Cour de cassation, 06 avril 2022. 21-12.942

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 avril 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10173 F Pourvoi n° B 21-12.942 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022 La société BSP, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° B 21-12.942 contre l'arrêt rendu le 5 janvier 2021 par la cour d'appel de Riom (1re chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société MAAF assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ à Mme [U] [S], épouse [Y], 3°/ à M. [R] [Y], domiciliés tous deux [Adresse 1], 4°/ à la société Office de protection de l'habitat, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller, les observations écrites de la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, et Goulet, avocat de la société BSP, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la société Office de protection de l'habitat, de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle, avocat de M. et Mme [Y], après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Abgrall, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société BSP aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Rocheteau, Uzan-Sarano, et Goulet, avocat aux Conseils, pour la société BSP Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté la SCI BSP ; AUX MOTIFS QU'il résulte du dossier les éléments suivants qui sont objectifs et ne prêtent pas à discussion ; qu'au mois de novembre 2002 les époux [Y] ont déclaré à la compagnie MAAF, leur assureur multirisques habitation, un sinistre consistant en des fissures affectant leur maison ; que la compagnie MAAF a alors fait procéder à une expertise par M. [V] [B] qui a produit un rapport le 4 mars 2003 ; que dans ce rapport, M. [B] écrit au paragraphe « causes et origines des dommages » : « Les fissurations principales sont horizontales, elles sont situées à l'étage et sur les angles du bâtiment (sauf l'angle Sud Est). Elles sont à notre avis consécutives aux mouvements horizontaux générés par la dalle haute de l'étage suite à des phénomènes de dilatation-retrait. Ces phénomènes sont d'autant plus importants que les dimensions du bâtiment en plan sont conséquentes (15,50 m x 13,10 m). C'est la raison pour laquelle ils s'exercent de façon préférentielle sur les angles, sauf l'angle Sud Est où l'on trouve le décrochement de la terrasse. Deux types de fissures ont toutefois des origines distinctes : - la fissuration horizontale au-dessus du linteau du portail du garage en façade Nord consécutive à une flèche de ce linteau (phénomène de fluage) ; - la fissuration horizontale en façade Sud sous la terrasse qui, elle aussi, résulte a priori de la flèche d'une poutre du rez de chaussée dans le garage. Les désordres intérieurs, aussi bien au rez-de-chaussée qu'à l'étage, ont les mêmes origines structurelles que les désordres extérieurs. À noter que les fissurations affectant le dallage du garage sont dues à une fondation superficielle de ce dallage. La fissuration qui délimite un rectangle autour des poteaux est due à la présence des plots de fondations desdits poteaux. En conclusion, les désordres décrits ci-dessus ne résultent pas de mouvements de fondations. Ils ne sont donc pas consécutifs à la sécheresse ou à la réhydratation des sols [en caractères gras dans le texte] » ; Et, qu'au titre des « mesures conservatoires » cet expert conclut : Néant ; que logiquement, l'assureur MAAF reprend alors contact avec les époux [Y] pour leur signifier par lettre du 18 mars 2003 : « Suite à votre déclaration de sinistre SÉCHERESSE et à la visite de M. [B], expert mandaté par nos soins, celui-ci nous fait part de ses conclusions. Les désordres relèvent de phénomène de dilatation retrait au niveau de la dalle d'étage accentué par les dimensions conséquentes de votre bâtiment. Le phénomène de sécheresse n'est pas à l'origine des désordres, nous ne pouvons donc mettre en jeu cette garantie. Nous procédons à la clôture de votre dossier » ; Qu'au vu de ces pièces, l'on constate qu'au mois de mars 2003 l'hypothèse d'un retrait gonflement du sol en raison d'un phénomène de sécheresse ou de réhydratation, est écartée ; que, de même, à ce stade rien ne permettait aux propriétaires de la maison de soupçonner que la cause des désordres pouvait se situer au niveau des fondations de l'immeuble, au contraire, le rapport [B] les rassurait sur ce point en excluant formellement cette cause ; Que les époux [Y] ont donc conservé le bien en l'état pendant quatre ans, puis ils ont fait procéder à un ravalement complet des façades par la SARL OPH suivant facture du 31 août 2007 pour 20.647 EUR TTC ; qu'étant donné le coût non négligeable de cette intervention, on peut raisonnablement supposer que les époux [Y] ne s'y seraient pas engagés s'ils avaient constaté une évolution des fissures depuis le rapport [B] de 2003 ; que tout porte à penser au contraire que persuadés par cette expertise que les choses resteraient en l'état, ils ont décidé de procéder à la réfection complète de la façade pour lui redonner son aspect de neuf ; qu'or dans son rapport du 10 décembre 2016 l'expert judiciaire M. [X] [G] propose des conclusions différentes de celles qui avaient été prises par M. [B] le 4 mars 2003 ; que M. [G] écrit en effet page 3 : « La MAAF a missionné M. [B], expert, qui a rendu un rapport après sa visite en mars 2002 [en réalité 2003] et dans lequel en conclusion il précise l'origine des désordres "dilatation de la dalle". Mon analyse est différente, les fissures sont horizontales et laissent plutôt penser à un tassement des fondations. […] À mon sens les désordres proviennent de la profondeur d'assise des fondations qui n'est pas suffisante au regard du phénomène de rétractance ou de gonflement des argiles." Qu'il conclut que la solution pérenne consiste en une reprise en sous oeuvre par micro pieux de l'ensemble des porteurs repris par des longrines de rigidification, pour un coût total de 222 242,77 EUR ou 240 472,82 EUR selon les options choisies (rapport page 13) ; que la faiblesse des fondations qui sont insuffisantes pour résister aux phénomène de retrait et gonflement du sol d'assise argileux est donc le vice qui en réalité cause les fissures constatées sur l'immeuble ; que ce point technique, résultant des investigations de l'expert judiciaire, n'est pas contesté ; que les époux [Y] ne sont pas les constructeurs de l'immeuble qu'ils avaient eux-mêmes acquis le 22 mars 1991, mais quoi qu'il en soit l'insuffisance des fondations constitue un vice caché dont le vendeur doit répondre en application de l'article 1641 du code civil qui dispose : Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ; que le 16 décembre 2014 les époux [Y] ont vendu leur maison à la SCI BSP ; que selon l'article 1643 le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ; que précisément, l'acte de vente du 16 décembre 2014 contient page 17 une clause de non garantie des vices cachés ; qu'il convient donc de savoir si les époux [Y] avaient connaissance avant la vente du vice révélé par l'expertise de M. [X] [G] ; que le tribunal a répondu à cette question par les motifs suivants : « En s'abstenant de déclarer l'intervention réalisée en 2007 par la société OPH sur les fissures alors existantes, les époux [Y] ont, lors de la formation du contrat de vente, manqué à leur obligation de loyauté et d'information. Peu important l'ancienneté de cette intervention et l'absence de réapparition des fissures pendant les 7 ans précédant la vente, il leur appartenait de déclarer les travaux de rebouchage de fissures qui entraient dans la définition des travaux de construction ou de rénovation visés à l'acte de vente. De même, quoi qu'il en soient des conclusions du rapport d'expertise de Monsieur [B], et de l'impossibilité qui a été la leur, en leur qualité de profanes de la construction, de pouvoir suspecter le risque de réapparition de désordres dont le lien de causalité avec des mouvements des fondations avait été écarté, ils étaient en toute hypothèse soumis à l'obligation contractuelle de faire devant notaire une déclaration conforme à la réalité des travaux dont l'immeuble avait fait l'objet dans le délai de 10 ans précédent sa vente. Il se déduit de l'inexactitude de la déclaration faite devant officier ministériel que Monsieur et Madame [Y], s'ils ne pouvaient, notamment au vu des conclusions dii rapport d'expertise de Monsieur [B], raisonnablement douter de la pérennité de l'efficacité des travaux de rebouchage des fissures postérieurement à la vente de l'immeuble, ont néanmoins cherché à occulter l'existence de dommages passés que la société BSP était parfaitement en droit de connaître afin d'être en mesure de fonder utilement sa conviction sur l'opportunité