Cour de cassation, 25 mars 2021. 19-23.760

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10155 F Pourvoi n° U 19-23.760 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021 La société Le Rictoria, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° U 19-23.760 contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2017 par la cour d'appel de Lyon (3e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Tescher, société civile immobilière, dont le siège est [...] , 2°/ à M. C... F..., domicilié [...] , venant aux droits de M. J... I..., pris en qualité de commissaire à l'exécution du plan de la société Le Rictoria, défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de la société Le Rictoria, de Me Le Prado, avocat de la société Tescher, après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Le Rictoria aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Rictoria et la condamne à payer à la SCI Tescher la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour la société Le Rictoria. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LE RICTORIA de sa demande tendant à voir juger que son consentement a été vicié, lors de la conclusion des contrats de bail du 1er avril 2005, en raison des manoeuvres dolosives auxquelles s'est livrée la Société TESCHER, et à voir en conséquence condamner cette dernière à lui verser la somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts, sauf à parfaire ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande en paiement des loyers impayés et sur la demande reconventionnelle en indemnisation d'un trop versé de loyers, le loyer annuel hors charges et hors taxes, prévus par les baux s'élève, à 27.000 € pour le local A et à 18.000 € pour le local C ; que par acte du 22 juin 2013, la société Tescher a fait délivrer à sa locataire un commandement de payer la somme de 73.496,79 € au titre des loyers impayés depuis le 4ème trimestre 2011 ; que la société Le Rictoria ne justifie ni ne prétend avoir réglé ces loyers pas plus que les loyers postérieurs au commandement ; qu'elle explique son refus de paiement par une différence entre la surface réelle des locaux et celle indiquée sur les baux ; que les baux indiquent une superficie totale des locaux de 666 m² ; que l'expert judiciaire a constaté que la superficie totale des locaux s'élevait à 666,10 m² ; que la différence de superficie n'est donc pas établie ; qu'en conséquence, il y a lieu, sans plus ample discussion, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Le Rictoria de sa demande d'indemnisation d'un trop versé de loyers et ce qu'il a fixé à la procédure collective de la société Le Rictoria la créance de société Tescher, au titre des loyers impayés pour la période du 4ème trimestre 2011 à juillet 2013, à la somme de 79.279,56 € sous réserve d'examen ci-dessous des demandes reconventionnelles tendant au paiement de sommes à déduire de cette créance ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE quand bien même il existerait une différence de surface par rapport à celles figurant aux contrats, ce qui n'est pas démontré en l'espèce, l'expert judiciaire ayant au contraire constaté une superficie totale des locaux de 666,11 mètres carrés, soit équivalente à la superficie totale de 666 mètres carrés stipulée dans les deux contrats de bail litigieux, un différentiel de surface n'est cependant pas de nature à générer un trop perçu de loyers, alors que les loyers ne sont pas déterminés selon les mètres carrés, comme le stipule expressément la clause contractuelle figurant aux baux selon laquelle « toute différence entre les cotes et les surfaces mentionnées au présent, ou résultant du plan annexe et les dimensions réelles des lieux ne saurait justifier réduction ou augmentation de loyer, les parties se référant à la consistance des lieux tels qu'ils existent » ; ALORS QUE les articles 1382 et 1383, devenus 1240 et 1241, du Code civil sont d'ordre public et que leur application ne peut être neutralisée contractuellement par anticipation, de sorte que sont nulles les clauses d'exonération ou d'atténuation de responsabilité en matière délictuelle ; que la Société LE RICTORIA faisait valoir devant la Cour d'appel que la Société TESCHER s'était livrée à des manoeuvres dolosives lors de la conclusion des contrats de bail, en lui présentant des plans, qu'elle lui avait fait signer, mentionnant que les locaux loués