Cour de cassation, 12 décembre 2018. 17-17.401

CIV. 1 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2018 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10781 F Pourvoi n° R 17-17.401 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. Claude X..., 2°/ Mme Denise Y..., épouse X..., domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 14 mars 2017 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre civile A), dans le litige les opposant : 1°/ à la société John Taylor, société anonyme, dont le siège est [...] , 2°/ à la société Tourrettes-sur-Loup immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesses à la cassation ; En présence de : 1°/ la société E... Z..., dont le siège est [...] , représentée par Mme Nathalie Z..., prise en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société John Taylor, 2°/ M. Didier A..., domicilié [...] , pris en qualité de mandataire judiciaire à la procédure de sauvegarde de la société John Taylor ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme F... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de M. et Mme X..., de la SCP Foussard et Froger, avocat des sociétés John Taylor et Tourrettes-sur-Loup immobilier, de M. A..., ès qualités, et de la société E... Z..., ès qualités ; Sur le rapport de Mme F... , conseiller référendaire, l'avis de M. B..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit que les trois mandats de vente donnés par M. et Mme X... à la SA John Taylor Saint-Paul les 2 décembre 2010, 3 juin 2011 et 3 juin 2012 sont valables, constaté que M. et Mme X... n'ont pas respecté les obligations ressortant des mandats des 3 juin 2011 et 3 juin 2012 en vendant leur bien immobilier à M. et Mme C... sans le concours de la SA John Taylor Saint-Paul et d'avoir condamné, en conséquence, M. et Mme X... à payer à la SA John Taylor Saint-Paul une somme de 63 600 euros au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS QUE « M. et Mme X..., souhaitant vendre leur maison sise à [...], ont donné plusieurs mandats de vente à la SA John Taylor Saint-Paul ainsi qu'à la Sarl Tourrettes-sur-Loup Immobilier selon la chronologie suivante : mandat exclusif donné à la SA John Taylor le 2 décembre 2010 pour une durée de six mois, se poursuivant, sauf révocation, par tacite reconduction par périodes d'un mois dans la limite d'un an, le mandataire étant autorisé à se faire substituer par un professionnel de son choix ; mandat sans exclusivité donné à la SA John Taylor le 3 juin 2011 pour une durée de trois mois, se poursuivant par tacite reconduction par périodes d'un mois dans la limite d'un an ; mandat sans exclusivité donné à TSL Immobilier le 9 juin 2011 pour une durée de trois mois, se prorogeant pour une durée maximale de douze mois supplémentaires au terme de laquelle il prendra automatiquement fin ; mandat sans exclusivité donné à la SA John Taylor le 3 juin 2012 pour une durée de trois mois, se poursuivant par tacite reconduction par périodes d'un mois dans la limite d'un an ; qu'il est constant que la propriété de M. et Mme X... a été visitée par M. et Mme C... à deux reprises les 30 et 31 mars 2011, dans le cadre du premier mandat donné à la SA John Taylor le 2 décembre 2010, par l'intermédiaire de TSL Immobilier, et que M. et Mme X... en ont été informés par un courrier de la SA John Taylor du 4 avril 2011 ; que des négociations ont été menées, par l'entremise de ces agents immobiliers, entre M. et Mme X... et ces candidats acquéreurs, les pourparlers portant notamment sur la question de l'assainissement privé, et ce jusqu'à la rédaction d'un projet de compromis le 23 août 2011, lequel prévoyait le versement d'une commission d'agence de 25 000 euros au profit de la SA John Taylor et de 25 000 euros au profit de TSL Immobilier ; mais que finalement, M. et Mme C... ont informé TSL Immobilier, par mail du 25 août 2011, renoncer à leur projet d'acquisition ; que M. et Mme X... ont révoqué le mandat donné à TSL Immobilier le 9 juin 2011 par lettre du 22 janvier 2013, bien que celui-ci ait expiré le 8 juin 2012 ; que, par courrier en date du 23 février 2013, M. et Mme X... ont fait connaître à la SA John Taylor que leur bien était sous compromis, sans préciser le nom des acquéreurs, mais que l'attestation de la mairie de Tourrettes-sur-Loup du 29 mars 2013 indique que leurs acquéreurs sont M. et Mme C... ; qu'il ressort de ce rappel factuel des éléments du dossier que M. et Mme X... ont vendu à M. et Mme C... au début de l'année 2013, alors que ces derniers leur avaient été présentés par TSL Immobilier en mars 2011 - dans le cadre du premier mandat du 2 décembre 2010 à la SA John Taylor - et que les négociations s'étaient poursuivies jusqu'en août 2011 sous l'égide des deuxième et troisième mandats des 3 juin 2011 et 9 juin 2011 ; que conformément à l'autorisation de délégation prévue dans les trois mandats ; que TSL Immobilier et la SA John Taylor réclament le paiement, à titre de dommages et intérêts, de la somme de 25 000 euros à chacune d'elles, sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil, en soutenant qu'elles ont été privées de leur rémunération par la fraude à leurs droits, mettant en avant l'interdiction faite aux mandants, dans le cadre des quatre mandats qu'ils ont signés, de vendre sans le concours du mandataire à un acquéreur qui lui aurait été présenté par celui-ci ; que M. et Mme X... soutiennent que chacun des mandats donnés a anéanti le mandat précédent et qu'en tout état de cause, tous ces mandats sont nuls en raison d'irrégularités et de violation des dispositions d'ordre public de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet ; que le tribunal a suivi leur argumentation sur la nullité des mandats et débouté les deux agences immobilières de leurs demandes en dommages et intérêts en rappelant que l'absence de mandat régulier les prive de tout droit à commission et à indemnisation ; que c'est en vain que M. et Mme X... prétendent que chaque nouveau mandat aurait « anéanti » le mandat signé précédemment, alors que chacun des mandats signés au profit de la SA John Taylor est venu prendre la suite immédiate du précédent, au terme de la période de validité prévue, sans porter atteinte aux droits et obligations nées du mandat précédent ; que s'agissant des mandats signés au profit de la SA John Taylor, M. et Mm X... soutiennent que tous les mandats seraient nuls au motif qu'ils ne porteraient pas le n° d'immatriculation effectif de cette société au registre du commerce et des sociétés et ne comportent pas de mention des conditions de reddition des comptes ; mais que, ainsi que l'a fait justement ressortir le tribunal, la SA John Taylor Saint-Paul était parfaitement identifiable à la lecture des mandats, dès lors que ceux-ci comportent l'indication, en page une, de toutes les mentions relatives à son siège et à sa forme sociale, à sa carte professionnelle et à la garantie de son activité par la Socamab, et que le tampon de cette société en page 4 mentionne son numéro de Siret 775 550 510 00082 ; que l'indication erronée du numéro de RCS 1963B00061 - correspondant en réalité au numéro attribué à la création de la société et mentionné sur l'extrait K Bis communiqué comme le n° de gestion - n'est pas de nature à induire le mandant en erreur sur l'identification de la société John Taylor, dont le siège social, la forme sociale et le n° de Siret étaient exactement indiqués sur les mandats ; que par ailleurs, si l'article 6 de la loi Hoguet prévoit que le mandat doit préciser les modalités de reddition des comptes, il ajoute que ces précisions doivent être apportées « conformément aux dispositions d'un décret en Conseil d'Etat » ; que l'article 66 du décret du 20 juillet 1972 invoqué par M. et Mme X... qui dispose que la reddition des comptes doit intervenir chaque année est applicable aux mandats de gestion et de syndic et non aux mandats de vente ; qu'aucune disposition particulière du décret ne prévoit de reddition de comptes dans le cadre des mandats de vente ; qu'il convient en conséquence de constater que les trois mandats confiés successivement à la SA John Taylor par M. et Mme X... sont valables et d'infirmer le jugement en ce qu'il a considéré que ces mandats étaient entachés d'irrégularités emportant leur nullité ; que s'agissant du mandat confié à TSL Immobilier, Mme et Mme X... opposent quatre motifs de nullité ; que le premier et principal motif de nullité est le défaut de numéro de mandat sur l'exemplaire qui leur a été remis par l'agent immobilier ; qu'en application de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie et le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat qui reste en la possession du mandant ; qu'il apparaît que l'exemplaire du mandat de vente produit aux débats par M. et Mme X... ne porte aucun numéro d'inscription ; que la justification par TSL Immobilier de ce que son propre exemplaire du mandat porte le n° 497 et est enregistré sur son registre des mandats à la date du 9 juin 2011 en respectant la chronologie avec les autres mandats ne suffit pas à écarter le motif de nullité tiré de l'absence de mention de ce numéro sur l'exemplaire remis au mandant ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a constaté la nullité du mandat de vente donné à TSL Immobilier ; que, par voie de conséquence, TSL Immobilier a été justement déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; qu'en l'état de l'absence de tout droit à indemnisation de TSL Immobilier et de la validité des mandats de la SA John Taylor, il convient de statuer sur la demande subsidiaire de cette dernière visant au paiement intégral à son profit de la clause pénale prévue dans les mandats à titre d'indemnisation ; qu'il a été vu plus haut que TSL Immobilier avait présenté M. et Mme C... à M. et Mme X... en mars 2011, soit au cours du premier mandat confié à la SA John Taylor , et que les pourparlers avaient été menés par elle jusqu'en août 2011, soit pendant la durée de validité du second mandat confié à la SA John Taylor ; que la conclusion du compromis de vente avec M. et Mme C... est intervenue en février 2013, alors que M. et Mme X... étaient liés à la SA John Taylor par le troisième mandat signé le 3 juin 2012 et expirant le 2 juin 2013 et alors qu'ils s'étaient interdits, aux termes du second mandat, de vendre après l'expiration de ce mandat, sans son concours, à une personne présentée par le mandataire ; que les trois mandats confiés à la SA John Taylor l'autorisaient à se substituer