Cour de cassation, 20 avril 2022. 21-13.144

CIV. 3 VB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 20 avril 2022 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10211 F Pourvoi n° W 21-13.144 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 20 AVRIL 2022 1°/ M. [P] [J], 2°/ Mme [V] [T], domiciliés tous deux [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° W 21-13.144 contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2021 par la cour d'appel de Poitiers (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Les Dogres, société civile immobilière, dont le siège est chez M. [W] [F] [Adresse 2], 2°/ à la société Immobilière de Ré, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], défenderesses à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations écrites de la SARL Ortscheidt, avocat de M. [J] et de Mme [T], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Les Dogres, de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de la société Immobilière de Ré, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 15 mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [J] et Mme [T] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. [J] et Mme [T] et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société Les Dogres et la somme de 3 000 euros à la société Immobilière de Ré ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt avril deux mille vingt-deux. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SARL Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour M. [J] et Mme [T] PREMIER MOYEN DE CASSATION Monsieur [J] et Madame [T] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir condamnés solidairement à verser à la SCI LES DOGRES la somme de 88.000 € en application de la clause pénale ; 1°) ALORS QUE le juge est tenu d'analyser même sommairement les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que M. [J] et Mme [T] faisaient valoir, preuves à l'appui, que l'absence de réitération de la vente dans le délai convenu était imputable à la SCI LES DOGRES pour avoir fourni des diagnostics incomplets et notamment le diagnostic parasitaire qui ne couvrait pas toutes les pièces de l'immeuble (concl. p. 12 et 13 – pièce n° 1 et pièces adv. n° 2 annexe 3 et 7 annexe 4) ; qu'en affirmant que les diagnostics parasitaires des 6 novembre 2015 et 20 mai 2016 étaient complets dès lors que seul un coffrage de salle de bains de l'habitation annexe n'était pas couvert et que cet élément ne pouvait être contrôler sans être détruit, sans analyser, même sommairement ces documents au regard de la désignation du bien figurant à la promesse synallagmatique du 27 novembre 2015, dont il résultait clairement qu'à la date prévue pour la réitération de la vente en la forme authentique ni la salle à manger, ni le sauna, ni le préau de l'annexe au bâtiment d'habitation n'étaient couverts par le diagnostic, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE le juge ne peut dénature l'écrit qui lui est soumis ; qu'en affirmant, pour imputer à faute aux acquéreurs d'avoir solliciter des informations complémentaires de ce chef, que les deux diagnostics parasitaires étaient strictement identiques et complets, quand il résultait clairement de ces documents que les « garage [et] abri en annexe », visés au premier diagnostic comme non examiné (pièce adv. n° 2 ann. 3, p. 3), l'avaient été à l'occasion de la seconde visite du bâtiment (pièce adv. n° 7 ann. 7, p. 3), la cour d'appel, qui a dénaturé les termes clairs et précis de ce document, a méconnu l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 3°) ALORS QUE l'objet du litige est fixé par les prétentions respectives des parties et ne peut être modifié par le juge ; qu'en affirmant que les diagnostics annexés à la promesse synallagmatique de vente du 27 novembre 2015 étaient complets et que c'est pour « la remise d'autres pièces [que] les appelants tir[ai]ent aujourd'hui encore argument de l'absence ou du caractère incomplet » (arrêt, p. 8 §5) quand M. [J] et Mme [T] faisaient valoir, preuves à l'appui (concl. p. 12 et 13 – pièce n° 1 et pièces adv. n° 2 annexes 1 et 5), que ni le diagnostic amiante ni le DPE n'étaient complets dès lors que le premier ne couvrait pas toutes les pièces de l'immeuble et que le second occultait purement et simplement l'extension de l'habitation principal pour avoir été établi avant sa construction, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QUE l'acquéreur, qui a légitimement cru à la complétude du dossier de diagnostic technique annexé au compromis de vente par l'agent immobilier, peut s'opposer à la réitération de l'acte en la forme authentique lorsque le vendeur refuse ensuite de lui fournir des diagnostics couvrant l'intégralité de l'immeuble objet de la