Cour de cassation, 10 juillet 1996. 94-20.428

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par la société FICI, Financière immobilière commerciale et industrielle, immobilière d'entreprise, société anonyme, dont le siège est ..., en cassation d'un arrêt rendu le 13 septembre 1994 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1e chambre, section B), au profit : 1°/ de M. Jean-Claude Y..., demeurant ..., 2°/ de Mme Jacqueline G..., demeurant ..., 06220 Vallauris Golfe Juan, 3°/ de la société civile professionnelle (SCP) René B..., Henri H..., Jacques C..., Jean-Michel D..., François E..., notaires associés, dont le siège est ..., 4°/ du Cabinet Jean Z..., Marc F..., architectes, dont le siège est ..., 5°/ de M. Marc A..., André F..., demeurant ..., 6°/ de M. Jean Z..., demeurant ..., défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt; LA COUR, en l'audience publique du 5 juin 1996, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Deville, Aydalot, Boscheron, Toitot, Mmes Di Marino, Borra, M. Bourrelly, Mme Stéphan, M. Peyrat, conseillers, M. Chollet, conseiller référendaire, M. Baechlin, avocat général, Mme Pacanowski, greffier de chambre; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de Me Choucroy, avocat de la société FICI, Financière immobilière commerciale et industrielle, immobilière d'entreprise, de la SCP Boré et Xavier, avocat de la société civile professionnelle (SCP) René B..., Henri H..., Jacques C..., Jean-Michel D..., François E..., de la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat de M. Y..., de Me Odent, avocat du Cabinet Jean Z..., Marc F..., de M. F... et de M. Z..., les conclusions de M. Baechlin, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi; Sur les deux moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 13 septembre 1994), que, suivant un acte authentique, reçu le 18 décembre 1990 par M. B..., notaire, Mme G... et M. Y... ont vendu à la société Financière Immobilière Commerciale et Industrielle (FICI) l'ensemble des lots composant une copropriété, l'acte visant expressément une note de renseignements d'urbanisme établie, le 28 novembre 1990, par MM. Z... et F..., architectes, et annexée à l'acte, faisant état, selon les dispositions du plan d'occupation des sols, publié le 18 juin 1990, de l'élargissement d'une route bordant la propriété à 35 mètres; qu'après avoir fait procéder à divers travaux, la société FICI a, le 20 mai 1992, revendu l'immeuble à M. X..., sous la condition suspensive de l'obtention d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune charge ou servitude rendant l'immeuble impropre à sa destination, étant précisé que l'acquéreur avait pris connaissance de la note d'urbanisme jointe au compromis; que, le 10 juin 1992, M. X..., invoquant l'existence d'un alignement à 39 mètres, doublé d'une servitude de recul de 10 mètres, faisait savoir qu'il ne donnait pas suite au projet; que la société FICI a assigné Mme G... et M. Y... en annulation de la vente pour réticence dolosive et la société civile professionnelle B..., H..., C... , D... et E... (SCP) en paiement de dommages-intérêts; Attendu que la société FICI fait grief à l'arrêt de la débouter de ses demandes, alors, selon le moyen, "d'une part, que la cour d'appel, saisie d'une action en annulation de la vente pour réticence dolosive, qui, tout en constatant que, dans le cadre d'une vente d'immeuble, n'avait pas été révélée à l'acheteur l'existence d'exigences d'alignement de nature à pouvoir entraîner, par expropriation, la démolition de la villa et l'impossibilité de la reconstruire, n'a pas recherché, en réfutation des conclusions de la société FICI, si cet élément n'avait pas été déterminant du consentement de l'acheteur -qui voyait remises en cause les possibilités d'une revente après investissements-, si cet élément n'était pas connu du vendeur - alors qu'une note mentionnant la situation réelle d'urbanisme du bien avait été annexée à un précédent acte de vente et à une demande de permis de démolir -, et si l'erreur ainsi provoquée n'était pas excusable pour l'acheteur, en l'état des renseignements fournis par le vendeur, le notaire et les architectes, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1116 du Code civil, d'autre part, que le notaire; qui instrumente un acte de vente, doit éclairer les parties sur la situation réelle du bien au regard des règles d'urbanisme et, particulièrement, des exigences d'alignement, et avertir l'acheteur des risques encourus à cet égard; qu'ainsi, dès lors qu'il résulte des constatations des juges du fond que n'avaient pas été révélées à l'acheteur les exigences d'alignement à 39 mètres plus 10 mètres de recul, qui mettaient le bien vendu dans une perspective d'expropriation impliquant non seulement démolition de la villa mais impossibilité de la reconstruire, se trouvait caractérisée la violation du devoir de conseil du notaire, si bien que la cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision au regard de l'article 1147 du Code civil"; Mais attendu qu'ayant relevé que la disposition du plan d'occupation des sols applicable à la propriété prévoyait un élargissement de la route à 35 mètres, que les exigences d'alignement dont faisait état la direction départementale de l'équipement dans ses correspondances de juin 1992 ne seraient applicables qu'en cas de nouvelles constructions, alors qu'il résultait du certificat d'urbanisme produit par la société FICI que la parcelle litigieuse était inconstructible et qu'il résultait d'une lettre de cette administration que la seule emprise opposable était la plate-forme de 35 mètres réservée, même s'il n'était pas à exclure qu'à l'avenir le projet d'élar- gissement conduise à un complément d'emprise au-delà de 35 mètres, qui serait soumis aux procédures réglementaires, la cour d'appel a souverai- nement retenu, sans avoir à procéder à des recherches que ses consta- tations rendaient inopérantes, que la société FICI, qui n'était pas un profane en matière immobilière, n'était pas fondée à reprocher une quelconque réticence dolosive à ses vendeurs ni un défaut de conseil au notaire rédacteur, dès lors que les dispositions du plan d'occupation des sols en vigueur à la date de la vente avaient été portées à sa connaissance par la note de renseignements d'urbanisme établie à la demande du notaire, par MM. Z... et F..., architectes, et annexée à l'acte de vente et qu'il lui appartenait, si elle avait souhaité des informations complémentaires de les solliciter, notamment en ce qui concerne d'éventuelles perspectives d'expropriation; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société FICI, Financière immobilière commerciale et industrielle, immobilière d'entreprise, envers les défendeurs, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt; Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société FICI à payer, ensemble, au cabinet Jean Combrez et Marc F... et à MM. Z... et F..., d'une part, et la SCI B..., d'autre part, la somme de 8 000 francs; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par M. le président en son audience publique du dix juillet mil neuf cent quatre-vingt-seize.