Cour de cassation, 18 février 2021. 20-14.159

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 18 février 2021 Rejet non spécialement motivé M. ECHAPPÉ, conseiller doyen faisant fonction de président Décision n° 10071 F Pourvoi n° D 20-14.159 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 FÉVRIER 2021 1°/ M. N... Y..., 2°/ Mme S... A..., épouse Y..., tous deux domiciliés [...] , ont formé le pourvoi n° D 20-14.159 contre l'arrêt rendu le 7 janvier 2020 par la cour d'appel de Grenoble (2e chambre civile), dans le litige les opposant à l'association ADSEA 38, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme Y..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de l'association ADSEA 38, après débats en l'audience publique du 5 janvier 2021 où étaient présents M. Echappé, conseiller doyen faisant fonction de président, M. Parneix, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme Y... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme Y... et les condamne à payer la somme de 3 000 euros à l'association ADSEA 38 ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y.... PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'il a décidé que la rupture anticipée du bail était imputable à M. et Mme Y... en tant que bailleur et rejeté en conséquence leurs diverses demandes à l'exception de la somme de 7 621,25 euros, puis fait droit à la demande reconventionnelle de l'association ADSEA 38 en lui allouant deux indemnités de 3 000 euros et 10 000 euros, pour procéder enfin à une compensation ; AUX MOTIFS QUE « sur l'origine de la cessation anticipée du bail, par arrêté du 6 avril 2011, le maire de la Commune de Voiron a ordonné la fermeture au public de l'établissement « [...] », avec notamment pour conséquence que l'hébergement des personnes accueillies par l'association ADSEA 38 a été également interdit ; que les considérants de cette décision font notamment grief aux « propriétaires » d'avoir poursuivi l'exécution de travaux d'aménagement d'un parking en bordure de la voie publique malgré le rejet de leur demande d'autorisation, d'avoir entrepris sans autorisation administrative préalable des travaux modifiant la destination des lieux, visant à scinder le bâtiment en deux parties et à isoler la partie hôtel de la partie restaurant, et enfin, par l'intermédiaire de la SARL Pastelise, d'avoir exercé une activité nouvelle d'organisation et de conception de réceptions et de séminaires &avec une capacité d'accueil d 180 personnes sans déclaration ni autorisation, le tout en méconnaissance des normes de sécurité, avec pour conséquence l'existence de risques importants pour les personnes ; que le rapport de renseignements établi le 24 février 2010 par les services techniques de la ville de Voiron confirme que c'est l'ouverture sans autorisation d'une activité commerciale de location de salle pour séminaires et soirées privées qui a été incriminée ; que l'obligation de solliciter les autorisations administratives pesait sur les propriétaires bailleurs qui étaient à l'origine de la séparation des activités d'hôtellerie et de restauration et qui avaient modifié la destination professionnelle de la partie des locaux qu'ils s'étaient réservée ; qu'après avoir pertinemment relevé qu'ils ne pouvaient ignorer que la partie louée du tènement avait vocation à accueillir du public eu égard à la nature du bail qualifié d'habitation et à l'activité spécifique de l'association locataire oeuvrant dans le domaine de la protection de l'enfance et de l'adolescence et du soutien aux adultes et familles en difficulté, le tribunal a par conséquent justement considéré que M. et Mme Y... étaient entièrement responsables de la cessation anticipée du bail ; que le jugement sera confirmé sur ce point » (arrêt, p. 6) ; AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE « selon arrêté nº2011-103 du maire de Voiron du 6 avril 2011, il a été décidé de la fermeture de l'établissement le Castel'Anne, situé [...] ; qu'il est ajouté que l'établissement est également interdit à l'hébergement de personnes quelles qu'en soient les modalités contractuelles et que le propriétaire devra veiller au relogement de ses locataires en application de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation ; que les propriétaires ont engagé une procédure de contestation de la décision ; que par courrier en date du 5 mai 2011, l'ADSEA 38 a écrit aux propriétaires pour leur indiquer que l'arrêté n'est pas suspensif et s'applique à elle, qu'elle n'est plus redevable des loyers et qu'ils ont l'obligation de lui trouver un relogement