Cour d'appel, 30 octobre 2012. 11/02684

CC/ BLL Numéro 12/ COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH-Section 1 ARRÊT DU 30/ 10/ 2012 Dossier : 11/ 02684 Nature affaire : Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire Affaire : Jean-Pierre X... C/ Véronique Y..., Jean-Christophe Z... A R R Ê T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 Octobre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 13 Septembre 2012, devant : Madame CLARET, magistrat chargé du rapport, assisté de Madame OSSELE MENGUETE, greffier présent à l'appel des causes, Madame CLARET, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de : Monsieur BERTRAND, Président Madame CLARET, Conseiller Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011 qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANT : Monsieur Jean-Pierre X... né le 27 Janvier 1943 ... 40500 SAINT SEVER représenté par la SCP MARBOT-CREPIN, avocats à la Cour assisté de Me LABAT, avocat au barreau de MONT DE MARSAN INTIMES : Madame Véronique Y... née le 09 Mai 1968 à Aubervilliers (93) de nationalité Française ... 40400 TARTAS représentée par la SCP DUALE/ LIGNEY avocats à la Cour assistée de Me MATTIOLI-DUMONT, avocat au barreau de MONT DE MARSAN (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2011/ 04886 du 24/ 08/ 2011 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Pau) Monsieur Jean-Christophe Z... ... 40000 MONT DE MARSAN assigné sur appel de la décision en date du 21 JUIN 2011 rendue par le TRIBUNAL D'INSTANCE DE MONT DE MARSAN Vu l'appel interjeté le 18 juillet 2011 par M. Jean-Pierre X... à l'encontre du jugement du tribunal d'instance de Mont-de-Marsan du 21 juin 2011. Vu les conclusions de M. Jean-Pierre X... du 17 octobre 1011. Vu les conclusions de Mme Véronique Y... du 16 décembre 2011. Vu l'assignation contenant signification de conclusions délivrée le 5 janvier 2012 à M. Jean-Christophe Z... à la requête de Mme Véronique Y..., l'acte étant signifié à personne. Vu l'ordonnance de clôture du 11 avril 2012, l'affaire étant fixée à l'audience du 13 septembre 2012. Faits et procédure Suivant bail en date du 1er février 2009 M. X... a loué à Mme Y... une maison d'habitation de type 5 située à Saint-Maurice sur Adour,..., moyennant un loyer mensuel de 750 € et un dépôt de garantie du même montant ; par acte séparé du 30 janvier 2009 le compagnon de la locataire, M. Z..., s'est porté caution solidaire. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été établi le 1er février 2009. Le 15 juin 2009 le conseil du bailleur a mis en demeure Mme Y... de payer le solde du loyer de mai 2009 ainsi que le solde de la caution. Les locataires ont donné congé pour le 30 septembre 2009 et un état des lieux de sortie contradictoire a été établi le 1er octobre 2009 par Me A..., huissier de justice à Saint-Sever. Par acte d'huissier du 25 février 2010 M. X... a assigné son ancienne locataire Mme Y... et M. Z... en sa qualité de caution aux fins de les voir condamner solidairement au paiement d'une somme de 3516, 43 € au titre des travaux de réfection, 444, 25 € au titre du remplissage de la cuve de gaz, 3750 € au titre de la perte de loyer, 45, 46 € au titre des frais de sommation et 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par le jugement entrepris le tribunal d'instance de Mont-de-Marsan a : - condamné solidairement Mme Véronique Y... et M. Jean-Christophe Z... à payer à M. Jean-Pierre X... : la somme de 1909, 44 € au titre des réparations locatives, la somme de 444, 25 € au titre des frais de remplissage de la cuve de gaz, la somme de 184, 47 € au titre des frais de raccordement de la cuve, - dit que ces condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 25 février 2010, - débouté M. X... du surplus de ses demandes, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné les défendeurs aux dépens. Moyens et prétentions des parties Aux termes de ses dernières conclusions M. Jean-Pierre X... demande à la cour de : - vu les éléments de la cause et les pièces versées aux débats, - le déclarer recevable et bien-fondé en son appel, - réformant partiellement la décision déférée et globalement, points de confirmation et d'infirmation confondus : - condamner solidairement les consorts Y... Z... à payer à M. Jean-Pierre