Cour de cassation, 08 avril 2021. 20-15.152

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 avril 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10211 F Pourvoi n° G 20-15.152 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021 Mme M... K..., épouse R..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° G 20-15.152 contre l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 9), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. P... L..., 2°/ à Mme O... C..., épouse L..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de Mme K..., après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme K... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme K... ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit avril deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat aux Conseils, pour Mme K... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme R... à payer à M. et Mme L... la somme de 2.855,94 euros, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du tribunal d'instance du 8ème arrondissement de Paris du 20 janvier 2017 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, selon procès-verbal de l'assemblée générale du 8 juin 2011, les copropriétaires de l'immeuble dont il s'agit, ont voté des travaux de reprise du plancher entre le rez-de-chaussée et le premier étage ; que selon procès-verbal de l'assemblée générale du 5 juin 2013, les copropriétaires ont voté la réalisation de travaux complémentaires au titre de la reprise du plancher et du traitement des bois ; que ces procès-verbaux sont produits aux débats ; que par acte authentique du 22 mai 2014, produit aux débats, Mme R... a vendu quatre lots aux époux L... ; que cet acte prévoit, en ce qui concerne les charges afférentes aux travaux, que : « Le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, date de l'avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution. L'acquéreur supportera les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date » ; que par courrier du syndic de l'immeuble, en date du 11 août 2015, également versé au dossier, les époux L... ont été informés de la régularisation des charges pour l'exercice comptable 2014 dont l'approbation serait portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 septembre suivant, et que concernant la réalisation des travaux de reprise de plancher, l'assemblée générale du 8 juin 2011 avait décidé d'un budget global de 48.033 euros, l'assemblée générale du 5 juin 2013 avait décidé de la réalisation de travaux complémentaires pour un budget de 6 453,42 euros et la réalisation de travaux de traitement des bois pour un budget de 3.226,71 euros, un appel complémentaire de 4.087,94 euros pour les travaux de traitement des bois ayant été adressé aux copropriétaires le 25 novembre 2014 ; que les sommes à prévoir ont été précisées pour financer le dépassement du budget, appelant la ratification des appels de fonds exceptionnels portés à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 15 septembre 2015 ; que le procès-verbal de cette assemblée évoque l'appel exceptionnel émis le 10 août 2015 et l'appel d'un budget complémentaire de 22.954,79 euros ; qu'en vertu de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et de l'article 6-2 du décret d'application du 17 mars 1967, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur et le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité, mais en cas de vente d'un lot, les parties peuvent prévoir contractuellement la répartition des charges entre vendeurs et acquéreurs ; qu'en l'occurrence, les travaux de reprise des planchers ont donc été votés lors de l'assemblée générale du 8 juin 2011, la réalisation de travaux complémentaires afférents à cette reprise et au traitement des bois, a été votée lors de l'assemblée générale du 5 juin 2013, et trois appels de fonds ont été établis relativement à ces travaux pour un montant total de 2.855,94 euros ; que Mme R... fait valoir que les sommes appelées sont fondées sur des devis, factures et travaux supplémentaires votés lors de l'assemblée générale du 15 septembre 2015, et ne peuvent donc être qu'à la charge des acquéreurs compte tenu de l'accord contractuel susmentionné, précisant à cet égard que s'il avait été prévu que le vendeur supporterait les travaux décidés au plus tard le 14 mars 2014, elle serait tenue à leur financement total, tandis que la clause prévoit qu'elle ne supporterait que le coût des travaux décidés au plus tard le 14 mars 2014, la notion de coût visant par conséquent un budget précis et non dépassé ; qu'il convient de distinguer, pour régler le litige, la nature des travaux du coût des travaux ; qu'or, la clause litigieuse quant à son interprétation, prévoit que le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, cette disposition faisant référence au vote des travaux « décidés », et non seulement au coût, sans quoi il aurait été écrit : « le coût des travaux de copropriété décidé » ; que les appels de charges portent sur les travaux de reprise du plancher et sur des travaux complémentaires la concernant, votés le 8 juin 2011 et le 5 juin 2013 ; qu'ils sont donc bien consécutifs à un vote qui n'a pas dépassé la date du 14 mars 2014, puisque l'assemblée générale du 15 septembre 2015 n'a voté que sur l'augmentation du budget pour financer ces travaux, raison pour laquelle il a été précisé dans le procès-verbal de cette assemblée qu'il s'agissait de la ratification d'appel de fonds exceptionnels ; que c'est par conséquent selon une exacte analyse de la clause contractuelle litigieuse et d'une juste application du droit, que le juge de première instance a condamné Mme R... à payer aux époux L... la somme de 2.855,94 euros ; que le jugement sera donc confirmé sur la demande principale ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en vertu de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel incombe au vendeur ; que le paiement des provisions sur les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ; que cependant, en cas de vente d'un lot, les parties peuvent prévoir contractuellement la répartition des charges entre vendeur et acquéreur ; qu'en l'espèce, Mme R... a vendu aux époux L... quatre lots de copropriété ; qu'il ressort de l'acte de vente du 22 mai 2014, que, dans un sous chapitre intitulé «Travaux », les parties ont conclu la clause ci-après retranscrite : « Le vendeur supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, date de l'avant contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution. L'acquéreur supportera les travaux qui viendraient à être votés à compter de cette date. » « Compte tenu des règlements opérés par les parties ce jour en application des conventions qui précèdent, le vendeur se désiste en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux biens ( ) L'acquéreur fera son profit ou perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l'exercice en cours. Par suite, l'acquéreur renoncera en faveur du vendeur à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu'il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou de dépenses comprises ou non comprises dans le budget provisionnel et couvrant l'exercice en cours, sauf en ce qui a pu être indiqué ci-dessus concernant les travaux » ; qu'il ressort de ces clauses, qu'en ce qui concerne spécifiquement les travaux votés avant le 14 mars 2014, le vendeur reste tenu de tout arriéré ; que les époux L... ont mis en demeure le 2 décembre 2014 Mme R... de leur payer la somme de 3.489,90 euros au titre de l'apurement des comptes des exercices 2012 et 2013 ; qu'il convient en premier lieu d'indiquer qu'ils ne peuvent solliciter le remboursement des soldes de charges des années 2012 et 2013 comme ceci est expressément prévu par l'acte de vente ; qu'ils produisent cependant un courrier du syndic du 11 août 2015 exposant que des travaux de reprise des planchers avaient été votés à l'assemblée générale du 8 juin 2011 qui avait décidé d'un budget global ; que l'assemblée générale du 5 juin 2013 a décidé de la réalisation de travaux complémentaires ; qu'un appel complémentaire concernant ces travaux a été adressé le 25 novembre 2015 ; qu'il ressort du décompte produit dans ce courrier ainsi que de l'extrait de compte du 25 septembre 2015 que demeurent donc à la charge de Mme R... trois appels de fonds relatifs à ces travaux votés antérieurement à la vente de 1.995,08 euros, 505,57 euros et de 355,29 euros ; qu'ainsi, Mme R... devra verser aux époux L... la somme totale de 2.855,94 euros ; que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ALORS QUE la clause insérée à l'acte de vente du 22 mai 2014 stipule que « le vendeur [Mme R...] supportera le coût des travaux de copropriété décidés au plus tard le 14 mars 2014, date de l'avant-contrat intervenu entre les parties, que ces travaux soient exécutés ou non ou en cours d'exécution » (arrêt, p. 4 § 7) ; que l'assemblée générale du 15 septembre 2015 a voté des travaux fondés sur de nouveaux devis et factures, un nouveau budget et un nouvel échéancier ; qu'en condamnant néanmoins Mme R... à payer à M. et Mme L..., acheteurs, les charges de copropriété relatives au coût de ces travaux, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et l'article 6-2 du décret d'application n° 67-223 du 17 mars 1967.