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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur les deux moyens réunis, ci-après annexés :
Attendu qu'ayant constaté que la promesse de vente des 7 et 8 août 2003 était consentie pour un délai expirant à 12 heures le 31 décembre 2004 et stipulait que si le bénéficiaire exprimait son désir de voir proroger le bénéfice de celle-ci, il ne pourrait le faire que pour une durée supplémentaire de six mois renouvelable par lettre recommandée avec accusé de réception et après avoir justifié du maintien de la garantie assurant le versement de l'indemnité d'immobilisation si celle-ci n'était pas encore entre les mains du séquestre, relevé que les époux X..., acquéreurs, n'avaient pas réclamé la prorogation de la validité de la promesse selon les formes stipulées dans l'acte lui-même, et retenu, appréciant souverainement le sens et la portée des éléments de preuve soumis à son examen, qu'ils ne pouvaient se prévaloir du caractère certain de la date écrite sur l'attestation de prorogation contestée par son signataire qui avait reconnu qu'elle constituait un faux et qu'elle avait été signée à une date où la promesse était déjà devenue caduque, la cour d'appel a pu, sans dénaturation et sans violer l'article 1341 du code civil, en déduire que la promesse de vente n'avait pas été valablement prorogée avant sa date d'échéance et qu'elle était caduque ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société CBO Territoria la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des époux X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux octobre deux mille treize.
MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par Me Foussard, avocat aux Conseils, pour les époux X...
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré caduque la promesse de vente des 7 et 8 août 2003, et a débouté M. et Mme X... de leur demande visant à faire constater la levée de leur option et la perfection de la vente intervenue avec la société CBO TERRITORIA ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il importe peu qu'à l'occasion du transfert du patrimoine de la SA GROUPE BOURBON à la SA CBO TERRITORIA cette dernière n'ait pas été avisée de l'existence de la promesse de vente consentie par la première aux époux X... ; qu'en effet il n'est pas contesté que la SA CBO TERRITORIA continue la personne de la SA GROUPE BOURBON qui n'a plus d'existence légale et qu'elle est à ce titre devenue propriétaire de la parcelle de terre litigieuse ; que la promesse de vente des 7 et 8 août 2003 produite au débat est consentie pour un délai expirant à 12 heures le 31 décembre 2004 " sous réserve des prorogations prévues au présent acte " ; qu'en effet l'acte stipule au paragraphe intitulé " Prorogations " que " si le bénéficiaire exprime son désir de voir proroger le bénéfice de la présente promesse, il ne pourra le faire que pour une durée supplémentaire de 6 mois, renouvelable dans les formes ci-dessus indiquées (par lettre recommandée avec accusé réception), et après avoir justifié du maintien de la garantie assurant le versement de l'indemnité d'immobilisation si celle-ci n'était pas encore entre les mains du séquestre " ; qu'en l'espèce les époux X... produisent un document établi à l'en tête du GROUPE BOURBON signé par Patrick Y..., dénommé " ATTESTATION " par lequel cette société considère que la promesse de vente du terrain est prorogée jusqu'au 31 décembre 2007 ; que ce document est daté du 30 juillet 2004 ; que les époux X... soutiennent qu'il fait suite à un courrier qu'ils avaient adressé au directeur foncier du GROUPE BOURBON le 26 juillet 2004 par lequel ils sollicitaient une prorogation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2006 du fait que la mairie avait sursis à statuer sur leur demande de permis de lotir ; qu'en effet la promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention, par les bénéficiaires, d'un arrêté de permis de lotir le terrain litigieux en 5 lots à usage d'habitation dans un délai de douze mois à compter de l'acte soit avant le 8 août 2004 ; qu'il n'est pas contesté que les époux X... n'ont pas obtenu cette autorisation de lotir dans le délai imparti ; qu'en effet ce permis a été demandé par Martine Z... le 10 février 2003 et na été obtenu comme en fait foi un constat d'affichage que le 21 novembre 2006 ; qu'il a toutefois été convenu que les bénéficiaires pourront toujours, s'ils le souhaitent, renoncer totalement ou partiellement aux conditions suspensives stipulées exclusivement en leur faveur ; que toutefois encore faudrait-il que la promesse ait été prorogée ; que si la qualité de Patrick Y... pour représenter le vendeur à la date indiquée sur le document de prorogation, soit le 30 juillet 2004, ne peut être sérieusement contestée alors que c'est lui-même qui avait signé au nom de la SA GROUPE BOURBON chez le notaire la promesse initiale, Patrick Y... a reconnu dans une lettre datée du 9 juin 2007, que cette attestation de prorogation est un faux et qu'il l'avait signée sur présentation de Martine Z..., épouse X..., non pas le 30 juillet 2004 mais en mars 2006 à une date où la promesse était déjà devenue caduque ; que les époux X... qui n'ont pas jugé nécessaire de réclamer la prorogation de la validité de la promesse selon les formes stipulées dans l'acte lui-même soit par lettre recommandée avec accusé de réception et pour une durée de 6 mois renouvelable ne peuvent se prévaloir du caractère certain de la date écrite sur le document et qui est expressément contestée par son signataire ; qu'il convient en conséquence de considérer que la promesse de vente n'a pas été valablement prorogée avant sa date d'échéance et qu'elle est devenue caduque faute par les époux X... d'avoir levé l'option avant le 31 décembre 2004 » (arrêt, p. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en conséquence, il convient de se référer aux termes de la promesse de vente consentie aux requérants par la société anonyme " Groupe Bourbon ", représentée par Monsieur Patrick Y..., aux termes d'un acte authentique reçu les 7 et 8 août 2003 par Maître Christophe A..., notaire associé à Saint-Denis de la Réunion ; que par cet acte, ladite société, depuis absorbée par la société anonyme CBO Territoria, a promis de vendre à Martine Z... et Samuel X..., à concurrence de moitié indivise chacun, une parcelle de terrain de 4. 153 m ² situé à la Saline les Bains, au lieudit " ... ", à détacher d'un tènement immobilier de plus grande importance figurant au cadastre de ladite commune sous les références EV 439, pour le prix de euros ; ¿ que le seul moyen d'éviter la caducité consistait, pour les bénéficiaires à en faire la demande expresse par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant, par période de six mois renouvelables selon la même procédure, et à charge de justifier du versement de l'indemnité d'immobilisation ou du maintien de la garantie en assurant le versement ; qu'or, force est de constater que les demandeurs :- n'ont pas adressé leur demande de prorogation au promettant, date du 26 juillet 2004, par lettre recommandée avec accusé de réception ;- n'ont pas respecté la procédure de renouvellement par périodes de six mois puisqu'ils ont sollicité d'emblée une prorogation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2006 ;- et ne justifient pas du versement d'une quelconque indemnité d'immobilisation ou de la constitution d'une garantie en tenant lieu ; que les parties ne démontrent pas davantage avoir conclu, postérieurement à cet acte un avenant contractuel modifiant les stipulations énoncées ci-dessus en matière de réalisation de la condition suspensive ou de prorogation de la durée de validité de la promesse. La seule attestation de la société Groupe Bourbon, signée de Monsieur Patrick Y... et datée du 30 juillet 2004, n'équivaut pas à un tel avenant, étant au surplus observé que ce dernier certifie n'avoir signé ce document qu'au cours du mois de mars 2006, soit postérieurement à la date de caducité de l'acte ; que dès lors, qans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens des parties, il est établi que la promesse de vente litigieuse a été frappée de caducité à compte du 8 octobre 2004, faute pour les bénéficiaires d'avoir respecté les conditions précises qu'elle prévoyait pour la réalisation de la condition suspensive et pour la prorogation de sa durée de validité » (jugement, p. 3-4) ;
ALORS QUE, premièrement, ni la formation d'une promesse de vente ni celle d'un acte modificatif de cette promesse ne sont soumises à quelque condition de forme que ce soit ; qu'à supposer que l'arrêt attaqué ait adopté le motif des premiers juges selon lequel l'attestation du 30 juillet 2004 était insusceptible de valoir comme avenant à la promesse, quand un échange de lettres signées ou encore une attestation remise par un contractant à un autre suffit à porter modification d'une promesse de vente, les juges du fond ont violé les articles 1101, 1108 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE, deuxièmement, les parties sont libres de déroger par un nouvel accord aux conditions fixées dans leur convention initiale ; qu'elles ne sont tenues de respecter à cet effet aucune forme particulière, si même la convention initiale prévoyait le respect de certaines formalités ; qu'en reprochant en l'espèce à M. et Mme X... de ne pas avoir adressé leur demande de prorogation dans les formes prévues à la promesse, quand l'accord finalement obtenu du promettant rendait une telle constatation inopérante, dès lors qu'il suffit pour modifier une convention qu'intervienne un nouvel accord de volonté, quelle qu'en soit la forme, les juges du fond ont encore violé les articles 1101, 1108 et 1134 du code civil ;
