jurisprudence.case.fullText
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu les articles 1991, 1992 et 1993 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que Mme X... et M. Y... ont donné mandat à la société Accord compagnie immobilier (la société Accord) de gérer un bien immobilier donné à bail à quatre colocataires ; qu'invoquant un manquement du mandataire à ses obligations, ils l'ont assignée en responsabilité et réparation de préjudice, ainsi que son assureur, la société Allianz ;
Attendu que, pour rejeter les demandes de Mme X... et de M. Y..., l'arrêt relève que la société Accord les a alertés aux mois de février et mars 2009 sur des infiltrations provenant de la toiture qui, rendant une des pièces inhabitable, avaient incité les locataires à donner congé, qu'elle leur a demandé de faire effectuer les réparations qui s'imposaient pour une nouvelle location, que les mandants n'ont pas répondu à ces demandes et qu'il appartenait à ceux-ci, devenus gardiens de l'immeuble inoccupé par application de l'article 3 du mandat de gestion, de prendre toutes dispositions utiles pour assurer la conservation de leur bien, sans qu'ils puissent rien reprocher à l'agence, qui avait effectué les diligences qui lui incombaient ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résulte de ses propres constatations que le mandat de gestion était toujours en cours au départ des locataires, le 25 mai 2009, que la société Accord n'avait, à cette date, ni dressé un constat d'état des lieux, ni avisé ses mandants de la dégradation de l'immeuble et des risques de détérioration et d'occupation illicite que cette nouvelle situation provoquait, comme elle était tenue de le faire en sa qualité de mandataire professionnel, privant ainsi ses mandants des informations qui les auraient alertés sur les mesures conservatoires nécessaires pour éviter la dévalorisation de leur bien, laquelle constitue le préjudice dont ils demandent réparation, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne la société Accord compagnie immobilier et la société Allianz aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Accord compagnie immobilier et de la société Allianz ; les condamne à payer à Mme X... et à M. Y... la somme globale de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze novembre deux mille quinze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt.
Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour Mme X... et M. Y....
IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté Mme X... et M. Y... de leurs demandes tendant à voir condamner la société Accord Compagnie Immobilier, solidairement avec son assureur la compagnie Allianz, à voir réparer les préjudices nés des manquements de l'agent immobilier à ses obligations ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « par courrier du 29 décembre 2008, l'un des colocataires, Monsieur Nicolas Z..., se plaignant d'infiltrations dans la toiture rendant sa chambre inhabitable depuis plus de deux mois, et de l'absence de réactions de la propriétaire, a signifié son congé à l'agence immobilière Accord qui en a informé Madame X... dès le 6 janvier 2009 ; que l'agence a fait établir un devis de recherche de fuite qu'elle a communiqué à Madame X... le 17 février 2009, en lui demandant ses instructions tant pour le devis que pour la réduction de loyer de 25 % demandée par les locataires ; que par courriel du 24 février 2009, le gérant de l'agence immobilière Accord indiquait à Madame X... qu'il avait lui-même constaté qu'une des pièces était inhabitable en raison des fuites de la toiture, justifiant selon lui une réduction de loyer de 25 %, et l'informait de la volonté des locataires de quitter les lieux ; qu'il sollicitait également ses instructions pour le devis de recherches de fuite et pour le commandement de payer en raison des retards de paiement ; que par LRAR du 24 février 2009, les quatre colocataires notifiaient leur congé pour le 25 mai 2009 à l'agence immobilière Accord qui en informait les époux Y... par LRAR en date du 27 février 2009 ; que l'agence leur adressait ensuite le compte-rendu de sa gestion pour la période du 01/ 01/ 2009 au 31/ 03/ 2009 ainsi qu'un virement de 149, 29 euros au titre du solde disponible leur revenant ; qu'il résulte de ces échanges entre les parties que la société Accord Compagnie Immobilier, a alerté les bailleurs des infiltrations dans la toiture, du prochain départ des locataires, et enfin de leur congé par LRAR du 24 février 2009 ; que bien qu'informés par l'agence à trois reprises, 6 janvier, le 17 février et encore le 24 février 2009, des raisons de leur départ, précisées dans le courrier de résiliation du bail visant expressément " l'état de délabrement avancé de la maison, la volontaire absence totale de réaction de la propriétaire afin d'y remédier, alors qu'elle avait connaissance des faits depuis mai 2007, et de l'absence absolue de concession de la propriétaire quant à une réduction de loyer... ", les époux Y... n'ont donné aucune suite aux demandes de l'agence à laquelle ils n'ont donné aucune instruction précise pour faire les réparations qui s'imposaient, et alors que la société Accord Compagnie Immobilier leur précisait, par LRAR du 27 février 2009, qu'elle ne pourrait remettre le bien à la location que lorsque les travaux seraient exécutés ; que dans ces conditions les appelants sont mal fondés à rechercher la responsabilité de l'agence immobilière alors qu'il est établi que les bailleurs avaient connaissance, avant le mandat de gestion qu'ils ont donné à la société Accord Compagnie Immobilier, des infiltrations ayant donné lieu, selon les affirmations de Madame X... dans un mail du 17 février 2009, à des réparations en décembre 2008, dont les appelants ne justifient pas, et que bien qu'informés des fuites d'eau dès le mois de janvier 2009, confirmées par le gérant de la société Accord Compagnie Immobilier qui s'était rendu sur place, les époux Y... se sont abstenus d'y remédier et d'entreprendre les travaux préconisés par l'agence à laquelle aucune réponse n'a été donné sur ce point ; que les appelants sont d'autant moins fondés à se prévaloir de prétendues défaillances de l'agence, alors que dans un courriel du 20 février 2009, réitéré le 24 février et encore le 25 mars 2009, Madame X... indiquait au gérant de la société Accord Compagnie Immobilier qu'elle ne s'occupait plus de ce dossier, demandant à l'avenir de contacter " pour TOUT " Monsieur Y...dont elle communiquait seulement les coordonnées téléphoniques malgré la demande expresse de l'agence, le 23 février 2009, de connaître son adresse mail compte tenu de l'éloignement et de la durée d'acheminement du courrier postal, et aussi d'obtenir en urgence une réponse pour le devis de recherche de fuite ; qu'il est établi que les bailleurs ont délibérément ignoré les requêtes réitérées de l'agence, et à laquelle ils ne peuvent reprocher une quelconque passivité alors que les différents échanges entre les parties établissent que la société Accord Compagnie Immobilier, tenue d'une obligation de moyen, a effectué les diligences qui lui incombaient, dans le cadre du mandat de gestion locative qui lui avait été confié, en rendant compte notamment aux bailleurs de l'existence des infiltrations, en faisant établir un devis de recherche de fuite et en les informant de la nécessité et de l'urgence à réaliser des travaux en vue de relouer leur bien ; que si Madame X..., par courriel du 9 mars 2009, a effectivement demandé au gérant de la société Accord Compagnie Immobilier de mettre la maison en vente et de lui faire parvenir un mandat de vente, force est de constater qu'il n'est justifié d'aucune demande formée à ce titre par Monsieur Y..., ni d'aucune acceptation de l'agence ; qu'en tout état de cause, les époux Y... ne sont pas fondés à prétendre que les négligences de l'agent immobilier, à compter du mois d'avril 2009, ont entraîné le prononcé de la déchéance du terme et la saisie immobilière engagée par la banque, les ayant obligés à mettre leur bien en vente pour éviter une vente forcée, alors que les éléments du dossier révèlent qu'ils avaient décidé de vendre leur bien immobilier dès le 9 mars 2009, et alors qu'ils n'ont donné aucun accord à l'agence immobilière pour faire les travaux nécessaires pour relouer leur maison ; que, dans ces conditions, la société Accord Compagnie Immobilier ne saurait être tenue responsable des dégradations du bien immobilier, objet d'un constat d'huissier en date du 20 octobre 2009, ni de la diminution de valeur dont se prévalent les appelants, alors que selon les dispositions de l'article 3 du mandat de gestion, les époux Y..., du fait de la libération des locaux par les locataires le 24 mai 2009 et faute de relocation dudit bien, à défaut de travaux de remise en état pour lesquels ils n'ont jamais donné leur accord à l'agence, sont devenus le gardien juridique du bien, et à ce titre, tenus de prendre toute disposition pour assurer la conservation du bien ; que dans ces conditions, et même si aucun état des lieux n'a été établi à la sortie des locataires, malgré le courrier que leur a adressé l'agence à cette fin le 28 avril 2009, un mois avant leur départ, pour autant il n'est pas établi, ni même allégué par les appelants que l'état de délabrement avancé de la maison et les squats sauvages qu'ils invoquent soient imputables aux locataires, alors qu'il leur appartenait, dès leur départ, de prendre les mesures conservatoires nécessaires à leur conservation de leur bien ; qu'en tout état de cause, ni l'état estimatif de la villa réalisé en 2004 par l'Agence Jacquemot Lombardo, ni l'estimation du bien réalisé le 30 juillet 2013 par le Cabinet Experval à partir d'une visite extérieure, deux ans après la vente du bien, après adjonction d'une piscine qui n'existait pas en 2009, sans aucune mention des travaux de réfection de la toiture dont la nécessité s'imposait depuis l'année 2009, ne suffisent à justifier de la perte de valeur de l'immeuble que les époux Y... ont vendu au prix de 300. 000 euros le 5 avril 2011, s'agissant d'indications de prix et d'évaluations incomplètes ; qu'en conséquence, les bailleurs ne sont donc pas fondés en leurs demandes de dommages et intérêts à l'encontre de la société Accord Compagnie Immobilier et à l'encontre de la SA Allianz Iard alors qu'il est établi que celle-ci a exécuté son mandat de bonne foi et que, seule l'attitude des époux Y... est à l'origine des entraves à sa mission ; que le jugement sera, en conséquence, confirmé en toutes ses dispositions » ;
ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « les époux Y...
X... affirment qu'il y a eu une négligence fautive aux conséquences graves de la part de la société Accord Compagnie Immobilier, qui ne les a pas régulièrement tenus informés du suivi de la gestion de leur bien ; qu'en conséquence, ils estiment qu'elle leur doit dédommagement du préjudice subi ; que le Tribunal se doit d'analyser le mandat de gestion en cause ; qu'il en ressort qu'il s'agit d'une simple gestion locative avec une obligation de moyens ; que cette obligation a parfaitement été respectée pas l'agence au fur et à mesure des événements ; qu'à ce titre, les différents échanges de messages électronique démontrent l'absence de faute de la part du mandataire dans le cadre de sa mission ; qu'en l'état de ce qui précède, il y a lieu de débouter Madame Anne Lucienne Jeanne X... divorcée Y... et Monsieur Olivier Georges Y... de toutes leurs demandes, fins et conclusions avec dépens ; que même suite, il échet de dire et juger que les demandes dirigées à l'encontre de la compagnie Assurance Allianz Iard se révèlent sans objet » ;
1°) ALORS QUE le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé avec diligence et loyauté et qu'il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; que les consorts Y...-X... avaient confié à la société Accord Compagnie Immobilier la complète gestion de leur maison du fait de leur éloignement géographique et reprochaient à l'agent immobilier de ne pas avoir pris les précautions nécessaires pour prévenir toute dégradation du bien au départ des locataires en mai 2009, bien que les locataires n'aient pas rendu les clés ni répondu à sa demande d'établissement d'un état des lieux de sortie ; qu'en déchargeant la société Accord Compagnie Immobilier de sa responsabilité pour n'avoir pas géré avec diligence et loyauté le bien qui lui était confié, au prétexte inopérant que les propriétaires n'avaient pas pris de décision, quelques mois plus tôt, quant à la réalisation de travaux sur la toiture et à la diminution du loyer, la cour d'appel a violé, par refus d'application, les articles 1991 et 1992 du code civil ;
