Cour de cassation, 25 mars 2021. 20-10.870

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10149 F Pourvoi n° D 20-10.870 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MARS 2021 Mme G... Y..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° D 20-10.870 contre l'arrêt rendu le 22 novembre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 3), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme A... B..., épouse L..., 2°/ à M. Q... B... N... , domiciliés tous deux [...], et venant aux droits dans la succession de S... B..., défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de Mme Y..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme B..., après débats en l'audience publique du 16 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme Y... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par Mme Y... et la condamne à payer à Mme B... la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Marlange et de La Burgade, avocat aux Conseils, pour Mme Y.... Il est reproché à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté Mme Y... de l'ensemble de ses demandes et d'AVOIR condamné Mme Y... à payer à Mme A... L... et Monsieur Q... B..., héritiers légaux de Monsieur S... B..., la somme de 5039,40 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges dus au mois d'octobre 2016 inclus et pour solde de tout compte ; AUX MOTIFS QUE sur les tantièmes : considérant qu'appelante fait valoir que le propriétaire calculerait ses charges sur 46/1000èmes au lieu de 50/1000èmes et que les charges mises à son compte sont ainsi trop élevées ; que cependant les bailleurs font justement valoir, ainsi que le relève le bail que les biens loués étaient composés certes du logement, mais également des droits indivis sur le parking extérieur (3 :1000èmes) et une cave (1/1000èmes) ; que sa contestation n'est dès lors pas fondée sur ce point ; sur le montant des charges : considérant que l'appelante ne conteste pas le montant des charges telles que payées par le propriétaire à la copropriété, qui sont établies, mais le bien fondé des factures acquittées par le syndic en reprochant au propriétaire de ne pas lui produire ces pièces ; que ces pièces sont entre les mains du syndic et que le propriétaire a même invité l'appelante à contacter ledit syndic afin de se les faire communiquer ; qu'elle n'a effectué aucune démarche sur ce point selon les explications des bailleurs non-contredites sur point ; que cette argumentation de l'appelante est en conséquence dénuée de tout fondement ; sur la répétition des charges perçues à tort : considérant qu'ainsi qu'il l'est indiqué ci-dessus, G... Y... n'établit pas en quoi les provisions sur charges et le montant des charges ne seraient pas justes autrement que par les explications fournies ci-dessus ; que cette demande sera écartée et le jugement confirmé ; sur la demande d'expertise : considérant que cette demande, nouvelle en cause d'appel ne saurait être accueillie ; qu'une telle demande ne saurait avoir pour effet de suppléer à la carence de l'appelante dans l'administration de la preuve ; sur les demandes de dommages-intérêts pour faute du bailleur, pour préjudice matériel et pour préjudice moral : considérant que tant la réalité de ces préjudices que celle d'une faute commise par le bailleur ne sont pas établies ; que la demande sera rejetée ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE sur la demande relative aux remboursements des charges et la demande reconventionnelle en paiement des charges : que l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que l'article 23 de la même loi dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; qu'en l'espèce, Madame Y... G... a, par acte sous seing privé en date du 23 mai 2003, pris à bail un logement appartement à Monsieur B... S..., depuis lors décédé, et représenté par ses héritiers Madame L... A... et Monsieur B... Q... ; qu'à ce titre, outre le loyer précisé dans le contrat de bail, elle est tenue de régler les charges locatives qui lui sont réclamées ; que le fait qu'aucune régularisation de charge ne soit intervenue pendant dix années n'a aucune incidence sur la justification des charges réclamées à compter de l'année 2013 ; que par courrier en date du 30 août 2013, l'agence [...], mandataire de Monsieur B... S... a communiqué à la demanderesse une première régularisation de charges à valoir à compter du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 ; qu'à ce courrier est joint le justificatif des charges réclamées, pour un montant de 1198,61 euros ; qu'en outre, l'agence [...] précise dans ce courrier qu'à compter du 1er septembre 2013, la provision pour charges sera de 230 euros annuels ; que l'agence [...] produit aux débats l'ensemble des courriers adressés à Madame Y... G... en réponse à ses demandes de justification détaillée des charges imputées ; que par courrier en date du 8 juillet 2014, l'agence [...] a communiqué à Madame Y... G... les régularisations de charges pour l'année 2012-2013 ; que cette régularisation de charge faisait apparaître un solde positif de la demanderesse, somme déduite des sommes réclamées ; qu'en conséquence, les charges ont été valablement justifiées et sont dès lors dues par Madame Y... G... ; qu'aucune somme n'a été indûment payée par la demanderesse ; que sa demande de remboursement doit être rejetée ; qu'en outre Monsieur B... Q... et Madame L... A... produisent un décompte probant reprenant l'historique des paiements des loyers au regard des échéances dues duquel il ressort un solde imputable à Madame Y... G... au titre des régularisations de charges au mois de septembre 2016 inclus pour la somme de 6169,40 euros ; que par ailleurs, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 16 septembre 2016, Madame Y... G... a donné congé de son logement pour le 18 octobre 2016 ; que compte-tenu de la dette existante, il y a lieu de déduire le dépôt de garantie pour la somme de 1130 euros ; que Madame Y... G... sera condamnée à payer aux défendeurs au titre des loyers et régularisations de charges la somme de 5039,40 euros dus au 18 octobre 2016 inclus ; sur les demandes de dommages-intérêts : que l'octroi de dommages-intérêts nécessite la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité ; qu'en l'espèce, Madame Y... G... n'a pas indument payé les charges lui ayant été réclamées ; qu'il lui appartenait, en tant que locataire, de régler l'ensemble des charges locatives lui incombant hors démonstration d'une exception d'inexécution en paiement ; qu'en outre, en évoquant sans autres précisions un préjudice moral, médical, physique, professionnel et personnel sans précisément en indiquer la nature et les quantum respectifs ; qu'aucun préjudice n'est donc valablement être prouvé tandis qu'aucun élément n'est préalablement apporté s'agissant de la défaillance contractuelle du défendeur ; que cette demande est donc rejetée ; ALORS QUE 1°) le juge ne doit pas dénaturer les conclusions des parties ; qu'en jugeant que les bailleurs expliquaient que Mme Y... n'avait jamais contacté le syndic afin d'obtenir les pièces justificatives des charges sans être contredits sur ce point par Mme Y... (arrêt p.4, al. 4), quand cette dernière soutenait dans ses conclusions (p. 3) avoir pris attache avec le syndic qui lui avait répondu transmettre sa demande à l'agence [...], gestionnaire immobilier, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions, et a ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile, ALORS QUE 2°) le juge est tenu d'examiner les éléments versés aux débats ; que dans ses conclusions d'appel (p. 3), Madame Y... faisait valoir qu'elle avait pris attache avec le syndic, qui lui avait répondu, par une lettre du 1er septembre 2016 versée aux débats (pièce n° 8), qu'il transmettait sa demande à l'agence [...], gestionnaire immobilier ; qu'en affirmant toutefois que Madame Y... n'avait effectué aucune démarche auprès du syndic pour obtenir les pièces justificatives, sans examiner, ne serait-ce que sommairement, la lettre susvisée du 1er septembre 2016, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE 3°) il appartient au bailleur de justifier des charges locatives récupérables ; qu'en jugeant que Mme Y... n'établissait pas en quoi les provisions sur charge et le montant des charges ne seraient pas justes, quand il appartenait au bailleur de prouver que ces charges étaient justifiées, la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil et l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige.