Cour de cassation, 21 octobre 1992. 90-18.314

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°) la société à responsabilité limitée Le Briquetier, dont le siège social est sis à Paris (2ème), ..., représentée par ses gérant et représentants légaux en exercice domiciliés audit siège, 2°) M. B..., Georges C..., demeurant à Paris (2ème), ..., en cassation d'un arrêt rendu le 19 juin 1990 par la cour d'appel de Paris (1ère chambre des Urgences), au profit : 1°) du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis à Paris (3ème), ..., pris en la personne de son syndic en exercice, M. A..., demeurant à Paris (11ème), ..., 2°) de M. Paul D..., demeurant à Paris (3ème), ..., 3°) de Mme Rosamund D..., demeurant à Paris (3ème), ..., 4°) de M. Luc Z..., demeurant à Paris (3ème), ..., défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 16 juillet 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, Mme Giannotti, conseiller rapporteur, MM. Vaissette, Cathala, Douvreleur, Peyre, Aydalot, Boscheron, conseillers, M. X..., Mme Y..., M. Pronier, conseillers référendaires, M. Vernette, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme le conseiller Giannotti, les observations de Me Choucroy, avocat de la société Le Briquetier et de M. C..., de la SCP Le Bret et Laugier, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble ... (3ème), des époux D... et de M. Z..., les conclusions de M. Vernette, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 19 juin 1990), que M. C... a acquis en 1980, 17 des 18 lots composant la copropriété de l'immeuble du ..., puis a revendu la majeure partie de ces lots à divers acquéreurs, après avoir fait procéder à leur rénovation sommaire avec le concours de la société Le Briquetier gérée par son épouse ; que des désordres tenant à des vices cachés ayant affecté les parties communes, le syndicat des copropriétaires et plusieurs copropriétaires ont assigné M. C... et la société Le Briquetier en réparation ; Attendu que M. C... fait grief à l'arrêt de le condamner à garantir le syndicat des copropriétaires des vices cachés de l'immeuble vendu, alors, selon le moyen, que la responsabilité de plein droit du vendeur professionnel pour vices cachés de la chose vendue dépend de la preuve rapportée par le ou les acquéreurs que leur vendeur a procédé à la vente dans le cadre de son activité professionnelle de vendeur, ce qui ne saurait résulter du seul fait d'une simple opération ponctuelle ; qu'en effet, la notion de vendeur professionnel ne saurait être caractérisée à partir d'une opération isolée d'un seul rachat en vue de la revente qui peut être réalisée par un vendeur non professionnel, surtout dans le domaine de l'immobilier où les placements des particuliers sont la règle ; que cette notion implique des opérations habituelles ou répétées par un professionnel de l'immobilier ; et qu'ainsi l'arrêt a renversé la charge de la preuve à l'encontre de M. C..., en présumant que la seule opération litigieuse constatée d'un achat d'un immeuble en vue d'une revente partielle s'inscrirait dans une activité de professionnel de l'immobilier qui ne pouvait être déduite ni de la profession imprécise du vendeur comme "administrateur de société" ni de ses soi-disant liens avec la société le Briquetier gérée par son épouse, dès lors que, comme le rappelaient les conclusions, cette dernière était séparée de biens, que son mari n'administrait pas cette société et que le rôle de ladite société était limité à surveiller les travaux de rénovation et à défendre les intérêts de copropriétaire de M. C... ; que l'arrêt est donc entaché d'un défaut de base légale par violation des articles 1641 et suivants du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que M. C... avait acquis, en 1980, la quasi-totalité de l'immeuble et avait procédé, entre 1981 et 1983, à la revente de dix des dix-sept lots le composant à sept acquéreurs, qu'il se présentait comme "administrateur de société" et qu'il existait des liens étroits entre lui et la société Le Briquetier gérée par son épouse, société dont l'objet social était "la vente, l'exploitation, la location de tous immeubles et de tous droits immobiliers", ce qui caractérisait une activité de marchand de biens, la cour d'appel, qui en a déduit que les ventes ne constituaient pas des actes de gestion d'un patrimoine privé, mais une activité de vendeur professionnel, caractérisée par l'achat de biens immobiliers en vue de leur revente, et que M. C... était un professionnel de l'immobilier qui, en raison de cette qualité et de sa communauté d'intérêts avec la société Le Briquetier, était présumé avoir eu connaissance des défauts cachés de la chose vendue et était tenu d'en garantir les acquéreurs, a légalement justifié sa décision de ce chef ; Mais sur le moyen unique, pris en sa seconde branche : Vu l'article 1641 du Code civil ; Attendu que pour condamner la société Le Briquetier à garantir le syndicat des copropriétaires des vices cachés de l'immeuble vendu, l'arrêt retient que cette société a comme objet social "la vente, l'exploitation, la location de tous immeubles et de tous droits immobiliers", ce qui caractérise, en fait, une activité de marchand de biens ; que M. C... et la société Le Briquetier sont des professionnels de l'immobilier ; que M. C..., vendeur des lots, est tenu vis-à-vis des acquéreurs des défauts cachés de la chose vendue dont il est présumé avoir eu connaissance ; que la même présomption s'applique à la société Le Briquetier en raison de la communauté d'intérêts qui la lie à M. C... ; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la société Le Briquetier, qui soutenait avoir seulement participé aux travaux en qualité de maître de l'ouvrage délégué, avait concouru à la vente, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a condamné M. C..., l'arrêt rendu le 19 juin 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du ..., envers la société Le Briquetier et M. C..., aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Paris, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du vingt et un octobre mil neuf cent quatre vingt douze.