Luis n'avait pu commencer à posséder qu'à partir de l'acte de vente du 10 octobre 1997 et ne pouvant joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire un bien resté hors de la vente ; que l'acte de vente du 10 octobre 1997 des biens en copropriété de l'immeuble cadastré Z n° [Cadastre 1] ne mentionne en effet aucun acte matériel de possession sur la parcelle Z n°[Cadastre 1] dont le vendeur aurait pu se prévaloir, permettant alors à la SCI Luis d'ajouter à sa propre possession celle réalisée par son auteur ; que l'avis du Domaine, annexé à l'acte d'acquisition par le département des Hauts de Seine de la parcelle Z n°[Cadastre 1] (pièce 15), montre que la direction de l'équipement [Localité 2] a été consultée le 27 avril 1977 sur le projet d'acquisition par le département de la parcelle Z n°[Cadastre 1] et qu'à cette date, la parcelle concernée était un terrain nu à bâtir, clôturé, planté de dix arbres fruitiers avec une cabane de jardin et un branchement d'eau sur le terrain, sans mention de nulle autre construction ; que ces indications ne sont pas utilement contredites par les témoignages versés aux débats par la SCI Luis qui ne sont pas suffisamment circonstanciés soit sur l'implantation exacte de "la grande salle située à l'arrière" soit sur la date d'apparition de la salle de banquet empiétant sur la parcelle Z n°[Cadastre 1] ; que la SCI Luis ne justifie donc pas, même en ajoutant sa possession à celle de son auteur, une possession trentenaire à la date de l'ordonnance d'expropriation du 28 février 2007 qui, en application de l'article 12-2 du code de l'expropriation, éteint par elle-même et à sa date tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; que la SCI Luis invoque tout aussi vainement son titre de propriété et celui de son auteur, M. [A] pour faire valoir qu'elle est propriétaire de la réserve frigorifique et qu'en tout état de cause, cette réserve figurant dans le titre de son auteur, elle a valablement acquis la propriété de cette réserve au plus tard en 2006 ; que le titre de propriété de M. [A] en date du 1er juin 1976, enregistré le 2 juillet suivant (pièce commune [Localité 1]) désigne le bien immobilier vendu comme : "un bâtiment en façade sur la rue, élevé sur caves, composé : - d'un rez-de-chaussée comprenant deux salles de café et d'un étage composé d'un appartement de trois pièces et cinq chambres. Jardin au bout et en façade sur la rue. Cour derrière la maison. Cabinet d'aisances. Réservoir charbonnier à eau de Seine. En façade sur la rue, une construction formant terrasse, élevée sur terre-plein, d'un rez-dechaussée et d'un premier étage ... cadastré section [Cadastre 2][Cadastre 1] ..." ; que la réserve ne figure pas dans cette désignation des biens acquis ; que la SCI Luis n'établit, par ailleurs, pas que la réserve, mentionnée dans son propre titre de propriété du 28 octobre 1997, aurait été construite avant le 28 février 1977, soit trente ans avant l'ordonnance d'expropriation qui a éteint par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ; qu'elle n'est dès lors, en tout état de cause, pas fondée à se prévaloir d'une prescription trentenaire acquisitive pour la partie de la réserve qui empiéterait sur la parcelle Z n°[Cadastre 1] ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que la SCI Luis occupe sans droit ni titre la parcelle cadastrée Z n°[Cadastre 1] ;
ET QUE c'est à juste titre que les premiers juges ont écarté l'ensemble de l'argumentation des sociétés Luis et Trevor en retenant qu'ils n'étaient pas juges de la régularité de la procédure ayant conduit à l'ordonnance d'expropriation et que la SCI Luis ne peut se prévaloir de la qualité de propriétaire exproprié de la parcelle cadastrée Z n°[Cadastre 1] ; que par ailleurs la commune [Localité 1] justifie avoir effectué, le 14 avril 2007, la mise en demeure par publicité collective de l'ensemble des propriétaires et des autres personnes intéressées conformément à l'article L 13-2 du code de l'expropriation en sa rédaction de l'époque ; que la SCI Luis ne peut dès lors prétendre à un quelconque droit, faute de s'être manifesté dans le délai légal ; que le jugement sera en conséquence confirmé sur l'expulsion prononcée ;
ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE la commune [Localité 1] fonde sa demande d'expulsion sur l'occupation sans droit ni titre de la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] ; que la SCI Luis ne prétend pas disposer d'un titre mais se prévaut de l'acquisition de la propriété de la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] par prescription trentenaire à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que selon l'article 2258 du code civil, la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi ; que l'article 2261 du code civil précise que, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire ; qu'enfin l'article 2272 du code civil dispose que le délai de prescription pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans ; que toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ; qu'en l'espèce, en l'absence de juste titre, le délai de prescription est de trente ans ; que les parties sont en désaccord sur la date à laquelle la construction litigieuse a été réalisée ; qu'en tout état de cause, et quelle que soient les qualités de la possession de la SCI Luis, celle-ci