Cour de cassation, 18 décembre 2012. 11-26.766

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé ; Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine de la lettre d'autorisation du 19 avril 1995, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que la bailleresse avait donné son accord à la construction d'une mezzanine pouvant occuper plus de 50 % de la surface au sol des locaux et ne pas se limiter aux travées 11-13 et aux poteaux a et b, la cour d'appel, qui a effectué la recherche prétendument omise relative au respect des contraintes techniques, a pu en déduire, abstraction faite des motifs surabondants critiqués par les deuxième et troisième branches et sans inverser la charge de la preuve, que le manquement reproché à la locataire n'était pas établi et que la clause résolutoire n'était pas acquise ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Bati-Gautier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Bati-Gautier à payer à la société DLC la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Bati-Gautier ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit décembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Bati-Gautier IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté la société Bati-Gautier de l'ensemble de ses demandes tendant notamment à l'acquisition de la clause résolutoire ; AUX MOTIFS QUE par lettre du 19 avril 1995, la société Compagnie des entrepôts et magasins généraux de Paris aux droits de laquelle se trouve la SCI Bati Gautier écrivait à la locataire la société Women : « il est possible de réaliser une mezzanine filante sur les lots D 11 et D 12. A) en béton armé. Elle sera limitée aux travées 11-13 et aux files a et b (les poteaux sont prévus pour supporter une mezzanine dont la charge d'exploitation maximum est de 500 kgs/m² à 3,23 m de hauteur. B) en charpente métallique : la mezzanine pourra être plus grande ou plus petite et devra répondre aux caractéristiques suivantes : surcharge d'exploitation : 250 kg/m², poteaux de section carrée 10x10 cm fixés sur le dallage par l'intermédiaire d'une platine métallique 15x15 cm » ; que la lettre rappelait en outre les obligations imposées par le code du travail, précisant que si la plate-forme représentait plus de 50 % de la surface du sol, elle devrait être traitée CF 1 heure ; que la SCI Bati Gautier produit une étude de la SOCOTEC concernant la mezzanine visitée le 18 novembre 1998 indiquant qu'elle est constituée d'une structure métallique, que la charge admissible est de 300 kg/m² et qu'il n'y a pas de nécessité de reprise de la structure, seules les contremarches étant à prévoir ; qu'il résulte de ces documents que la bailleresse avait elle-même admis lors de l'autorisation donnée à la précédente locataire que la mezzanine dont la construction était sollicitée pouvait être plus grande que la limite des travées 11-13 et des poteaux a et b dans l'hypothèse où celle-ci serait soutenue par une charpente métallique, ce qui est le cas en l'espèce, allant jusqu'à préciser que au cas où elle occuperait plus de 50 % de la surface au sol des locaux et ne pas se limiter aux travées 11-13 et aux poteaux a et b , comme c'est également le cas, elle devrait respecter les contraintes de sécurité incendie CF 1 heure; qu'ainsi, il entrait dans les prévisions des parties lors de l'autorisation donnée au précédent locataire en avril 1995, que la mezzanine dont la construction était demandée pouvait occuper plus de 50 % de la surface au sol des locaux et ne pas se limiter aux travées 11-13 et aux poteaux a et b ; que la bailleresse ne rapporte au surplus aucunement la preuve qui lui incombe que la mezzanine dont la construction telle qu'autorisée a été initialement limitée aux travées 11-13 et aux poteaux a et b de sorte que l'extension invoquée serait nécessairement le fait du cessionnaire ; qu'en effet, la circonstance que la SOCOTEC ait lors de sa visite des lieux le 18 novembre 1998 décrit une « mezzanine » ne vaut pas preuve de ce que celle-ci était alors limitée à la moitié de la surface des locaux, l'huissier qui a effectué le 23 mars 2010 le constat de ce que la construction suspendue occupe la totalité de la surface au sol des locaux loués ayant également lui même employé pour la désigner le terme de « mezzanine », bien que la mezzanine désigne un plancher intermédiaire n'occupant pas en principe toute la surface de la pièce qu'elle surplombe ; qu'à admettre ainsi, comme le prétend la bailleresse, que la mezzanine initialement construite ait occupé la portion comprise entre les poteaux a et b, soit la moitié environ de la surface du sol des locaux, puis qu'elle ait été ensuite étendue sur toute la surface, il n'est nullement établi que cette extension soit le fait de la locataire actuelle à laquelle a cédé le bail le 8 avril 1998 ; qu'en effet il ne peut être tiré de la protestation à commandement faite par la société locataire DLC le 29 décembre 2008 où celle-ci fait valoir que l'extension de la mezzanine précédemment autorisée n'entre pas dans le cadre des prévisions du bail concernant l'autorisation du bailleur ou encore que la bailleresse était parfaitement informée que cette extension « qu'elle a constatée et acceptée pendant de très nombreuses années », un aveu expressément formulé que la société DCL est elle-même à l'origine d'une extension non autorisée ; qu'il ne peut être davantage déduit de ce que la société Women connaissait des difficultés qui ont conduit à sa liquidation judiciaire prononcée le 18 novembre 1998 qu'elle n'a pu réaliser cette extension alors que la cession du bail ayant eu lieu en avril 1998, elle a pu y procéder entre 1995 et avril 1998, la circonstance que la SOCOTEC ait qualifié la construction de mezzanine en novembre 1998 – sans autre description – ne valant pas preuve de l'absence d'extension comme il a été relevé précédemment ; qu'enfin la bailleresse ne rapporte pas, par les documents qu'elle produit, la preuve de ce que ladite mezzanine ne répond pas aux normes exigibles, la SOCOTEC ayant conclu à une charge admissible de 300 kilos/m² et à l'absence de nécessité de modification de la structure alors que l'autorisation avait été donnée pour une charge limitée à 250 kilos/m² dans le cas d'une construction métallique de sorte que la charge permise va au-delà des prévisions ; qu'en conséquence, faute de rapporter la preuve que la mezzanine, telle qu'elle existe actuellement, a été réalisée par la société DCL en violation des dispositions du bail qui prévoit que le preneur ne pourra faire dans les lieux loués aucune construction ou installation, non plus qu'aucun aménagement percement de murs ou changement de distribution, et ne pourra plus généralement leur apporter, non plus qu'aux installations qu'ils comprennent aucune modification quelconque à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la compagnie bailleresse et alors qu'elle avait autorisé la société Women précédent locataire à installer une mezzanine pouvant être plus grande qua la limite des poteaux a et b en cas de construction de charpente métallique comme c'est le cas, la bailleresse est mal fondée à demander à l'encontre de la société DCL l'application de la clause résolutoire prévue au bail ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE le bail commercial contient, en son article 7.2, les dispositions classiques en matière de bail commercial : « Le preneur ne pourra faire dans le local objet des présentes aucune construction ou installation, non plus qu'aucun aménagement, percement de murs, ou changement de distribution, et généralement il ne pourra leur apporter non plus qu'aux installations qu'il comprenne, aucune modification quelconque, à moins d'avoir obtenu au préalable l'autorisation expresse et écrite de la compagnie bailleresse, dont celle-ci restera seule juge » ; que la société BATI GAUTIER ne produit pas de document ou de pièce suffisamment précis permettant de comprendre ce qui avait été autorisé en 1995, et ce qui existe aujourd'hui ; qu'aucune photo des lieux d'origine, ou en tout cas avant la cession de 1999, n'est produite, pas plus qu'un constat d'huissier ; qu'il n'est pas davantage produit de documents sur la situation d'aujourd'hui, notamment un constat d'huissier ; que la société BATI GAUTIER produit seulement un dessin effectué par le cabinet CAILLEUX FOUCHE, non explicite ; qu'ainsi la société BATI GAUTIER ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'une modification substantielle de l'aménagement du local ; que surabondamment, le propriétaire des locaux ne peut sérieusement prétendre avoir découvert en 2008, l'existence d'une extension de mezzanine ; qu'au moment de la cession de droit au bail intervenue en avril 1998, le bailleur est intervenu, conformément aux dispositions du bail et a agréé la cession au profit de la société DLC ; que cet agrément, intervenu par lettre en date du 8 avril 1998, vaut nécessairement agrément de la situation d'aménagement des locaux et donc de l'existence d'une éventuelle mezzanine ; que la société BATI