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CIV. 1
LG
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 12 décembre 2018
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 1211 F-D
Pourvoi n° S 17-31.639
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société Agence du parc de Procé, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 26 octobre 2017 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige l'opposant à la société Laurent textiles, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Y... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Y... , conseiller référendaire, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Agence du parc de Procé, de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Laurent textiles, l'avis de M. X..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par l'intermédiaire de la société Agence du parc de Procé (l'agent immobilier), la société Laurent textiles (l'acquéreur) a conclu avec la SCI Loc Invest (le vendeur), propriétaire d'un entrepôt, une promesse d'achat de ce bien prévoyant que les honoraires de l'agent immobilier seraient à la charge de l'acquéreur ; qu'à la suite du refus du vendeur de réitérer la vente par acte authentique, un jugement a déclaré la vente parfaite et a ordonné sa réitération devant notaire ; que, lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'agent immobilier a réclamé le paiement de ses honoraires à l'acquéreur, qui a refusé ; que l'agent immobilier l'a assigné en paiement ;
Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt énonce que la promesse d'achat prévoit que, si avant la réitération de l'acte authentique une partie venait à être défaillante, la commission de l'agent immobilier serait à la charge de cette dernière, que cette disposition contractuelle spéciale déroge à la disposition générale contenue dans le même acte selon laquelle la commission est à la charge de l'acquéreur et que le vendeur, qui a refusé de façon fautive de signer l'acte authentique, doit supporter la charge de cette commission ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'acte authentique de vente avait été signé par les parties, fût-ce en exécution d'un jugement, de sorte que la commission de l'agent immobilier était due par l'acquéreur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la seconde branche du moyen :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 26 octobre 2017, entre les parties, par la cour d'appel de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers ;
Condamne la société Laurent textiles aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette sa demande et la condamne à payer à la société Agence du parc de Procé la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Agence du parc de Procé
Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Procé Immobilier de ses demandes,
AUX MOTIFS QUE l'action de la société Procé Immobilier n'a acquis son fondement juridique que du fait de la réitération de la vente par acte authentique passé en exécution du jugement rendu le 10 mai 2012 ; que la proposition de promesse d'achat le 20 novembre 2007 précise les conditions de fixation de la rémunération de la société Procé Immobilier ; qu'en effet, ce mandat prévoit non seulement une rémunération « selon le barème Procé Immobilier par tranche cumulée et Ttc » » mais indique aussi précisément le taux de cette rémunération à la charge des acquéreurs ; qu'il ne s'agit donc pas de la simple référence à un barème « Procé immobilier » dont le mandant ne connaîtrait pas la teneur puisque ce barème figure expressément dans le mandat de recherche ; que la simple application de ce barème permet de déterminer le montant de la rémunération due par la société Laurent Textiles à l'agence immobilière par l'entremise de laquelle elle a pu acquérir l'immeuble de la Sci Loc Invest ; que le jugement déféré relève à juste titre que l'appellation de « barème fonds de commerce » n'enlève rien à l'information complète et loyale sur les honoraires figurant dans le mandat de recherche signé par la société appelante le 20 novembre 2007 ; qu'à titre subsidiaire la société Laurent Textiles soutient que la commission de l'agence immobilière doit être payée par la Sci Loc Invest ; que la proposition de promesse d'achat du 20 novembre 2007 est l'acte que le tribunal, par jugement du 10 mai 2012, a considéré comme constituant la vente parfaite qu'il a enjoint à la Sci Loc Invest de réitérer sous astreinte par acte authentique ; que cet acte de vente prévoit que « si avant la réitération de l'acte authentique une partie venait à être défaillante, la commission du cabinet Procé Immobilier serait à la charge de cette dernière » ; que cette disposition contractuelle spéciale déroge à la disposition générale contenue dans le même acte selon laquelle la commission de l'agence immobilière est à la charge des acquéreurs ; qu'il résulte tant de la chronologie des faits rappelés ci dessus que du jugement du 10 mai 2012 et des écritures des parties que c'est la Sci Loc Invest qui a refusé de façon fautive de signer l'acte authentique concrétisant la vente définitivement conclue le 20 novembre 2007 au profit de la société Laurent Textiles ; que c'est donc cette Sci qui est contractuellement désignée comme devant supporter la charge de la commission du cabinet Procé Immobilier ; qu'en soutenant que cette disposition contractuelle n'a vocation à s'appliquer qu'à défaut de régularisation de l'acte authentique, la société Procé Immobilier rajoute une condition inexistante dans le commun accord des parties pour lesquelles le débiteur de la commission de l'agence immobilière est la partie défaillante avant la réitération de l'acte authentique, ce qui est le cas en l'espèce de la Sci Loc Invest ; qu'en conséquence, la cour par voie d'infirmation déboutera la société Procé Immobilier de ses demandes ;
1) ALORS QUE l'acte intitulé « proposition d'achat et promesse d'achat » du 20 novembre 2007, formé entre la société Loc Invest et la société Laurent Textiles, acquéreur, stipulait que les honoraires de la société Procé Immobilier seraient à la charge de l'acquéreur, payables le jour de la signature de l'acte authentique de vente, et seraient, en cas de défaillance d'une partie avant la réitération de l'acte authentique à la charge de celle-ci ; qu'en exécution du jugement du 10 mai 2012 ayant constaté la vente parfaite, l'acte authentique de vente a été régularisé le 2 novembre 2012 ; que, pour débouter la société Procé Immobilier de sa demande de paiement formée contre la société Laurent Textiles, la cour d'appel s'est déterminée par le fait que la société Loc Invest, pour avoir refusé, fautivement, de signer l'acte était contractuellement tenue au paiement ; que néanmoins, en l'état de la signature de l'acte authentique de vente, la société Laurent Textiles, acquéreur, était débitrice de la commission, peu important que cette régularisation ait eu lieu sur injonction du jugement du 10 mai 2012, constatant le caractère parfait de la vente entre les parties ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil ;
2) ALORS QUE la cour d'appel a retenu que l'action de la société Procé Immobilier n'avait acquis son fondement juridique que du fait de la réitération de la vente par acte authentique passé en exécution du jugement du 10 mai 2012 ; que, néanmoins, pour débouter la société Procé Immobilier de sa demande, la cour d'appel a retenu que la société Loc Invest qui avait refusé, fautivement, de réitérer la vente, devait assumer la charge de la commission ; qu'en se déterminant ainsi au regard de la défaillance, temporaire, de la société Loc Invest qui n'avait pas d'incidence sur le fait générateur de la commission et son débiteur, soit la réitération de la vente par acte authentique, la cour d'appel n'a pas déduit de ses propres constatations relatives au fondement juridique de l'action en paiement les conséquences s'en évinçant, violant ainsi l'article 1103 du code civil ensemble l'article 1304-6 du même code.
