Cour de cassation, 04 mars 2021. 19-20.649

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10101 F Pourvoi n° N 19-20.649 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021 1°/ Mme S... P..., épouse N..., domiciliée [...] , 2°/ Mme O... P..., épouse H..., domiciliée [...] , ont formé le pourvoi n° N 19-20.649 contre l'arrêt rendu le 3 avril 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Hôtel Luxia, société d'exploitation hôtelière et touristique Luxia, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Alain Bénabent, avocat de Mmes N... et H..., de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Hôtel Luxia, après débats en l'audience publique du 19 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mmes N... et H... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mmes N... et H... et les condamne, in solidum, à payer à la société Hôtel Luxia la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour Mmes N... et H.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Mesdames N... et H... à payer à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 euros à titre de remboursement des factures réglées par cette dernière ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande de remboursement des factures réglées par la société Hôtel Luxia au titre des travaux prescrits par la préfecture, les appelantes sollicitent l'infirmation du jugement qui a accordé la somme de 53.245,73 euros, se prévalant du défaut d'entretien de la locataire et de l'absence de travaux à leur charge relevant de l'article 606 du code civil ; que l'intimée demande la confirmation du jugement entrepris ; que la cour rappelle que la locataire a droit au remboursement des travaux qu'elle a effectués lorsque ceux-ci relèvent des travaux prescrits par l'autorité administrative qui incombent, en l'absence de clause expresse contraire, aux bailleresses ou lorsque les travaux relèvent de l'article 606 du code civil ; que la cour renvoie à la motivation détaillée du jugement entrepris qu'elle adopte, faute d'éléments nouveaux ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme S... N... et Mme O... H... à payer à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 euros au titre de remboursements de factures réglées par cette dernière » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « ainsi qu'il a déjà été rappelé, les travaux ordonnés par l'administration sont à la charge du bailleur ; que dans le rapport du groupe de visite du 30 avril 2014, la Préfecture de police de Paris a émis un avis défavorable à la poursuite de l'activité de l'hôtel et demandé la réalisation de mesures de sécurité ; que le même groupe de travail a constaté que les mesures demandées lors de ses précédentes visites avaient été réalisées à l'exception de quelques-unes ; que dans le dernier courrier produit, en date du 27 avril 2015, la Préfecture de police note qu'un certain nombre de travaux prescrits n'est pas encore effectué et que notamment, aucune levée des réserves figurant dans le rapport de vérification des installations électriques (établi par Socotec le 27 juin 2014) et de l'ascenseur (établi par Socotec le 18 juillet 2014) n'a été fournie ; que seule une levée des réserves concernant les travaux de vérification des installations électriques, émanant de la société BTP Consultants a été produite, le 21 octobre 2015 ; que parmi les travaux effectués par la société Hôtel Luxia dont elle demande le remboursement, seuls ceux qui ont été prescrits par l'autorité administrative ou qui sont à la charge du bailleur en application de l'article 606 du code civil sont susceptibles d'être concernés ; qu'ainsi, c'est à bon droit que la société Hôtel Luxia peut demander le remboursement des travaux suivants : - travaux de changement de la porte de la chaufferie, de ventilation, de la pompe recyclage (pièces 54, 62, 79 et 80), mais ne produit que des devis associés à une facture difficilement compréhensible qui ne suffisent pas à établir le règlement total des sommes dues à hauteur de 3.904,60 € ; - travaux de mise en place d'une système de sécurité incendie (pièces 71 à 77), mais ne produit là encore que des devis, un ordre de service ou des factures (pièces 73 et 74) ne précisant pas la nature exacte des travaux effectués et que ne suffisent pas à établir le règlement des sommes demandées, à hauteur de 2.392 € à la charge des bailleresses ; - travaux de mise aux normes et vérification de l'ascenseur (pièces 51, 60, 61 et 78), mais la société Hôtel Luxia ne produit que des devis et une facture d'entretien à la charge de l'exploitant (pièce 62) ; - travaux de couverture (pièces 81 et 82), la société Hôtel Luxia produisant toutes pièces utiles à l'appui de sa demande pour la somme de 2.911,22 € à la charge du bailleur, s'agissant de travaux relevant de l'article 606 du code civil ; - travaux de signalétique et de mise aux normes de la bagagerie, pour un montant de 4.560,60 €, ordonnés par l'autorité administrative lors de sa visite du 30 avril 2014 (« supprimer tout stockage de bagages dans la salle de petit-déjeuner et aménager si nécessaire un local prévu à cet effet »), facture détaillée à l'appui, à la charge du bailleur ; - travaux de mise en place d'une porte coupe-feu dans le vestiaire, pour un montant de 1.122 €, ordonnées par l'autorité administrative (groupe de visite du 30 avril 2014), facture détaillée à l'appui, à la charge du bailleur ; - travaux d'encloisonnement de l'escalier, pour un montant total de 6.260,38 € (facture du 17 janvier 2012 et note d'honoraires de l'architecte du 2 janvier 2012), ordonnés par l'autorité administrative, à la charge du bailleur ; - travaux de mise en conformité d'installations électriques, ordonnés par l'autorité administrative, à la charge du bailleur (factures détaillées à l'appui) pour un montant total de 38.391,53 € (travaux d'un montant total de 42.981,53 € dont sont déduits les frais d'installation de sèche-cheveux muraux pour un montant de 4.590 €) ; qu'il convient donc de condamner les consorts P... à rembourser à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 € » ; ALORS QUE, les travaux prescrits par l'autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf stipulation expresse contraire ; que pour l'application de ce principe, les travaux prescrits par l'autorité administrative s'entendent uniquement des travaux de mise aux normes ayant pour objet de rendre les biens loués conformes à la règlementation applicable au regard de leur destination contractuelle ; qu'en revanche, sont à la charge du preneur les travaux prescrits par l'autorité administrative qui ont pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble imputable au preneur ; qu'en l'espèce, aux termes du bail du 24 juillet 1996, renouvelé le 12 juin 2007, la société Hôtel Luxia s'engageait à « faire dans l'immeuble loué toutes les réparations locatives et d'entretien de quelque nature qu'elles soient, le propriétaire ne conservant à sa charge que les grosses réparations, conformément à l'article 606 du code civil » ; que dans leurs conclusions d'appel, Mesdames N... et H... faisaient valoir qu'une partie des travaux prescrits par l'autorité administrative après sa visite du 5 août 2013 n'avaient pas pour objet de rendre les locaux loués conformes à la réglementation applicable au regard de leur destination contractuelle, mais avaient pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble, de sorte qu'ils étaient à la charge de la société Hôtel Luxia (cf. conclusions d'appel, p. 30) ; qu'en condamnant solidairement Mesdames N... et H... à payer à la société Hôtel Luxia la somme totale de 53.245,73 euros à titre de remboursement des factures réglées par cette dernière, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si les travaux litigieux, bien que prescrits par l'autorité administrative, n'avaient pas pour objet de remédier à des désordres résultant d'un défaut d'entretien et de réparation de l'immeuble par la société Hôtel Luxia, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1134 (devenu 1103) du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Mmes N... et H... de leur demande de condamnation de la société Hôtel Luxia, société d'exploitation hôtelière et touristique Luxia, à leur payer la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la Préfecture, et la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état pour rétablir le classement en hôtel de tourisme deux étoiles ; AUX MOTIFS QUE « dans le dispositif de leurs écritures, les appelantes sollicitent la condamnation de la société Hôtel Luxia à leur payer la somme de 6.900 euros au titre des demandes non satisfaites de la préfecture et la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état nécessaires pour rétablir le classement en hôtel de tourisme 2 étoiles ; que les appelantes ont indiqué dans leurs écritures être bien fondées à réclamer la condamnation de la société Luxia à leur régler l'intégralité des travaux à hauteur de 462.260,40 euros visant à rétablir l'établissement hôtelier en un hôtel deux étoiles sur la base d'un tableau effectué à leur demande par leur architecte en juin 2014, listant des travaux de rénovation intérieure, sans production de devis ; que toutefois, outre le fait qu'elles n'établissent pas que le déclassement serait imputable à la seule locataire, cette demande n'est pas fondée puisque l'hôtel bénéficie de nouveau de deux étoiles ( ) ; qu'elles seront donc déboutées de leurs demandes ; 1°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en l'espèce, Mesdames N... et H... sollicitaient de voir condamner la société Hôtel Luxia au titre des travaux qu'elles avaient effectués pour permettre à l'hôtel d'être à nouveau classé en catégorie 2 étoiles (cf. conclusions, p. 32) ; qu'à l'appui de ces écritures, elles produisaient le courrier de la Préfecture de Paris du 26 octobre 2004 rappelant que l'établissement avait « été radié de la liste des hôtels de tourisme pour insuffisances d'entretien et absences de conformité aux normes de classement dans la catégorie tourisme 2 étoiles », ainsi que l'arrêté de radiation du 31 juillet 1997 ; qu'il résultait de ces écritures et pièces produites que le classement d'un hôtel résultant de son niveau d'équipement et de confort, la radiation de l'hôtel Luxia de la catégorie des hôtels de tourisme deux étoiles incombait exclusivement à la société locataire ; qu'en retenant, pour statuer comme elle l'a fait, que mesdames N... et H... n'établissaient pas « que le déclassement serait imputable à la seule locataire » (cf. arrêt, p. 10), sans examiner, même sommairement, les éléments de preuve qu'elles produisaient à l'appui de leur demande, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°/ ALORS QUE les juges du fond ne peuvent refuser d'évaluer le montant d'un dommage dont ils constatent l'existence en son principe ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a expressément relevé que « le déclassement de l'hôtel de la catégorie deux étoiles à celui d'hôtel de préfecture est intervenu le 26 octobre 2004 (en réalité 31 juillet 1997) en raison d'une insuffisance d'entretien et d'une absence de conformité aux normes de classement », et qu'il était de nouveau classé en deux étoiles depuis le 29 mars 2017 (cf. arrêt, pp. 9-10) ; qu'en déboutant Mmes N... et H... de leur demande de condamnation de la société Hôtel Luxia à leur payer la somme de 462.260,40 euros au titre des remises en état qu'elles avaient financées pour rétablir le classement en hôtel de tourisme deux étoiles, au motif inopérant que cette demande n'était pas fondée « puisque l'hôtel bénéficie de nouveau de deux étoiles »(cf. arrêt, p. 10), la Cour d'appel a violé l'article 1382 (devenu 1240) du code civil.