Cour de cassation, 22 octobre 2015. 14-19.896

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 11 mars 2014), que Mme X... est propriétaire du lot n° 3 d'un immeuble en copropriété correspondant à un appartement, contigu à un local constituant un vide sanitaire qui communique avec le lot n° 3 et qu'elle occupe ; que le syndicat des copropriétaires Résidence le Beaulieu (le syndicat) a assigné Mme X... en cessation de l'accaparement du vide sanitaire et remise en état des lieux ; que Mme X... a soutenu être bénéficiaire d'un droit de jouissance exclusive du local depuis une assemblée générale du 13 août 1975 et invoqué, à titre subsidiaire, la prescription par usucapion de ce droit ; que l'arrêt a accueilli les demandes du syndicat ; Sur le moyen unique, pris en ses première et sixième branches, ci-après annexé : Attendu, d'une part, qu'ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que l'assemblée générale du 13 août 1975 avait accepté que Mme Y..., auteur de Mme X..., crée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne et relevé que la délibération de cette assemblée générale ne visait pas la création d'un droit de jouissance exclusif sur le vide sanitaire et qu'elle n'avait pas été soumise au vote des copropriétaires, la cour d'appel a exactement retenu, sans dénaturation, que la délibération de l'assemblée générale du 13 août 1975 n'était pas susceptible de conférer des droits à l'auteur de Mme X... ; Attendu, d'autre part, que, Mme X... ayant invoqué l'application des articles 2240 à 2246 du code civil dans leur rédaction applicable à la cause et les parties ayant discuté de l'effet du dire du 30 juillet 1998 annexé au cahier des charges de la vente sur adjudication rappelant les termes de l'autorisation de l'assemblée générale du 13 août 1975 et énonçant que la vente ne pourra concerner le lot n° 3 que dans sa description d'origine sans préjudice des droits de la copropriété sur les parties communes accessibles depuis ce lot et abusivement aménagées pour un usage privé, la cour d'appel, sans violer l'article 16 du code de procédure civile, a retenu à bon droit qu'en vertu de l'article 712 ancien du code de procédure civile, applicable à la procédure de saisie immobilière suivie en 1998, le cahier des charges faisait partie du jugement d'adjudication et donc du titre de l'adjudicataire et que, selon l'article 2240 du code civil dans sa rédaction alors applicable, Mme X... ne pouvait prescrire contre son titre et ne pouvait joindre les actes de possession de son auteur à ceux qu'elle avait elle-même exercés ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les deuxième, troisième, quatrième et cinquièmes branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires Résidence le Beaulieu la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille quinze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour Mme Corinne X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué, D'AVOIR débouté Madame X... de ses demandes tendant à établir qu'elle bénéficie d'un droit de jouissance privative sur le vide sanitaire, partie commune de la copropriété la Résidence Le Beaulieu attenant à son appartement, constituant le lot n° 3 du bâtiment A dont elle est propriétaire, et D'AVOIR en conséquence ordonné à Madame X... de cesser tout accaparement de ce vide sanitaire, de remettre en état la séparation entre son appartement et ce vide sanitaire attenant par suppression de la porte de communication, et condamné Madame X... à une astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de non respect de l'injonction de cessation de l'accaparement ou de l'injonction de remise en état ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'arrêt de la cour d'appel de céans du 18 novembre 2008 que le local litigieux appartient aux parties communes de la copropriété de sorte que Mme X... ne saurait prétendre en être propriétaire ; qu'à titre subsidiaire, elle soutient qu'elle aurait acquis par prescription le droit de jouissance exclusive sur ce local, qu'elle soulève en outre la prescription de l'action du syndicat par application de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; que selon elle, la prescription décennale serait seule applicable dès lors que