X... : * 3516, 43 € au titre des travaux de réfection, déduction faite du coût de réparation des deux vitres du garage, * 444, 25 € au titre du remplissage de la cuve de gaz, * 184, 47 € correspondant aux frais de raccordement et de test d'étanchéité de la cuve ANTARGAZ, * 4500 € au titre de la perte de loyer (sur la base de 750 € de pertes mensuelles à compter du 1er octobre 2009 jusqu'à la fin du mois de mars 2010, fin des travaux de réfection), * 45, 46 € au titre des frais de sommation, * 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 25 février 2010, - prendre acte que M. X... accepte de prendre en charge le ramonage de la cheminée sous réserve de la présentation d'une facture en bonne et due forme, - prendre acte que l'enlèvement de la cuve Primagaz a été gracieusement effectué par la société PRIMAQUITAINE, - condamner solidairement les intimés au paiement d'une somme de 3000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les mêmes aux entiers dépens de l'instance sous le bénéfice de la solidarité. Le bailleur fait valoir qu'il résulte de l'état des lieux d'entrée en date du 1er février 2009 que le bien donné à bail était globalement en bon état avec nombre d'agréments purement et simplement neufs, que le système de chauffage était alimenté au gaz avec la présence sur le terrain de deux cuves dotées du label ANTARGAZ, que dès le mois de mars 2009 les preneurs ont fait installer une autre cuve dotée du label PRIMAGAZ entraînant une modification du système de branchement initial, que le dépôt de garantie n'a pas été payé en totalité mais seulement à hauteur de 200 €, que l'état des lieux de sortie dressé par huissier le 1er octobre 2009 est édifiant sur l'état dans lequel les locataires ont laissé les lieux loués, il a été fait sommation aux locataires de solutionner le problème des cuves de gaz, que rien n'a été entrepris et qu'entre le mois d'octobre 2009 et le mois d'août 2010 l'immeuble n'a pu être reloué, occasionnant une perte de loyer. Il soutient principalement que : - les locataires ont fait preuve depuis le début du bail de la plus honteuse improbité à l'égard du bailleur qui s'est montré plus que conciliant et de bonne volonté, comme le démontre le refus de régler la totalité du dépôt de garantie, retenant notamment une somme de 161, 77 € au titre de la vidange de l'évier et de la réserve d'eau des toilettes, - la maison louée a été habitée pendant plus de 16 ans par son propre fils et par ses petits-enfants et à leur départ il a lui-même travaillé plus d'un an pour sa rénovation avec utilisation de l'électricité sans aucune difficulté, - les locataires lui sont redevables de la somme de 600 € correspondant à la remise en état du terrain, - il accepte de prendre en charge les frais de ramonage dans la mesure où une facture en bonne et due forme lui sera produite, ce qui est hautement improbable, lui-même ayant fait ramoner la cheminée le 26 octobre 2009 pour un montant de 47 € TTC, - les locataires ne peuvent rien reprocher quant à l'isolation de la maison qui avait fait l'objet d'un rapport énergétique avant leur entrée dans les lieux, - la cuve installée par les consorts Y...- Z... devait être retirée par eux, ce qui a fait l'objet d'une sommation du 11 décembre 2009 restée sans effet, le bailleur a finalement obtenu de la sté PRIMAGAZ presque gratuitement le retirement de la cuve et a fait économiser aux locataires 1600 €, situation ayant empêché le propriétaire de mettre la maison hors gel et de la chauffer pendant la période d'hiver et ayant entraîné un manque à gagner sur les loyers non perçus du fait de l'impossibilité de relocation, il est en droit d'obtenir remboursement de la somme de 184, 47 € représentant le coût du rebranchement de la cuve ANTARGAZ, - ce n'est qu'en août 2010 que la maison était en état d'être relouée après avoir été remise en parfait état, bien qu'il ne soit réclamé une perte de loyer que jusqu'en mars 2010, date de fin des travaux et non de celle du nouveau bail, - il a été obligé de procéder à de nombreuses réparations au titre des désordres occasionnés par les locataires et il ne peut être question de leur donner acte de leur engagement de procéder à certaines réparations, engagement qu'ils avaient déjà pris il y a plus de trois ans sans