Cour d'appel, 05 décembre 2013. 12/17578

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE 4e Chambre B ARRÊT AU FOND DU 05 DECEMBRE 2013 jlg N° 2013/440 Rôle N° 12/17578 [L] [N] SARL PROVENCE INVESTMENTS C/ SCI CAPUCIN SARL D2F Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Grosse délivrée le : à : la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 26 Juin 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 05/06819. APPELANTS Monsieur [L] [N] né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Fabien KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE SARL PROVENCE INVESTMENTS (nom commercial PROVENCE INVESTISSEMENT) au capital de 8.000 €, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° B 438 992 281, prise en la personne de son gérant en exercice demeurant [Adresse 1] représentée par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Fabien KHAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMEES SCI CAPUCIN, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, dont le siège social est [Adresse 3] représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE SARL D2F, prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 3] représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE Syndicat des copropriétaires [Adresse 4], elle même prise en la personne de son représentant légal en exercice y domicilié, M. [C] - [Adresse 4] représentée par la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par la SCP F. ROSENFELD- G. ROSENFELD & V. ROSENFELD, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Octobre 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Mme Odile MALLET, Président Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller Madame Hélène GIAMI, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2013 ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2013, Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Faits, prétentions et moyens des parties : Par acte notarié du 14 janvier 2004, les consorts [R] ont vendu à la SARL Provence Investments, représentée par son gérant M. [L] [N], les biens ainsi désignés : « -Article UN : -Un immeuble sis à [Adresse 5], consistant en une parcelle de Terrain d'une superficie de 748 m² sur laquelle est édifiée une construction élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, cour arrière et diverses dépendances. Ledit immeuble est cadastré [Localité 1] - section 840 H numéro [Cadastre 4] pour 07a 48ca. » « -Article DEUX : -Un immeuble sis à [Adresse 7] consistant en une parcelle de terrain d'une superficie de 71 m² sur laquelle est édifiée une construction élevée d'un étage sur caves. Ledit immeuble est cadastré [Localité 1] - section 840 H numéro [Cadastre 6] pour 71 centiares. » « -Article TROIS : -Les biens et droits immobiliers ci-après désignés dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 6], consistant en une parcelle de terrain d'une superficie de 110 m² sur laquelle se trouve édifiée une maison à usage d'habitation élevée de quatre étages, ledit immeuble cadastré en ladite commune [Localité 1] section 840 H numéro [Cadastre 5] pour une contenance de 1a 17ca, savoir : -le lot numéro 2, soit : 1/ La propriété privative et particulière de la pièce dénommée cuisine et figurée en teinte rose sur le plan des lieux située au rez-de-chaussée de l'immeuble. On accède à cette pièce par une porte ouverte sur le confront sud. 2/ Et les 92/1000èmes des parties communes et générales de l'immeuble. -le lot numéro 4, soit : 1/ La propriété privative et particulière de l'appartement situé au premier étage de l'immeuble figuré en teinte mauve sur le plan des lieux composé d'un hall et de deux chambres. On accède à cet appartement par l'escalier qui prend naissance sur le confront sud de l'immeuble. 2/ Et les 109/1000èmes des parties communes générales de l'immeuble. » Il est mentionné dans cet acte : -que l'immeuble désigné sous l'article UN appartenait à [S] [X] épouse de [A] [R] par suite de l'acquisition qu'elle en avait faite de [U] [V], veuve non remariée d'[I] [K], suivant acte du 17 décembre 1970. -que les biens désignés sous les articles DEUX et TROIS appartenaient à [S] [X] par suite de l'acquisition qu'elle en avait faite de [U] [V] suivant acte du 7 juillet 1972. Par acte notarié du 8 avril 2005, la SARL Provence Investments a vendu à la SCI Corniche 77, représentée par son gérant M. [L] [N], un immeuble situé [Adresse 2], consistant en une parcelle de terrain sur laquelle est édifiée une construction élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, cadastré section H n° [Cadastre 1] pour 2a 55ca. Il est mentionné dans cet acte que la parcelle cadastrée section 840 H n° [Cadastre 1] provient de la division de la parcelle cadastrée section 840 H n° [Cadastre 4] en vertu d'un document d'arpentage du 31 janvier 2005, et que la seconde parcelle issue de cette division, à savoir la parcelle cadastrée section 840 H n° [Cadastre 2] pour 4a 93ca, est restée la propriété de la venderesse. La SCI Capucin est propriétaire, pour l'avoir acquis le 10 mai 2004, du lot 13 de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 4], cadastré section 840 H n° [Cadastre 7] pour 9a 29ca. La SARL D2F occupe ce lot en vertu d'un bail commercial. Par actes du 10 juin 2005, la SARL Provence Investments a assigné la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Marseille qui, par jugement du 11 septembre 2007, a désigné M. [P] [Q] en qualité d'expert. Par acte notarié du 28 mai 2008, la SARL Provence Investments a vendu le fonds cadastré section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6] à M. [L] [N]. L'expert a établi son rapport le 10 novembre 2009. Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 2 avril 2012, la SARL Provence Investments demandait au tribunal : -de donner acte à M. [L] [N] de son intervention volontaire et de ce qu'il se joint aux réclamations de la SARL Provence Investments, -de constater l'état d'enclave des parcelles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6], -d'ordonner le désenclavement de celles-ci par la parcelle cadastrée section 840 H n° [Cadastre 7] « dont partie sur le lot 13 appartenant à la SCI Capucin », -de condamner les défendeurs à lui payer des dommages et intérêts. La SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires ont principalement soulevé le défaut de qualité à agir de la SARL Provence Investments en l'état de la vente du 28 mai 2008. Par jugement du 26 juin 2012, le tribunal de grande instance de Marseille a statué en ces termes : « -déclare irrecevables les demandes formées par la SARL Provence Investments pour défaut de qualité à agir ; « -constate que M. [L] [N] n'intervient pas régulièrement à la procédure ; « -déclare irrecevables les demandes qu'il forme dans le cadre de la présente instance ; « -condamne la SARL Provence Investments à payer à la SCI Capucin, à la SARL D2F et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; « -déboute la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; « -déboute la SCI Capucin de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de construire un garage et des pertes locatives consécutives ; « -dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire du jugement ; « -rejette toutes autres demandes ; « -condamne la SARL Provence Investments aux dépens. » La SARL Provence Investments et M. [N] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 21 septembre 2012. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 4 octobre 2013 et auxquelles il convient de se référer, la SARL Provence Investments et M. [N] demandent à la cour : -de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la SARL Provence Investments irrecevable en son action pour défaut de qualité à agir alors que tel n'est pas le cas, ayant toujours des réclamations propres dans le cadre du présent litige, -de réformer ce jugement en ce qu'il a déclaré l'intervention volontaire de M. [N] irrecevable, -de la déclarer recevable, -subsidiairement, de constater que dans le cadre de la présente procédure en cause d'appel, M. [N] régularise, par son intervention volontaire aux débats, l'instance, -de constater l'état d'enclave des parcelles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6], -par voie de conséquence, en application des articles 682 et 684 du code civil, d'ordonner le désenclavement par la parcelle H [Cadastre 7] dont partie sur le lot 13 appartenant à la SCI Capucin, -de « condamner in solidum les intimés à payer aux concluants la somme de 403 089,09 euros en réparation de ses préjudices arrêtés au 3 octobre 2013 (article 1382 du code civil) », -de condamner in solidum les intimés à indemniser M. [N] de ses préjudices actualisés au jour de l'autorisation légale de passage (article 1382 du code civil), -de « condamner in solidum les intimés au paiement de la société Provence Investments d'une somme de 4 374,10 € à titre de dommages et intérêts compensateurs des frais de procédure de référé perdus (article 1382 du code civil) », -à titre infiniment subsidiaire, de constater que c'est à juste titre que la SARL Provence Investments avait introduit une action en désenclavement, -de constater également que jusqu'à la cession de son bien, elle a subi un préjudice commercial et financier par suite de l'attitude des requis et qu'elle a donc toujours intérêt à agir au moins de ce chef, -par voie de conséquence, de les condamner à payer à la Sarl Provence Investments une somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts, toutes causes de préjudice confondues, -de condamner in solidum les intimés à payer aux concluants une somme de 7 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -de condamner in solidum les intimés aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe le 27 août 2013 et auxquelles il convient de se référer, la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires demandent à la cour : -à titre principal, -au visa de l'article 31 du code de procédure civile, -de rejeter l'ensemble des demandes formulées par la SARL Provence Investments, à défaut d'établir un intérêt lui donnant qualité à agir, -à titre subsidiaire, -au visa des articles 682, 684, 694 et 1382 du code civil, -de constater que la SARL Provence Investments est à l'origine de l'état d'enclave des parcelles H [Cadastre 2] et H [Cadastre 6], -de constater que la SARL Provence Investments n'apporte pas la preuve d'un préjudice causé par le fait des défendeurs, -par conséquent, -de débouter la SARL Provence Investments de l'ensemble de ses demandes, -en tout état de cause, -de déclarer l'ensemble des demandes formulées à l'encontre de la SARL D2F irrecevables, -de condamner la SARL Provence Investments à leur payer la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -de condamner la SARL Provence Investments à payer la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, -de condamner la SARL Provence Investments à payer à la SCI Capucin la somme de 44 468,52 euros, à parfaire, en raison de la perte de chance de construire un garage sur son fonds, -de condamner la SARL Provence Investments aux entiers dépens. Une ordonnance de clôture a été rendue le 7 octobre 2013. Motifs de la décision : Sur la procédure : Il résulte de l'en-tête des conclusions remises au greffe du tribunal de grande instance de Marseille le 2 avril 2012 par l'avocat de la SARL Provence Investments, que ces conclusions n'ont pas été prises au nom de M. [L] [N] puisqu'il y est mentionné qu'elles sont prises « en présence » de ce dernier, sans autre précision. C'est donc à bon droit que le premier juge a dit que M. [N] n'était pas intervenu régulièrement à la procédure. Selon l'article 31 du code de procédure civile, « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. » L'article 32 dispose qu'est « irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir ». L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'engagement de l'action. Lorsque la SARL Provence