Cour de cassation, 27 novembre 2012. 11-24.710

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine du contrat, rendue nécessaire par son ambiguïté et exclusive de dénaturation, que le bail prévoyait le paiement des charges réelles par le preneur, relevé que celui-ci ne formulait aucune critique précise des décomptes produits, souverainement fixé, au vu des pièces versées aux débats, le solde des loyers et charges exigibles et constaté que M. X..., à qui incombait la preuve de sa libération, ne justifiait pas être à jour de ses règlements, la cour d'appel, en a exactement déduit, sans inverser la charge de la preuve ni violer l'adage selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même, qu'il devait être condamné au paiement de la somme correspondante et n'a fait qu'exercer son pouvoir discrétionnaire de rejeter la demande de délais de paiement ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... la somme globale de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept novembre deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Abdelkrim X... à payer aux consorts Y... la somme de 15. 023, 92 euros au titre de l'arriéré des loyers et charges arrêtée au 30 avril 2011, d'AVOIR débouté Monsieur Abdelkrim X... de sa demande de délais de paiement et de suspension de la résiliation du bail, D'AVOIR prononcé la résiliation judiciaire du bail commercial entre les parties, d'AVOIR ordonné l'expulsion de Monsieur Abdelkrim X... et de tout occupant de son chef des lieux sis ... à LYON 7ème, au besoin avec le concours de la force publique, et d'AVOIR condamné Monsieur Abdelkrim X... à payer aux consorts Y... une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer indexé, toutes charges comprises, ce jusqu'à parfaite libération des locaux ; AUX MOTIFS QUE la demande de prononcé de la résiliation du bail présentée par les intimés est fondée d'une part sur le défaut de paiement des loyers et le non-respect de la destination contractuelle des locaux ; que le loyer était fixé dans le bail du 8 novembre 1981 à la somme de 19. 880 francs par an payable d'avance par trimestre et révisable, outre charges locatives correspondant au montant des charges réelles ; que la subrogation de bail conclue entre les parties le 8 juin 1998 mentionne un loyer annuel de 26. 289, 16 francs du fait de la révision ; que les consorts Y... produisent plusieurs décomptes faisant apparaître des arriérés locatifs, un décompte au 1er juin 1996 faisant état d'un solde débiteur de 26. 266, 97 euros, un décompte au 1er octobre 2009, faisant apparaître un solde débiteur de 28. 926, 99 euros et un décompte au 1er avril 2011 mentionnant un solde débiteur de 13. 883, 96 euros ; Monsieur X... oppose la prescription des sommes réclamées et conteste les montants ci-dessus rappelés ; que par application de l'article 2277 ancien du Code civil se prescrivent par 5 ans les actions en paiement de loyers et charges ; que l'imputation des paiements opérés par le locataire est régie par application de l'article 1256 du Code civil : lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues, sinon sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point. Si les dettes sont d'égale nature, l'imputation se fait sur la plus ancienne, toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ; que la prescription libératoire extinctive de cinq ans prévue par l'article 2277 du Code civil interdit seulement au créancier d'exiger l'exécution de l'obligation ; que sur ces bases doivent donc être établis les décomptes entre les parties, dans les limites de ceux de la première mise en demeure produite qui est constituée par les premières conclusions de première instance sollicitant le paiement des loyers en date du 16 janvier 2006, le commandement de payer du 21 novembre 2002 étant nul pour avoir été délivré au nom d'une personne décédée ; que les comptes des parties doivent donc être repris depuis le 16 janvier 2001 ; qu'il y a lieu de déterminer ce qui était dû, les parties étant en désaccord sur le montant du loyer et des charges ; que le contrat de bail initial, comme l'acte de subrogation ne prévoient aucune clause d'indexation de ce loyer, mais stipule que celui-ci est révisable tous les trois ans conformément à la législation en vigueur ; qu'il en résulte qu'en application des article L. 145-37 et suivants du Code de commerce, le loyer pouvait être révisé tous les trois ans mais également que la révision, non automatique, doit être demandée selon les modalités fixées par l'article 26 du décret du 30 septembre 1953 ; que les intimés ne produisent que deux courriers en date des 11 juin 1997 et 28 juin 2009 demandant à Monsieur X... paiement d'un loyer recalculé ; que le premier courrier ne mentionne pas le prix du loyer demandé et ne peut donc être retenu ; que le second a été adressé par lettre recommandée avec accusé de réception que Monsieur X... n'a pas retiré ; qu'il mentionne un nouveau loyer annuel de 6. 