d'urgence ; que l'association a obtenu l'autorisation temporaire de rester dans les locaux qu'elle a quittés le 31 mai 2011 ; que par courrier du 3 août 2011, M. et Mme Y... ont adressé à l'association ADSEA un devis de remise en état des lieux de 85 449,73 euros à déduire le dépôt de garantie, outre les factures d'eau, d'EDF et les loyers de mai à septembre 2011 ; que sur ce, premièrement, quoiqu'aucun état des lieux d'entrée ne soit produit aux débats et n'ait vraisemblablement été réalisé, il n'en demeure pas moins que le preneur apporte clairement la preuve contraire que les locaux donnés à bail n'étaient pas en bon état de réparations locatives lors de son entrée dans les lieux au visa de l'article 1731 du code civil ; que cela résulte des mentions mêmes du bail puisque celui-ci vise implicitement mais nécessairement la modicité du loyer au vu de l'état dégradé des locaux dans les conditions particulières et qu'au surplus, les dégradations étaient manifestement suffisamment significatives pour que les parties prévoient d'une part que le locataire prendra à sa charge le rafraîchissement général, le nettoyage et les autres travaux et, d'autre part, que le locataire ne puisse solliciter des bailleurs une indemnité ou saisir les autorités compétentes à raison du manquement du bailleur à ses obligations ayant trait pour l'essentiel à l'état du logement ; qu'il s'en déduit que le bailleur ne peut prétendre à l'issue du bail à une remise des locaux en bon état de réparations locatives en se fondant sur la présomption de l'article 1731 du code civil ; que certes, il a été vu précédemment que le locataire devait assumer le rafraichissement de l'immeuble ; que toutefois, l'association ADSEA 38, outre qu'elle justifie avoir réalisé certains travaux, a manifestement été empêchée de mener à terme ce rafraichissement en ce que le bail a été brusquement interrompu par l'arrêté de fermeture d'un établissement recevant du public adressé aux bailleurs par la municipalité ; que peu important l'issue du recours administratif engagé par les bailleurs auxquels appartiendra le cas échéant de tirer toutes conséquences s'agissant d'une éventuelle responsabilité de la commune en cas d'infirmation de la décision, il apparaît clairement à la lecture des motifs de cet arrêté que cette fermeture administrative n'a pas été provoquée par une quelconque faute de l'association ADSEA 38 mais bien par le comportement des propriétaires, qui ont réalisé des travaux sans les autorisations administratives nécessaires dans un établissement accueillant du public ; que sur ce dernier point, les propriétaires, au vu de la nature du bail signé dit d'habitation et de l'activité de l'association avaient nécessairement connaissance du fait que celle-ci avait vocation à accueillir du public ; qu'au demeurant, le maire stigmatise le fait que la SARL Pastelise, à laquelle a été donnée à bail la partie restaurant, accueille également du public dans des conditions non-conformes ; que dans ces conditions, il ne peut être reproché à l'association ADSEA 38 de n'avoir pu le cas échéant mener à son terme les travaux de rafraichissement des locaux dès lors que le bail a été brusquement interrompu au bout de deux années ; que de manière superfétatoire, elle conclut à juste titre que des travaux de rafraichissement ne se confondent pas avec des travaux de mise en conformité totale du bâtiment qui peuvent être exigés par l'administration, qui incombe par principe au bailleur et par exception, au preneur, seulement en présence d'une stipulation expresse en ce sens qui fait défaut à l'espèce » (jugement, pp. 4-6) ; ALORS QUE, premièrement, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... soulignaient, se référant en cela aux termes de l'arrêté du 6 avril 2011, que la décision de fermeture ne concernait que les parties de l'ensemble immobilier dénommées « [...] » affectées à l'usage d'hôtel et de restaurant (conclusions récapitulatives et en réponse du 16 juin 2015, p. 4 alinéas 3 à 5, p. 8 alinéas 1-2, p. 10 alinéa 8) ; qu'en s'abstenant de s'expliquer sur cette circonstance, qui était de nature à montrer que la fermeture ne concernant que la partie hôtel, les autres locaux pouvaient être utilisés, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1184 ancien, 1719 et 1720 du code civil ; ALORS QUE, deuxièmement, ayant constaté que la partie restaurant du castel Anne était louée à un tiers, la société Pastelise (arrêt, p. 2 alinéa 5 et p. 6 alinéa 4), les juges du fond devaient rechercher si la décision administrative de fermeture ne reposait pas