n'a pu commencer à posséder qu'à partir de l'acte de vente du 10 octobre 1997 soit moins de trente ans à la date de l'assignation ou à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que se pose par conséquent la question de la jonction des possessions puisque l'article 2265 du code civil prévoit que, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur de quelque manière qu'on lui ait succédé, soit à titre universel ou particulier, soit à titre lucratif ou onéreux ; que toutefois un acquéreur ne peut joindre sa possession à celle de son vendeur pour prescrire un bien resté en dehors de la vente ; qu'aux termes de l'acte notarié du 10 octobre 1997, M. [A] a vendu à la SCI Luis les lots n° 1 et 4 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, cadastré section Z [Cadastre 1] ; qu'il n'est fait nulle mention dans la désignation des droits et biens immobiliers vendus de la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] et de la construction se trouvant dessus ; que la construction litigieuse (la salle de banquet) ait été édifiée au cours des années 1970 ou qu'elle l'ait été entre 1992 et 1998 comme le pense la commune [Localité 1], la SCI Luis ne peut pas joindre l'éventuelle possession de son auteur ; qu'il est donc inutile d'examiner les qualités de la possession et de rechercher la date d'édification de la construction litigieuse dès lors que la SCI Luis ne peut pas se prévaloir d'une prescription trentenaire ; qu'il ressort de surcroît du bail consenti par la SCI Luis le 1er décembre 2003 qu'elle savait ne pas être propriétaire à cette date de la construction litigieuse puisqu'il est stipulé dans l'acte : « étant précisé qu'il existe à côté de ce lot, sur le terrain cadastré section Z [Cadastre 1], à l'angle dudit terrain et mitoyenne avec le lot loué, une construction que le bailleur se propose d'acquérir ; il est expressément convenu entre les parties qu'en cas d'acquisition par le bailleur de cette construction, celle-ci sera considéré comme faisant partie intégrante des locaux loués » ; que la SCI Luis ne démontre pas avoir acquis par prescription trentenaire la propriété de la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] sur laquelle est édifiée une construction servant de salle de banquet et en être propriétaire à la date de l'ordonnance d'expropriation ; que le tribunal n'est pas juge de la régularité de la procédure qui a abouti à l'ordonnance d'expropriation, il ressort des développements qui précèdent que la SCI Luis ne peut se prévaloir de la qualité de propriétaire de la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] et, en conséquence, de la qualité de propriétaire exproprié ; que dès lors, la SCI Luis et la SARL Trevor occupent sans droit ni titre la parcelle cadastrée section Z [Cadastre 1] et devront quitter les lieux selon les modalités précisées dans le dispositif de la décision ;
1°) ALORS QU'un acquéreur peut joindre à sa possession celle de son vendeur pour prescrire, à moins qu'elle ne porte sur un bien resté en dehors de la vente ; qu'en refusant de joindre à la possession de la SCI Luis celle que ses auteurs avaient exercée sur la salle des banquets au motif inopérant qu'il n'était pas formellement fait mention, dans son acte de vente, de cette construction ou d'actes matériels de possession sur celle-ci, sans rechercher si les parties avaient eu l'intention d'écarter de la vente la salle de banquets attenante à la salle principale du restaurant exploité par les propriétaires successifs et dont elle faisait partie intégrante, de sorte que la vente de l'immeuble intégrait nécessairement une salle qui lui était matériellement intégrée la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 2265 du code civil ;
2°) ALORS QUE l'existence d'un titre n'est pas un obstacle à l'exercice d'une possession utile ; qu'en affirmant que l'ordonnance d'expropriation du 28 février 2007 conférant un titre à la commune [Localité 1] sur la parcelle Z [Cadastre 1] avait interrompu la possession de la SCI Luis sur cette parcelle, la cour d'appel a violé les articles 2258 et 2261 du code civil ;
3°) ALORS QUE la prescription acquisitive par l'effet d'une possession n'est interrompue que par la perte de la possession ou par une cause interruptive de prescription ; qu'en affirmant que l'ordonnance d'expropriation du 28 février 2007 conférant un titre à la commune [Localité 1] sur la parcelle Z [Cadastre 1] avait interrompu la prescription acquisitive dont pouvait se prévaloir la SCI Luis sur cette parcelle, sans constater que la SCI Luis avait été visée par la procédure d'expropriation diligentée par la commune [Localité 1], ni perdu la possession de la parcelle, la cour d'appel a violé les articles 2241 et 2261 du code civil ;
4°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'ordonnance d'expropriation ne peut être exécutée à l'encontre de chacun des intéressés que si elle lui a été préalablement notifiée par l'expropriant ; qu'en ordonnant l'expulsion de la SCI Luis et de tout occupant de son chef sans rechercher si la commune [Localité 1], qui avait parfaite connaissance dès l'origine de l'occupation litigieuse par la SCI Luis, lui avait notifié l'ordonnance d'expropriation afin d'être envoyée en possession, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article R. 221-8 du code de l'expropriation.
