Cour de cassation, 22 novembre 2011. 10-23.633

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 décembre 2009), que Mme X..., propriétaire d'un logement donné à bail à Mme Y..., a notifié à cette dernière le 22 novembre 2005 un congé pour reprise au bénéfice de son fils, M. Roger X... ; qu'ayant constaté que le bénéficiaire de la reprise n'occupait pas le logement et que celui-ci avait été reloué à un tiers, Mme Y... a assigné la bailleresse pour voir dire frauduleux le congé et indemniser ses préjudices ; qu'elle a demandé en outre la restitution d'un trop-perçu de loyers ; Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt de dire valable le congé, alors, selon le moyen : 1°/ que dès lors que la suspicion de fraude trouve appui sur les circonstances d'inoccupation ou d'occupation par un tiers, il appartient au bailleur de démontrer l'existence d'un cas de force majeure justifiant le défaut d'occupation du local objet de la reprise par le bénéficiaire ; que la non-réalisation d'une mission, temporaire, en République Démocratique du Congo qui devait intervenir sept mois après le congé, pour de prétendus événements non précisés survenus «à cette époque» dans un pays qui connaissait des tensions continuelles depuis une décennie, et le fait d'avoir repris le travail qu'il occupait précédemment se situant à 78 km du logement, ne constituent pas un cas de force majeure empêchant le bénéficiaire de reprendre le logement ; qu'en se fondant sur des éléments de simple convenance personnelle pour le bénéficiaire, pour dire justifié le non-respect des exigences légales, la cour d'appel a violé les articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1147 du code civil ; 2°/ que c'est au bailleur d'apporter la preuve de circonstances extérieures irrésistibles de nature à justifier la non-reprise par le bénéficiaire du logement ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a considéré qu'il était établi que le fils de Mme X... aurait dû effectuer une nouvelle mission en juin 2006 et que des événements au Congo "à cette époque" auraient conduit la société Metaltech à interrompre ses prospections et que c'est pour cette raison que M. X... aurait mis fin à sa disponibilité ; que Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions que la bailleresse ne produisait absolument aucune pièce venant établir ces faits ; qu'en décidant néanmoins que ces faits étaient établis, sans préciser nullement sur quelle pièce elle se fondait pour en juger ainsi, la cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision, en violation de l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant constaté que la bailleresse entendait, au moment de la délivrance du congé, loger son fils qui, infirmier psychiatrique titulaire, avait bénéficié d'une mise en disponibilité pour convenance personnelle pour réaliser des missions de prospection minière au Congo pour le compte de la société Metaltech, avait réalisé effectivement des missions de septembre à novembre 2005 et devait en effectuer de nouvelles à compter de juin 2006 et occuper entre ces missions le logement appartenant à sa mère, mais que la survenance des événements qui avaient troublé ce pays à cette époque avait conduit la société Metaltech à interrompre ses prospections et que M. Roger X..., ayant alors obtenu sa réintégration dans un emploi d'infirmier psychiatrique et ayant été affecté à l'hôpital de Montpon-Menestrel à compter du 6 avril 2006, s'était trouvé contraint de prendre un autre logement à proximité de son lieu de travail, trop éloigné du logement appartenant à sa mère, la cour d'appel en a souverainement déduit que Mme X... établissait ainsi l'existence d'une cause légitime et extérieure de non-occupation du logement par le bénéficiaire de la reprise et que Mme Y... n'établissait pas le caractère frauduleux du congé délivré ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que pour dire que Mme Y... n'établissait pas que la bailleresse devait restituer un trop-perçu de loyers, la cour d'appel a souverainement apprécié la portée des pièces, quittances et relevés de compte bancaire, produites par les parties ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé de ce chef ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir validé le congé délivré par Madame X... à Madame Y... le 22 novembre 2005 à effet du 31 mai 2006, et d'avoir en conséquence, débouté Madame Y... de sa demande de dommages et intérêts à ce titre ; AUX MOTIFS QUE lorsque Madame X... a délivré congé à Madame Y... le 22 novembre 2005, il existait bien une cause légitime à ce congé à savoir la reprise de son immeuble pour y loger son fils ; qu'il est en effet justifié que celui-ci, infirmier psychiatrique titulaire, avait bénéficié d'une mise en disponibilité pour convenance personnelle à compter du 1er août 2005 afin de réaliser des missions de prospection minière au Congo pour le compte de la société Metaltech ; qu'il a obtenu de la République Démocratique du Congo une attestation de prospection valable du 2 août 2005 au 2 août 2007 ; qu'il a réalisé effectivement des missions de septembre à novembre 2005 et devait en effectuer de nouvelles à compter de juin 2006 ; qu'entre ces missions il devait revenir en France et occuper le logement appartenant à sa mère ; que la survenance des événements qui ont troublé ce pays à cette époque a conduit la société Metaltech, qui l'employait, à interrompre ses prospections ; qu'ainsi Monsieur Roger X... a dû mettre fin à sa disponibilité et demander sa réintégration afin de ne pas être dépourvu d'emploi et de ressources ; qu'il a obtenu sa réintégration dans son emploi d'infirmier psychiatrique et a été affecté à l'hôpital de Montpon-Menestrel à compter du 6 avril 2006 ; qu'il est également justifié que cet hôpital est distant de 78 kilomètres du logement appartenant à sa mère et qu'il s'est logé à proximité de son lieu de travail ; qu'il n'est pas contesté que Madame Y... a quitté le logement le 31 mai 2006 et que celui-ci a été reloué à compter du 1er juillet 2006 ; qu'ainsi, le motif de