vente ; qu'en affirmant, par motifs adoptés, que les consorts [J]-[T] ne pouvaient s'opposer à la réitération de la vente en la forme authentique du seul fait que l'état parasitaire et celui sur l'amiante ne couvrait pas l'intégralité de l'immeuble dans la mesure où « la seule sanction consistait en l'impossibilité pour le vendeur de faire état d'une clause de non-garantie » quand les manquements du vendeur à son obligation légale d'information permettaient aux acquéreurs de lui opposer une exception d'inexécution, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016 ensemble, par fausse application, l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction applicable à la cause ; 5°) ALORS QU'en affirmant, par motifs adoptés du premier juge, que le diagnostic « amiante » était complet dès lors que seul un coffrage de salle de bains de l'extension n'était pas couvert et qu'il ne pouvait être contrôlé sans être détruit, sans analyser, même sommairement ce document au regard de la désignation du bien figurant à la promesse synallagmatique du 27 novembre 2015, dont il résultait clairement que ni la salle à manger ni le sauna de l'annexe à l'immeuble principal n'étaient couverts par le diagnostic, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QU'en se bornant à énoncer, par motif adopté, que le dossier des diagnostics techniques comportait un « diagnostic de performance énergétique datant du 11 janvier 2011 » sans rechercher, ainsi qu'il lui était demandé (concl. p. 13, pièce n° 1 et pièce adv. n° 2 ann. 1), si ce document n'était pas incomplet dès lors qu'il ne couvrait pas l'extension de l'habitation principale, inexistante à cette date, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, et L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation dans leur rédaction applicable à la cause ; 7°) ALORS QUE le vendeur est tenu de fournir toute information dont l'importance est déterminante pour l'acquéreur ; qu'en l'espèce, M. [J] et Mme [T] faisaient valoir, preuve à l'appui qu'à partir du moment où aucun des documents qui leur avaient été remis n'attestaient de la conformité du raccordement de l'immeuble au réseau d'assainissement collectif, l'exécution de bonne foi par le vendeur de son obligation d'information lui imposait de faire droit à leur demande de transmission du certificat de conformité y afférent (concl. p.11 in fine et p. 12. – pièce n° 5) ; qu'en se bornant à affirmer qu'aucune faute n'était imputable à la SCI LES DOGRES en ce qui concerne l'absence de fourniture des renseignements complémentaires demandés et ce, d'autant moins qu'elle avait transmis aux acquéreurs nombre de documents réclamés sans se prononcer concrètement, ainsi qu'il lui était pourtant demandé, sur le caractère déterminant de l'information sollicitée et sur l'absence transmission de tout justificatif de ce chef, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; 8°) ALORS QUE l'exigence de bonne foi contractuelle impose un devoir de loyauté et de coopération réciproque entre les parties ; qu'en affirmant en outre, pour exclure tout manquement de la SCI LES DOGRES à son obligation d'information, que les acquéreurs n'avaient pas érigé la transmission de renseignements complémentaires en condition suspensive de leur engagement, la cour d'appel, qui s'est fondée sur une considération inopérante, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause. SECOND MOYEN DE CASSATION Monsieur [J] et Madame [T] font grief à l'arrêt confirmatif attaqué de les avoir condamnés à payer à la SARL IMMOBILIÈRE DE RE la somme de 40.000 € en réparation du préjudice subi du fait du défaut de réitération de la vente et de les avoir déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts : 1°) ALORS QUE seul le responsable de la non-réitération de la vente en la forme authentique est tenu d'indemniser l'agence immobilière qui a été privée de sa rémunération de ce chef ; que la cour d'appel a jugé qu'il y avait lieu de condamner les acquéreurs à indemniser l'agence immobilière à hauteur de 40.000 € dès lors qu'ils avaient refusé sans motif légitime de conclure la vente ; que la censure qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera la cassation, par voie de conséquence, de l'arrêt de ce chef, par application de l'article 624 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE la cour d'appel a jugé de la même façon qu'à partir du moment où « la défaillance de la promesse leur est imputable, [les acquéreurs] sont très mal fondés à venir prétendre avoir subi un préjudice du fait de cette défaillance » ; que la censure qui sera prononcée sur le premier moyen entraînera la cassation, par voie de conséquence, de ce chef de l'arrêt, par application de l'article 624 du code de procédure civile.