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LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le pourvoi formé par :
1°/ M. Robert L..., demeurant ... (Nord),
2°/ Mme Geneviève L..., son épouse, demeurant ... (Nord),
en cassation d'un arrêt rendu le 28 mai 1990 par la cour d'appel de Douai (1re chambre civile), au profit :
1°/ de Mme Appoline J..., demeurant ... (Seine-Maritime),
2°/ de Mme Anne-Marie H... épouse C..., demeurant Place de la mairie, La Chapelle-Moulière (Vienne),
3°/ de la société à responsabilité limitée Diffusion immobilière, dont le siège est ... (Nord),
défenderesses à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 14 avril 1992, où étaient présents :
M. Senselme, président, M. Cathala, conseiller rapporteur, MM. K..., A..., M..., E..., Z..., Y..., D..., B..., I...
G..., M. X..., Mlle F..., M. Chemin, conseillers, Mme Cobert M. Pronier, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller Cathala, les observations de Me Bouthors, avocat des époux L..., de la SCP Masse-Dessen, Georges et Thouvenin, avocat de Mme J..., de la SCP Defrenois et Levis, avocat de Mme C..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 28 mai 1990), que les époux L... ont acquis, par deux actes, sous seing privé, du 29 décembre 1987, d'une part, de Mme J..., un pas de porte à usage de commerce et d'habitation dans un immeuble, sous la condition suspensive de la vente concomitante de cet immeuble, d'autre part, de Mme C..., l'immeuble lui-même sous les conditions suspensives de la vente concomitante du "pas de porte" et de l'obtention d'un prêt ; que les époux Szczepaniak, invoquant la nullité de la vente du "pas de porte" et contestant, en conséquence, la réalisation d'une des conditions, Mme J... les a assignés pour faire constater judiciairement la réalisation de la vente ; que Mme C... s'est jointe à cette demande, ainsi que la
société Diffusion immobilière qui avait négocié les deux ventes ; Attendu que les époux L... font grief à l'arrêt de refuser d'annuler l'acte de vente du "pas de porte", alors, selon le moyen, que, suivant l'article 1131 du Code civil, l'obligation sans cause ou sur une fausse cause est nulle ; qu'après avoir observé que la somme de 500 000 francs était réclamée aux époux Szczepaniak au titre d'une cession de bail ou "pas de porte", la cour d'appel a considéré que ladite somme correspondait au "prix du départ des lieux de Mme J..., rétribuant à la fois la perte du fonds de commerce... et la privation des locaux
d'habitation", éléments caractéristiques d'une véritable indemnité d'éviction ; qu'en refusant d'annuler le compromis, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations établissant que le "pas de porte", loin d'être causé par la cession d'un simple droit au bail, correspondait, en réalité, à une véritable indemnité d'éviction, reposant ainsi sur une fausse cause, en violation de l'article 1131 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en vendant le "pas de porte", Mme J... avait permis aux époux L... d'obtenir la libre occupation de l'immeuble et que la contrepartie du prix de vente était la libre disposition du bien, ce qui accroissait sa valeur, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'une cause réelle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le second moyen :
Attendu que les époux L... font grief à l'arrêt de refuser d'annuler la vente de l'immeuble, alors, selon le moyen, que suivant l'article 1110 du Code civil, l'erreur sur la substance de la chose vendue est une cause de nullité de l'acte de vente, le défaut de contenance d'un immeuble étant une qualité substantielle s'il rend l'immeuble impropre à la destination connue, en vue de laquelle il a été acquis ; qu'après avoir relevé que la surface annoncée était de 1230 m et la surface réelle de 1053 m , puis constaté que la surface commerciale exploitable n'était que de 625 m , circonstance ruinant l'énonomie de l'opération projetée, la cour d'appel ne pouvait se refuser à prononcer l'annulation du compromis litigieux, portant sur un immeuble commercial, pour erreur sur la substance, violant ainsi les dispositions de l'article 1110 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé que, dans l'acte sous seing privé concernant la vente de l'immeuble, la surface de celui-ci avait été reprise exactement et que les aménagements prévus par les époux L... emportaient nécessairement une diminution des surfaces exploitables, sans que soit démontré le caractère prétendument ruineux de l'opération, la cour d'appel a souverainement apprécié l'absence d'erreur sur les qualités substantielles du bien vendu ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 1152 du Code civil ; Attendu qu'après avoir accueilli la demande de Mme J... tendant à l'application de la clause pénale sanctionnant le refus de régulariser la vente par le paiement d'une somme égale à dix pour cent du prix à titre d'indemnité forfaitaire, l'arrêt condamne les époux L... à rembourser à Mme J... les loyers et charges, qu'elle a supportés en raison du manquement des acquéreurs à leur obligation de réitérer les ventes ; Qu'en statuant ainsi, sans préciser en quoi les sommes allouées à titre de remboursement réparaient un préjudice distinct de celui que la clause pénale prévoit, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ; PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné les époux L... à rembourser à Mme J... les loyers et charges supportés par elle jusqu'à l'établissement de l'acte authentique de vente, l'arrêt rendu le 28 mai 1990, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ; Condamne Mme J... aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ; Ordonne qu'à la diligence de M. le procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit sur les registres de la cour d'appel de Douai, en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement annulé ;
