Cour de cassation, 03 décembre 2015. 14-19.676

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la SCP Coudray-Ancel de son intervention en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de la société Corso ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 avril 2014), que, le 3 juillet 2008, la société Magma a donné à bail à la société Corso un local à usage de débit de boissons, situé au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété ; que le syndicat des copropriétaires, se prévalant de nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage, a assigné la bailleresse et la locataire en réalisation de travaux ; que la bailleresse a demandé l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement délivré à la locataire, le 17 janvier 2012, de cesser de troubler la tranquillité du voisinage et de réaliser les travaux d'isolation phonique rendus nécessaires par l'exercice de son activité ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu qu'il ne résulte ni de l'arrêt ni des conclusions d'appel que la société Corso, qui s'est bornée à solliciter la confirmation du jugement déclarant irrecevable la demande incidente de la bailleresse, ait contesté l'application de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail ; Que le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ; Mais sur le second moyen : Vu l'article 455 du code de procédure civile ; Attendu qu'après avoir constaté, par acquisition du bénéfice de clause résolutoire, la résiliation du bail le 18 février 2012 et ordonné l'expulsion de la société Corso, l'arrêt confirme le jugement en ce qu'il condamne cette société à exécuter les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux troubles anormaux de voisinage ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société Corso à réaliser les travaux énumérés au dispositif du jugement, l'arrêt rendu le 9 avril 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne la société Magma et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 25 rue de France à Fontainebleau aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois décembre deux mille quinze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour la société Corso et la société Coudray-Ancel, ès qualités. PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt partiellement infirmatif attaqué d'avoir constaté l'acquisition au 18 février 2012 de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 3 juillet 2008 entre la société Magma et la société Corso et d'avoir ordonné en conséquence l'expulsion de la société Corso et de tous occupants de son chef sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé deux mois de la signification de l'arrêt ; AUX MOTIFS QUE contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la demande de la SCI Magma tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail la liant à la SAS Corso se rattache au présent litige, relatif aux troubles anormaux de voisinage induits par l'activité du preneur contraire aux clauses dudit bail, par un lien de connexité suffisant ; en effet, la seule voie ouverte au bailleur pour mettre fin aux troubles litigieux et se conformer au règlement de copropriété interdisant aux copropriétaires de ne causer aucune nuisance ou de ne troubler en aucune façon la tranquillité de l'immeuble est de mettre en ouvre la clause résolutoire du bail afin d'obtenir le départ du preneur fautif, alors de surcroît que l'autorisation d'exploiter commercialement les locaux du rez-de-chaussée est subordonnée par le règlement de copropriété à l'interdiction d'incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble ; que les travaux préconisés par l'expert, s'ils peuvent améliorer les troubles acoustiques à l'intérieur de l'établissement, seront impuissants à supprimer les désordres causés par les allées et venues nocturnes de la clientèle et des débordements de celle-ci sur la chaussée, que les services de police ne peuvent juguler comme en témoignent les nombreuses plaintes et main-courantes vainement déposées par les copropriétaires ; que le bail notarié liant la SCI Magma et la SAS Corso, signé le 3 juillet 2008, prévoit que le Preneur « veillera à ne rien faire qui puisse apporter de trouble de jouissance à son voisinage » et qu'il « fera son affaire personnelle, de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux mis à sa disposition » ; que la SCI Magma justifie avoir fait délivrer à la SAS Corso, par acte extra-judiciaire du 17 janvier 2012, une sommation d'avoir à « cesser de troubler la tranquillité du voisinage en prenant toutes les dispositions pour interdire à sa clientèle de créer des nuisances de bruits sur