le syndicat fonderait son action sur l'article 1143 du Code civil ; que l'action du syndicat des copropriétaires ne se fonde pas exclusivement sur l'article 1143 du Code civil mais également sur les articles 14 et 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui concernent les actions réelles, de sorte que le moyen est inopérant ; que d'autre part, n'est pas soumise à la prescription décennale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 l'action du syndicat ayant pour but de restituer aux parties communes des locaux qu'un copropriétaire s'est indûment approprié, qu'il en résulte que la prescription trentenaire de l'article 2272 du Code civil doit seule s'appliquer ; qu'il convient de rechercher si Mme X... peut invoquer la prescription trentenaire ; que le dire daté du 30 juillet 1998 annexé au cahier des charges de la vente sur adjudication rappelle d'abord que l'assemblée générale du 13 août 1975 n'avait donné au propriétaire de l'époque qu'une autorisation d'ouvrir deux courettes anglaises pour éclairer une pièce borgne et poursuit dans les termes suivants : « Que l'adjudication ne pourra dès lors concerner le dit lot n° 3 que dans sa description d'origine (Hall, séjour, cuisine, salle de bains avec WC pour 44, 50 m ² + jardin privatif), sans préjudice des droits de la copropriété sur les parties communes accessibles depuis ce lot et abusivement aménagées pour un usage privé », que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 13 août 1975 n'a pas été soumise au vote de sorte qu'elle n'est pas susceptible de conférer de droits à l'auteur de Mme X..., qu'elle peut tout au plus être invoquée comme preuve des actes de possession susceptibles de fonder la prescription ; qu'en toute hypothèse, Mme X... n'apporte pas la preuve d'actes de possession antérieurs, qu'il en résulte qu'à la date du dire, la prescription trentenaire n'était pas acquise ; que toutefois Mme X... fait valoir à juste titre que le dire annexé au cahier des charges ne peut interrompre la prescription acquisitive au profit du syndicat faute de répondre aux prescriptions de l'article 2244 du code civil dans la rédaction alors applicable ; que selon l'article 712 de l'ancien code de procédure civile applicable à la procédure de saisie immobilière suivie en 1998, le cahier des charges fait partie du jugement d'adjudication, et donc du titre de l'adjudicataire, et notamment en l'espèce, le dire annexé à l'initiative du syndic le 30 juillet 1998 qui ôtait tout caractère utile aux actes de possession de l'auteur de Mme X... ; que selon l'article 2240 du Code civil, dans la rédaction alors applicable, on ne peut pas prescrire contre son titre ; qu'il en résulte que Mme X... ne peut joindre les actes de possession de son auteur à ceux qu'elle a elle-même exercés ; que l'action en revendication du syndicat a été engagée moins de trente ans après le jugement d'adjudication ; qu'il convient en conséquence de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur le bénéficie d'un droit de jouissance privative du local litigieux depuis l'assemblée générale du 13 août 1975 : - L'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Qu'iI est établi par les pièces versées aux débats, plans règlement de copropriétés et attestations de Messieurs A..., B... et de Madame C... que : - le vide sanitaire litigieux était à l'origine non accessible, fermé par quatre murs comme l'indique le plan versé aux débats, - que c'est un auteur de la défenderesse, Madame C... qui « s'est vu attribuer ce vide sanitaire adjacent lors de la construction de l'immeuble par Monsieur D... ». Le constructeur, Monsieur B..., PDG de la société du même nom, qui a procédé aux travaux de menuiserie de l'immeuble et Monsieur A... architecte, attestent que les travaux d'ouverture d'une porte entre les deux espaces, ont été réalisés en 1972, - qu'une assemblée générale de ladite copropriété en date du 13 août 1975 a accepté que « Mademoiselle Y... créée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne à condition qu'elle remette en état la pelouse extérieure ». Qu'il en résulte que : - l'occupation de ce vide sanitaire par les propriétaires successifs du lot 3 date de l'origine de l'occupation de l'immeuble, a toujours été