Cour de cassation, 20 mai 2021. 20-14.184

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10277 F Pourvoi n° F 20-14.184 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021 M. [M] [O], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-14.184 contre l'arrêt rendu le 8 octobre 2019 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant à Mme [N] [X], épouse [N], domiciliée [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Richard, avocat de M. [O], après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [O] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour M. [O]. IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur [M] [O] de sa demande tendant à voir condamner Madame [N] [X], épouse [N] à lui payer la somme de 7.896 euros de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur le bien-fondé du moyen opposé par le preneur tenant au défaut de délivrance par la bailleresse d'un local conforme à sa destination initiale, maintenu en bon état de réparation, permettant la jouissance paisible des lieux ; que Monsieur [O] fait grief à Madame [N] d'avoir manqué à son obligation de délivrance d'un bien conforme à sa destination initiale, répondant aux normes d'accessibilité (ERP) ; qu'il expose que les personnes à mobilité réduite ne pouvaient entrer en fauteuil roulant faute de pouvoir franchir la marché de l'entrée et il ajoute que le couloir était trop étroit pour permettre la circulation d'un fauteuil ; qu'il ajoute que ce n'est qu'en 2017, après son départ, que Madame [N] a fait installer une rampe amovible, des installations électriques et de sécurité-incendie ; qu'il soutient qu'il a dû délocaliser son activité dédiée à ces personnes dans un autre local qu'il a acquis pour un prix de 71.600 euros ; qu'à ce manque d'accessibilité du local, s'est ajoutée une absence totale d'entretien du chef du bailleur, à l'exception de travaux sur un chéneau infiltrant ; qu'il précise enfin que le chauffage était défectueux du fait de la vétusté et des pannes des radiateurs électriques et qu'il a dû supporter les désagréments occasionnés par les autres locataires de Madame [N] dont les clients d'un sexothérapeute exerçant au premier étage, lesquels utilisaient ses WC et sa salle d'attente et auxquels il était obligé d'ouvrir la porte faute d'un mécanisme adapté d'ouverture ; qu'il réclame en conséquence une indemnisation à hauteur de 360 euros par mois correspondant à une réduction de revenus, soit un préjudice de jouissance sur cinq ans de 7.896 euros outre 2.000 euros pour résistance abusive de la bailleresse à effectuer les réparations locatives et demande à la Cour d'ordonner toute compensation utile ; que Monsieur [O] est entré dans les lieux le 1er avril 2005 ; que les locaux situés au rez-de-chaussée de l'immeuble sont à usage exclusif de cabinet de kinésithérapie ; qu'ils étaient déjà exploités en tant que tels ; que Monsieur [O] verse un PV de constat du 29 décembre 2015 attestant du défaut de fonctionnement de trois radiateurs, du mauvais état de la peinture du mur d'une salle de soins et de la vétusté de la salle d'attente laquelle présentait des plinthes dégradées ; qu'il verse aux débats également des courriers dans lesquels il déplore le comportement de Madame [N], ancien kinésithérapeute ayant exercé dans les locaux et des difficultés avec le locataire du premier ; qu'il ne justifie pas que les locaux ne permettaient pas l'exercice de l'activité professionnelle tant pour des raisons réglementaires en terme d'accessibilité que de salubrité et d'entretien ; qu'il fait état sans la moindre preuve de l'absence de stationnement adapté mais il n'en justifie pas ; que s'il apparaît que l'entrée dans l'immeuble, du fait de la présence d'une marche, a nécessité la pose d'un plan incliné qui n'existait pas à l'origine, il résulte de l'attestation du service d'accompagnement d'adultes handicapés que cette rampe d'accès a permis un an plus tard à Madame [H] qui fréquentait le cabinet depuis janvier 2015 de se rendre seule dans l'établissement ; que Monsieur [O] ne saurait soutenir que l'absence de ce seul équipement installé en 2016, si l'on se réfère à l'attestation sus visée, et qui consiste en une simple planche de bois ne lui permettait pas d'exercer son activité alors qu'il ne justifie pas avoir sollicité sa mise en place durant plus de dix ans ou y avoir procédé lui-même ; qu'il n'apporte aucun élément sur le reste de ses griefs et notamment l'exiguïté des couloirs empêchant le déplacement des personnes en fauteuil ; que le défaut de fonctionnement de radiateurs ponctuellement relevé par un huissier dépourvu de compétence spécifique en matière d'électricité ne permet pas d'établir que ces radiateurs aient été hors d'état de fonctionner ; que Monsieur [O] ne justifie pas des doléances qu'il n'aurait pas manqué d'adresser à sa bailleresse si tel avait été le cas ; qu'enfin, la vétusté des embellissements ne permet pas de fonder la demande ; que s'il est exact qu'une fuite s'est produite dans l'immeuble, elle a été réparée par la bailleresse ; que si elle a créé des dégâts aux embellissements intérieurs (murs, plinthes etc..) ; qu'il appartenait à Monsieur [O] de le signaler à la bailleresse ; que par ailleurs, la vétusté d'ensemble du cabinet n'est pas imputable à la bailleresse alors que Monsieur [O] locataire ne justifie pas des travaux qu'il a pu réaliser dans ce local qu'il a occupé dix ans ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de Monsieur [O] ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur la demande de dommages intérêts pour trouble de jouissance, Monsieur [O] soutient que la propriétaire aurait manqué à son obligation de délivrance et d'entretien de la chose louée dans un état permettant une utilisation conforme à sa destination, et qu'il aurait ainsi subi durant son occupation des inconvénients en raison de désordres affectant les locaux, en particulier l'absence de mise aux normes relatives à l'accessibilité des locaux par des personnes à mobilité réduite, des infiltrations d'eau, un chéneau défectueux et des problèmes de fonctionnement des convecteurs électriques et de la distribution d'eau chaude sanitaire au lavabo d'une des pièces louées ; qu'il convient de rappeler que le locataire subissant un réel trouble de jouissance des lieux dispose en cours d'exécution du bail de recours ; qu'il peut ainsi après avoir informé le bailleur de la nécessité d'effectuer des réparations, solliciter par la voie judiciaire la condamnation du bailleur à faire exécuter les travaux ou l'autorisation de faire effectuer les travaux aux frais du bailleur ou avec compensation avec les loyers ou l'autorisation de suspendre le paiement des loyers entre les mains du bailleur et de les consigner dans l'attente de la réalisation des travaux par le bailleur ; qu'en cas d'urgence, il pourrait réaliser lui-même les travaux puis obtenir le remboursement des frais engagés dans des conditions régulières ; qu'en l'espèce, Monsieur [M] [O] ne justifie d'aucune réclamation écrite à la bailleresse entre le mois d'avril 2005, date de l'effet du bail et le 7 octobre 2015, alors que le contrat de bail prévoit l'obligation pour le locataire de prévenir immédiatement le bailleur de toutes dégradations qu'il constaterait dans les lieux loués entraînant des réparations à la charge du propriétaire, sous peine de ne pouvoir réclamer aucune indemnité et d'être considéré responsable envers le bailleur de l'aggravation du dommage survenu après la date à laquelle les dégradations ont été constatées ; que son courrier du 7 octobre 2015, dont la réception par la bailleresse n'est même pas établie, mentionne qu'il subit des infiltrations depuis plus de 8 ans et sollicite des travaux de mise aux normes et d'entretien ; que ses dires concernant les nuisances depuis 8 ans, contestés par la bailleresse, ne repose sur aucune preuve versée aux débats ; qu'en outre, il n'est pas contesté que suite à cette réclamation, Madame [X] a fait le nécessaire en faisant reprendre le chéneau défaillant et en mandatant une personne pour effectuer les travaux nécessaires concernant les convecteurs électriques et l'eau chaude ; que Monsieur [I] qui a été chargé de réaliser ces travaux explique aux termes de son attestation versée aux débats par la demanderesse, que Monsieur [O] a refusé toute intervention à quelque moment que ce soit et qu'il n'a pu terminer les travaux concernant la remise en état de la production de l'eau chaude et les radiateurs électriques, qu'après le départ du locataire ; qu'il a également précisé que les radiateurs électriques existants avaient été mis sciemment hors service par le locataire ou supprimés dans une salle ; qu'il résulte de ce qui précède que la faute du bailleur dans l'exécution de son obligation d'entretien concernant les désordres allégués, prétendument à l'origine d'un trouble tardivement invoqué par Monsieur [O], n'est pas établie ; (?) que pour autant, Monsieur [O] ne justifie pas d'un préjudice ; qu'à ce titre, la déclaration à son assureur d'un incident concernant un support du cale pied d'un fauteuil électrique d'une patiente ne saurait valoir preuve d'un problème lié à l'accessibilité des locaux, Monsieur [O] indiquant « avoir malencontreusement cassé le support du cale pied du fauteuil électrique de patiente » ; qu'en définitive, la