Cour de cassation, 04 juin 2003. 02-11.361

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 8 novembre 2001) que par une promesse synallagmatique de vente du 19 décembre 1995, la Société d'aménagement et d'équipement de la région de Strasbourg (SERS), chargée par la Communauté urbaine de Strasbourg (CUS) de l'aménagement de la zone dite du "Bon Pasteur", a vendu un terrain à la société anonyme Omnium foncier et de participation (OFPI) ; que l'acte authentique de vente devait être signé le 18 juin 1996 au plus tard, sous réserve de la réalisation de conditions suspensives tenant à l'obtention d'un permis de construire et à l'agrément de l'acquéreur et de son projet par la CUS ; que l'OFPI ayant refusé de signer l'acte de vente à la date du 15 octobre 1997 qui lui avait été notifiée, la SERS l'a assignée en paiement de l'indemnité contractuelle prévue par le contrat en cas de non-réalisation des conditions suspensives imputable à l'acquéreur ; que l'OFPI a conclu reconventionnellement à la caducité de la promesse et a demandé le remboursement de l'acompte versé sur le prix de vente ; Attendu que la SERS fait grief à l'arrêt de déclarer le "compromis" caduc et de rejeter ses demandes alors, selon le moyen : 1 ) que le "compromis," qui indiquait avoir "pour but de définir les conditions auxquelles la SERS (pourrait) mettre à la disposition de l'acquéreur (le terrain concerné) en vue de réaliser le programme (prévu)", stipulait en son article 11.1 que la vente, consentie sous diverses conditions suspensives, était subordonnée notamment à la signature de l'acte authentique et à l'entier paiement du prix en principal et accessoires ; qu'aux termes de l'article 11.2, alinéa 2 , la SERS déclarait que les conditions suspensives précitées constituaient des conditions essentielles de son consentement, "son intention formelle étant de ne céder la propriété des biens, objet des présentes, que moyennant l'exécution par l'acquéreur des obligations qui en sont la contrepartie, c'est-à-dire le paiement de la totalité du prix et de ses accessoires ainsi que la signature de l'acte authentique" ; qu'il était encore prévu à l'article 3 du "compromis" que "le transfert de propriété, l'entrée en jouissance et la prise de possession du terrain (étaient) reportés et subordonnés à la réalisation des conditions suspensives prévues à l'article 11, notamment le paiement de la totalité du prix de vente et de ses accessoires" et à l'article 11.3 qu'au "cas où les conditions suspensives seraient réalisées, par dérogation à l'article 1179 du Code civil, la vente se (ferait) sans effet rétroactif" ; que ces stipulations manifestaient, sans ambiguïté aucune, la volonté des parties de retarder et subordonner le transfert de propriété à la fois au paiement de la totalité du prix et de ses accessoires et à la signature de l'acte authentique, de sorte qu'en se déterminant comme elle l'a fait, la cour d'appel a : - dénaturé le "compromis" litigieux, violant ainsi l'article 1134 du Code civil ; - violé par fausse application l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 ; 2 ) qu'il résulte de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 mettant en vigueur la législation civile française dans les départements du Bas-Rhin, du Haut-Rhin et de la Moselle que tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, ne peut faire l'objet d'une inscription que s'il a été dressé par devant notaire et que l'acte souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de nullité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice et cela dans les six mois de la passation de l'acte ; que l'acte passé sous une forme autre que notariée est ainsi subordonné à une condition résolutoire légale tenant à la rédaction d'un acte notarié dans les six mois qui suivent la conclusion de la vente immobilière ; que la clause pénale destinée à compenser les conséquences dommageables de la résolution d'un contrat survit à cette résolution ; d'où il suit qu'en qualifiant inexactement de caducité la sanction attachée aux dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, en attachant à cette caducité les effets d'une nullité et en en déduisant l'inefficacité de la clause pénale, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 42 précité, ensemble l'article 1227, alinéa 1er, du Code civil ; Mais attendu qu'ayant constaté que la demande de la SERS en paiement d'une indemnité pour défaut de réitération de la promesse de vente par acte authentique avait été signifiée le 7 novembre 1997 et que les parties avaient précisé, sous l'article 3 de la promesse de vente que l'acte authentique réitérerait la vente, et ayant retenu, par une appréciation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des stipulations contractuelles rendait nécessaire, que la promesse de vente valait vente translative de propriété, la clause retardant le transfert de propriété au jour de la réalisation des conditions suspensives s'analysant en un simple terme suspensif, la cour d'appel en a exactement déduit que, même affectée de conditions suspensives, la promesse était caduque en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 1er juin 1924, le délai de six mois ayant couru à compter de la date du contrat, et que l'anéantissement de l'obligation principale qui en résultait entraînant celui de la clause pénale, la demande en paiement de l'indemnité contractuelle prévue pour assurer l'exécution de la convention devait être rejetée ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les autres moyens dont aucun ne serait de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la Société d'aménagement et d'équipement de la région de Strasbourg aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juin deux mille trois.