les trottoirs et d'avoir à réaliser les travaux d'isolation phonique rendus nécessaires par l'exercice de son activité », lui indiquant « qu'a défaut d'exécution des obligations susvisées dans un délai d'un mois à compter de la réception de la présente, le bail commercial conclu en date du 3 juillet 2008 sera résilié de plein droit sans autre formalité, tel qu'il résulte de la clause résolutoire insérée au bail » ; qu'or, il ressort : des mains-courantes déposées par M. Joël X... et Mlle Muriel Y... les 14 et 17 septembre 2012 ; des plaintes des susnommés afférentes aux bruits soufferts pendant la nuit du 18 au 19 octobre 2012 ; des photographies prises à cette occasion, montrant un attroupement dans la rue au mieux de la nuit ; d'une nouvelle main-courante déposée le 3 novembre 2012 ; d'une plainte de Mlle Y..., agressée le 9 novembre 2012 à une heure et demi du matin par trois individus présents dans la rue, encouragés par la compagne du gérant du bar ; des plaintes de M. et Mme Z... qui ont acquis l'appartement de Mlle Y..., en date des 14 et 27 janvier 2014 ; d'une lettre adressée le 16 janvier 2014 par Mme Z... au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Fontainebleau, que les troubles anormaux de voisinage provoqués par l'activité nocturne de l'Aussie Bar, loin d'avoir cessé depuis l'envoi de cette sommation, perdurent et s'aggravent ; que des soirées « Saint-Valentin » et « infirmières » sont organisées, programmées jusqu'à deux heures du matin, que les travaux mis à la charge de la SAS Corso n'ont été exécutés ni en tout ni en partie, en sorte que la clause résolutoire insérée au bail conclu le 3 juillet 2008 entre la SCI Magma et la SAS Corso, prévoyant « qu'en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après une sommation d'exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause, resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit » est acquise ; que l'expulsion de la SAS Corso et de tous occupants de son chef sera ordonnée sous astreinte de 500 ¿ par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt ; 1°/ ALORS QUE le juge ne peut constater l'acquisition de la clause résolutoire d'un bail commercial qu'en présence d'une contravention à une stipulation expresse du contrat ; qu'en constatant l'acquisition de la clause résolutoire motif pris que la société Corso n'avait pas réalisé les travaux prescrits par le jugement de première instance, quand la réalisation des ces travaux ne correspondait pas à une obligation du preneur expressément stipulée dans le bail, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1184 du code civil ; 2°/ ALORS QUE seule la méconnaissance d'une obligation libellée de manière claire et précise dans le bail commercial, que le commandement enjoint au preneur de respecter, peut entraîner le jeu de la clause résolutoire ; qu'en retenant encore que la clause résolutoire était acquise motifs pris que la société Corso s'était rendue coupable de troubles anormaux du voisinage, dès lors que le commandement lui enjoignait notamment de « cesser de troubler la tranquillité du voisinage en prenant toutes les dispositions pour interdire à sa clientèle de créer des nuisances de bruits sur les trottoirs » et que le bail imposait au preneur de « veiller à ne rien faire qui puisse apporter de trouble de jouissance à son voisinage », ou bien encore de faire « son affaire personnelle, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux mis à sa disposition », quand ces stipulations, libellées en termes vagues et généraux, ne pouvaient servir de support à la mise en oeuvre de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1184 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné la société Corso à exécuter les travaux préconisés par l'expert pour remédier aux troubles anormaux de voisinage dans un certain délai, sous peine d'astreinte passé ce dernier, tout en constatant l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 3 juillet 2008 entre la société Magma et la société Corso à la date du 18 février 2012 et en ordonnant l'expulsion sous astreinte de celle-ci ; AUX MOTIFS QUE contrairement à ce qu'a estimé le tribunal, la demande de la SCI Magma tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail la liant à la SAS Corso se rattache au présent litige, relatif aux troubles anormaux de voisinage induits par l'activité du preneur contraire aux clauses dudit bail, par un lien de connexité suffisant ; en effet, la seule voie ouverte au bailleur pour mettre fin aux troubles litigieux et se conformer au règlement de copropriété interdisant aux copropriétaires de ne causer aucune nuisance ou de ne troubler en aucune façon la tranquillité de l'immeuble est de mettre en ouvre la clause résolutoire du bail afin d'obtenir le départ du preneur fautif, alors de surcroît que l'autorisation d'exploiter commercialement les locaux du rez-de-chaussée est subordonnée par le règlement de copropriété à l'interdiction d'incommoder par le bruit ou les odeurs les personnes habitant l'immeuble ; que les travaux préconisés par l'expert, s'ils peuvent améliorer les troubles acoustiques à l'intérieur de l'établissement, seront impuissants à supprimer les désordres causés par les allées et venues nocturnes de la clientèle et des débordements de celle-ci sur la chaussée, que les services de police ne peuvent juguler comme en témoignent les nombreuses plaintes et main-courantes vainement déposées par les copropriétaires ; que le bail notarié liant la SCI Magma et la SAS Corso, signé le 3 juillet 2008, prévoit que le Preneur « veillera à ne rien faire qui puisse apporter de trouble de jouissance à son voisinage » et qu'il « fera son affaire personnelle, de façon que le Bailleur ne soit jamais inquiété, ni recherché à ce sujet, de toutes réclamations ou contestations qui pourraient survenir du fait de son activité dans les lieux mis à sa disposition » ; que la SCI Magma justifie avoir fait délivrer à la SAS Corso, par acte extra-judiciaire du 17 janvier 2012, une sommation d'avoir à « cesser de troubler la tranquillité du voisinage en prenant toutes les dispositions pour interdire à sa clientèle de créer des nuisances de bruits sur les trottoirs et d'avoir à réaliser les travaux d'isolation phonique rendus nécessaires par l'exercice de son activité », lui indiquant « qu'a défaut d'exécution des obligations susvisées dans un délai d'un mois à compter de la réception de la présente, le bail commercial conclu en date du 3 juillet 2008 sera résilié de plein droit sans autre formalité, tel qu'il résulte de la clause résolutoire insérée au bail » ; qu'or, il ressort : des mains-courantes déposées par M. Joël X... et Mlle Muriel Y... les 14 et 17 septembre 2012 ; des plaintes des susnommés afférentes aux bruits soufferts pendant la nuit du 18 au 19 octobre 2012 ; des photographies prises à cette occasion, montrant un attroupement dans la rue au mieux de la nuit ; d'une nouvelle main-courante déposée le 3 novembre 2012 ; d'une plainte de Mlle Y..., agressée le 9 novembre 2012 à une heure et demi du matin par trois individus présents dans la rue, encouragés par la compagne du gérant du bar ; des plaintes de M. et Mme Z... qui ont acquis l'appartement de Mlle Y..., en date des 14 et 27 janvier 2014 ; d'une lettre adressée le 16 janvier 2014 par Mme Z... au procureur de la République près le tribunal de grande instance de Fontainebleau, que les troubles anormaux de voisinage provoqués par l'activité nocturne de l'Aussie Bar, loin d'avoir cessé depuis l'envoi de cette sommation, perdurent et s'aggravent ; que des soirées « Saint-Valentin » et « infirmières » sont organisées, programmées jusqu'à deux heures du matin, que les travaux mis à la charge de la SAS Corso n'ont été exécutés ni en tout ni en partie, en sorte que la clause résolutoire insérée au bail conclu le 3 juillet 2008 entre la SCI Magma et la SAS Corso, prévoyant « qu'en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail et un mois après une sommation d'exécuter contenant déclaration par le Bailleur de son intention d'user du bénéfice de ladite clause, resté infructueux, le présent bail sera résilié de plein droit » est acquise ; que l'expulsion de la SAS Corso et de tous occupants de son chef sera ordonnée sous astreinte de 500 € par jour de retard passé deux mois de la signification du présent arrêt ; le jugement sera donc confirmé, par adoption de motifs, en ce qu'il a condamné la SAS Corso à réaliser les travaux énumérés au dispositif du jugement ; ALORS QUE le juge ne peut condamner une partie à mettre en oeuvre des mesures destinées à faire cesser un trouble anormal du voisinage pour l'avenir qu'à la condition que ce trouble persiste ; qu'au cas d'espèce, la cour d'appel ayant constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 18 février 2012 et ordonné l'expulsion de la société Corso sous peine d'astreinte, elle ne pouvait dans le même mouvement confirmer le jugement entrepris en tant qu'il avait condamné la société Corso à réaliser les travaux préconisés par l'expert à l'effet de remédier au trouble de voisinage, puisque l'exploitation du fonds à l'origine du trouble ne pouvait par hypothèse être poursuivie ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage, ensemble les articles 1134 et 1184 du code civil et L. 145-41 du code de commerce.