un professionnel de son choix, de sorte que TSL Immobilier intervenait valablement, peu important que son propre mandat soit ici annulé ; que l'argument selon lequel les deux agents immobiliers auraient commis une faute portant préjudice à leurs mandants en s'abstenant de faire signer à M. et Mme C... une offre d'achat, ce qui leur aurait permis de changer d'avis au bout de cinq mois, est inopérant dès lors qu'en tout état de cause, les futurs acquéreurs, même s'ils avaient signé une offre d'achat, auraient pu se rétracter après la signature du compromis de vente, de sorte qu'aucune mesure de sécurisation de l'engagement de M. et Mme C... ne pouvait être prise par les agences immobilières et que la renonciation de ces derniers en août 2011 ne peut leur imputée à faute ; qu'il doit être retenu que M. et Mme X... n'ont pas respecté les termes des mandats signés successivement les 3 juin 2011 et 3 juin 2012 au profit de la SA John Taylor , cherchant ainsi à éluder leur obligation au paiement de la commission ; que ces deux mandats comportent une clause pénale rédigée dans les mêmes termes et prévoyant, en cas de non-respect par le mandant de ses obligations, le versement d'une indemnité forfaitaire et définitive d'un montant égal à la rémunération prévue au mandat, soit une somme de 6% TTC du prix de la vente ; qu'à défaut de communication par M. et Mme X... de l'acte de vente, il convient de se référer au certificat du bureau des hypothèques de Grasse versé aux débats par les appelantes dont il ressort que l'immeuble a été effectivement vendu par M. et Mme X... à M. et Mme C... le 13 mai 2013 au prix de 1 060 000 euros ; que dès lors, l'indemnisation due par eux à la SA John Taylor doit être fixée à la somme de 1 060 000 x 6% = 63 600 euros, ainsi que sollicitée à titre subsidiaire par cette société » ; 1°/ ALORS QU'il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, applicable en la cause, que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents ; que cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que la visite du bien des époux X... avait été effectuée par les époux C... au cours du premier mandat exclusif confié à la société SA John Taylor , dont la durée était de six mois ; qu'en retenant, pour condamner les époux X... à payer à la société SA John Taylor la somme de 63 600 euros à titre de clause pénale, que les époux X... avaient conclu directement la vente avec les époux C... pendant la durée du premier mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ; 2°/ ALORS QUE sont entachés de nullité les mandats confiés à expiration d'un précédent mandat dont la durée était contraire aux deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2009-766 du 22 juin 2009, et 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les mandats ultérieurs confiés à la société John Taylor avaient été conclus en raison de la durée du premier mandat exclusif qui excédait la durée de trois mois prévue par ces textes ; qu'en condamnant néanmoins les époux X... à payer à la société John Taylor la somme de 63 600 euros au titre de la clause pénale prévue par les deuxième et troisième mandats, la cour d'appel a violé les textes susvisés, ensemble les articles 1131, 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ; 3°/ ALORS QU'EN TOUT ETAT DE CAUSE les juges ne peuvent dénaturer les documents de la cause ; qu'en l'espèce, les mandats confiés à la société John Taylor comportaient une clause pénale selon laquelle le mandant serait tenu au paiement de la rémunération du mandataire en cas de vente du bien, sans le concours de l'agent immobilier, à un acquéreur présenté pendant le mandat ; qu'ayant constaté que la société TSL Immobilier avait présenté les acquéreurs aux époux X... pendant le premier mandat exclusif confié à la société John Taylor , la cour d'appel, en déduisant que la conclusion de la vente constituait une violation des mandats suivants confiés à la société John Taylor , a méconnu les articles 1134, 1152 et 1226 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 applicable à la cause ; 4°/ ALORS QU'il résulte de l'article 6 I de la loi n° 70-2 du 2 janvier 1970 dans sa rédaction applicable à la cause issue de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, que les conventions conclues avec les agents immobiliers doivent préciser les conditions dans lesquelles les agents sont autorisés à recevoir, verser ou remettre des sommes d'argent, biens, effets ou valeurs à l'occasion de l'opération dont il s'agit ; que la mention du numéro d'immatriculation de l'agent immobilier au registre constitue une condition visée par ce texte ; qu'en écartant en l'espèce le moyen tiré de la nullité des mandats conclus avec la société John Taylor , dont elle a constaté qu'ils ne portaient pas le numéro d'immatriculation effectif de cette société au registre du commerce et des sociétés mais seulement les mentions relatives à son siège et à sa forme sociale, à sa carte professionnelle et à la garantie de son activité par la Socamab, ainsi que son numéro de Siret, aux motifs inopérants que l'indication erronée du numéro de RCS n'est pas de nature à induire le mandant en erreur sur l'identification du mandataire, la cour d'appel a violé le texte susvisé.