858, 18 euros par an ; que force est de constater que ce nouveau loyer n'a pas été accepté par Monsieur X... qui a continué à payer toujours la même somme ; qu'aucune des parties n'ayant saisi le juge, il ne pourra être retenu que le loyer figurant dans l'acte de subrogation ; que par contre, doivent être ajoutées à ce loyer les charges réelles puisque le bail comporte la mention « REELLES » rajoutées à l'imprimé de bail sur lequel le bail a été rédigé dans une police de taille supérieure au reste du texte ; que le fait que cette mention figure dans un paragraphe relatif aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 résultant d'une simple erreur de remplissage des mentions laissées libres dans cet imprimé qui vise à la fois le bail commercial, artisanal ou industriel ; que s'agissant d'un bail commercial, les dispositions civiles citées par l'appelant sont inapplicables en l'espèce ; que Monsieur X... se contente de contester le montant des charges réclamées sans expliciter ce qu'il conteste ; qu'en l'absence de critique précise des décomptes pourtant produits, ces contestations ne pourront être accueillies ; que de 2001 à avril 2011, Monsieur X... est donc redevable des sommes suivantes : - loyers de 2001 à 2010 : 10 X 4007, 64 euros loyers de janvier à avril 2011 : 2. 003, 82 euros charges année 2001 : 1. 292, 34 euros charges année 2002 : 1. 254, 58 euros charges année 2003 : 1. 221, 20 euros charges année 2004 : 1. 319, 92 euros charges année 2005 : 1. 460, 67 euros charges année 2006 : 1. 447, 52 euros charges année 2007 : 1. 476. 78 euros charges année 2008 : 1. 580, 75 euros charges année 2009 : 1. 529, 94 euros soit 12. 583, 70 euros au titre des charges de 2001 à 2009. Qu'il est également redevable des taxes d'ordures ménagères soit au vu des éléments produits par les intimés la somme totale de 3. 002, 04 euros ; qu'il incombe à Monsieur X... de justifier avoir payé ces sommes ; qu'il produit des justificatifs de paiement à hauteur totale de 40. 355, 32 euros pour la période allant de janvier 2001 à octobre 2010 ; qu'il ressort du décompte du bailleur qu'il a également versé 381, 12 euros par mois de novembre à avril 2011 ; qu'est donc impayée au 30 avril 2011 la somme de 15. 023, 92 euros ; que cette somme représente plus de trois ans de loyers ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a, au vu de l'importance de ce manquement résultant du défaut de paiement des loyers, prononcé la résiliation du bail, ordonné l'expulsion et fixé une indemnité d'occupation ; que l'appelant ne verse pas plus en cause d'appel qu'en première instance d'éléments au soutien de sa demande de délais de paiement qui ne pourra qu'être rejetée ; 1°) ALORS QUE le contrat de bail stipulait que « Si l'immeuble, pour sa partie habitation entr ait dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948, que les parties conv enaient de se référer à l'article 38 de ladite loi, pour déterminer les taxes, prestations, charges et fournitures dont le preneur devra remboursement au bailleur en sus du loyer principal sus-énoncé et que la part proportionnelle dans laquelle le preneur devrait participer à l'ensemble de ces charges était REELLES » (contrat de bail, p. 1) ; qu'en revanche, le contrat ne comportait aucune précision sur la part des charges pouvant être mise à la charge du preneur « si l'immeuble n'entr ait pas dans le champ d'application de la loi du 1er septembre 1948 » (contrat de bail, p. 1) ; qu'en jugeant qu'au montant du loyer devaient être ajoutées « les charges réelles puisque le bail comporte la mention REELLES rajoutée à l'imprimé de bail sur lequel le bail a été rédigé dans une police de taille supérieure au reste du texte » (arrêt p. 6, dernier alinéa), bien qu'elle ait constaté que le bail litigieux était un « bail commercial » (arrêt p. 7, al. 1er) et qu'il n'était donc pas soumis à la loi du 1er septembre 2008, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de bail et a violé l'article 1134 du Code civil ; 2°) ALORS QUE nul ne peut se constituer de preuve à soi-même ; qu'en se fondant, pour fixer le montant de sa dette et dire que le bail devait être résilié pour manquement du preneur à son obligation de s'acquitter du montant des charges réclamées par les bailleurs sur les seuls décomptes produits par ces derniers établis par leur mandataire, qui était formellement contesté par l'exposant (conclusions du 23 février 2011, p. 8, antépénultième alinéa), la Cour d'appel a violé l'article 1315 du Code civil ; 3°) ALORS QU'il incombe au demandeur à l'action de rapporter la preuve de sa créance ; que dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que les bailleurs ne présentaient pas de décompte présentant le détail des sommes réclamées au titre des charges que pour les années 2001 à 2005 et qu'ils ne justifiaient pas que les sommes mentionnées dans les décomptes pour les périodes postérieures correspondaient bien à des charges lui incombant (conclusions du 23 février 2011, p. 8, antépénultième alinéa) ; qu'en retenant qu'il y avait lieu d'admettre la créance invoquée par les bailleurs au motif que l'exposant ne formulait pas de critiques précises à l'encontre des décomptes produits par les bailleurs, la Cour d'appel a inversé la charge de la preuve et a violé l'article 1315 du Code civil ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, dans ses conclusions d'appel, Monsieur X... avait fait valoir que le montant de la créance qui lui était réclamé était particulièrement important et qu'il avait fait des « efforts manifestes » en s'acquittant régulièrement des loyers et des charges et produisait une pièce n° 18 à l'appui de sa demande (conclusions du février 2011, p. 14, dernier alinéa) ; qu'en jugeant néanmoins que Monsieur X... ne « verse pas plus en cause d'appel qu'en première instance d'éléments au soutien de sa demande » de délai de paiement (arrêt p. 7, dernier alinéa), la Cour d'appel a dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile.