Cour de cassation, 26 novembre 2013. 12-24.857

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres, l'identité du mode de calcul de surface utilisé pour l'appartement de Mme X... et pour les appartements de référence et, par motifs adoptés, que les références produites par la bailleresse faisaient apparaître, pour la surface utile, une fourchette de prix comprise entre 7, 41 euros le m2 et 9 euros le m2 et, pour la surface habitable, une fourchette comprise entre 8, 05 euros le m2 et 9, 77 euros le m2 alors que le loyer payé par Mme X... avait pour base 6, 36 euros le m2 pour la surface utile ou 6, 90 euros le m2 pour la surface habitable, la cour d'appel, sans se prononcer par des motifs inintelligibles, a pu en déduire que le loyer était sous-évalué et a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société d'économie mixte immobilière de Vélizy la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille treize. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour Mme X... L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a déclaré fondée la demande de la Société SEMIV tendant à la réévaluation du loyer du bail renouvelé pour loyer manifestement sous-évalué et fixé le loyer dû à compter du 1er août 2009 jusqu'au 1er août 2014 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « il est constant que les dispositions de l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989 n'imposent pas une référence obligatoire à la surface utile mentionnée à l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation, ni à la surface habitable définie par l'article R 111-2 du même code. La procédure de réévaluation du loyer étant fondée sur une démarche comparative, il suffit que le bailleur justifie du caractère comparable des données fournies. En l'espèce, il st constant que les six références fournies par la SEMIV portent sur des appartements situés dans le même parc immobilier et identique à celui de madame X... ainsi que celle-ci en a reçu confirmation de la part du service des impôts (pièce n° 17). L'identité du mode de calcul de surface utilisé entre l'appartement de madame X... et les appartements de référence rend ainsi la contestation élevée par madame X... sur la surface de son logement sans incidence sur l'évaluation du prix au mètre carré. Ajoutant ces motifs à ceux du premier juge, il convient de confirmer la décision entreprise quant à la réévaluation du loyer, sans qu'il y ait lieu de recourir à une expertise sur ce point » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « le juge doit apprécier la représentativité des loyers de références qui lui sont soumis. Marie-Thérèse X... soutient qu'elle doit bénéficier d'un parking selon le contrat de bail en original initialement signé que les références données ne prennent pas en compte et qu'il n'y a pas lieu de décompter la loggia et le séchoir conformément aux dispositions de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation, ce qui rend impossible toute comparaison avec les références produites par la requérante. La SEMIV reconnait qu'elle a compté pour le calcul de la surface du bien la moitié de la surface de la loggia et de celle du séchoir conformément aux dispositions de l'article R331-1 du Code de la construction et de l'habitation, précisant que la surface librement fixée par les parties dans le contrat d'origine de 64 m2 était dite approximative et ce, sans prendre en compte le parking dont Marie-Thérèse X... n'a jamais eu la jouissance. Les références utilisées étant pour l'essentiel des locaux appartenant à la SEMIV, pour satisfaire à l'exigence de proximité, laquelle soutient sans être démentie avoir appliqué la même méthode de calcul de surface utile, sont comparables, étant précisé que l'article 19 de la loi du 6 juillet 1989 ne fait pas obligation pour le bailleur de se référer à l'article R 331-1 ou R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation pour procéder à la détermination du loyer lors du renouvellement. Au surplus, les tableaux fournis permettent de constater que la surface habitable de ces logements au sens de l'article R 111-2 du Code de la construction et de l'habitation est quasi la même. Les références du bailleur dans son parc locatif qui concernent des logements ayant une surface habitable entre 60, 97 m2 et 61, 82 m2 et une surface utile entre 66, 09 m2 et 67, 27 m2 dans laquelle s'intègre la surface du logement inscrite à titre approximatif dans le bail librement consenti entre les parties, seront donc retenues comme pertinentes et font apparaitre une fourchette basse de 7, 41 ¿ le m2 et une fourchette haute de 9 ¿ le m2 si l'on retient, à l'instar de la SEMIV, la surface utile et une fourchette basse de 8, 05 ¿ le m2 et une fourchette haute de 9, 77 m2 si il est pris en compte la surface habitable. Il convient de noter que les références de logements extérieurs au parc locatif de la requérante également données laissent apparaitre une fourchette basse de 8, 1 ¿ le m2 et une fourchette haute de 12, 3 ¿ le m2 pour des surfaces comparables quand bien même il n'est pas précisé s'il s'agit de surface habitable ou utile. En tout état de cause, il en résulte que le loyer payé par Marie-Thérèse X... de 421, 21 ¿ sur la base de 6, 36 ¿ le m2 pour la surface utile, et sur la base de 6, 90 ¿ le m2 si l'on prend en considération la surface habitable pour le logement donné à bail, reste manifestement sous-évalué, en dépit de la première procédure de réévaluation, et que le bailleur est donc en droit d'en obtenir la réévaluation. S'agissant du montant à retenir, il résulte que le loyer moyen pratiqué par des logements comparables à celui de la défenderesse est de 534, 06 ¿ et que a demande de la SEMIV pour un loyer moyen de 508, 37 ¿ soit un loyer de 7, 68 ¿ le m2, qui ne se borne pas à la moyenne arithmétique des loyers de référence, ce au profit de la locataire, paraît raisonnable et relativise la différence de métrage de 1, 74 m2 invoqué par Marie-Thérèse X... sans être d'ailleurs justifiée. En application du décret du 18 août 2008, l'augmentation du loyer sera donc de 87, 16 ¿, échelonnée sur 6 ans, soit 14, 53 ¿ par an. Le loyer sera donc fixé de la manière suivante : 1. au 1er août 2009 : 439, 74 ¿, 2. au 1er août 2010 : 459, 26 ¿, 3. au 1er août 2011 : 464, 79 ¿, 4. au 1er août 2012 : 479, 32 ¿, 5. au 1er août 2013 : 493, 84 ¿, 6. au 1er août 2014 : 508, 37 ¿. Par ailleurs, le loyer payé par la défenderesse sera réévalué chaque année conformément aux dispositions du contrat de location et dans les conditions prévues par l'article 17 c de la loi susvisée » ; ALORS QUE, premièrement, la réévaluation du loyer, en cas de bail renouvelé, suppose une sous-évaluation manifeste du loyer antérieur ; qu'à aucun moment le juge du fond ne constate, aux termes de motifs propres, qu'il y a sous évaluation manifeste ; que de ce point de vue déjà, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, à aucun moment les juges du second degré ne font état dans les motifs de l'arrêt d'éléments de comparaison chiffrés, de manière à mettre la Cour de cassation en mesure d'exercer un contrôle ; que de ce point de vue également, l'arrêt souffre d'un défaut de base légale au regard de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, troisièmement, si le juge du second degré est autorisé à s'approprier les motifs du premier juge, et si a priori les juges du second degré ont entendu s'approprier au cas d'espèce les motifs du premier juge, ces derniers ne peuvent être invoqués comme donnant une base légale à l'arrêt attaqué ; qu'en effet, si le premier juge a effectivement constaté que le loyer était manifestement sous évalué, c'est en développant un raisonnement tenant compte de la surface de l'appartement de Mme X... et de la surface des appartements pris à titre de référence (jugement p. 6, alinéas 2 et 3) ; que le raisonnement du premier juge ne pouvait par hypothèse s'incorporer à celui de l'arrêt, pour donner une base légale à la décision des juges du second degré, dès lors que les juges du second degré considéraient à l'inverse qu'il était inutile de s'expliquer sur la surface de l'appartement de Mme X... ; que les motifs du premier juge ne pouvant venir au soutien de la solution retenue par les juges du second degré, l'arrêt doit être regardé, de ce chef également, comme entaché d'un défaut de base légale au regard de l'article 17 c de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; ALORS QUE, quatrièmement, et plus subsidiairement, s'il fallait considérer que les motifs du premier juge s'incorporent à l'arrêt, celui-ci devrait être censuré, pour violation de l'article 455 du Code de procédure civile, pour être fondé sur des motifs inintelligibles, dans la mesure où l'on ne peut pas, d'un côté, développer un raisonnement fondé sur la surface des appartements et considérer, de l'autre, que le débat sur la surface de l'appartement en cause est inopérant.