Cour de cassation, 13 décembre 2018. 17-28.058

CIV.3 LG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 décembre 2018 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1103 F-D Pourvoi n° Z 17-28.058 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la commune de Lamothe-Montravel, représentée par son maire en exercice, domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 21 septembre 2017 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société 2H Embouteillage, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 13 novembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme B..., conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme B..., conseiller, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de la commune de Lamothe-Montravel, de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de la société 2H Embouteillage, l'avis de M. X..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 septembre 2017), que, par acte authentique du 13 juillet 2011, la commune de Lamothe-Montravel (la commune) a acquis diverses parcelles de terrain mentionnées, dans l'acte, comme étant libres de toute occupation ; que, soutenant ne pas avoir eu connaissance avant la vente de l'existence des baux commerciaux grevant ces terrains et consentis à la société 2H Embouteillage, la commune a saisi le juge des référés en inopposabilité de ces baux et en expulsion des occupants ; Attendu que la commune fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande ; Mais attendu qu'ayant relevé que, dans une lettre du 5 octobre 2011 adressée au preneur, le maire de la commune s'était référé à une entrevue, nécessairement antérieure à la vente, au cours de laquelle il avait évoqué "les parcelles que vous louez" de sorte que la commune avait eu connaissance de l'existence des baux avant la vente, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi; Condamne la commune de Lamothe-Montravel aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la commune de Lamothe-Montravel et la condamne à payer à la société 2H Embouteillage la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize décembre deux mille dix-huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour la commune de Lamothe-Montravel La commune de Lamothe-Montravel fait grief à l'arrêt attaqué DE L'AVOIR déboutée de ses demandes tendant à voir, d'une part, dire que les baux commerciaux datés du 20 mars 2008 lui sont inopposables, d'autre part, ordonner l'expulsion de la société 2H Embouteillage des parcelles cadastrées [...] , [...], [...], [...], [...], [...], [...] et [...] et autoriser le retrait de la clôture aux frais de cette dernière et, enfin, condamner la société 2H Embouteillage à lui payer une somme à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation du 13 juillet 2011 au 13 février 2016 ; AUX MOTIFS PROPRES QU'« il est stipulé dans l'acte de vente au paragraphe « propriété-jouissance » que le bien est "entièrement libre de location ou occupation, ainsi que l'acquéreur a pu le constater en le visitant" et en page 10 que "les biens vendus ne font actuellement l'objet d'aucune location ou occupation quelconque", alors que suivant baux commerciaux en date du 20 mars 2008, Mme C... veuve Y... et Mme Y... ont donné à bail à la société Embouteillage Bastidien la parcelle cadastrée [...] comprenant un bâtiment à usage de garage et un terrain et à Mme Z... et M. A..., agissant au nom et pour le compte de la société 2H Embouteillage, les parcelles cadastrées [...] , [...], [...] et [...] comprenant un bâtiment à usage de hangar, un bâtiment à usage de bureaux et un terrain à usage de parking ; qu'au mois de mai 2015, la société 2H Embouteillage a absorbé la société Embouteillage Bastidien et a pris comme dénomination Embouteillage Bastidien ; qu'aux termes de l'article 1743 du code civil, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine ; qu'en l'espèce, les baux ont été établis sous seing privé et n'ont pas date certaine alors qu'ils n'ont pas été enregistrés ; que le maire de la commune, par lettre du 5 octobre 2011, adressée à la société 2H Embouteillage, indique avoir, lors d'une entrevue, informé ladite société de son intention d'acquérir une partie des terrains de l'indivision Y... et ajoute "en ce qui concerne les parcelles que vous louez, je pensais que les propriétaires vous auraient tenu au courant de la transaction" ; que c'est à bon droit que le premier juge a déduit de ce courrier la connaissance par la commune de la situation juridique des parcelles litigieuses et donc des baux consentis, antérieurement à l'achat du 13 juillet 2011, situation juridique qui ne pouvait au demeurant échapper au représentant d'une petite commune ; que la preuve de l'existence d'un trouble manifestement illicite n'est pas rapportée » ; Et AUX MOTIFS ADOPTES QUE « l'acte authentique en date du 13 juillet 2011, en vertu duquel la commune de Lamothe-Montravel a acquis les parcelles litigieuses, précise en page 5 que l'acquéreur sera propriétaire du bien à compter du jour de la signature de l'acte, qu'il en aura la jouissance à compter de ce même jour par la prise de possession réelle, ledit bien étant libre de location ou occupation ainsi que l'acquéreur a pu le constater en le visitant ; qu'en page 10, il était expressément mentionné que les biens vendus ne faisaient l'objet d'aucune location ou occupation quelconque ; qu'il est néanmoins apparu ultérieurement que les parcelles acquises avaient été données à bail à deux sociétés qui ont fusionné sous la dénomination 2H Embouteillage ; que les baux signés en 2008 ont été rédigés sous seing privé et ont été consentis par les mêmes personnes qui ont vendu les parcelles à la commune de Lamothe-Montravel ; que ni le notaire rédacteur de l'acte du 13 juillet 2011, ni la commune de Lamothe-Montravel n'ont été officiellement informés de l'existence de ces contrats de location, antérieurement ni concomitamment au jour de la vente ; qu'il résulte toutefois du courrier adressé le 5 octobre 2011 par le maire de la commune de Lamothe-Montravel à la société 2H Embouteillage que l'occupation des parcelles litigieuses par cette dernière était connue ; qu'en effet, le maire y écrit que lors de l'entrevue, il avait informé le gérant de la société de l'intention de la commune d'acquérir une partie des terrains de l'indivision Y... et pensait que les propriétaires des parcelles louées avait tenu leur locataire au courant de la transaction ; que, dès lors, la commune ne saurait arguer de sa méconnaissance de la situation juridique des parcelles litigieuses et invoquer une occupation illicite de celles-ci par leurs locataires, qui jouissent de leurs droits en vertu de baux certes sous seings privés mais parfaitement connus de la requérante, avant même la signature de l'acte authentique de vente ; que l'absence de preuve du caractère manifestement illicite de l'occupation des parcelles par la société 2H Embouteillage, les demandes de la commune de Lamothe-Montravel sur le fondement de l'article 809 du code de procédure civile ne sauraient en conséquence prospérer » ; ALORS QUE seule la connaissance par le propriétaire actuel antérieurement à l'acte translatif de propriété est susceptible de les priver du droit de se prévaloir de l'inopposabilité du bail n'ayant pas date certaine ; qu'en se bornant à retenir, d'une part, que, par lettre du 5 octobre 2011, le maire de la commune a indiqué avoir, lors d'une entrevue, informé la société 2H Embouteillage de son intention d'acquérir une partie des terrains de l'indivision Y... et penser que les propriétaires l'auraient tenue informée de la transaction et, d'autre part, que la situation juridique des parcelles litigieuses ne pouvait avoir échappé au représentant d'une petite commune, la cour d'appel s'est prononcée par un motif impropre à établir la connaissance qu'avait la commune de Lamothe-Montravel de l'existence des baux litigieux antérieurement ou concomitamment à la vente conclue le 13 juillet 2011, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 809 du code de procédure civile, ensemble l'article 1743 du code civil.