sur le fait d'un tiers à raison de l'autonomie juridique des personnes morales ; qu'en imputant la fermeture à M. et Mme Y..., les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1832 du code civil, 1719 et 1720 du même code ; ALORS QUE, troisièmement, l'obligation de délivrance du bailleur est déterminée en fonction de la volonté commune des parties telle qu'exprimée au bail ; qu'en s'abstenant de rechercher si, eu égard aux stipulations du bail, les locaux mis à la disposition de l'association ADSEA 38 et voués à l'hébergement des mineurs n'excluaient pas la qualification d'établissement appelé à recevoir du public et si dès lors le manquement à l'obligation de délivrance était à son tour exclu, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard des articles 1134 ancien du code civil, 1728 et 1730 du même code. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE s'il a fait droit à la demande de M. et Mme Y... s'agissant de la somme de 7 621,25 euros TTC, il a en revanche rejeté le surplus de la demande visant au rétablissement des locaux dans leur état originaire et portant sur la somme de 85 449,73 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande principale en dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux loués, les aménagements réalisés par l'association ADSEA 38,le bail stipule que le bailleur procédera à la séparation physique des deux activités et que pour sa part le locataire « prendra à sa charge le rafraichissement général, le nettoyage et le restant de tous autres travaux » ainsi que la transformation en cuisine de la chambre n°13 ; que par lettre du 9 avril 2009, l'association ADSEA 38 a informé les bailleurs du détail des travaux qu'elle projetait d'effectuer dans les lieux loués en précisant : que les chambres 13 et 16 seraient transformées en cuisine avec suppression des salles de bains et des toilettes dans la chambre 16, que dans la partie hôtel, les salles de bains et les toilettes des chambres 1, 2 et 2 seraient supprimées ; qu'aux termes de ce courrier, l'association s'est engagée à récréer à son départ les salles de bains et toilettes supprimées, si la demande lui en est faite ; que par courrier du 16 avril 2009, l'association a réitéré son engagement de remettre les lieux en état à son départ et a sollicité un « bon pour accord » de la part des bailleurs ; qu'en son paragraphe VI, le bail prévoit que le locataire ne pourra transformer les locaux sans l'accord écrit du propriétaire et qu'à défaut de cet accord, celui-ci pourra exiger au départ la remise en état des lieux, sauf pour lui à conserver le bénéfice des transformations sans indemnité ; qu'à l'exception de la chambre 13, dont la transformation en cuisine a été expressément autorisée dans le bail, les travaux réalisés par le preneur dans quatre autres chambres (16, 1, 2 et 3) n'ont pas été autorisés par écrit par les bailleurs, qui n'ont pas délivré le « bon pour accord » sollicité le 16 avril 2009 ; que dès lors que le bail exigeait un accord exprès, l''absence d'opposition des bailleurs à l'exécution des travaux de transformation ne peut valoir autorisation, de sorte que l'association ADSEA 38 doit supporter le coût des travaux de remise en état des lieux, ainsi qu'en a justement décidé le tribunal ; qu'au vu de la facture SCA du 11 novembre 2011, le tribunal a justement retenu que le coût unitaire de recréation d'une salle de bains avec son pack wc s'élevait à la somme de 2.347,38 € TTC et que le prix des travaux de fourniture et de pose d'un WC dans la chambre 16 pouvait être évalué à la somme de 500 € TTC ; que le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné l'association ADSEA 38 à payer aux bailleurs la somme de 7.621,25 € TTC, dont à déduire le dépôt de garantie de 4.500 € ; que sur l'entretien des locaux, aucun état des lieux n'a été établi à l'entrée, mais les bailleurs n'offrent pas d'établir que c'est l'association locataire qui a fait obstacle à son établissement ; que la présomption de prise des lieux en bon état édictée par l'article 1731 du code civil ne peut donc être invoquée par les époux Y... ; qu'il est stipulé au bail que « au vu du montant du loyer mensuel, il est convenu entre les parties que la prise en possession des locaux est faite en l'état » et que « de ce fait, le locataire reconnaît qu'il ne pourra saisir les services compétents pour se prévaloir d'une quelconque indemnité, dommages et intérêts suivant l'article V des conditions générales : obligations du bailleur » ; que les parties ont ainsi implicitement mais nécessairement reconnu qu'une minoration du loyer a été consentie en contrepartie du mauvais état d'usage et de réparation des lieux loués, ce qui est confirmé d'une part par la clause du contrat mettant à la charge de l'association « le rafraichissement général des locaux, le nettoyage et le restant de tous autres travaux » et d'autre part que la renonciation de cette dernière à tout recours pour manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance d'un logement en bon état, d'entretien, de réparation et de garantie ; que la preuve formelle du mauvais état d'entretien et de réparation des locaux à la date d'entrée dans les lieux résulte au demeurant des constatations effectuées le 1er juillet 2011 par l'huissier W..., dont il ressort que malgré les travaux d'aménagement réalisés par la locataire au cours de ses deux années d'occupation, le bâtiment était vétuste et en mauvais état ; que si « le rafraichissement général des locaux » a été contractuellement mis à sa charge, il ne peut être reproché à l'association ADSEA 38 de ne pas avoir mené à terme ces travaux, alors que bien que le bail ait été conclu pour une période initiale de six années, elle a été contrainte de quitter les lieux loués deux ans seulement après le début de la location, tandis qu'aucun délai d'exécution n'a été stipulé ; que quant aux travaux de mise en conformité du bâtiment aux normes imposées par l'administration, qui incombent par principe au bailleur tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de bail, ils n'ont pas été expressément mis à la charge de l'association, la mention « et le restant de tous autres travaux » étant trop vague et trop imprécise pour transférer au locataire la charge des travaux relevant d'une obligation essentielle du propriétaire ; que c'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il ne pouvait être exigé de l'association ADSEA 38 qu'elle finance la remise à neuf et en sécurité de l'ensemble des locaux pour un coût de 85 449,73 euros, équivalent à la quasi-totalité des loyers acquittés pour la période effective de location ; que le jugement mérite dès lors confirmation en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande en dommages et intérêts au-delà du strict coût des travaux de suppression des aménagements non-expressément autorisés et de remise des lieux dans leur état d'origine » (arrêt, pp. 6-8) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « tout au plus, les propriétaires peuvent revendiquer la remise en état des salles de bains et toilettes dont les travaux ont été décrits dans le courrier du 9 avril 2009, à l'exception de ceux concernant la chambre n°13 dont l'aménagement était prévu par le bail et donc autorisé par les bailleurs ; que cel correspond au vu de la facture SCA du 11 novembre 2011 à un coût de 4.500 € HT pour deux salles de bains + WC, soit 2.225 € pour une salle de bains + WC ; que le tribunal ne peut que noter les incohérences de coût unitaire d'une salle de bains + WC par rapport au courrier de mise en demeure du 3 août 2011 adressé par les bailleurs aux preneurs ; que le taux de TVA est également différent ; qu'en l'absence d'explications, il sera appliqué le taux réduit de 5,5% de sorte que le coût unitaire d'un ensemble salle de bains + WC est de 2.347,38 € ; qu'hors la chambre 13, il a été procédé à la suppression par l'ADSEA 38 des salles de bains et sanitaires pour les chambres 1, 2 et 3 soit des travaux de remise en état de 7.121,25 € TTC ; que l'ADSEA 38 a procédé à la suppression dans la chambre 16 des seuls sanitaires d sorte qu'il sera accordé une indemnisation à ce titre de 500 € TTC aux bailleurs ; qu'en conséquence, le montant des travaux de remis en état à la charge de l'ADSEA 38 s'élève à 7.621,25 € TTC » (jugement, p. 6) ; ALORS QUE, premièrement, quand bien même la transformation de la chambre 13 aurait été prévue au bail, de toute façon, dans sa lettre du 16 avril 2009, l'association ADSEA 38, comme le relève l'arrêt attaqué (arrêt, p. 7 alinéas 1 à 3), s'était engagée à remettre dans son état originaire la chambre 13 transformée en cuisine ; qu'en refusant d'allouer une somme, au titre de la chambre 13, les juges du font n'ont pas tiré les conséquences légales de leurs propres constatations et ont violé l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil ; ET ALORS QUE, deuxièmement, il importait peu que la transformation de la chambre 13 en cuisine ait été prévue au bail ou encore que les travaux aient été autorisés dès lors que par l'effet des engagements résultant des lettres des 9 et 16 avril 2009, le locataire s'était obligé à remettre ce local