Cour de cassation, 20 mai 2021. 20-16.162

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 mai 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10267 F Pourvoi n° F 20-16.162 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 MAI 2021 La société Jean, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° F 20-16.162 contre l'arrêt rendu le 13 février 2020 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 2), dans le litige l'opposant à la société Beaurepaire, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Jean, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de la société Beaurepaire, après débats en l'audience publique du 7 avril 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Jean aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Jean ; la condamne à payer à la société Beaurepaire la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mai deux mille vingt et un. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Jean Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté la demande de résiliation du bail et en conséquence les demandes d'expulsion et de paiement d'une indemnité d'occupation, AUX MOTIFS QUE le bail commercial conclu par acte sous seing privé en date du 6 octobre 2000, disposaient que : les lieux sont constitués d'un lot n°[Cadastre 1], comprenant au rez de chaussée un local commercial à usage de restaurant s'étendant sur tout le bâtiment..., au sous-sol : desservies par un escalier intérieur privatif deux caves aménagées en salle de restaurant avec, à la suite, une cave et un sanitaire se prolongeant sous la cour commune, et un lot [Cadastre 2][Cadastre 3], au premier étage : un local comprenant une entrée desservant deux pièces situées de part et d'autre et un W-C. Ce local est à usage de laboratoire de préparation des repas du restaurant ; en son article 3.2 le preneur prend l'engagement de "tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail en bon état et d'effectuer toutes les réparations et réfections qui pourraient être nécessaires sans aucune distinction sous la seule exception de celles prévues par l'article 606 du code civil" et de "maintenir en bon état d'entretien, de fonctionnement, de sécurité et de propreté l'ensemble des locaux, la vitrine, les vitres la plomberie, la serrurerie, la menuiserie, l'appareillage électrique et sanitaire, tous les accessoires et éléments d'équipement" ; que, selon l'article 3.3, le preneur doit "ne pouvoir faire dans les lieux loués aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur" ; que selon l'article 6.2, le preneur peut "installer dans les lieux loués les machines nécessaires à son exploitation en veillant à ce qu'elles soient munies de dispositifs nécessaires pour éviter tout trouble aux voisins" et prend l'engagement "de faire supprimer sans délai celles qui seraient installées si leur fonctionnement, malgré les précautions prises, motivait des réclamations justifiées des autres locataires ou occupants de l'immeuble ou des immeubles voisines ".... et selon l'article 6.4 "de s'abstenir de toutes activités bruyantes, dangereuses, incommodes ou insalubres, de prendre toutes mesures utiles pour empêcher toutes odeurs désagréables, de s'abstenir de jeter ou laisser jeter des produits corrosifs dans les égouts et les canalisations" ; que si l'arrêt de la cour d'appel du 21 mai 2015 ne peut être le fondement à la demande de résiliation, le non-respect des stipulations précitées du bail doit être éclairé par les décisions intervenues entre les parties, et notamment cet arrêt, qui après avoir refusé la demande subsidiaire de résiliation du bail fondée sur l'absence d'exécution des travaux conformément au bail, a, sur la demande du bailleur relative à voir exécuter les travaux d'évacuation, dans son dispositif, "condamné la société Beaurepaire à effectuer les travaux d'évacuation des fumées et odeurs tels que présentés dans les devis des 26 avril 2011 et 2 mai 2011 et préalablement autorisés par les copropriétaires et bailleur, sous astreinte de 200,00 euros par jour pendant six mois et dans un délai de 6 mois, à compter de la signification du présent arrêt, et à défaut de réaliser ces travaux préalablement autorisés par les copropriétaires et bailleur, de supprimer les points de cuisson au premier étage" ; qu'il s'ensuit que la cour a statué ainsi, par une décision, qui a été signifiée et n'a fait l'objet d'aucun recours, sur les travaux demandés par la SCI Jean, demande qui induit nécessairement l'examen de la répartition desdits travaux entre les cocontractants, en mettant lesdits travaux à la charge de la société Beaurepaire, cette dernière n'en contestant pas alors la charge mais faisant uniquement valoir ne pas pouvoir les réaliser à raison de l'absence d'autorisation de son bailleur et de la copropriété, aucun moyen de défense tiré d'une exception d'inexécution n'ayant alors été opposé par le preneur ; que contrairement à ce qu'affirme la société Beaurepaire, la présente procédure ne vise pas à apprécier un manquement à l'obligation de délivrance du bailleur mais tend à nouveau à obtenir la résiliation du bail pour défaut d'exécution de celui-ci conformément aux stipulations, à laquelle s'oppose le preneur en excipant d'un moyen de défense tirée d'une exception d'inexécution tenant à un manquement à l'obligation de délivrance ; que très justement, les premiers juges ont pu donc retenir que les développements du preneur quant à la charge des travaux et à l'exception d'inexécution se heurtent à la fois au principe de l'autorité de la chose jugée et aux principes de