avaient une superficie de 806 m², qui ne correspondait pas au total des surfaces de chaque pièce mentionnées dans les contrats de bail et dont il résultait une superficie de seulement 666 m² ; que la Société LE RICTORIA sollicitait en conséquence la condamnation de la Société TESCHER à lui verser une somme de 100.000 euros à titre de dommagesintérêts ; qu'en se bornant à énoncer que la Société LE RICTORIA n'était pas fondée à exercer une action en restitution de loyers, en se fondant sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, au regard de la surface des locaux mis à sa disposition, motifs pris que la différence de surface entre celle mentionnée dans les contrats de bail et celle des locaux mis à disposition de la Société LE RICTORIA n'était pas établie, outre qu'il avait été stipulé que le preneur à bail ne pouvait formuler de réclamation à raison d'une surface erronée, sans répondre aux conclusions de la Société LE RICTORIA, faisant valoir que son consentement avait été vicié lors de la conclusion des contrats de bail, au moyen de la présentation de plans côtés faisant état d'une superficie supérieure, ce qui lui avait causé un préjudice, la clause de renonciation à recours ne pouvant faire obstacle à cette demande, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LE RICTORIA de sa demande tendant à voir condamner la Société TESCHER à lui rembourser la somme de 2.664 euros, correspondant à un trop payé au titre des factures d'eau des années 2006 à 2013 ; AUX MOTIFS QUE sur les demandes relatives aux charges d'eau, [ ] la société Le Rictoria sollicite le remboursement de la somme de 2.664 € qu'elle estime forfaitairement à 37 % des sommes facturées entre 2006 et 2013 en raison de la base erronée de la surface louée ; que toutefois la surface réelle étant conforme à la surface louée, cette demande n'est pas justifiée et doit être rejetée ; ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que la Société LE RICTORIA n'établissait pas l'existence d'une différence entre la superficie réelle des locaux et celle stipulée dans les baux, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef de dispositif de l'arrêt ayant décidé que la surface réelle étant conforme à la surface louée, il convenait de débouter la Société LE RICTORIA de sa demande en remboursement d'un trop payé au titre des charges d'eau à raison d'une surface louée erronée, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LE RICTORIA de sa demande tendant à voir condamner la Société TESCHER à lui rembourser la somme de 15.071,91 euros, correspondant à un trop payé au titre de la taxe foncière des années 2006 à 2013, avec les arriérés de loyers réclamés ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande de la société Le Rictoria relative aux taxes foncières, l'expert, qui avait reçu mission de vérifier si la facturation de la taxe foncière correspond à la superficie des lieux loués a conclu que pour les années 2006 à 2011, une sommé de 144,74 €-a été trop payée au titre de la taxe foncière par la société Le Rictoria ; que ce compte est contesté par la société Le Rictoria qui soutient que la taxe foncière doit être répartie entre les différents locataires de la société Tescher au prorata de la surface occupée et non de la valeur cadastrale et que doit être exclue la quote part du département et des frais de gestion ainsi que l'a jugé le tribunal de grande instance, par décision du 3 novembre 2015, rendue dans un litige opposant la société Tescher à un autre locataire du même tènement et dont elle soutient qu'il tranche la question pour tous les locataires de la société Tescher dès lors que les baux sont rédigés de la même manière ; que la société Tescher se contente de répliquer que l'expertise fait foi ; que c'est le bail signé entre la société Le Rictoria et la société Tescher qui fait leur loi et non le bail signé entre la société Tescher et un autre locataire et la décision tranchant un litige entre la société Tescher et un de ses locataires ne tranche pas le litige pour les autres locataires ; que c'est donc à bon droit que les premiers juges ont débouté la société Le Rictoria de sa demande de production de cette décision, qui est reprise en appel bien qu'elle n'ait plus d'objet puisque la société Le Rictoria produit cette décision ; que les articles VI 2 des baux liant les parties prévoient que la répartition des charges, parmi lesquelles sont visés les impôts fonciers, entre les différentes locataires se fera au prorata des surfaces pondérées des locaux loués ou mis en location dans l'immeuble ; que l'expert a calculé la quote part de la taxe foncière revenant à la société Le Rictoria sur la base du revenu cadastral ce qui est contraire aux clauses des baux ; qu'en conséquence, la contestation de la société Le Rictoria est fondée en son principe ; qu'en son montant la société Le Rictoria demande le remboursement, par compensation sur les loyers dus, de la somme de 15.071,91 € représentant uniquement, selon elle, la quota part département et frais de gestion, qu'elle évalue à 37' % du montant des taxes foncières facturées de 2006 à 2012 ; que les baux signés entre les parties n'excluent pas du remboursement des taxes foncières par la locataire, la part du département ni des frais de gestion ; que c'est donc en fonction de la surface louée [que] doit être calculée la taxe foncière due par la société Le Rictoria ce qui est possible, sans besoin de solliciter la production de justificatifs, dès lors que l'expertise mentionne le montant des taxes globales et des sommes payées par la société Le Rictoria ainsi que la surface totale des locaux loués par la société Tescher ; qu'ainsi sur la base d'une surface totale de 1.550,50 m² et d'une surface louée à la société Le Rictoria de 666,10 m², du montant des taxes foncières appelées par l'administration fiscale et des sommes payées par la société Le Rictoria, cette dernière a trop payé une somme globale de 3.540,93 € pour les années 2006 à 2009 et la société Tescher ne lui a rien remboursé sur les dégrèvements obtenus pour les années 2010 et 2011 représentant une part de 3.381,40 € soit un total de 6.922,33 € dû par la société Tescher à la société Le Rictoria ; que de son côté la société Le Rictoria n'a effectué aucun paiement sur les taxes foncières de 2010 et 2011 et reste redevable, à ce titre de la somme de globale de 8,543,31 € ; qu'en conséquence, la société Le Rictoria n'est pas fondée à solliciter restitution d'un trop versé au titre de la taxe foncière pour la période de 2006 à 2011 ; 1°) ALORS QUE, dans ces conclusions d'appel, la Société TESCHER faisait valoir qu'il résultait du rapport d'expertise judicaire que, pour les années 2006 à 2011, le montant des sommes qu'elle devait à la Société LE RICTORIA au titre de la taxe foncière s'élevait à la somme de 144,74 euros ; qu'elle sollicitait, à hauteur d'appel, la confirmation du jugement du Tribunal de grande instance de Lyon du 18 février 2016, en ce qu'il avait fixé sa créance à la procédure collective à la somme de 3.189,33 euros au titre des charges d'eau, déduction faite de la somme de 144,74 euros dont elle était redevable au titre du trop-perçu de taxe foncière ; qu'en énonçant néanmoins, pour décider que la Société LE RICTORIA n'était pas fondée à solliciter la restitution d'un trop versé au titre de la taxe foncière pour la période 2006 à 2011, que sur cette période, la Société TESCHER restait devoir à la Société LE RICTORIA une somme de 6.922,33 euros, tandis que cette dernière restait redevable d'une somme de 8.543,31 euros à la Société TECHER, la Cour d'appel a méconnu les limites du litige, en violation des articles 4 et 5 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le rapport d'expertise judiciaire du 8 juillet 2013 indique, s'agissant de la facturation de la taxe foncière par la Société TESCHER à la Société LE RICTORIA, que cette dernière s'est acquittée du paiement de cette taxe à hauteur de 3.498,46 euros au titre de l'année 2010 ; qu'en affirmant néanmoins, pour en décider que la Société LE RICTORIA n'était pas fondée à solliciter un trop payé de taxe foncière pour la période 2006 à 2011, qu'il résultait des termes du rapport d'expertise qu'elle n'avait acquitté aucune taxe foncière au titre de l'année 2010, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce rapport d'expertise, en violation de l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la Société LE RICTORIA à payer à la Société TESCHER la somme de 5.871,12 euros TTC au titre de la taxe foncière 2014 ; AUX MOTIFS QUE, sur la demande de la société Tescher relative à la taxe foncière de l'année 2014, le tribunal de grande instance a débouté la société Tescher au motif que la condamnation qu'elle demandait à ce titre n'était pas possible eu égard à l'ouverture de la