ALORS QUE, troisièmement, en reprochant à M. et Mme X... de ne pas avoir adressé leur demande de prorogation dans les formes prévues à la promesse, tout en rappelant les termes de la clause concernée dont il s'évinçait que le respect de certaines formes n'était exigé que pour une prorogation décidée unilatéralement par les bénéficiaires, les juges du fond n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations, en violation des articles 1101, 1108 et 1134 du code civil ;
ET ALORS QUE, quatrièmement, la clause intitulé « Prorogations » de la promesse de vente prévoyait, ainsi que les juges l'ont eux-mêmes relevé, que « si le bénéficiaire exprime son désir de voir proroger le bénéfice de la présente promesse, il ne pourra le faire que pour une durée supplémentaire de 6 mois, renouvelable dans les formes ci-dessus » ; qu'en appliquant les conditions de forme visées à cette clause pour le cas où les époux X... ne feraient que solliciter du promettant l'octroi d'une prorogation, sans la décider d'eux-mêmes, les juges du fond ont dénaturé les termes clairs et précis de la promesse de vente, en violation de l'article 1134 du code civil.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt attaqué encourt la censure ;
EN CE QU'il a déclaré caduque la promesse de vente des 7 et 8 août 2003, et a débouté M. et Mme X... de leur demande visant à faire constater la levée de leur option et la perfection de la vente intervenue avec la société CBO TERRITORIA ;
AUX MOTIFS PROPRES QUE « il importe peu qu'à l'occasion du transfert du patrimoine de la SA GROUPE BOURBON à la SA CBO TERRITORIA cette dernière n'ait pas été avisée de l'existence de la promesse de vente consentie par la première aux époux X... ; qu'en effet il n'est pas contesté que la SA CBO TERRITORIA continue la personne de la SA GROUPE BOURBON qui n'a plus d'existence légale et qu'elle est à ce titre devenue propriétaire de la parcelle de terre litigieuse ; que la promesse de vente des 7 et 8 août 2003 produite au débat est consentie pour un délai expirant à 12 heures le 31 décembre 2004 " sous réserve des prorogations prévues au présent acte " ; qu'en effet l'acte stipule au paragraphe intitulé " Prorogations " que " si le bénéficiaire exprime son désir de voir proroger le bénéfice de la présente promesse, il ne pourra le faire que pour une durée supplémentaire de 6 mois, renouvelable dans les formes ci-dessus indiquées (par lettre recommandée avec accusé réception), et après avoir justifié du maintien de la garantie assurant le versement de l'indemnité d'immobilisation si celle-ci n'était pas encore entre les mains du séquestre " ; qu'en l'espèce les époux X... produisent un document établi à l'en tête du GROUPE BOURBON signé par Patrick Y..., dénommé " ATTESTATION " par lequel cette société considère que la promesse de vente du terrain est prorogée jusqu'au 31 décembre 2007 ; que ce document est daté du 30 juillet 2004 ; que les époux X... soutiennent qu'il fait suite à un courrier qu'ils avaient adressé au directeur foncier du GROUPE BOURBON le 26 juillet 2004 par lequel ils sollicitaient une prorogation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2006 du fait que la mairie avait sursis à statuer sur leur demande de permis de lotir ; qu'en effet la promesse était consentie sous la condition suspensive de l'obtention, par les bénéficiaires, d'un arrêté de permis de lotir le terrain litigieux en 5 lots à usage d'habitation dans un délai de douze mois à compter de l'acte soit avant le 8 août 2004 ; qu'il n'est pas contesté que les époux X... n'ont pas obtenu cette autorisation de lotir dans le délai imparti ; qu'en effet ce permis a été demandé par Martine Z... le 10 février 2003 et na été obtenu comme en fait foi un constat d'affichage que le 21 novembre 2006 ; qu'il a toutefois été convenu que les bénéficiaires pourront toujours, s'ils le souhaitent, renoncer totalement ou partiellement aux conditions suspensives stipulées exclusivement en leur faveur ; que toutefois encore faudrait-il que la promesse ait été prorogée ; que si la qualité de Patrick Y... pour représenter le vendeur à la date indiquée sur le document de prorogation, soit le 30 juillet 2004, ne peut être sérieusement contestée alors que c'est lui-même qui avait signé au nom de la SA GROUPE BOURBON chez le notaire la promesse initiale, Patrick Y... a reconnu dans une lettre datée du 9 juin 2007, que cette attestation de prorogation est un faux et qu'il l'avait signée sur présentation de Martine Z..., épouse X..., non pas le 30 juillet 2004 mais en mars 2006 à une date où la promesse était déjà devenue caduque ; que les époux X... qui n'ont pas jugé nécessaire de réclamer la prorogation de la validité de la promesse selon les formes stipulées dans l'acte lui-même soit par lettre recommandée avec accusé de réception et pour une durée de 6 mois renouvelable ne peuvent se prévaloir du caractère certain de la date écrite sur le document et qui est expressément contestée par son signataire ; qu'il convient en conséquence de considérer que la promesse de vente n'a pas été valablement prorogée avant sa date d'échéance et qu'elle est devenue caduque faute par les époux X... d'avoir levé l'option avant le 31 décembre 2004 » (arrêt, p. 5-6) ;
ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « l'article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en conséquence, il convient de se référer aux termes de la promesse de vente consentie aux requérants par la société anonyme " Groupe Bourbon ", représentée par Monsieur Patrick Y..., aux termes d'un acte authentique reçu les 7 et 8 août 2003 par Maître Christophe A..., notaire associé à Saint-Denis de la Réunion ; que par cet acte, ladite société, depuis absorbée par la société anonyme CBO Territoria, a promis de vendre à Martine Z... et Samuel X..., à concurrence de moitié indivise chacun, une parcelle de terrain de 4. 153 m ² situé à la Saline les Bains, au lieudit " ... ", à détacher d'un tènement immobilier de plus grande importance figurant au cadastre de ladite commune sous les références EV 439, pour le prix de euros ; ¿ que le seul moyen d'éviter la caducité consistait, pour les bénéficiaires à en faire la demande expresse par lettre recommandée avec accusé de réception adressée au promettant, par période de six mois renouvelables selon la même procédure, et à charge de justifier du versement de l'indemnité d'immobilisation ou du maintien de la garantie en assurant le versement ; qu'or, force est de constater que les demandeurs :- n'ont pas adressé leur demande de prorogation au promettant, date du 26 juillet 2004, par lettre recommandée avec accusé de réception ;- n'ont pas respecté la procédure de renouvellement par périodes de six mois puisqu'ils ont sollicité d'emblée une prorogation de la promesse jusqu'au 31 décembre 2006 ;- et ne justifient pas du versement d'une quelconque indemnité d'immobilisation ou de la constitution d'une garantie en tenant lieu ; que les parties ne démontrent pas davantage avoir conclu, postérieurement à cet acte un avenant contractuel modifiant les stipulations énoncées ci-dessus en matière de réalisation de la condition suspensive ou de prorogation de la durée de validité de la promesse. La seule attestation de la société Groupe Bourbon, signée de Monsieur Patrick Y... et datée du 30 juillet 2004, n'équivaut pas à un tel avenant, étant au surplus observé que ce dernier certifie n'avoir signé ce document qu'au cours du mois de mars 2006, soit postérieurement à la date de caducité de l'acte ; que dès lors, qans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens des parties, il est établi que la promesse de vente litigieuse a été frappée de caducité à compte du 8 octobre 2004, faute pour les bénéficiaires d'avoir respecté les conditions précises qu'elle prévoyait pour la réalisation de la condition suspensive et pour la prorogation de sa durée de validité » (jugement, p. 3-4) ;
ALORS QUE, premièrement, les actes sous seing privé font foi entre les parties jusqu'à preuve contraire rapportée en une forme équivalente à celle sous laquelle l'acte a été constitué ; qu'en faisant crédit aux dires de Monsieur Y..., signataire de la promesse de vente et de sa prorogation ultérieure, selon lesquels cette dernière n'aurait pas été consentie le 30 juillet 2004, comme indiqué dans l'attestation portant prorogation, mais au mois de mars 2006, quand ces dénégations contredisaient tout à la fois l'échange de lettres signées des 26 et 30 juillet 2004 et l'attestation contenue dans cette seconde lettre, les juges du fond ont violé l'article 1315 et 1341 du code civil, ensemble le principe selon lequel il n'est reçu aucune preuve par témoins contre et outre le contenu aux actes sous seing privé ;
ALORS QUE, deuxièmement, les actes récognitifs n'ont aucun effet pour ce qu'ils contiennent de plus ou de différent par rapport au titre primordial ; qu'en écartant des débats l'accord de prorogation intervenu les 26 et 30 juillet 2004 au motif que Monsieur Y... « a reconnu dans une lettre datée du 9 juin 2007, que cette attestation de prorogation est un faux et qu'il l'avait signée ¿ en mars 2006 », les juges du fond ont violé les articles 1315 et 1337 du code civil ;
ET ALORS QUE, troisièmement, un aveu ou tout autre acte récognitif doit émaner de la partie à laquelle on l'oppose ; qu'on ne témoigne pas non plus en sa propre faveur, ou de celle de son mandant, ou encore de son commettant lorsque l'on est son préposé, un témoignage supposant d'émaner d'un tiers à l'instance ; qu'en déniant toute force probante à l'accord de prorogation intervenue les 26 et 30 juillet 2004 pour cette seule raison que Monsieur Y..., signataire de la promesse et de sa prorogation, dirigeant de la société GROUPE BOURBON puis directeur d'aménagement de la société CBO TERRITORIA, « a reconnu dans une lettre datée du 9 juin 2007, que cette attestation de prorogation est un faux », les juges du fond ont violé les articles 1315, 1337, 1341 et 1354 du code civil, ensemble le principe selon lequel nul ne peut se constituer une preuve à soi-même.