réalisation ulérieure. Aux termes de ses dernières conclusions Mme Y... demande à la cour de : - débouter M. Jean-Pierre X... en intégralité des termes de son appel, - accueillir reconventionnellement Mme Y... en intégralité des termes de son appel incident, - en conséquence infirmer le jugement du tribunal d'instance de Mont-de-Marsan, - débouter M. X... de sa demande tendant à la condamnation au paiement des somme de 3750 € au titre de la perte de loyer, 45, 46 € au titre des frais de sommation, 1000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et 3516, 43 € au titre des travaux de réfection, - prendre acte que Mme Y... accepte de procéder au rebouchage des trous dans la salle de bains et la cuisine, - prendre acte qu'elle accepte de prendre en charge le changement de la moquette dans la chambre en haut à droite ainsi que la peinture des murs, - prendre acte que Mme Y... accepte de procéder au remplissage de la cuve à 40 % et qu'elle accepte également de procéder au raccordement de la chaudière à la cuve initiale, - condamner M. X... aux entiers dépens. L'intimée rétorque qu'ils se sont installés dans les lieux la veille de la tempête Klaus et qu'ils ont dû remettre l'intégralité du terrain en état sans rien demander au propriétaire, qu'un conflit est intervenu entre les parties concernant le dépôt de garantie car il était prévu verbalement que le propriétaire fasse des travaux d'isolation et de remise en conformité de l'électricité et que les locataires fassent eux mêmes ou fassent exécuter divers travaux, ce qui justifie notamment la déduction d'une somme de 160 € relative à des travaux de plomberie sur le loyer du mois de mai 2009, qu'ils ont fait faire le ramonage de la cheminée, que M. X... est de mauvaise foi quant à la modification de la cuve puisqu'il avait donné son accord pour l'installation d'une nouvelle citerne à gaz si les frais d'installation restaient à la charge de la locataire, ce qui a été le cas, que la maison n'était absolument pas isolée, que M. X... ne justifie d'aucune facture de nettoyage ou de rénovation et qu'il a reloué la maison, que s'ils acceptent de prendre en charge un certain nombre de frais sollicités par ce dernier ils ne peuvent adhérer à l'argumentation de ce dernier qui cherche à battre monnaie en formulant une demande au titre des travaux de remise en état totalement abusive, qu'il les avait d'ailleurs harcelés, comme cela ressort des nombreux mails échangés entre les parties. M. Jean-Christophe Z..., régulièrement assigné devant la cour par acte du 5 janvier 2012 signifié à personne, n'a pas constitué avocat. SUR CE I-Sur la demande du bailleur au titre des travaux de réfection. Il est constant que l'état des lieux d'entrée établi le 1er février 2009 fait apparaître que les lieux loués étaient dans un bon état général, à l'exception de la cuisine dont certains éléments étaient qualifiés d'état moyen et que l'état des lieux de sortie dressé par huissier le 1er octobre 2009 avec photos à l'appui fait apparaître que la maison n'a pas été normalement entretenue de sorte que les murs et les sols étaient sale et poussiéreux, que des traces noires et des trous étaient visibles sur les murs du salon et de la pièce à gauche, que des trous avaient été pratiqués dans la faïence et sur la menuiserie des fenêtres de la salle de bains ainsi que sur la porte, que 12 trous dont certains qualifiés de « grossiers » ont été percés dans la cuisine, cette pièce apparaissant comme fortement dégradée, que les moquettes des chambres détachées, que le garage et les extérieurs n'avaient pas été entretenus. C'est à juste titre que le premier juge a relevé que la comparaison de ces deux états des lieux, même si le second est très nettement plus détaillé que le premier, démontre l'existence de dégradations dont le bailleur est en droit d'obtenir compensation financière en vertu des dispositions de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 qui prévoit que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, étant précisé que s'agissant d'une demande à caractère indemnitaire, aucune obligation n'est faite au propriétaire de procéder aux réparations préalablement à sa demande, la production au débat de devis constituant une évaluation suffisante du préjudice. Le premier juge a fait droit à la demande du bailleur à hauteur d'une somme de 1909, 44 € représentée par 47 € pour le ramonage (cette prestation étant à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987), 145 € au titre du remplacement des prises électriques, 154, 14 € au titre de la réparation de la faïence de la salle de bains et 63, 30 € pour la fourniture et le remplacement du capot de la chaudière, outre une évaluation forfaitaire de 1500 € pour la réfection de l'ensemble de la maison en retenant un coefficient de vétusté applicable à toute réparation locative, après avoir relevé que le devis d'un montant de 2499, 01 € TTC comportait des éléments relatifs à la réfection de la cuisine dont il devait être observé que lors de l'entrée des locataires dans les lieux elle était considérée comme en « état moyen » de sorte qu'en tout état de cause le bailleur aurait été dans l'obligation de procéder à ces travaux. M. X... sollicite condamnation des consorts Y...- Z... au paiement d'une somme de 3516, 43 € au titre des travaux de réfection des lieux loués déduction faite du coût de réparation des deux vitres du garage, sans donner un décompe précis des sommes réclamées pour chaque poste de dépense. Il convient au vu de l'ensemble des éléments factuels soumis à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a mis à la charge du locataire les sommes de 47 € pour le ramonage (cette prestation étant à la charge du locataire en application du décret du 26 août 1987), 145 € au titre du remplacement des prises électriques, 154, 14 € au titre de la réparation de la faïence de la salle de bains et 63, 30 € pour la fourniture et le remplacement du capot de la chaudière, et en ce qu'il a retenu une évaluation forfaitaire des travaux de réfection pour la somme de 1 500 €, étant de surcroît observé que M. X... accepte de prendre aux charges les carreaux cassés dans le garage qui sont portés dans le devis de M. André B... du 28 octobre 2009 pour 38 € HT soit 43, 50 € TTC. Les demandes du bailleur afférentes aux frais de remise en état du terrain et nivelage pour 600 € ne peuvent être accueillies dans la mesure où il n'est pas contesté que les locataires sont rentrés dans les lieux au lendemain de la tempête Klaus et qu'il est difficile de déterminer leur responsabilité exacte dans l'état final du terrain à leur départ. Enfin, le non paiement de l'intégralité du dépôt de garantie par les locataires trouve sa justification dans les accords verbaux intervenus entre les parties quant à la réalisation de divers travaux de part et d'autre et rien ne peut être réclamé à ce titre par M. X.... II-Sur la demande afférente aux frais de remplissage de la cuve de gaz. Il n'est pas contesté ni contestable que les locataires ont de leur propre initiative remplacé les deux cuves ANTARGAZ du bailleur par une cuve PRIMAGAZ au motif que cette dernière serait moins consommatrice d'énergie, selon la preuve n'est pas rapportée, que la cuve ANTARGAZ était remplie à 40 % lors de l'entrée dans les lieux. Mme Y... demande à la cour de lui donner acte de ce qu'elle accepte de procéder au remplissage de la cuve à 40 %. Il convient de confirmer le jugement qui a fait droit à la demande de M. X... de remboursement de la somme de 444, 25 € justifiée par la facture de la compagnie ANTARGAZ qui avait installé la cuve initiale. III-Sur les frais de raccordement de la cuve ANTARGAZ. Il est établi que la modification opérée par les locataires qui ont installé une cuve à gaz de marque PRIMAGAZ au lieu et place de la cuve ANTARGAZ a entraîné une modification du système existant d'alimentation en gaz allant de la cuve à la chaudière et qu'il appartient aux locataires de supporter le coût de la remise en état. Mme Y... demande à la cour de prendre acte qu'elle accepte de procéder au raccordement de la chaudière à la cuve initiale. Il est établi que les frais de raccordement et de test d'étanchéité engagés par M. X... se sont élevées à 184, 47 €. En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné les consorts Y...