reprise est totalement légitime et il n'est prouvé aucune intention frauduleuse de Madame X... lors de la délivrance du congé ; que la survenance d'une cause extérieure venant faire perdre son actualité au congé pour reprise est très postérieure à la lettre du 22 novembre 2005 ; que la loi n'impose pas au bailleur d'en informer le locataire ; que Madame Y... n'apporte pas la preuve du comportement frauduleux de Madame X... ; ALORS, D'UNE PART, QUE dès lors que la suspicion de fraude trouve appui sur les circonstances d'inoccupation ou d'occupation par un tiers, il appartient au bailleur de démontrer l'existence d'un cas de force majeure justifiant le défaut d'occupation du local objet de la reprise par le bénéficiaire ; que la non réalisation d'une mission, temporaire, en République Démocratique du Congo qui devait intervenir sept mois après le congé, pour de prétendus évènements non précisés survenus «à cette époque» dans un pays qui connaissait des tensions continuelles depuis une décennie, et le fait d'avoir repris le travail qu'il occupait précédemment se situant à 78 km du logement, ne constituent pas un cas de force majeure empêchant le bénéficiaire de reprendre le logement ; qu'en se fondant sur des éléments de simple convenance personnelle pour le bénéficiaire, pour dire justifié le non-respect des exigences légales, la Cour d'appel a violé les articles 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1147 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE c'est au bailleur d'apporter la preuve de circonstances extérieures irrésistibles de nature à justifier la non reprise par le bénéficiaire du logement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a considéré qu'il était établi que le fils de Mme X... aurait dû effectuer une nouvelle mission en juin 2006 et que des évènements au Congo « à cette époque » auraient conduit la société Metaltech à interrompre ses prospections et que c'est pour cette raison que M. X... aurait mis fin à sa disponibilité ; que Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions (p.3 et 4) que la bailleresse ne produisait absolument aucune pièce venant établir ces faits ; qu'en décidant néanmoins que ces faits étaient établis, sans préciser nullement sur quelle pièce elle se fondait pour en juger ainsi, la Cour d'appel a insuffisamment motivé sa décision, en violation de l'article 455 du Code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté Madame Y... de sa demande de remboursement de trop-perçu de loyers et de l'avoir condamnée à payer à Madame X... la somme de 360,74 € à titre d'arriérés de loyers ; AUX MOTIFS QU'il convient d'analyser au vu des pièces versées aux débats les sommes versées par la locataire durant la période d'occupation du logement afin d'établir le décompte des sommes dues ; que de juin 2003 à octobre 2003 les loyers ont été payés normalement, des impayés sont apparus à partir de novembre 2003 de sorte qu'en accord avec la Caisse d'Allocations Familiales le montant de l'allocation logement a été versé directement à la propriétaire à compter d'avril 2004 afin de permettre tant la perception régulière des loyers que le rattrapage des impayés ; qu'il ressort des documents provenant de la CAF que les droits à allocation logement de Madame Y... ont été fixés comme suit : de mars 2004 à juin 2004 pour un montant de 358,24 €, de juillet à août 2004 pour un montant de 359,07 €, de septembre 2004 à juin 2005 inclus pour un montant de 349,39 € et enfin de juillet 2005 jusqu'à son départ en mai 2006 pour un montant de 357,60 € ; que pendant cette période le loyer mensuel a été régulièrement revalorisé conformément aux clauses du bail 304,90 euros de juin 2003 à Juin 2004, puis 313,92 euros de juillet 2004 à juin 2005, puis 329,02 euros de juillet 2005 au départ de la locataire ; qu'il ressort de l'examen des relevés bancaires produits par Madame X... que celle-ci a perçu au total pour l'ensemble de la période de location la somme de 8879,82 versées directement par la CAF et la somme de 1804,50 euros versée par chèque de Madame Y... soit au total 10.684,32 euros alors que dans le même temps le montant des loyers s'est élevé à 11.045,06 euros ; qu'il en résulte un solde débiteur pour Madame Y... de 360,74 € ; qu'en conséquence il sera fait droit à la réclamation de Madame X... à ce titre ; qu'en revanche Madame Y... sera déboutée de sa demande de remboursement de trop perçu de loyers celle-ci étant totalement injustifiée ; qu'en effet la production des quittances de loyer n'est pas suffisante pour attester du paiement effectif des sommes dans la mesure où elles sont contredites par les pièces versées aux débats émanant tant de la banque de Madame X... que de la CAF ; ALORS, D'UNE PART, QUE la perception par le bailleur des loyers résulte de la délivrance sans réserve par lui de quittances relatives à l'intégralité de ces sommes ; que dès lors, en déboutant Madame Y... de sa demande de remboursement de trop perçu de loyer, au motif que la force probatoire de quittances établies par le bailleur était insuffisante par rapport à celle de relevés de compte bancaire, la Cour d'appel a violé les articles 21 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 1315 et 1728 du Code civil ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE Mme Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p.6 §10) qu'elle avait payé certains loyers en espèce ; que pour conclure à un solde débiteur de loyers en son encontre, la Cour d'appel ne s'est fondée que sur les sommes encaissées apparaissant sur les relevés de compte de Mme X... et les versements effectués par la CAF et a écarté la totalité des quittances de loyers rédigées par la bailleresse et produites aux débats par Madame Y... au motif qu'elles étaient contredites par les relevés de comptes de la bailleresse ; qu'en statuant de la sorte, sans s'expliquer sur le fait que certains loyers avaient été payés en espèce et ne pouvaient donc apparaître sur lesdits relevés de compte, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1235 et 1315 du Code civil.