concentration des moyens et de l'estoppel ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté par la société Beaurepaire qu'elle n'a pas exécuté les travaux issus du bail et mis à sa charge par l'arrêt précité, et ce au moins jusqu'au 8 janvier 2019, cette dernière soutenant avoir été dans l'impossibilité de le faire, faute d'avoir obtenu les autorisations requises et d'ailleurs expressément rappelées dans la décision précitée ; qu'alors même que l'arrêt du 21 mai 2015 invitait le preneur à poursuivre ses démarches visant à solliciter les autorisations nécessaires auprès du bailleur, des copropriétaires, du syndic de copropriété pour la réalisation des travaux, la société Beaurepaire a effectué ces diligences avec parcimonie et mauvaise grâce ; qu'en effet, comme l'ont justement noté les premiers juges, le litige se concentre essentiellement sur l'accord du bailleur, puisque pour l'accord des copropriétaires, aucun grief et aucun retard ne peut être reproché à la société Beaurepaire, qui a, après avoir obtenu l'organisation de la copropriété, acquis après réunion de l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisation d'effectuer les travaux, le procès-verbal de l'assemblée du 9 septembre 2015 n'ayant fait l'objet d'aucun recours ; que Par contre, s'agissant du bailleur, la société Beaurepaire ne démontre aucune mise en demeure à son égard, avant celle du 11 décembre 2017, puisque quand bien même aucun formalisme n'est imposé par le bail pour solliciter ledit accord, au vu de la dégradation des relations, une mise en demeure en bonne et due forme était nécessaire pour prouver la réalisation de cette démarche ; qu'il convient de noter, cependant, que le conseil du preneur avait expressément avisé par mail le conseil du bailleur, de l'obtention de l'accord de l'assemblée générale et rappelé, dès le 15 septembre 2015, ne rien pouvoir faire sans l'accord du bailleur et rester dans l'attente de cet accord ; que toutefois, le bailleur, qui réclame l'exécution desdits travaux ne démontre pas plus avoir formalisé son assentiment aux travaux issus du bail et mis à la charge du preneur par l'arrêt précité, le bail exigeant "une autorisation expresse et par écrit" du bailleur ; que si par le courrier du 7 février 2011, la société Jean demande les mesures prises pour remédier aux problèmes du 1er étage, il n'est pas justifié par le bailleur, après le prononcé de l'arrêt précité, d'un accord répondant aux exigences ci-dessus mentionnées ; que le courrier du 18 décembre 2015 ne porte aucunement autorisation expresse et écrite du bailleur de réaliser les travaux, se contentant de souligner que les preneurs, bien qu'autorisés par la copropriété, n'ont toujours pas procédé aux travaux auxquels ils sont judiciairement tenus ; qu'aucun accord implicite ne peut être déduit ni de l'autorisation donnée par la copropriété, constituée des seuls époux [R] et de la SCI Jean, cette dernière, au vu des tantièmes exprimés, n'ayant pas participé au vote, ni de l'absence de contestation de cette délibération ; que le bailleur ne peut pas plus se prévaloir de la signification le 4 janvier 2016 de l'arrêt précité, puisque, d'une part, ce dernier prévoit expressément l'obtention d'un accord, le bailleur ayant sollicité des travaux mais n'ayant pas dans la procédure d'alors marqué son accord avec les travaux tels qu'arrêtés par l'arrêt, d'autre part, le bail exige une autorisation expresse, et non implicite, laquelle ne peut au vu de la dégradation des relations être présumée ; qu'il ne saurait pas plus être tiré argument de l'assignation et des écritures initialement prises dans le cadre de la présente procédure, laquelle poursuit non l'exécution des travaux mais surtout l'anéantissement du bail pour non réalisation des travaux ; que le bailleur ne saurait déduire enfin de la réalisation récente de travaux le fait que le preneur était en mesure de réaliser lesdits travaux dès la signification de l'arrêt, de même qu'il ne peut tronquer la décision en estimant qu'à défaut d'exécution des travaux, la mesure de suppression des points de cuisson au premier étage serait alternative, alors même que la suppression des points de cuisson est au vu de la rédaction du chef de l'arrêt un choix du seul preneur lequel peut renoncer aux travaux une fois l'accord du bailleur préalablement obtenu, 1) ALORS QUE les conventions tiennent lieu de lois aux parties ; que selon l'article 3-3 du bail, le preneur ne peut dans les lieux loués « faire aucun changement de distribution, aucune démolition, aucun percement de murs ou de voûtes, aucune construction, sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur » ; que s'agissant de la pose d'une hotte d'extraction, qui ne supposait aucun changement de distribution, aucun percement ni aucune démolition, l'autorisation de la SCI St Jean n'était pas nécessaire ; qu'en retenant le contraire, la cour d'appel a méconnu le bail et violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable ; 2) ALORS QUE pour considérer que l'abstention de la société Beaurepaire à réaliser les travaux litigieux ne constituait pas un manquement à ses obligations locatives justifiant la résiliation du bail, la cour d'appel a retenu que la SCI Jean n'avait pas donné son « autorisation expresse et par écrit » ; que la cour d'appel n'a ce faisant pas tiré les conséquences de ses propres constatations, dont il résultait que la SCI Jean, en poursuivant depuis 2011 la réalisation de ces travaux, les avaient nécessairement autorisés ; qu'elle a violé l'article 1134, dans sa rédaction applicable à l'espèce.