procédure collective ; que la société Tescher fait valoir, en cause d'appel, que la créance est née postérieurement à l'adoption du plan et doit donc être payée à son échéance ; que la société Le Rictoria conteste la part qui lui est imputée, estimant que déduction faite de la quote part du département et des frais de gestion et sur la base de la surface globale retenue par le jugement rendu dans l'affaire concernant la société La Bastide et de la surface qu'elle occupe, sa part à sa charge s'élève à 1.754,40 HT et non 4.892,60 HT ; que la déduction de la quote part du département et les frais de gestion n'étant pas à déduire, comme ci-dessus exposés, sur la base de la surface totale des locaux loués et de celle louée à la société Le Rictoria, la part à la charge de cette dernière ressort à 5.632,09 € HT (13.110 : 1.550,50 x 666,10) soit une somme supérieure à la somme de 4.892,60 HT réclamée par la société Tescher ; qu'en conséquence, il y a lieu de condamner, s'agissant d'une créance postérieure à l'ouverture de la procédure collective, la société Le Rictoria au paiement de la somme de 5.871,12 € TTC et d'infirmer le jugement ; 1°) ALORS QUE seules les créances nées régulièrement après le jugement d'ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d'observation, ou en contrepartie d'une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance ; qu'en se bornant à énoncer, pour condamner la Société LE RICTORIA à payer à la Société TESCHER la somme de 5.871,12 euros TTC au titre de la taxe foncière 2014, qu'il s'agissait d'une créance postérieure à l'ouverture de la procédure collective de la Société LE RICTORIA, sans constater que cette créance réunissait les conditions de son paiement à l'échéance, à défaut de quoi la demande en paiement de la Société TESCHER n'était pas recevable, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 622-17, L 622-21, L 622-24 et L 631-14 du Code de commerce ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, dans ses conclusions d'appel, la Société LE RICTORIA faisait valoir qu'en 2014, seul un des deux contrats de bail avait été poursuivi, de sorte que la superficie des locaux qu'elle occupait ne s'élevait plus qu'à 317,10 m² ; qu'elle en concluait que le montant de la taxe foncière qu'elle devait acquitter ne pouvait être calculé sur la base d'une superficie des locaux loués plus importante ; qu'en condamnant néanmoins la Société LE RICTORIA à payer à la Société TESCHER la somme de 5.632,09 euros HT, montant qui correspondait à une quote-part de taxe foncière calculée sur la base d'une surface de 666,10 m², sans répondre aux conclusions de la Société LE RICTORIA sur ce point, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile. CINQUIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Société LE RICTORIA de sa demande tendant à voir condamner la Société TESCHER à lui rembourser la somme de 5.025,26 euros, correspondant à un trop payé au titre de factures d'entretien des espaces verts des années 2006 à 2013 ; AUX MOTIFS QUE sur les charges relatives à l'entretien des espaces verts, la société Le Rictoria demande que soit déduite de la créance de la société Tescher à fixer à son passif la somme de 5.025,56 €, qu'elle prétend avoir trop réglé sur ces charges au motif que le calcul a été effectué sur la superficie des locaux sans rapport avec la superficie réelle ; que la contestation relative à la superficie des locaux n'étant pas fondée, cette demande ne l'est pas non plus ; ALORS QUE la cassation entraîne, sans qu'il y ait lieu à une nouvelle décision, l'annulation par voie de conséquence de toute décision qui est la suite, l'application ou l'exécution du jugement cassé ou qui s'y rattache par un lien de dépendance nécessaire ; que la cassation à intervenir sur le premier moyen de cassation, du chef de l'arrêt attaqué ayant décidé que la Société LE RICTORIA n'établissait pas l'existence d'une différence de superficie entre la superficie réelle des locaux et celle stipulée dans les baux, entraînera par voie de conséquence l'annulation du chef de dispositif de l'arrêt ayant décidé que la surface réelle étant conforme à la surface louée, il convenait de débouter la Société LE RICTORIA de sa demande en remboursement d'un trop payé au titre des charges d'entretien des espaces verts à raison d'une surface louée erronée, et ce en application de l'article 625 du Code de procédure civile.