GAUTIER adressait le 30 avril 1999 à la société DLC une courrier dont la première phrase était ainsi libellée : « comme vous le savez, le bureau de contrôle SOCOTEC a réalisé un diagnostic sur la conformité DES mezzanines dont les locaux que nous vous louons sont dotés » ; qu'il joignait à cette lettre, effectivement, le diagnostic SOCOTEC qui, en particulier, indiquait qu'il n'y avait lieu ni à interdire la mezzanine, ni à reprendre la structure ; qu'en 1999, c'est-à-dire il y a plus de dix ans, la société BATI GAUTIER avait fait examiner les lieux par le bureau de contrôle SOCOTEC, et n'avait rien trouvé à redire à l'existence desdites mezzanines ; 1° ALORS QUE les cessions successives d'un bail commercial opèrent transmission des obligations en découlant au dernier titulaire du bail, à qui il appartient de mettre un terme au manquement contractuel visé par la clause résolutoire quand bien même ce manquement aurait été le fait du locataire précédent, lorsque ce manquement perdure après la cession ; qu'en retenant que la société Bati-Gautier était mal fondée à demander l'application de la clause résolutoire prévue au bail à raison de travaux non autorisés faute d'établir que la construction litigieuse a été réalisée par la locataire actuelle, la Cour d'appel a violé les articles L 145-41 et L 145-16 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ; 2° ALORS QU'il appartient au preneur de rapporter la preuve que la bailleresse avait connaissance, au moment de la cession du droit au bail, de l'existence de travaux excédant l'autorisation donnée dans ce bail et les avait acceptés ; qu'en retenant que la bailleresse ne rapportait pas la preuve que la mezzanine autorisée était initialement limitée aux travées 11-13 et aux poteaux a et b et en statuant par des motifs impropres à établir que celle-ci avait eu connaissance, au moment de la cession du droit au bail, de l'existence de l'extension, la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; 3° ALORS QUE la renonciation à un droit, d'origine légale ou conventionnelle, ne se présume pas, qu'elle implique la connaissance de l'irrégularité que le bailleur renonce à sanctionner, et exige des actes positifs manifestant une volonté non équivoque de renoncer ; qu'en retenant, par motifs éventuellement adoptés des premiers juges, que l'agrément donné par la bailleresse à la cession du bail valait nécessairement agrément de la situation d'aménagement des locaux et donc de l'éventuelle existence d'une mezzanine, la Cour d'appel qui ne constate pas concrètement que le bailleur aurait eu, lors de la cession, une connaissance effective de l'état des lieux tel que modifié par le locataire a statué par un motif impropre à caractériser la renonciation de la bailleresse à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire pour des travaux dont elle n'a pas autorisé la réalisation et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce. 4° ALORS QUE par autorisation écrite du 19 avril 1995, la bailleresse a autorisé le preneur à réaliser une « mezzanine filante sur les lots D 11 et D 12 » en béton armé limitée « aux travées 11-13 et aux files a et b » ou en « charpente métallique », étant précisé que dans ce cas, la mezzanine « pourra être plus grande ou plus petite et devra répondre aux caractéristiques suivantes : surcharge d'exploitation 250 kg/m² et poteaux de section carrée 10x10 cm, fixés sur le dallage par l'intermédiaire d'une platine métallique 15x15 » ; que l'autorisation ainsi donnée est clairement limitée à la réalisation d'une mezzanine, appuyée sur des poteaux métalliques, surplombant une surface plus ou moins grande des locaux et ne vise absolument pas la création d'un étage complet sur la totalité des travées doublant la surface au sol ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé la loi des parties et l'article 1134 du Code civil ; 5° ALORS QUE l'autorisation de réaliser une mezzanine en charpente métallique était soumise aux contraintes techniques suivantes : « surcharge d'exploitation 250 kg/m² et poteaux de section carrée 10x10 cm, fixés sur le dallage par l'intermédiaire d'une platine métallique 15x15 » ; qu'en se bornant à relever que la charge admissible sur l'étage construit était de 300 kg/m² et allait au-delà des prévisions contractuelles, la Cour d'appel qui n'a pas vérifié si les contraintes techniques liées à la charpente métallique avaient également été respectées, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du Code civil et L 145-41 du Code de commerce.