en état ; qu'à cet égard également, l'arrêt attaqué encourt la censure pour violation de l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QUE s'il a fait droit à la demande de M. et Mme Y... s'agissant de la somme de 7 621,25 euros TTC, il a en revanche rejeté le surplus de la demande visant au rétablissement des locaux dans leur état originaire et portant sur la somme de 85 449,73 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « sur la demande principale en dommages et intérêts au titre de la remise en état des lieux loués, les aménagements réalisés par l'association ADSEA 38,le bail stipule que le bailleur procédera à la séparation physique des deux activités et que pour sa part le locataire « prendra à sa charge le rafraichissement général, le nettoyage et le restant de tous autres travaux » ainsi que la transformation en cuisine de la chambre n°13 ; que par lettre du 9 avril 2009, l'association ADSEA 38 a informé les bailleurs du détail des travaux qu'elle projetait d'effectuer dans les lieux loués en précisant : que les chambres 13 et 16 seraient transformées en cuisine avec suppression des salles de bains et des toilettes dans la chambre 16, que dans la partie hôtel, les salles de bains et les toilettes des chambres 1, 2 et 2 seraient supprimées ; qu'aux termes de ce courrier, l'association s'est engagée à récréer à son départ les salles de bains et toilettes supprimées, si la demande lui en est faite ; que par courrier du 16 avril 2009, l'association a réitéré son engagement de remettre les lieux en état à son départ et a sollicité un « bon pour accord » de la part des bailleurs ; qu'en son paragraphe VI, le bail prévoit que le locataire ne pourra transformer les locaux sans l'accord écrit du propriétaire et qu'à défaut de cet accord, celui-ci pourra exiger au départ la remise en état des lieux, sauf pour lui à conserver le bénéfice des transformations sans indemnité ; qu'à l'exception de la chambre 13, dont la transformation en cuisine a été expressément autorisée dans le bail, les travaux réalisés par le preneur dans quatre autres chambres (16, 1, 2 et 3) n'ont pas été autorisés par écrit par les bailleurs, qui n'ont pas délivré le « bon pour accord » sollicité le 16 avril 2009 ; que dès lors que le bail exigeait un accord exprès, l''absence d'opposition des bailleurs à l'exécution des travaux de transformation ne peut valoir autorisation, de sorte que l'association ADSEA 38 doit supporter le coût des travaux de remise en état des lieux, ainsi qu'en a justement décidé le tribunal ; qu'au vu de la facture SCA du 11 novembre 2011, le tribunal a justement retenu que le coût unitaire de recréation d'une salle de bains avec son pack wc s'élevait à la somme de 2.347,38 € TTC et que le prix des travaux de fourniture et de pose d'un WC dans la chambre 16 pouvait être évalué à la somme de 500 € TTC ; que le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu'il a condamné l'association ADSEA 38 à payer aux bailleurs la somme de 7.621,25 € TTC, dont à déduire le dépôt de garantie de 4.500 € ; que sur l'entretien des locaux, aucun état des lieux n'a été établi à l'entrée, mais les bailleurs n'offrent pas d'établir que c'est l'association locataire qui a fait obstacle à son établissement ; que la présomption de prise des lieux en bon état édictée par l'article 1731 du code civil ne peut donc être invoquée par les époux Y... ; qu'il est stipulé au bail que « au vu du montant du loyer mensuel, il est convenu entre les parties que la prise en possession des locaux est faite en l'état » et que « de ce fait, le locataire reconnaît qu'il ne pourra saisir les services compétents pour se prévaloir d'une quelconque indemnité, dommages et intérêts suivant l'article V des conditions générales : obligations du bailleur » ; que les parties ont ainsi implicitement mais nécessairement reconnu qu'une minoration du loyer a été consentie en contrepartie du mauvais état d'usage et de réparation des lieux loués, ce qui est confirmé d'une part par la clause du contrat mettant à la charge de l'association « le rafraichissement général des locaux, le nettoyage et le restant de tous autres travaux » et d'autre part que la renonciation de cette dernière à tout recours pour manquement des bailleurs à leurs obligations de délivrance d'un logement en bon état, d'entretien, de réparation et de garantie ; que la preuve formelle du mauvais état d'entretien et de réparation des locaux à la date d'entrée dans les lieux résulte au demeurant des constatations effectuées le 1er juillet 2011 par l'huissier W..., dont il ressort que malgré les travaux d'aménagement réalisés par la locataire au cours de ses deux années d'occupation, le bâtiment était vétuste et en mauvais état ; que si « le rafraichissement général des locaux » a été contractuellement mis à sa charge, il ne peut être reproché à l'association ADSEA 38 de ne pas avoir mené à terme ces travaux, alors que bien que le bail ait été conclu pour une période initiale de six années, elle a été contrainte de quitter les lieux loués deux ans seulement après le début de la location, tandis qu'aucun délai d'exécution n'a été stipulé ; que quant aux travaux de mise en conformité du bâtiment aux normes imposées par l'administration, qui incombent par principe au bailleur tenu de délivrer des locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat de bail, ils n'ont pas été expressément mis à la charge de l'association, la mention « et le restant de tous autres travaux » étant trop vague et trop imprécise pour transférer au locataire la charge des travaux relevant d'une obligation essentielle du propriétaire ; que c'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il ne pouvait être exigé de l'association ADSEA 38 qu'elle finance la remise à neuf et en sécurité de l'ensemble des locaux pour un coût de 85 449,73 euros, équivalent à la quasi-totalité des loyers acquittés pour la période effective de location ; que le jugement mérite dès lors confirmation en ce qu'il a débouté M. et Mme Y... de leur demande en dommages et intérêts au-delà du strict coût des travaux de suppression des aménagements non-expressément autorisés et de remise des lieux dans leur état d'origine » (arrêt, pp. 6-8) ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « tout au plus, les propriétaires peuvent revendiquer la remise en état des salles de bains et toilettes dont les travaux ont été décrits dans le courrier du 9 avril 2009, à l'exception de ceux concernant la chambre n°13 dont l'aménagement était prévu par le bail et donc autorisé par les bailleurs ; que cel correspond au vu de la facture SCA du 11 novembre 2011 à un coût de 4.500 € HT pour deux salles de bains + WC, soit 2.225 € pour une salle de bains + WC ; que le tribunal ne peut que noter les incohérences de coût unitaire d'une salle de bains + WC par rapport au courrier de mise en demeure du 3 août 2011 adressé par les bailleurs aux preneurs ; que le taux de TVA est également différent ; qu'en l'absence d'explications, il sera appliqué le taux réduit de 5,5% de sorte que le coût unitaire d'un ensemble salle de bains + WC est de 2.347,38 € ; qu'hors la chambre 13, il a été procédé à la suppression par l'ADSEA 38 des salles de bains et sanitaires pour les chambres 1, 2 et 3 soit des travaux de remise en état de 7.121,25 € TTC ; que l'ADSEA 38 a procédé à la suppression dans la chambre 16 des seuls sanitaires d sorte qu'il sera accordé une indemnisation à ce titre de 500 € TTC aux bailleurs ; qu'en conséquence, le montant des travaux de remis en état à la charge de l'ADSEA 38 s'élève à 7.621,25 € TTC » (jugement, p. 6) ; ALORS QUE, premièrement, la cassation à intervenir, sur le premier moyen, quant à l'imputabilité de la rupture anticipée, ne peut manquer d'entraîner, par voie de conséquence, la cassation du chef de l'arrêt ayant statué sur l'indemnité demandée par M. et Mme Y... à l'association ADSEA 38 et ce, en application de l'article 624 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, la cassation à intervenir, sur le deuxième moyen, s'agissant du payement de la somme de 85 449,73 euros, ne pourra manquer d'entrainer, par voie de conséquence, conformément à l'article 624 du code civil, l'anéantissement du chef de l'arrêt en tant qu'il vise les réparations locatives ; ALORS QUE, troisièmement, les juges du fond devaient rechercher si, quelles que soient les conditions de la rupture, la locataire n'était pas en tout état de cause tenue pour s'y être obligée à restituer les lieux en bon état de réparation locative (conclusions récapitulatives et en réponse du 16 juin 2015, p. 4 alinéa 2) ; que faute de l'avoir fait, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil ; ALORS QUE, quatrième, et en tout état de cause, comme le faisaient valoir M. et Mme Y..., les juges du fond devaient rechercher si en tout état de cause, les réparations n'auraient pas dû être effectuées dans le délai de deux ans à compter de la prise d'effet du bail (conclusions récapitulatives et en réponse du 16 juin 2015, p. 8 alinéa 3) ; que faute de l'avoir fait, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 ancien devenu 1103 du code civil.