Cour de cassation, 03 juin 2021. 20-16.464

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 3 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10319 F Pourvoi n° J 20-16.464 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 3 JUIN 2021 La société Sivane, société à responsabilité limitée unipersonnelle, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° J 20-16.464 contre l'arrêt rendu le 10 octobre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 3], représenté par son syndic le cabinet Foncia Marseille, dont le siège est [Adresse 4], défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jariel, conseiller référendaire, les observations écrites de Me Le Prado, avocat de la société Sivane, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 4 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Jariel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Sivane aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Sivane et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 2] la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Sivane PREMIER MOYEN DE CASSATION LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Sivane à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme principale de 2 676,61 euros au titre des charges restant dues selon décompte rectifié arrêté au 2 mars 2018, outre les sommes complémentaires de 829,50 euros au titre de l'arriéré de charges pour la période du 3 mars 2018 au 30 juin 2019 et de 72 euros au titre des frais de recouvrement ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur le paiement des charges de copropriété, l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et équipements présentent à l'égard de chaque lot et qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » ; que l'article 14-1 de la même loi dispose en outre que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l'assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale » ; que la SARL Sivane n'en conteste pas le principe et ne critique pas plus les charges proprement dites telles que figurant au décompte actualisé établi par le syndic, son argumentaire consistant, à l'instar de ses écritures de première instance, à soutenir que le lot n° 12 a été qualifié improprement de lot ; qu'ainsi que l'ajustement retenu le premier juge, cet argumentaire ne peut prospérer ; qu'en effet : - en sa qualité de promoteur de l'opération immobilière, la SARL Sivane a bâti l'immeuble de la copropriété vendu en l'état futur d'achèvement, a établi l'état descriptif de division et le règlement de copropriété en se réservant la jouissance exclusive du lot n° 12 à usage de jardin d'une superficie de m2 sur une emprise totale de 22 a 39 ca ainsi qu'il ressort de l'acte notarié du 17 avril 2014 et ses annexes, - étant à l'origine de l'ensemble de ces opérations, la SARL Sivane n'a pu se méprendre sur les obligations qu'elle a souscrites ; qu'elle ne conteste pas l'intention qui lui est prêtée par le syndicat de les poursuivre sur le lot litigieux dont il n'est pas indifférent de relever que sa surface excède le quart de l'emprise totale de la copropriété, - elle n'a jamais intenté une procédure quelconque en annulation, modification ou révision du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ni contesté le rejet de ses demandes de scission de la copropriété en vue de réaliser une autre opération immobilière, - quand bien même un droit de jouissance exclusif de parties communes ne constitue pas un droit de propriété, ce droit de jouissance peut être affecté d'une quote 5 part des parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter dans l'entretien de la copropriété, sauf à considérer que l'appelante peut l'exercer sans aucune contrepartie, ce qu'elle ne soutient pas ; que c'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que le règlement de copropriété devait s'appliquer ; que pour le surplus, les procès-verbaux d'assemblées générales produits (cf pièces n° 3 et 7 du dossier du syndicat) ont bien été signés par leur président ; que de même, les budgets des exercices échus et les budgets prévisionnels ont été approuvés aux majorités requises et quitus a été donné au syndic de sa gestion ainsi que l'a jugé la juridiction d'instance par des motifs pertinents que la cour adopte ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges et le copropriétaire qui n'a pas contesté, dans les termes prévus à l'article 42 de la loi précitée, les décisions d'assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices considérés ne peut s'opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées ; que le syndicat est recevable à actualiser sa créance au regard des appels de fonds nouvellement échus en cours de procédure ; qu'au vu de l'extrait de compte produit en pièce n° 8 de son dossier, il convient ainsi de majorer l'arriéré arrêté au 2 mars 2018 par le premier juge des sommes respectives de 66,25 euros, 230,70 euros, 25,65 euros, 125,35 euros, 125,35 euros, 128,10 euros et 128,10 euros, soit un total de 829,50 euros, ce qui porte le solde débiteur de la SARL Sivane au montant actualisé de 3 506,11 euros ; que ce décompte inclut également diverses sommes au titre de frais de relance ou de mise en demeure, de frais de contentieux, de frais d'huissier ou d'honoraires d'avocats ; que l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur » ; que ce texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d'une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l'article 700 du code de procédure civile ; que le premier juge a écarté à bon droit les frais taxables ainsi que les frais de contentieux qui ne sont justifiés par aucune diligence particulière, étant observé en outre que le contrat de syndic n'est pas produit ; qu'en revanche les frais de courriers recommandés justifiés par les accusés de réception figurant en pièces n°2 et 6 doivent être admis à concurrence de 72 ? ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE sur les charges, il résulte des pièces qui sont versées aux débats (pièce 1 SC RM) que l'immeuble en copropriété [Adresse 2] est le fruit d'un programme de vente en état futur d'achèvement réalisé par la SARL Sivane qui avait acheté aux consorts [U] selon acte reçu le 10 avril 2014 par Me [Y] notaire à Saint-Martin de Crau un ensemble immobilier situé [Adresse 2], comprenant une maison édifiée sur un terrain d'une superficie de 0ha 22ares 39 centiares ; qu'à la requête de la SARL Sivane, Me [P] notaire associé à la résidence de [Localité 1] a établi le 17 avril 2018 l'état descriptif de division (pièce 1 SS) et le règlement de copropriété (pièce 1 SC RM) ; qu'il a ainsi été constitué 12 lots numérotés de 1 à 12. Ce dernier lot est ainsi défini dans le règlement de copropriété : la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle à usage de jardin d'une superficie de 654 m² avec les 106/1 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ; que les charges communes qui sont énumérées au chapitre V du règlement de copropriété sont réparties entre tous les copropriétaires de l'immeuble au prorata de leur quote-part dans les parties communes ; qu'à la suite de la délivrance des différents lots, la SARL Sivane est restée propriétaire du lot 12 ; que s'il est vrai qu'un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, il a été jugé également que le droit de jouissance exclusive d'un copropriétaire peut être affecté d'une quote-part des parties communes correspondant aux charges que son titulaire doit supporter sans pour autant être assimilé à un droit de propriété ; que force est de constater qu'à aucun moment la SARL Sivane qui est à l'origine du règlement de copropriété ainsi établi, n'a engagé une quelconque procédure aux fins d'obtenir une modification, une annulation, voire une révision du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division ; qu'elle n'a pas plus contesté les décisions prises lors des assemblées générales y compris celles qui rejetait sa demande de retrait du lot 12 et la scission de la copropriété. (PV assemblées générales des 23 avril 2015 et 11 mars 2016) ; qu'ainsi le règlement de copropriété doit recevoir application ; [...] ; que le syndicat requérant représenté par son administrateur produit à l'appui de ses prétentions les pièces suivantes annexées à son assignation dont : - L'ordonnance du président du tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence désignant [M] [K] comme administrateur provisoire de la copropriété, (pièce 13) - La fiche de l'immeuble délivrée par le service de la publicité foncière, (pièce 4) - Le règlement de copropriété, (pièce 1) - Les procès-verbaux des assemblées générales des 23 avril 2015, 12 juin 2015, 11 décembre 2015, 11 mars 2016,06 mars 2017 avec les convocations à ces assemblées générales et les notifications de ces procès-verbaux, (pièces 3, 5, 6, 7, 11) - Des documents comptables (pièce 8), - Des extraits de compte aux 3 mai 2017 et au 2 mars 2018, (pièces 10 et 12) ; que contrairement à ce que soutient la SARL SIVANE, le procès-verbal du 23 avril 2015 a bien été signé par le président, le secrétaire et le scrutateur ; que s'il est vrai que le montant des budgets prévisionnels pour les exercices du 1er juillet 2014 au 30 juin 2015 (résolution 10) et du 1er juillet 2015 au 30 juin 2016 ( résolution 11) a été laissé en blanc, il y a lieu de relever que s'agissant de la résolution 10 aucun budget n'a été adopté et qu'il a été demandé de convoquer une assemblée générale extraordinaire ou de reporter l'examen de la question à une prochaine assemblée générale ; que concernant la résolution 11 adoptée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés (la SARL Sivane n'étant ni présente ni représentée) il est indiqué que compte tenu de l'élection du nouveau syndic professionnel et en l'absence de documents comptables cette question est reportée à une prochaine assemblée générale ; que les autres procès-verbaux dont il est fait état sont signés par le président et le secrétaire voire pour certains par un assesseur ; que lors de l'assemblée générale extraordinaire du 12 juin 2015, le budget 2015 a été arrêté à la somme de 2.200,00 ? exigible par trimestre d'avance. Lors de cette même assemblée il a été décidé de procéder à une augmentation de ce budget à hauteur de 2.500,00 ? ; que le 11 décembre 2015 a été réunie une nouvelle assemblée générale extraordinaire au cours de laquelle il a été décidé d'appeler la somme de 2.257,73 ? correspondant au montant d'une facture émise par GRDF, cette dépense étant répartie entre 3 propriétaires, la SARL Sivane n'étant pas concernée par cette dépense ; que lors de l'assemblée générale du 11 mars 2016, les comptes de l'exercice comptable 2015 ont été approuvés, il a été donné quitus au syndic de sa gestion, le budget de l'aimée 2016 a été arrêté à la somme de 2.500,00 ?, le budget prévisionnel pour 2017 a été fixé à 2.500,00 ? ; que lors de l'assemblée générale ordinaire du 06 mars 2017, les comptes de l'exercice comptable 2016 ont été approuvés, il a été donné quitus au cabinet Onys'immo de sa gestion ; que le budget 2017 a été arrêté à la somme de 2.500,00 ? payable d'avance par trimestre. Le budget prévisionnel pour l'année 2018 a été fixé à 2.500,00 ? ; que la SARL Sivane qui n'a pas contesté les résolutions prises lors de ces assemblée générales au cours desquelles elle n'était ni présente ni représentée (sauf lors de l'assemblée générale du 11 mars 2016) est mal fondée à les critiquer dans le cadre de cette instance ; que la SARL Sivane n'est pas plus fondée à exciper du défaut de production des feuilles de présence et des pouvoirs alors qu'à aucun moment dans le cadre de cette instance elle n'a demandé à la partie adverse la production desdites pièces ; qu'en application de l'article 10 de la loi du 10 Juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; que l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; que le copropriétaire qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées ; que selon l'article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel ... les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté ... La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ; qu'en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat et notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au copropriétaire défaillant ; que le relevé de compte en date du 2 mars 2018 fait apparaître un solde débiteur de 3.924,81 ? (pièce 12) ; que ce relevé et ceux du 11 décembre 2016 et 3 mai 2017 (pièces 10 et 11 SC RM) incluent des frais qui n'étaient pas exigibles à la date où ces relevés ont été établis ; [...] ; qu'ainsi au 02 mars 2018, la SARL Sivane reste devoir au titre des charges de copropriété : 3.924,81 ? - (96,00 ? + 840,00 ? + 180,00 ? + 132,20 ?) =2.676,61 ? avec intérêt au taux légal à compter de jugement ; 1°) ALORS QUE le droit de jouissance exclusif sur des parties communes, qui n'est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d'un lot, ne peut être affecté de charges de copropriété ; que la cour d'appel a constaté que le « lot 12 », dont la société Sivane était titulaire, était défini dans le règlement de copropriété comme la jouissance exclusive et particulière d'une parcelle à usage de jardin de 654 m² avec les 106/1 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, mais a considéré qu'un droit de jouissance exclusif de parties communes, bien que ne constituant pas un droit de propriété, pouvait néanmoins être affecté d'une quote-part des parties communes correspondant aux charges devant être supportées par son titulaire, de sorte que la société Sivane, à l'origine du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division dont elle n'avait jamais demandé la modification ou l'annulation, et qui n'avait pas contesté des résolutions ayant rejeté sa demande de retrait du « lot 12 », devait s'acquitter des charges qui lui étaient réclamées par le syndicat des copropriétaires, dont la créance à son encontre, résultant du solde débiteur de son relevé de compte, avait été rendue exigible par l'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les articles 1er, 2 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires, dont l'action en contestation d'un appel de charges est une action personnelle non soumise au délai de prescription spécial de deux mois prescrit par l'article 42, alinéa 2 ; qu'en retenant, pour faire droit à la demande de paiement de charges du syndicat des copropriétaires, que l'approbation des comptes du syndic par des décisions d'assemblée générale rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, le copropriétaire n'ayant pas contesté ces décisions d'assemblées générales dans les termes prévus à l'article 42 de la loi précitée, ne pouvait s'opposer au paiement des sommes qui lui étaient réclamées, la cour d'appel a violé l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION LE MOYEN reproche à l'arrêt attaqué, D'AVOIR condamné la société Sivane à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 5], la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE rappelant que la copropriété s'était trouvée sous administration provisoire, que la carence de l'appelante l'avait contrainte à des avances de fonds, et que sa trésorerie avait été mise en péril, le tribunal a considéré que ces circonstances caractérisaient un préjudice distinct de celui né du seul retard apporté au paiement ; que la SARL Sivane ne critique pas sérieusement ce chef de jugement ; que la copropriété ne fournit pour sa part aucun élément nouveau autorisant une appréciation autre, ce qui conduit à la confirmation du montant de 300 euros alloué à ce titre ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE la carence du défendeur qui n'exécute pas ponctuellement et intégralement ses obligations, cause au syndicat des copropriétaires pour lequel le paiement des charges constitue les seules ressources un préjudice certain distinct du simple retard dans le paiement compensé par les intérêts moratoires, en mettant en péril l'équilibre de la trésorerie du syndicat sous administration provisoire qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission ; qu'en outre cette carence rend nécessaire la mise en place d'un suivi particulier des impayés ; que ce préjudice sera réparé par l'allocation de la somme de 300,00 ? ; ALORS QUE, pour condamner la société Sivane à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires, la cour d'appel a déclaré que sa carence avait contraint ce dernier à avancer des fonds et mis sa trésorerie en péril ; qu'il résulte toutefois des critiques du premier moyen que la société Sivane était fondée à s'opposer au paiement des charges qui lui étaient réclamées par le syndicat des copropriétaires ; que dès lors par voie de conséquence et par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir du chef du premier moyen devra entraîner l'annulation de l'arrêt en ce qu'il a condamné la société Sivane à payer des dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.