connue de la copropriété, - l'attribution de cette jouissance n'est pas le fait d'une décision d'une assemblée générale mais le fait d'une décision unilatérale du constructeur qui n'en avait pas le pouvoir, et qui est contraire au règlement de copropriété, - la décision de l'assemblée générale du 13 août 1975 (autorisation d'ouvrir deux courettes anglaises) ne peut constituer une autorisation implicite entérinant un état de fait, alors que l'autorisation de jouissance privative n'est pas expressément indiquée dans cette délibération, que la création de parties communes à usage exclusif ne peut être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires qu'à la majorité de l'article 26 de la loi, soit à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix, ce qui n'était pas le cas en l'espèce, ce qui jette un doute sur la volonté réelle de ladite assemblée générale, alors que de plus aucune modification du règlement de copropriété n'est intervenue en ce qu'il concerne l'usage des parties communes, et alors qu'il est de jurisprudence constante que pour qu'il y ait « décision », il faut qu'il y ait eu un vote : la décision d'assemblée générale résulte exclusivement d'un vote, ce qui exclut les décisions implicites ; et il ne s'agit pas là non plus d'une décision déguisée à laquelle il conviendrait de restituer sa véritable nature puisqu'elle est dépourvue d'ambiguïté. Qu'ainsi, Madame Corinne X... ne justifie pas qu'elle-même ou un de ses auteurs ait bénéficié de l'octroi d'un droit de jouissance privatif sur le vide sanitaire litigieux, elle doit être déboutée de sa demande en ce sens ; que sur la prescription par usucapion de l'usage privatif dudit local, Que l'article 2258 du code civil dispose que la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. Elle ne vise que les droits réels. L'article 2261 du code civil précisant que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue, non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. Qu'en l'espèce, il est établi que l'arrêt de la Cour d'Appel de CHAMBÉRY n'a statué que sur le droit de propriété qui n'a pu être acquis par prescription ; que concernant la jouissance privative, l'occupation du vide sanitaire est établie à compter de l'année 1972, comme il a été établi ci-dessus par les différentes pièces versées aux débats, que cette occupation est utile, publique et non équivoque ; que cependant le 30 juillet 1998, le syndic de copropriété a formé un dire au cahier des charges rédigé ainsi : « L'adjudication ne pourra dès lors concerner ledit lot n° 3 que dans la description d'origine (hall, séjour, cuisine, salle de bains avec WC (...) sans préjudice des droits de la copropriété sur les parties communes accessibles depuis ce lot et abusivement aménagées pour un usage privé » ; qu'il est également précisé que la vente ne concerne pas la chambre et le débarras aménagées sur des parties communes (vide sanitaire) par la précédente propriétaire à laquelle il n'avait été donné qu'une autorisation d'ouvrir deux courettes anglaises pour éclairer une pièce borgne. Qu'il en résulte que : - la vente par adjudication ne pouvait concerner le vide sanitaire, - cette vente ne pouvait porter atteinte aux droits de la copropriété sur les parties communes constituées par ce vide sanitaire, droit d'en user d'en disposer et même théoriquement de le faire fructifier, - ce local avait été abusivement aménagé pour un usage privé alors que seule, une autorisation d'ouvrir des vues avait été octroyée, il s'en déduit que l'occupation même de ce local est contestée, - ce dire a eu pour effet d'interrompre la prescription acquisitive du droit de jouissance et Madame Corinne X... ne justifie pas d'une prescription acquisitive de 30 années de son seul chef, d'un droit de jouissance du vide sanitaire, elle doit être déboutée de sa demande en ce sens ; 1°) ALORS QU'une décision d'assemblée générale existe dès qu'une question est soumise à l'ensemble des copropriétaires et est sanctionnée par un vote ; qu'il est en l'espèce constant, d'une part, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 1975 mentionnait à l'article « questions diverses » : « Les copropriétaires présents ou représentés acceptent que Mlle Y... crée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne à condition qu'elle remette en état la pelouse extérieure », et d'autre part, que cette délibération n'avait fait l'objet d'aucun recours ; que pour estimer que Madame X..., acquéreur du lot n° 3 appartenant originairement à Madame Y..., ne pouvait se prévaloir de cette décision prise par l'assemblée générale pour revendiquer un droit de jouissance exclusive sur le local adjacent à son lot, la cour d'appel a déclaré que l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 13 août 1975 n'avait pas été soumise au vote et que l'existence d'une décision exigeait un vote ; qu'en statuant ainsi, cependant que la délibération du 13 août 1975 mentionnait expressément que l'autorisation donnée à Madame Y... résultait de l'acceptation des propriétaires présents ou représentés, ce qui impliquait qu'elle avait été votée par l'ensemble des propriétaires présents ou représentés à l'assemblée générale de copropriétaires du 13 août 1975, la cour d'appel a pas dénaturé le procès-verbal de cette assemblée, et a violé l'article 1134 du code civil ; 2°) ALORS QU'une décision d'assemblée générale s'impose aux copropriétaires tant qu'elle n'a pas été annulée et que le droit de jouissance exclusive concédé ne peut être remis en cause que du consentement de son bénéficiaire ; qu'en l'espèce, il est constant, d'une part, que le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 1975 mentionnait à l'article « questions diverses » : « Les copropriétaires présents ou représentés acceptent que Mlle Y... crée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne à condition qu'elle remette en état la pelouse extérieure », et d'autre part, que cette décision n'avait fait l'objet d'aucun recours, comme le rappelait Madame X... dans ses écritures d'appel (p. 14) ; que pour estimer que Madame X..., acquéreur du lot n° 3 appartenant originairement à Madame Y..., ne pouvait se prévaloir de cette décision prise par l'assemblée générale pour revendiquer un droit de jouissance exclusive sur le local adjacent à son lot, la cour d'appel a déclaré, aux motifs adoptés des premiers juges, que la création de parties communes à usage exclusif ne peut être décidée par l'assemblée générale des copropriétaires qu'à la majorité de l'article 26 de la loi, soit à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix, ce qui n'était prétendument pas le cas en l'espèce ; qu'en statuant ainsi cependant que la délibération du 13 août 1975 n'ayant jamais fait l'objet fait l'objet d'aucun recours ni été annulée, les circonstances de son vote étaient sans emport, la cour d'appel a statué par un motif inopérant équivalent à une absence de motifs, et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS QUE le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 1975 mentionnait à l'article « questions diverses » : « Les copropriétaires présents ou représentés acceptent que Mlle Y... crée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne à condition qu'elle remette en état la pelouse extérieure » ; que pour estimer que Madame X..., acquéreur du lot n° 3 appartenant originairement à Madame Y..., ne pouvait se prévaloir de cette décision prise par l'assemblée générale pour revendiquer un droit de jouissance exclusive sur le local adjacent à son lot, la cour d'appel a déclaré, aux motifs adoptés des premiers juges, que cette décision ne pouvait constituer une autorisation implicite entérinant un état de fait, alors que l'autorisation de jouissance privative n'était pas expressément indiquée dans cette délibération ; qu'en statuant ainsi cependant qu'il résulte des termes mêmes de la décision de l'assemblée générale de copropriétaires susvisée qu'elle désignait le local litigieux comme étant la pièce de Madame Y... (« sa pièce borgne ») dans laquelle cette dernière se voyait octroyer le droit de réaliser des courettes anglaises « pour éclairer sa pièce borgne », ce qui indiquait clairement qu'elle en avait la jouissance privative, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de la décision susvisée prise par l'assemblée générale du 13 août 1975, et a violé l'article 1134 du code civil ; 4°) ALORS en outre QUE le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 août 1975 mentionnait à l'article « questions diverses » : « Les copropriétaires présents ou représentés acceptent que Mlle Y... crée deux courettes anglaises pour éclairer sa pièce borgne à condition qu'elle remette en état la pelouse extérieure » ; que pour estimer que Madame X..., acquéreur du lot n° 3 appartenant originairement à Madame Y..., ne pouvait se prévaloir de cette décision prise par l'assemblée générale pour revendiquer un droit de jouissance exclusive sur le local adjacent à son lot, la cour d'appel a déclaré, si elle a adopté les motifs des premiers juges, que cette décision ne pouvait constituer une autorisation implicite entérinant un état de fait, alors que l'autorisation de jouissance privative n'était pas expressément indiquée dans cette délibération ; qu'en statuant ainsi, tout en relevant que Madame X... pouvait invoquer l'autorisation donnée par l'assemblée générale du 13 août 1975, qui désignait le local de Madame Y... comme étant « sa pièce borgne », comme preuve des actes de possession susceptibles de fonder la prescription de son droit de jouissance exclusive sur le local litigieux susvisé, la cour d'appel aurait entaché sa décision d'une contradiction, et violé l'article 455 dommages et intérêts code de procédure civile ; 5°) ALORS subsidiairement QUE Madame X... faisait valoir que Madame Y..., premier acquéreur du lot, ainsi que les propriétaires successifs, avaient eu accès au local litigieux, adjacent au lot n° 3, depuis 1972, ce « au vu et au su de la copropriété », ce qui a du reste été constaté par les premiers juges, qui ont relevé que « concernant la jouissance privative, l'occupation du vide sanitaire était établie à compter de l'année 1972 comme il a vait été établi ci-dessus par les différentes pièces versées aux débats, que cette occupation était utile, publique et non équivoque » ; que Madame X... produisait à cet égard des attestations, et notamment celle de Madame C... (Y...), qui témoignait de ce que le local litigieux lui avait été attribué en 1972 par le promoteur, et qu'il s'agissait à l'origine d'un local borgne dans lequel elle avait ensuite été autorisée par la copropriété à réaliser des courettes pour la ventilation, ces circonstances étant confortées par le libellé de la décision du 13 août 1975 qui mentonnait la pièce borgne de Madame Y... (« sa pièces borgne ») ; que dès lors, en affirmant purement et simplement, sans s'expliquer sur ces éléments, que Madame X... n'apportait pas la preuve d'actes de possession antérieurs à la délibération du 8 août 1975 ce dont elle a déduit qu'à la date du dire annexé au jugement d'adjudication, en 1998, la prescription n'était pas acquise, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS également QU'aucune des parties n'invoquait l'application de l'article 2240 (ancien) du code civil ni ne faisait valoir que Madame X... ne pouvant, en vertu de ce texte, prescrire contre son titre, elle ne pouvait prétendre avoir acquis par usucapion le droit de jouissance exclusive sur le local litigieux, au regard des mentions du dire du 30 juillet 1998 annexé par le syndicat des copropriétaires au cahier des charges de la vente par jugement d'adjudication, lequel énonçait que l'adjudication ne pourrait concerner le lot n° 3 que « dans sa description d'origine ¿, sans préjudice des droits de la copropriété sur les parties communes accessibles depuis ce lot et abusivement aménagées pour un usage privé » ; que dès lors, en déclarant d'office, et sans susciter les observations préalables des parties, que selon l'article 712 de l'ancien code de procédure civile applicable à la procédure de saisie immobilière suivie en 1998, le cahier des charges qui faisait partie du jugement d'adjudication, et donc du titre de Madame X..., ôtait tout caractère utile aux actes de possession de l'auteur de Mme X... et qu'en vertu de l'article 2240 du code civil, dans la rédaction alors applicable au litige, on ne pouvait prescrire contre son titre, de sorte que Madame X... ne pouvait joindre les actes de possession de son auteur à ceux qu'elle avait elle-même exercés jusqu'à l'action en revendication du syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction, et a violé l'article 16 du code de procédure civile.