2°) ALORS QU'en statuant comme elle l'a fait, sans constater qu'il aurait été mis fin au mandat de gestion de l'agent immobilier stipulé pour une durée de trois ans à compter de décembre 2008, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé avec diligence et loyauté et qu'il répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; qu'il doit, en particulier, veiller à la conservation du bien dont la gestion lui est confiée ; que la cour d'appel ne pouvait alors se borner à retenir que le contrat stipulait que la garde était transférée aux mandants en cas de libération des locaux par les locataires pour décharger l'agent immobilier de son obligation de prendre les mesures nécessaires à sa conservation lors de ce départ, sauf à vider le mandat de toute signification ; qu'en jugeant pourtant que la société Accord Compagnie Immobilier n'avait aucune responsabilité dans le sort du bien à l'issue de la location, ne serait-ce que pour n'avoir pas mis les propriétaires à même d'assumer cette garde puisqu'ils n'étaient pas au courant du moment où le départ des locataires avait été effectif ni des conditions de leur départ, la cour d'appel a violé les articles 1991 et 1992 du code civil ;
4°) ALORS QUE tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si, dès lors que le mandat n'avait pas été révoqué, la société Accord Compagnie Immobilier n'avait pas engagé sa responsabilité à l'égard des consorts Y...-X... en laissant tous leurs messages sans réponse à partir du mois de mars 2009 et en ne les informant pas en particulier, au départ des locataires, du fait qu'elle n'avait pas récupéré la clé de la maison ni réalisé d'état des lieux ni qu'elle considérait que sa mission était achevée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1993 du code civil ;
5°) ALORS QUE le mandataire professionnel est tenu d'une obligation d'information et de conseil à l'égard du mandant ; qu'en ne recherchant pas, comme il le lui était demandé, si, dès lors que le mandat n'avait pas été révoqué, la société Accord Compagnie Immobilier n'avait pas manqué à son obligation, qui est de résultat, en ne donnant aucune information ni conseil à ses mandants quant au moment du départ des locataires et aux risques qu'ils prenaient à laisser le bien sans occupant quand la garde leur en était transférée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de les articles 1991 et 1992 du code civil ;
6°) ALORS QUE les juges doivent examiner les pièces qui sont soumises à leur appréciation ; qu'en retenant que le mandataire n'aurait pas disposé de l'adresse mail de M. Y..., auquel Mme X... avait renvoyé l'agent immobilier pour la gestion du bien, pour retenir qu'il n'aurait plus été tenu d'aucune obligation à l'égard de ses mandants, sans examiner les pièces que ces derniers fournissaient aux débats pour établir que, contrairement à ce qu'il soutenait, l'agent immobilier disposait de l'adresse mail des deux mandants, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ;
7°) ALORS QU'en toute hypothèse, en retenant que le mandataire n'aurait pas disposé de l'adresse mail de M. Y...pour le contacter en février pour considérer que les mandants auraient entravé son action et le décharger de toute obligation à leur égard à compter de ce moment, sans rechercher si, comme le faisaient valoir les propriétaires, Mme X... n'établissait pas, par la production de nombreux courriels, qu'elle avait continué à s'occuper du bien pendant les mois qui avaient suivi et jusqu'à la constatation des désordres, restant ainsi disponible pour le mandataire s'il avait besoin de joindre les propriétaires qui pouvait également toujours également, selon les constatations de l'arrêt, laisser un message téléphonique à M. Y..., la cour d'appel s'est fondée sur une circonstance impuissante à décharger le mandataire de ses obligations de diligence à l'égard des mandants et a privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du code civil ;
8°) ALORS QUE, dès lors qu'il ressort des éléments soumis à discussion que le défendeur a subi un préjudice, le juge ne peut le débouter de sa demande d'indemnisation au motif qu'il ne fournit pas d'éléments suffisants pour son évaluation ; qu'en se bornant pourtant à retenir que l'importance des préjudices des mandants serait insuffisamment établie par la comparaison de deux évaluations de la maison, quand elle constatait les dégâts volontaires subis et établis par un procès-verbal d'huissier, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1147 et 1991 du code civil.