demande de dommages-intérêts de Monsieur [O] sera rejetée ; 1°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Madame [N] n'avait commis aucune faute dans l'exécution de son obligation d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués, qu'elle avait mandaté un entrepreneur pour effectuer les travaux nécessaires relatifs aux convecteurs électriques et à l'eau chaude, mais que Monsieur [O] avait refusé son intervention, et fait ainsi obstacle aux travaux, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'entrepreneur avait tenté d'effectuer les travaux de réparation durant les périodes d'ouverture du cabinet de Monsieur [O] et sans l'en avertir préalablement, de sorte que l'intervention de l'entrepreneur ne permettait pas à Monsieur [O] d'assurer des soins à sa patientèle, ce dont il résultait que la bailleresse n'avait pas exécuté correctement son obligation d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil ; 2°) ALORS QUE le bailleur doit, sauf convention contraire, effectuer les réparations résultant de la vétusté des lieux loués ; qu'en décidant néanmoins que Madame [N] n'était pas responsable de la vétusté des lieux loués, de sorte qu'elle n'était pas tenue d'assurer son entretien, bien qu'il lui ait appartenu d'assurer les travaux d'entretien résultant de la vétusté des lieux loués, la Cour d'appel a violé les articles 1719 et 1755 du Code civil ; 3°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il lui appartient à ce titre de rapporter la preuve qu'il a délivrer à son locataire un local conforme à la destination prévue par le bail ; qu'en décidant néanmoins que Monsieur [O] ne démontrait pas que l'absence de mise aux normes des lieux loués aux personnes à mobilité réduite ne lui permettait pas l'exercice de son activité professionnel et qu'il ne démontrait pas davantage que l'exiguïté du couloirs des locaux empêchait le déplacement des personnes à mobilité réduite, la Cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du Code civil ; 4°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il lui incombe à ce titre de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Madame [N] n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, que Monsieur [O] ne démontrait pas que l'absence de mise aux normes des lieux loués aux personnes à mobilité réduite ne lui permettait pas l'exercice de son activité professionnel, et qu'il ne démontrait pas davantage que l'exiguïté du couloirs des locaux empêchait le déplacement des personnes à mobilité réduite, sans constater que la bailleresse avait satisfait à son obligation de mise aux normes des locaux aux personnes à mobilité réduite, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ; 5°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il lui incombe à ce titre de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Madame [N] n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, que la pose d'une simple planche de bois suffisait à rendre accessible les locaux aux personnes à mobilité réduite, sans rechercher, comme elle y était invitée, s'il résultait des prescriptions contenues dans l'avis de la sous-commission départementale de sécurité [Localité 1] et de l'autorisation de travaux, que les travaux de mise aux normes portaient sur la pose d'une rampe amovible, des installations électriques et des équipements incendie, de sorte que la pose d'une simple planche en bois n'était pas de nature à satisfaire à cette mise aux normes, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées ; 6°) ALORS QUE le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail ; qu'il lui incombe à ce titre de délivrer au preneur un local conforme à la destination prévue par le bail ; qu'en se bornant à affirmer, pour décider que Madame [N] n'avait pas manqué à son obligation de délivrance, que Monsieur [O] ne justifiait d'aucun préjudice résultant du défaut de mise aux normes des locaux faisant l'objet du bail aux personnes à mobilité réduite, sans rechercher, comme elle y était invitée, si Monsieur [O] exerçait son activité de kinésithérapie en collaboration avec le Service d'accompagnement médicosocial pour adultes handicapés, infirmes motrices et cérébrales, ce service s'occupant principalement de patients se déplaçant fauteuil roulant, ce dont il s'inférait que Monsieur [O] ne pouvait pas accueillir une partie de sa patientèle dans les locaux faisant l'objet du bail, et qu'il avait été contraint de louer d'autres locaux pour accueillir les personnes handicapées, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du Code civil, ensemble la loi n° 2005-102 du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées.