Cour de cassation, 12 décembre 2018. 17-22.400

CIV. 1 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 décembre 2018 Rejet Mme BATUT, président Arrêt n° 1210 F-D Pourvoi n° Z 17-22.400 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Mathieu X..., 2°/ Mme A... B... , épouse X..., agissant tant en son nom personnel qu'en qualité de représentante légale de F... E... B... et Joaquim X... B... , domiciliés tous deux [...] , contre l'arrêt rendu le 15 mai 2017 par la cour d'appel de Cayenne (chambre civile), dans le litige les opposant à la société DN immo, exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme C... , conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme C... , conseiller référendaire, les observations de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de M. X... et de Mme X..., ès qualités, l'avis de M. Y..., avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Cayenne, 15 mai 2017), que, par acte du 14 décembre 2009, M. et Mme X... ont acquis une maison par l'entremise de la société DN immo (l'agent immobilier) qui a perçu de ceux-ci la somme de 10 000 euros à titre de rémunération ; qu'afin de revendre le bien, ils ont fait procéder, courant juillet 2014, à un diagnostic d'exposition au plomb, lequel a révélé la présence de plomb avec un risque de saturnisme infantile et de dégradation du bâti ; qu'ils ont assigné l'agent immobilier en responsabilité et indemnisation de leurs préjudices ; Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande de dommages-intérêts ; Attendu que, sous le couvert de griefs non fondés de manque de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240 du code civil et de dénaturation, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de cassation, l'appréciation souveraine de la cour d'appel qui a estimé que la preuve du préjudice allégué n'était pas rapportée ; qu'il ne peut être accueilli ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... et Mme X..., ès qualités, aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme X..., ès qualités. Il est fait grief à l'arrêt d'avoir débouté les époux X... de leur demande de dommages-intérêts dirigée contre la société DN Immo et de les avoir condamné aux dépens. AUX MOTIFS QUE « par ailleurs, l'agence immobilière soutient n'avoir commis aucune faute, soutenant que, d'une part, à la date de la vente de 2009, aucun diagnostiqueur pouvant réaliser un constat d'exposition au plomb n'était établi en Guyane et, d'autre part, que ce certificat devait être fourni, non par l'agent immobilier, mais par le vendeur. La société DN Immo conteste tout lien de causalité entre une faute qu'elle aurait commise et un préjudice dont les époux X... seraient victimes. Elle indique que l'absence de diagnostic prive seulement l'acquéreur de la possibilité d'écarter une clause d'exonération de la garantie des vices cachés, contenue à l'acte de vente. L'agence conteste aussi que les époux X... aient subi un quelconque préjudice. La cour estime que l'agent immobilier est, en raison de son mandat, tenu d'une responsabilité contractuelle à l'égard de son mandant, ici le vendeur, Madame Z.... Mais l'agent immobilier est aussi tenu, à l'égard de toutes les parties, d'une obligation d'information sur l'était du bien, et il doit veiller à la précision des renseignements fournis à cet égard. A la date de la vente de l'immeuble aux époux X... en 2009, les articles L. 1334-5 et 1334-6 du code de la santé publique et l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation imposaient la remise, par le vendeur à l'acquéreur, d'un constat de risque d'exposition au plomb compte tenu de la date de construction de l'immeuble antérieure au 1er janvier 1949. Certes ce constat devait être remis par le vendeur à l'acquéreur, mais l'agent immobilier devait appeler l'attention des parties au contrat sur le caractère obligatoire de ce diagnostic, ce qu'il n'a pas fait. L'absence en Guyane en 2009 d'une personne qualifiée pour établir un tel diagnostic n'empêchait pas de faire venir un technicien d'un autre département et ne prive en rien ce diagnostic de son caractère obligatoire en l'absence de toute dérogation prévue par la loi à cette obligation, et ce en application du principe de l'identité législative prévue par l'article 73 de la constitution. Il apparaît en conséquence qu'en ne veillant pas à la remise aux époux X... lors de la vente de l'immeuble en 2009 d'un constat de risque à l'exposition au plomb et en omettant d'attirer leur attention sur l'absence de ce document, l'agent immobilier a méconnu son obligation d'information sur l'état réel du bien. Une telle attitude constitue une faute, dont il doit réparation sur le fondement délictuel, si un préjudice en résulte pour les époux X.... Les dispositions du jugement, qui ont rejeté les demandes des époux X... tendant à l'indemnisation du coût des travaux de réfection de l'immeuble, rendus nécessaires par la présence du plomb, de frais de relogement, de nourriture, de déménagement et de garde-meuble pendant les travaux, ne sont pas critiquées, de même que le refus du tribunal de déclarer le jugement opposable à un assureur et à la caisse de sécurité sociale. Ces dispositions sont donc définitives, il ne sera pas répondu aux développements que la société DN Immo y consacre dans ses conclusions devant la cour. Il en va de même des dispositions d jugement qui ont rejeté les demandes des époux X... tendant au remboursement des honoraires de négociation qu'ils avaient versés à l'agence immobilière en 2009, à l'indemnisation de la perte de chance de vendre l'immeuble au prix qu'ils souhaitaient, ou encore des tourments, peines et soins découlant d'un déménagement prématuré et des examens médicaux qu'ils ont subi ainsi que leurs enfants, après la révélation d'une exposition au plomb. Le tribunal a accordé aux époux X... une somme de 50.000 euros pour réparer le préjudice financier qu'ils ont subi en raison de la faute de l'agent immobilier. Mais ce préjudice financier n'est pas caractérisé par le jugement. Il n'est pas prouvé, ni même allégué par les époux X... dans leur assignation devant le tribunal, que le défaut d'information sur l'état de l'immeuble les aurait contraints à exposer des frais de manière effective, les aurait conduits à acquérir l'immeuble à un prix excessif, ou serait à l'origine de sa dévalorisation, ce qui les aurait contraints à le vendre à un prix inférieur à ce qu'ils souhaitaient. En conséquence, il n'est pas prouvé que la faute de l'agent immobilier soit liée par un lien de causalité à un préjudice subi par les époux X.... Il en résulte que le jugement sera infirmé sur ce point, la demande de dommages-intérêts des époux X... devant être rejetée. » 1) ALORS QUE le manquement de l'agent immobilier à son obligation d'information relatif à un élément portant sur l'habitabilité de l'immeuble cause nécessairement à l'acquéreur un préjudice financier caractérisé par la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter du tout ; qu'en l'espèce, la société DN Immo n'a pas veillé à la remise par Madame Z... aux époux X... du CREP et a omis d'alerté ces derniers de l'absence de celui-ci ; qu'une expertise ultérieure à la vente a détecté une forte présence de plomb dans l'immeuble et le risque de saturnisme infantile ; qu'il est directement résulté de la faute de la société DN Immo un préjudice financier pour les époux X... caractérisé par la perte d'une chance de contracter à des conditions différentes ou de ne pas contracter du tout ; qu'en considérant qu'aucun préjudice financier n'était caractérisé, prouvé ou allégué, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil. 2) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les éléments de la cause ; qu'en l'espèce, les époux X... ont sollicité dès l'assignation du 5 décembre 2014 l'indemnisation du préjudice financier subi du fait du manquement de la société DN Immo à son obligation d'information ; qu'en considérant que le préjudice financier litigieux n'était pas allégué par les époux X... dans leur assignation devant le tribunal de grande instance de Cayenne, la cour d'appel a dénaturé l'assignation du 5 décembre 2014 et violé l'article 1134 du code civil devenu l'article 1103.