Investments a assigné la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires par actes du 10 juin 2005, elle était propriétaire des immeubles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6]. Ainsi, contrairement à ce que le premier juge a retenu, elle avait intérêt et qualité pour agir. La fin de non-recevoir soulevée par la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires sera donc rejetée. M. [N] ayant acquis les immeubles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6] le 28 mai 2008, son intervention volontaire devant la cour est recevable. Sur le fond : L'expertise permet d'établir : -que l'ancienne parcelle cadastrée section 840 H n° 4 a été divisée en 1970 en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrées section 840 H n° [Cadastre 4] et section 840 H n° [Cadastre 3], -qu'en 1972, la parcelle cadastrée section 840 H n° [Cadastre 3] a elle-même été divisée en deux nouvelles parcelles respectivement cadastrée section 840 H n° [Cadastre 5] et section 840 H n° [Cadastre 6]. La SARL Provence Investments et M. [N] invoquent, dans les motifs de leurs conclusions, l'existence d'une servitude par destination du père de famille grevant l'immeuble cadastré section 840 H n° [Cadastre 7] au profit de l'immeuble cadastré section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6]. Ils exposent : -que les parcelles H [Cadastre 2], H [Cadastre 1], H [Cadastre 5] H [Cadastre 6] et H [Cadastre 7] appartenaient aux époux [K] en 1957, -que le plan joint au règlement de copropriété de 1956 de l'immeuble cadastré section 840 H n° [Cadastre 7] laisse apparaître le passage qu'ils revendiquent vers la parcelle H [Cadastre 2], -qu'il est donc manifeste que ce passage est antérieur à 1957, année où M. [I] [K] était propriétaire de l'ensemble des parcelles, et par conséquence antérieur aux divisions successives de 1970 à nos jours. Les article 692 et 693 du code civil ne s'appliquent qu'aux servitudes continues et apparentes. L'article 694 dispose : si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. Il résulte de ce texte que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsque existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien. Il appartient à celui qui invoque l'existence d'une servitude discontinue constituée par destination du père de famille de produire l'acte par lequel s'est opérée la séparation des deux héritages et d'établir qu'il ne contient aucune disposition contraire à l'existence de cette servitude . La SARL Provence Investments et M. [N] soutiennent que les parcelles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2], [Cadastre 1], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenaient à un même propriétaire en 1957, mais ne produisent pas l'acte par lequel se serait opérée la séparation de ces héritages. Ils ne sont donc pas fondés à invoquer l'existence d'une servitude par destination du père de famille. Il résulte des extraits du plan cadastral produits que le fonds acquis par la SARL Provence Investments le 14 janvier 2004 confronte la [Adresse 8] mais que tout accès en voiture à ce fonds été rendu impossible en raison de la construction d'un bâtiment en bordure de cette voie. La suppression de tout accès à la voie publique résultant d'un fait personnel du propriétaire de ce fonds ou de ses auteurs, l'enclave qui en résulte est volontaire et ne permet pas d'imposer aux voisins une servitude de passage. La division résultant de la vente du 8 avril 2005, consentie à une société dont le gérant est M. [N], de même que la vente consentie à ce dernier le 28 mai 2008, ayant manifestement pour objet de provoquer un état d'enclave des parcelles cadastrées section 840 H n° [Cadastre 2] et [Cadastre 6] afin de profiter des dispositions de l'article 682 du code civil, la SARL Provence Investments et M. [N] ne peuvent réclamer un passage sur l'immeuble cadastré section 840 H n° [Cadastre 7] sur le fondement de ce texte. Ils seront donc déboutés de leurs demandes. La mauvaise foi ou l'intention de nuire de la SARL Provence Investments n'étant pas établies, cette dernière n'a commis aucune faute dans l'exercice de son droit d'agir en justice. C'est par des motifs pertinents que le premier juge a débouté la SCI Capucin de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de construire un garage et des pertes locatives consécutives. De surcroît, l'existence de ces préjudices n'est pas établie, dès lors que la SCI Capucin ne justifie pas avoir été autorisée par l'assemblée générale des copropriétaires à édifier un garage sur la partie de la cour dont elle a la jouissance exclusive mais qui est une partie commune ainsi que cela résulte du règlement de copropriété du 15 mars 1956. Par ces motifs : Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu'il a : -dit que M. [L] [N] n'est pas régulièrement intervenu à la procédure ; -condamné la SARL Provence Investments à payer à la SCI Capucin, à la SARL D2F et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; -débouté la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; -débouté la SCI Capucin de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de chance de construire un garage et des pertes locatives consécutives ; L'infirme en toutes ses autres dispositions ; Statuant à nouveau ; Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] ; Déclare recevable l'intervention volontaire de M. [L] [N] ; Déboute la SARL Provence Investments et M. [L] [N] de leurs demandes ; Déboute la SCI Capucin, la SARL D2F et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL Provence Investments à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCI Capucin, à la SARL D2F et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] ; Condamne la SARL Provence Investments aux dépens de première instance qui comprendront les frais d'expertise, ainsi qu'aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés contre elle conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRESIDENT