Cour de cassation, 18 février 2021. 20-13.876

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 février 2021 Rejet non spécialement motivé M. ECHAPPÉ, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10082 F Pourvoi n° W 20-13.876 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021 Le syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic, la société Le Manoir, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° W 20-13.876 contre l'arrêt rendu le 6 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. H... F..., 2°/ à Mme M... B..., épouse F..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme F..., après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Parneix, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires du [...] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires du [...] et le condamne à payer à M. et Mme F... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires du [...] . IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir, par confirmation du jugement entrepris, autorisé M. et Mme F... à exécuter les travaux d'aménagement de l'accès entre le palier du cinquième et du sixième étage de la cage d'escalier principale de l'immeuble desservie par un ascenseur aux fins de permettre un accès au septième étage de l'immeuble desservi à ce jour uniquement par l'escalier de service, conformément aux plans modifiés le 11 décembre 2012 par M. R... et approuvés par l'expert judiciaire, et ce notamment à charge pour les demandeurs de prendre à leur charge exclusive la modification du règlement de copropriété quant à la répartition de tantièmes spéciaux relatifs à l'utilisation de l'ascenseur et de la quote-part de charges communes afférentes à leur lot n° 11 ; Aux motifs que Sur le fond, il convient de constater que le syndicat des copropriétaires n'établit pas en quoi les travaux projetés ne constitueraient pas une amélioration mais une restructuration de l'immeuble ; En effet, il s'agit de mettre en communication l'escalier principal et l'escalier de service de l'immeuble au moyen du percement de la cage d'escalier entre le cinquième et le sixième étage, afin de permettre aux logements du 7ème étage, dont l'accès se fait uniquement par l'escalier de service, lequel est dépourvu d'ascenseur, de bénéficier jusqu'à l'étage 5 de l'ascenseur de l'escalier principal ; L'expert a confirmé au regard des nouveaux plans, modifiés le 11 décembre 2012, que les travaux étaient techniquement réalisables et ne mettaient pas en péril la solidité de l'immeuble ; Il a réalisé une photographie de l'emplacement possible de l'ouverture dans la cage d'escalier principale ; Il a ajouté qu'il paraissait impératif que l'architecte de l'immeuble participe à la réalisation de ces travaux et apporte la note esthétique qui permettra de limiter l'impact esthétique de ces travaux sur la cage d'escalier principale de l'immeuble ; Selon le syndicat des copropriétaires, les travaux ayant pour objet le percement du mur porteur permettant d'établir une liaison entre les deux cages d'escalier totalement indépendantes, modifient la structure et la configuration de l'immeuble, lesquelles ont présidé à l'établissement de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ; Aux termes de son rapport, l'expert a pourtant bien indiqué que les travaux projetés n'altèrent pas la structure de l'immeuble (page 11) et n'affectent ni son architecture extérieure, ni les surfaces, ni sa destination, qu'ils ne sont pas donc pas soumis à autorisation administrative (page 16) précisant que la transformation des éléments d'équipements en cause est limitée à des modifications partielles des marches, sans influence sur le garde-corps de l'escalier principal (page 16) ; Par ailleurs, l'installation de la porte dans la cage d'escalier entre le 5ème et le 6ème étage, ne sera pas visible du hall d'entrée et ne pourra donc dénaturer son cachet particulier et les travaux envisagés bénéficieront également aux copropriétaires des étages un à six puisque toutes les chambres de bonne du 7ème étage, à l'exception du lot n° 20 vendu à une personne extérieure à l'immeuble, leur appartiennent ; S'agissant du logement de M. et Mme F..., il est constant qu'il n'est pas la réunion de chambres de bonne, mais un appartement de deux pièces avec baignoire et WC indépendant, conçu dès l'origine, et situé au 7ème étage, qu'il s'agit du seul appartement décrit au règlement de copropriété qui n'a pas accès à la cage d'escalier principale et à l'ascenseur ; Dès lors, le tribunal a parfaitement énoncé, que les travaux constituent des travaux d'amélioration, au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où ils apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagements préexistants et procurant de ce fait une valorisation certaine de l'immeuble ; Sur l'atteinte aux droits des copropriétaires, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la configuration de l'immeuble a non seulement été déterminante dans le pacte social que constitue le règlement de copropriété mais au surplus et surtout dans la détermination des quote-part dans la propriété des choses communes, précisant que les 6 et seuls appartements de l'immeuble accessibles par l'escalier principal se sont vus attribuer entre 123 et 131 des quotes-parts sur 1000 dans la propriété des parties communes alors que le lot 11 ne s'est vu attribuer que 13/1000 ; En l'espèce, l'expert a décrit précisément l'occupation du 7ème étage, lequel est constitué du lot n° 11 de M. et Mme F..., appartement de deux pièces, et de chambres de bonne, dont certaines ont été réunies (lots n° 16 et 17), appartenant ainsi qu'il a été vu, aux copropriétaires des étages un à six, à l'exception du lot n° 20 qui aurait été vendu séparément par son propriétaire, en infraction à l'article II Usage des parties privatives du chapitre II du règlement de copropriété du 28 février 1960 (page 19 de l'expertise) ; L'utilisation de l'ascenseur par M. et Mme F... sera compensée par la modification des tantièmes afférents à leur lot, s'agissant tant de la quote-part des charges d'ascenseur que de celle des parties communes ; Selon l'expert sapiteur géomètre-expert, M. V... E..., la quote-part des charges d'ascenseur afférente au lot n° 11 doit être de 3/24èmes, et la quote-part des parties communes afférente au lot n° 11 doit être de 20/1007èmes, en cas de réalisation des travaux ; S'agissant du standing certain conféré à l'appartement de M. et Mme F... s'il avait accès à la cage d'escalier principale et du bénéfice substantiel en découlant, il sera observé que M. et Mme F... indiquent sans être démentis, avoir déjà accès au hall d'entrée qui lui-même donne accès à l'escalier de service et y posséder un interphone ; Egalement, il a été vu que l'amélioration recherchée bénéficiera aussi aux copropriétaires des étages un à six ; Dès lors, l'atteinte aux droits des copropriétaires qui sont eux-mêmes propriétaires de lots au 7ème étage de l'immeuble, et alors que M. et Mme F... ont dès l'origine accepté la modification de leurs tantièmes de propriété n'est pas établie ; Enfin, s'agissant de la destination de l'immeuble, le règlement de copropriété enseigne les éléments suivants, lesquels ont été exactement repris par les premiers juges : " Les chambres de bonne proprement dites et les caves ne pourront être cédées séparément. Toutefois, les cessions ou échanges de caves ou de chambres de bonne restent autorisés entre propriétaires d'appartement ou de boutiques. Les co-propriétaires des boutiques du rez-de-chaussée pourront exercer tous commerces non insalubres et ne dégageant aucune odeur ou bruit susceptible d'incommoder les autres copropriétaires. Les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs. (...) Chacun des propriétaires devra veiller à ne rien faire ou à ne rien laisser faire qui puisse nuire à la bonne tenue de la maison. Les chambres de bonne ne devront être occupées que par les propriétaires, les membres de leur famille ou leurs serviteurs, à l'exception de tous autres." ; L'expert après avoir visité l'immeuble et décrit les lots le constituant, a expressément énoncé : " D'une manière générale, les lots visités sont conformes à la destination du règlement de copropriété, hors le lot 20 qui aurait été vendu séparément par son propriétaire, en infraction à l'article II Usage des parties privatives du chapitre II du règlement de copropriété du 28 février 1960. Nous ne voyons donc pas en quoi, la modification des circulations proposée par M. et Mme F... aurait des conséquences sur la destination de l'immeuble." ; S'agissant de l'aspect esthétique des travaux, il a été vu que l'architecte de l'immeuble est associé au projet afin de limiter l'impact esthétique des travaux sur la qualité de la cage d'escalier ; S'agissant de la préservation du "mode de vivre" voulue par les copropriétaires, il n'est pas établi que l'utilisation par M. et Mme F... ou les occupants des chambres de bonne (membres de leur famille ou "serviteurs") de l'ascenseur ou de la cage d'escalier principale, bouleverse les conditions de jouissance de leurs biens ; Le tribunal a énoncé à juste titre que la séparation initiale des deux escaliers (principal et de service) résultait à l'origine d'une séparation, à caractère social, entre les propriétaires occupants et leurs gens de maison, les premiers utilisant l'escalier principal, et les seconds l'escalier de service desservant uniquement les chambres de bonne, que cette séparation sociale datée ne correspond plus aujourd'hui aux critères d'occupation actuelle des immeubles, la destination de l'immeuble étant en effet évolutive en fonction des époques et des modes de vie contemporains ; Les travaux sollicités sont conformes à la destination de l'immeuble, ainsi que l'ont dit les premiers juges ; En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a autorisé M. et Mme F... à exécuter les travaux d'aménagement de l'accès entre le palier du cinquième et du sixième étage de la cage d'escalier principale de l'immeuble desservie par un ascenseur aux fins de permettre un accès au septième étage de l'immeuble desservi à ce jour uniquement par l'escalier de service, conformément aux plans modifiés le 11 décembre 2012 par M. R..., Ingénieur Conseil des époux F..., et approuvés par l'expert Judiciaire, et ce : - sous la maîtrise d'œuvre d'une entreprise qualifiée, dûment assurée pour la responsabilité professionnelle, sous le pilotage d'un bureau d'études techniques, sous le contrôle et le constat de bonne fin de l'architecte de la copropriété afin qu'il apporte notamment la note esthétique qui permettra de limiter l'impact esthétique de ses travaux sur la qualité de la cage d'escalier principal de l'immeuble, à leurs frais exclusifs, et notamment comprenant les frais et honoraires de l'architecte de la copropriété pour sa participation à la réalisation desdits travaux et son contrôle de bonne fin, à charge également de prendre à leur charge exclusive les frais de modification du règlement de copropriété quant à la répartition des tantièmes spéciaux relatifs à l'utilisation de l'ascenseur et de la quote-part des charges communes afférentes à leur lot n°11 ; et aux motifs adoptés des premiers juges que il ressort du Règlement de Copropriété de l'immeuble que celui-ci est composé d'un bâtiment élevé sur caves, un rez-de-chaussée, six étages carrés et un 7ème étage lambrissé, avec cour à la suite mitoyenne de l'immeuble du [...] et de l'immeuble du [...] . Le lot n° 11, appartenant aux époux F..., est situé au 7ème étage et est décrit comme "un logement de deux pièces, accès par escalier de service". L'immeuble est à usage mixte, principalement d'habitation ("les appartements ne pourront être occupés que par des personnes de bonne vie et mœurs" et "les chambres de bonnes ne devront être occupés que par les propriétaires, les membres de leur famille ou leurs serviteurs, à l'exception (le tous autres"), commerciale (boutiques : lots n° 1, 2, 3 et 4, initialement des commerces de "gravure", "lingerie", "épicerie" et "agence immobilière") et, dans une moindre mesure, professionnelle ("l'exercice d'une profession libérale y sera tolérée à condition de ne pas causer de perturbation dans l'immeuble"). Il est également stipulé que la réunion de plusieurs appartements, boutiques, caves ou chambres de bonne peut être autorisée (les chambres de bonne "pourront être éventuellement réunies pour former un seul local ou logement"). Dans la mesure où des logements à usage d'habitation se situent au 7ème étage de l'immeuble, et ce en conformité avec les dispositions du règlement de copropriété susvisées, il n'apparaît donc pas contraire à la destination de l'immeuble de permettre un meilleur accès de ces appartements ou logements, desservis à ce jour uniquement par l'escalier de service, par l'ascenseur situé dans la cage d'escalier principal et desservant les six premiers étages de l'immeuble, grâce à une communication entre cette cage d'escalier principal et la cage d'escalier de service. Il sera souligné que la séparation initiale des deux escaliers (principal et de service) résultait à l'origine d'une séparation, à caractère sociale, entre les propriétaires occupants et leurs gens de maison, les premiers utilisant l'escalier principal, et les seconds .l'escalier de service desservant uniquement les chambres de bonnes. Cette séparation sociale datée ne correspond plus aujourd'hui aux critères d'occupation actuelle des immeubles. La destination de l'immeuble est en effet évolutive en fonction des époques et des modes de vie contemporains. Par ailleurs, le Règlement de Copropriété ne détermine pas l'usage de l'ascenseur en fonction de la superficie de l'appartement ni de la qualité des occupants. Il apparaît, en tout état de cause, que ces travaux constituent des travaux d'amélioration, au sens de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, dans la mesure où ils apportent des éléments supplémentaires de confort et d'habitabilité par rapport aux aménagements préexistants et procurant de ce fait une valorisation certaine de l'immeuble. Toutefois, si la loi exige que les travaux autorisés constituent une amélioration, il n'est pas nécessaire que celle-ci concerne les parties communes et bénéficie à l'ensemble des copropriétaires. C'est pourquoi, il convient de conclure que les travaux sollicités sont conformes à la destination de l'immeuble. S'agissant des droits des autres copropriétaires, l'attribution des quotes-parts dans les parties communes n'est pas définitive et peut faire l'objet d'une modification du Règlement de Copropriété en fonction de l'utilisation nouvelle d'un équipement commun, tel que la desserte de l'ascenseur. Il ressort d'ailleurs de l'expertise, effectuée par l'expert sapiteur géomètre-expert, Monsieur V... E..., que les quotes-parts des charges devant s'exprimer à l'unité la plus proche, d'une part la quote-part des charges d'ascenseur afférente au lot n°. 11 sera 3/24èmes, et la quote-part des parties communes afférente au lot n° 11 sera de 20/1007èmes, en cas de réalisation des travaux d'extension de la cage d'escalier à la cage d'escalier principal. ALORS QUE des travaux qui, impliquant la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes, doivent être autorisés à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix en application de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, ne peuvent pas faire l'objet d'une autorisation judiciaire en application de l'article 30, alinéa 4 de cette loi ; qu'en l'espèce, où le règlement de copropriété du [...] réserve aux seuls appartements des six premiers étages l'accès par la cage d'escalier principale et l'ascenseur, l'accès au lot des époux F... se faisant uniquement par l'escalier de service, et où elle a constaté que l'utilisation de l'ascenseur et de la cage d'escalier principale par M. et Mme F... serait compensée par la modification de leur quote-part des parties communes et la mise à leur charge de charges d'ascenseur, la cour d'appel qui a cependant autorisé ces travaux qui impliquaient la modification du règlement de copropriété concernant la jouissance, l'usage et l'administration de ces parties communes a violé l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965.