- Z... au remboursement de cette somme. IV-Sur la perte de loyers. Il est demandé paiement par M. X... d'une somme de 4 500 € correspondant à une perte de loyers du 1er octobre 2009 à fin mars 2010, date de fin des travaux de réfection, sur la base du loyer mensuel de 750 €, celui-ci faisant état d'une relocation à compter d'août 2010 selon bail produit aux débats. Il n'est pas contestable que les locataires, seuls à l'origine de l'installation d'une cuve PRIMAGAZ, n'ont pas procédé à l'enlèvement de la cuve avec remise en état du terrain et mise en conformité de l'installation avec agrément délivré par une société spécialisée malgré une sommation en date du 11decembre 2009, que de ce fait le bailleur a rencontré des difficultés pour obtenir la remise en état du système d'eau chaude et de chauffage, ce dont il justifie, et s'est trouvé dans l'impossibilité de relouer la maison dans le courant de l'hiver 2009-2010, que de ce seul fait indépendamment des réfections à envisager, le bailleur a subi un manque à gagner locatif dont il est en droit de demander aux locataires réparations. Toutefois il ne peut être établi avec certitude que la maison n'aurait pas pu être relouée avant le mois d'août 2010 alors qu'il prétend lui-même que les travaux de réfection ont pris fin en mars 2010. En conséquence il sera alloué à M. X... une somme forfaitaire de 2 000 € à titre d'indemnité pour la perte de loyers. V-Sur les frais de sommation. Il est rappelé ci-dessus que la sommation par acte de Me A... C..., huissier de justice à Saint Sever, en date du 11 décembre 2009 a été rendue nécessaire par le refus des locataires de rétablir l'installation initiale de la cuve à gaz malgré l'engagement donné par Mail du 26 août 2009 dans lequel Mme Y... précisé qu'à l'issue des trois ans du contrat le nécessaire serait fait afin de faire retirer la citerne PRIMAGAZ. Mme Y... l'a d'ailleurs accepté dans ses écritures. En conséquence il sera fait droit à la demande de M. X... en paiement d'une somme de 45, 46 €, jugement étant réformé de ce chef. VI-Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive. Il ressort du mail adressé par Mme Y... à M. Jean-Pierre X... le 26 août 2009 qu'elle s'engageait lors de son départ une fois la maison vide à tout remettre en état si elle constatait que quelque chose devait être remis en état et lui assurait qu'il retrouverait sa maison dans l'état où il lui avait laissée. Il apparaît que les locataires n'en ont rien fait, qu'ils ont malgré tout reconnu leur responsabilité dans certains désordres affectant les lieux loués puisque Mme Y... demande à la cour de prendre acte qu'elle accepte de procéder au rebouchage des trous dans la salle de bains et la cuisine, de prendre en charge le changement de la moquette dans la chambre en haut à droite ainsi que la peinture des murs et enfin de procéder au remplissage de la cuve à 40 % ainsi qu'au raccordement de la chaudière à la cuvée initiale. En conséquence les consorts Y...- Z... seront condamnés au paiement d'une somme de 500 € à titre de dommages pour résistance abusive. L'équité commande de ne pas laisser à la charge de M. X... les frais exposé pour faire valoir ses droits en cause d'appel et Mme Y... sera condamnée à lui payer la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de l'indemnité allouée par le tribunal. Mme Y... qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par décision réputée contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'appel formé par Mme Véronique Y.... Confirme le jugement du tribunal d'instance de Mont-de-Marsan en date du 21 juin 2011 à l'exception de ses dispositions relatives au débouté des demandes en réparation de la perte de loyers, en paiement des frais de sommation et de dommages-intérêts pour résistance abusive Réformant de ces chefs. Condamne conjointement les consorts Y...- Z... à payer à M. Jean Pierre X... les sommes suivantes : -2000 € à titre d'indemnité pour perte de loyers, -45, 46 € au titre des frais de sommation, -500 € pour résistance abusive, Y ajoutant, Condamne Mme Y... au paiement d'une somme de 500 € à titre d'indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne Mme Véronique Y... aux dépens d'appel. Autorise les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement, dans les conditions de la loi, ceux des dépens dont ils auraient fait l'avance sans avoir reçu provision. Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président et par Madame OSSELE MENGUETE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.