de l'achat ou la valeur du prix d'acquisition. Il y a lieu de considérer que l'omission de déclaration de l'intervention de la société OPH à l'acte de vente procède d'une intention de dissimuler à l'acquéreur un fait déterminant concernant la qualité de la construction de l'immeuble objet de la vente, ce dont il résulte que la connaissance du vice constructif par les vendeurs est établie. Il s'ensuit que la société BSP est bien fondée à rechercher la garantie des vices cachés dont Monsieur et Madame [Y] sont débiteurs » ; Qu'or, ce faisant, le premier juge a commis une confusion entre les désordres ; que concernant les désordres dont les époux [Y] ont eu connaissance avant la vente, il ne s'agit pas de ceux affectant les fondations, qui ont été révélés plus tard par l'expertise de M. [X] [G], mais uniquement des fissures qui avaient donné lieu à l'expertise faite par M. [V] [B], lequel excluait expressément qu'elles soient le résultat de mouvements des fondations consécutifs à la sécheresse ou à la réhydratation des sols ; qu'en aucun cas par conséquent il n'est démontré que les époux [Y] avaient ou pouvaient avoir avant la vente une connaissance précise de l'origine réelle des désordres objets du litige ; que le tribunal de grande instance reproche par ailleurs aux vendeurs d'avoir omis de déclarer lors de la vente l'intervention de la SARL OPH sur les façades de la maison en 2007, d'où il tire au passif des époux [Y] une intention de dissimuler à l'acquéreur un fait déterminant concernant la qualité de la construction de l'immeuble et un manquement à leur obligation de loyauté et d'information ; qu'il est exact que l'acte de vente contient une clause suivant laquelle Le vendeur déclare qu'aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition si elle est plus récente. Qu'aucun élément constitutif d'ouvrage ou équipement indissociable de l'ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil n'a été réalisé sur cet immeuble dans ce délai ; qu'il est tout aussi exact que les époux [Y] n'ont pas déclaré lors de la vente le 16 décembre 2014 les travaux de ravalement de façade qu'ils avaient fait réaliser par la SARL OPH au mois d'août 2007, c'est-à-dire plus de sept ans auparavant ; que pour autant, le lien établi par le tribunal entre le défaut de déclaration de ces travaux et la mauvaise foi des vendeurs entraînant le rejet de la clause de non garantie des vices cachés, apparaît erroné ; qu'en effet, encore que l'on puisse discuter sur la signification exacte des termes construction ou rénovation employés dans l'acte, il convient d'observer que ces travaux n'avaient d'évidence dans l'esprit des époux [Y] strictement aucun lien avec un problème intéressant les fondations de leur maison, cause catégoriquement exclue par l'expertise [B] qui était le seul élément d'appréciation porté à leur connaissance ; qu'on ne saurait par ailleurs les soupçonner d'avoir volontairement engagé une dépense aussi importante (plus de 20 000 EUR) par anticipation dans l'unique but de tromper plus tard d'éventuels acquéreurs, cette hypothèse est totalement dénuée de sérieux ; que dans ces conditions le défaut de déclaration des travaux effectués sur la façade plus de sept ans avant la vente ne suffit pas à prouver que les époux [Y] connaissaient le vice affectant les fondations de l'immeuble ; qu'il apparaît au contraire que cet oubli, qui peut s'expliquer par le temps passé alors qu'aucune fissure n'était plus apparue depuis lors, ne témoigne nullement de la volonté malicieuse des vendeurs de cacher intentionnellement aux acquéreurs quoi que ce soit de déterminant dans leur esprit lors de la vente ; que dès lors, en application de l'article 1643 code civil, la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente doit recevoir sa pleine application ; qu'en conséquence, le jugement sera infirmé et la SCI BSP déboutée de toutes ses demandes ; que dès lors les autres demandes dirigées contre la compagnie MAAF ou la SARL OPH deviennent sans objet ; 1) ALORS QUE la connaissance par le vendeur d'un vice inhérent à la chose lui interdit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, peu important qu'il ait ignoré la cause exacte de ce vice ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que les vendeurs avaient eu connaissance des fissures qui avaient donné lieu au rapport d'expertise de M. [B] du 4 mars 2003 dont il ressortait que ces fissures avaient des origines structurelles découlant d'un phénomène de fluage d'un linteau et de la flèche d'une poutre au rez-de-chaussée, ce que l'assureur des vendeurs, la société MAAF assurances, leur avait confirmé par lettre du 18 mars 2003 en leur écrivant : « les désordres relèvent de phénomène de dilatation retrait au niveau de la dalle d'étage accentué par les dimensions conséquentes de votre bâtiment » ; que pour opposer à l'acheteur, la société BSP, la clause de non garantie figurant de l'acte de vente du 16 décembre 2014, la cour d'appel a énoncé qu'il n'est pas démontré que les vendeurs, les époux [Y], pouvaient avoir, avant la vente, une connaissance précise de l'origine réelle des fissures constatées ensuite sur l'immeuble tenant à l'insuffisance des fondations ; qu'en statuant ainsi au regard de la seule ignorance par les vendeurs de la cause exacte du vice, quand il ressortait de ses constatations que ces derniers avaient eu connaissance, avant la vente, de vices structurels inhérents à l'immeuble à l'origine de fissures et qu'ils avaient ensuite fait procéder à la réfection complète de la façade pour lui redonner son aspect de neuf, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ; 2) ALORS QUE ne peut opposer à l'acheteur, une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, le vendeur qui, informé d'une origine structurelle des fissures qui affectent la façade de son immeuble, fait procéder au ravalement de celle-ci puis déclare faussement dans l'acte de vente qu'aucune rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ; qu'en faisant application de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente du 16 décembre 2014, quand il ressortait de ses propres constatations que les vendeurs savaient depuis 2003 que les fissures affectant la façade avaient une origine structurelle et qu'ils avaient faussement déclaré dans l'acte de vente qu'aucune rénovation n'avait eu lieu dans les dix dernières années, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1643 du code civil ; 3) ALORS QUE ne peut opposer à l'acheteur, une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés le vendeur qui, informé d'une origine structurelle des fissures qui affectent la façade de son immeuble, fait procéder au ravalement de celle-ci puis déclare faussement dans l'acte de vente qu'aucune rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ; qu'en l'espèce, pour faire application de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente du 16 décembre 2014, la cour d'appel a considéré que bien que les vendeurs aient fait réaliser la réfection complète de la façade de leur immeuble pour lui redonner son aspect de neuf en août 2007, leur déclaration, dans l'acte de vente, selon laquelle « aucune construction ou rénovation n'a été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années » ne suffisait pas à prouver qu'ils connaissaient le vice affectant les fondations de l'immeuble ; qu'en statuant quand il ressortait de son arrêt que les vendeurs savaient, depuis 2003, que les fissures affectant la façade avaient une origine structurelle et qu'ils avaient faussement déclaré dans l'acte de vente qu'aucune rénovation n'avait eu lieu dans les dix dernières années, la cour d'appel qui s'est fondée sur un motif inopérant, a privé son arrêt de base légale au regard des articles 1641 et 1643 du code civil ; 4) ALORS QUE la simple connaissance par le vendeur d'un vice inhérent à la chose lui interdit de se prévaloir d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ; qu'en l'espèce, pour faire application de la clause de non garantie insérée dans l'acte de vente litigieux, la cour d'appel a considéré que l'oubli par les vendeurs de déclarer les travaux de rénovation intervenus en 2007, qui pouvait s'expliquer par le temps passé alors qu'aucune fissure n'était apparue depuis lors, ne témoignait nullement de leur volonté malicieuse de cacher intentionnellement aux acquéreurs quoi que ce soit de déterminant dans leur esprit lors de la vente ; qu'en statuant ainsi, quand l'inapplication à l'acheteur d'une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés n'est pas subordonnée à l'existence d'une intention malicieuse de dissimulation dans le chef du vendeur, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne pose pas, a violé les articles 1641 et 1643 du code civil.