Cour de cassation, 04 mars 2021. 20-10.846

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mars 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10088 F Pourvoi n° C 20-10.846 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021 M. D... Q..., domicilié [...] , a formé le pourvoi n° C 20-10.846 contre l'arrêt rendu le 5 novembre 2019 par la cour d'appel de Besançon (1re chambre civile et commerciale), dans le litige l'opposant à M. G... T..., domicilié [...] , défendeur à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de M. Q..., de la SCP Yves et Blaise Capron, avocat de M. T..., après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Q... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour M. Q.... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir condamné M. D... Q... à payer à M. G... T... la somme de vingt-sept mille six cent seize euros et vingt-trois centimes (27 616,23 euros), dont à déduire la provision allouée de huit mille (8 000 euros), au titre de la diminution de prix, ainsi qu'au titre des frais irrépétibles et des dépens, Aux motifs propres qu' en vertu de l'article 46 de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dont les dispositions sont rappelées dans l'acte notarié de vente signé par les parties le 15 mars 2014, si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure, l'action en réduction devant être engagée dans le délai d'un an à compter de la signature de l'acte ; que M. Q... prétend, au soutien de son appel, qu'il est intervenu en tant que particulier dans cette vente immobilière et argue de sa bonne foi quant à l'erreur de mesurage commise par ses soins ; qu'il considère encore que la différence de mesurage ne doit être prise en compte dans le calcul de la réduction de prix qu'au-delà des 5 % de marge d'erreur autorisés par la loi ; que l'acquéreur fait valoir que la différence de surface entre celle mentionnée sur l'acte de vente et celle résultant du mesurage effectué par le cabinet [...], soit 10,95 m², correspondant au seul lot n° 7 dont M. Q... était propriétaire, justifie une réduction de prix en application du texte précité telle que calculée le premier juge, au regard du prix de vente au m² du bien ; que l'acte notarié mentionne une superficie du lot n° 7 à usage d'appartement de 57,85 m² et présente en annexe un certificat de surface privative, établi le 9 février 2014 par M. Q... lui-même, qui fixe la surface dite « loi Carrez » de l'appartement à 57,85 m² ; qu'en premier lieu il importe peu que l'erreur commise par le vendeur dans le calcul de la superficie de l'appartement l'ait été de bonne ou de mauvaise foi ; qu'en second lieu, il ne peut être déduit du texte précité, qui prévoit une marge d'erreur en deçà de laquelle il n'est pas possible pour l'acquéreur d'agir en réduction de prix, qu'il faille procéder, en cas d'erreur supérieure à un vingtième au calcul de cette réduction, à l'application d'une franchise de 5 % comme tente de le soutenir l'appelant ; qu'en l'espèce, il résulte du mesurage effectué par le cabinet [...], dont les conclusions ne sont pas critiquées, que l'appartement a une superficie « loi Carrez » de 46,90 m² soit une moindre mesure de 10,95 m² ; que le bien ayant été acquis moyennant un prix de 145 900 euros pour une superficie de 57,85 m² le prix du bien au m² s'élevait par conséquent à 2 522,03 euros de sorte que M. G... T... était bien fondé à solliciter une réduction du prix de 27 616,23 euros ; que le jugement déféré qui a retenu à ce titre une somme de 27 616,32 sera infirmé à la marge sur ce point, Et aux motifs éventuellement adoptés que l'article 46 de la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 art. 1, entrée en vigueur le 19 juin 1997, dispose que : « Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure » ; que l'acquéreur se voit autoriser à réclamer au vendeur une restitution partielle du prix, le montant de la restitution étant « proportionnel à la moindre mesure » ; que la réduction du prix est proportionnelle à l'écart de superficie ; qu'au prix stipulé dans l'acte il faut faire application du pourcentage d'insuffisance de superficie ; que par application littérale de l'article 46, une demande de restitution des frais afférents au surplus indu du prix de vente n'était pas recevable ; qu'en l'espèce, M. T... demande le remboursement d'une somme de 27 716,32 euros ; que M. Q..., dans l'acte de vente avait constaté une surface de 57,85 m² ; que M. T... avait calculé la superficie, en application de la loi Carrez ; qu'il en avait conclu une superficie de 60,21 m² soit supérieure à celle que M. Q... annonçait dans l'acte notarié ; qu'il est indiqué dans l'acte la possibilité pour l'acquéreur d'agir en révision de prix si pour au moins l'un des lots, la superficie réelle est inférieure de plus d'1/20e à celle exprimée aux présentes ; que dès lors, les dispositions de la convention reprenant les dispositions légales, permettent de constater qu'il ne s'agit nullement d'une franchise mais d'une condition de recevabilité de l'action en réduction de prix puisque l'acquéreur ne peut, si la superficie réelle est inférieure de moins d'1/20e, agir ; qu'il est également indiqué dans l'acte, page 22 que « le vendeur [ ]est l'auteur du mesurage » ; que le mesurage rappelé dans l'article 80 du décret d'application de la loi Carrez concernant les surfaces, exclut notamment les parties de l'immeuble inférieur à une hauteur d'un mètre quatre vingt, ainsi que l'épaisseur des murs, des cloisons, les embrasures ; que le seul mesurage conforme aux dispositifs de la loi Carrez est le certificat de mesurage du cabinet [...] d'une superficie de 46,90 m² du lot mesuré et énoncé dans l'acte de vente ; que le certificat du cabinet [...] ne prend pas en compte comme surface privative les embrasures pour une surface de 0,20 m² ni la hauteur inférieure à 1m80 pour une superficie au sol de 16 m² conformément aux dispositions de l'article 80 du décret d'application de la loi Carrez, rappelées dans l'acte notarié page 22 ; que Mme V... Y... a précisé que le mesurage global est de 50,5 m² en communiquant les certificats appropriés ; que le document établi par Mme V... Y... dans le cadre de l'acte modificatif du règlement de copropriété ne prend pas en compte ces critères techniques, et intègrent d'autres lots que le lot n° 7 objet du litige ; que M. Q... précise que le bien a été acquis pour une valeur de 156 000 euros ; que ce prix intègre toutefois le lot 19 et la moitié indivise du lot 29 ; que les frais d'acquisition du lot n° 7 des biens de 145 900 euros sont impactés par la réduction de prix puisque M. T... a réglé des droits et des frais sur la valeur d'acquisition et aurait dû acquitter des droits moindres ; que M. Q... invoque un certificat de mesurage des lots 7, 35, 32 et 37 ; que le litige et la présente procédure ne portent que sur le lot 7 qui a fait l'objet d'un mesurage loi Carrez ; que les lots 34, 36, 35 et 37 constituent une division du lot 29, acquis en indivision avec le lot 33 qui correspond à un palier commun, partie commune de l'immeuble mais non mesuré dans l'acte (les lots de moins de 8 m² sont exclus du mesurage) et non encore défini en l'absence de modificatif du règlement de copropriété financièrement à la charge de M. Q... ; que Mme V... précise dans son courrier du 1er septembre que le mesurage Carrez du seul lot 7 est bien de 46,90 m² correspondant très exactement au mesurage de M. A... ; que par ailleurs, l'action engagée par M. T... ne porte pas sur la modification du règlement de copropriété qui concerne essentiellement la situation des parties communes intégrées dans les parties privatives, et modifiant ainsi la superficie des parties communes et privatives, Et que les nouvelles mesures devaient être actées par une assemblée générale de copropriété qui était prévue le 16 avril 2015 ; que cette assemblée générale de copropriété a été reportée ; qu'il convient de constater que le modificatif n'a pas encore été signé, M. T... n'étant, aux dires du géomètre, titré que sur le lot 7 alors qu'il est constant qu'il occupe les lots 7, 35, 32 et 37 ; 1°) Alors que le juge ne peut méconnaître l'objet du litige ; que M. Q... faisait valoir dans ses conclusions d'appel, certificat à l'appui, que le mesurage global de l'appartement de M. T... était de 50,50 m² ; qu'en retenant que les conclusions du cabinet [...], dont il résultait que l'appartement litigieux avait une superficie de 46,90 m², n'étaient pas critiquées, la cour d'appel a violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2°) Alors que la superficie à prendre en compte pour l'application de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est celle de l'unité d'habitation, telle qu'elle se présente matériellement au jour de la vente ; qu'elle inclut donc les superficies sans existence juridique et celles des lots et fractions de lot de moins de 8 m² composant l'unité d'habitation ; que la cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés, que la vente intervenue entre M. Q... et M. T... portaient sur les lots 7 et 19 et la moitié indivise du lot 29, que M. T... occupait en réalité les lots 7, [...], 35 et 37 et que Mme V... Y..., géomètre-expert, précisait que ces quatre lots ne formaient qu'un seul appartement ; qu'en retenant que le litige ne portait que sur le lot 7 et qu'il convenait d'exclure les lots 35 et 37 selon elle issus de la division du lot 29, non mesuré dans l'acte comme ayant une superficie de moins de 8 m² et non encore défini en l'absence du modificatif du règlement de copropriété, la cour d'appel a violé l'article susvisé, dans sa rédaction antérieure à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ; 3°) Alors que tout lot de copropriété comprend nécessairement une partie privative ; qu'en retenant, pour les exclure du mesurage de l'appartement, que les lot 35 et 37 inclus dans le certificat de mesurage invoqué par M. Q... constituaient une division du lot 29 acquis en indivision, lequel correspondait à un palier commun, partie commune de l'immeuble, la cour d'appel a violé l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. Q... de sa demande tendant à voir dire que le compte entre les parties fait apparaître un solde en faveur de M. T... à hauteur de 471,84 euros que M. Q... reste devoir, rejetant ainsi sa demande de restitution de la somme de 10 000 euros remise à M. T..., Aux motifs propres que M. Q... fait valoir qu'il a remis un chèque de 10 000 euros en garantie du parfait achèvement des travaux, que M. G... T... a remis à l'encaissement contrairement aux arrangements prévus entre eux et considère que l'argument adverse consistant à faire état de malfaçons pour s'opposer à la restitution de cette somme est infondé, dès lors qu'il repose sur un rapport de malfaçons rédigé par ses soins et au surplus erroné, s'agissant en tout état de cause de malfaçons mineures, dont la valeur de reprise est sensiblement moindre que la somme en litige ; que M. T... s'oppose à la demande adverse de restitution d'une somme de 10 000 euros, dont il ne conteste pas l'encaissement, mais souligne que ce règlement participait d'une transaction intervenue entre les parties et dont M. Q... ne démontre nullement le caractère répétible ; que M. Q..., qui ne produit aucun écrit en dépit du montant de la somme dont il réclame le paiement, au mépris des dispositions de l'article 1341 ancien du code civil, ne démontre pas le bien-fondé de sa demande en restitution de la somme de 10 000 euros ; que la correspondance du 15 décembre 2014 et son attestation sur l'honneur du 25 août 2015, évoquant une remise à titre de garantie de bonne fin des travaux, sont insuffisantes à corroborer cette allégation, dès lors qu'elles émanent de l'intéressé lui-même, pas plus que l'échange de SMS entre les parties et un courrier du 7 avril 2014, dans lesquels il évoque à plusieurs reprises un remboursement mais sans que le fondement ni les modalités n'en soient clairement définis ; que dans ces conditions il n'est point besoin d'examiner les arguments développés par l'appelant tenant à la réalisation des travaux et leur bonne fin ; que le jugement déféré qui a débouté M. Q... de cette prétention sera donc confirmé ; Et aux motifs partiellement adoptés que l'ancien article 1341 du code civil, applicable lors de la remise du chèque, précise que tout engagement dépassant une somme fixée actuellement par décret à hauteur de 1 500 euros doit être acté sous forme écrite ; que M. Q..., vendeur, fait valoir qu'il a transmis à M. T... un chèque de garantie de 10 000 euros au moment de la vente de l'appartement afin, selon lui, de le garantir de la bonne fin des travaux ; que les travaux ont été terminés ; qu'il est constant que M T... a déposé en banque un chèque de 10 000 euros ; que la somme de 10 000 euros a fait l'objet d'un retrait sur les comptes bancaires de M. D... Q... au 3 avril 2014 par chèque n° 2117510 ; et que le 15 décembre 2014, M. D... Q... a sollicité en vain, le remboursement de cette somme de 10 000 euros auprès de M. T... ; que M. Q... allègue des malfaçons et verse à l'appui de ses allégations des factures (pièces 13, 14 et 15), d'une déclaration sur l'honneur établie par M. Q... et des captures d'écran SMS ; que sur les malfaçons, il est constant que les volets ont été repris par l'entreprise Menuiserie Guilemin ; que les clés ont été données ; que la porte du garage et la dalle ont été reprises ; que la douche simple et non italienne ainsi que le convecteur électrique au lieu d'un accumulateur découlent d'un accord entre M. T... et M. Q... ; que les pieds d'escaliers pour accéder au grenier ont été repris ; que l'armoire présente dans le grenier a été retirée ; que les interrupteurs de la cuisine et de la grande chambre ont été réparés ; que la porte de la cuisine a été changée ; que M. T... a lui-même consenti que l'appartement soit mis sur l'électricité des communs ; que le consuel a été obtenu ; que la vente a été conclue en l'état ; qu'il ne s'agit pas d'un logement neuf mais d'un logement présentant des défauts liés à l'usure normale ; que M. T... a d'ailleurs procédé à une visite préalable avant de signer le contrat de bail, et que les malfaçons dont M. T... fait état ne sont pas mentionnées dans l'état des lieux ; que sur la pose du receveur de douche, les factures produites concernent la pose du receveur de douche de 270,55 euros, de deux paires de volets battants en bois d'un montant de 671 euros étant précisé que M. G... T... produit aux débats un rapport d'expertise BPCE du 1er juillet 2015 concernant une fuite sur le receveur et indiquant que « Monsieur Q... procède par ses propres moyens à l'installation d'un receveur de douche et de paroi de douche dans l'un des deux logements acquis le 15 mars 2014 par M. G... T... » ; que les causes du sinistre indiquées consistent dans l'installation non conforme du receveur et paroi de douche par M. Q... à l'origine des écoulements d'eau et dommages dans le logement F... ; que le document est signé par M. Q... ce qui peut démontrer que le receveur de douche produit aux débats correspond à une facture liée au second appartement et non à l'appartement acquis par M. T..., et que le règlement ne correspond pas, comme le soutient M. Q... à une garantie d'achèvement des travaux qui demeurerait à effectuer la somme ayant, le cas échéant, vocation à être retenue sur le prix de vente et les travaux énoncés dans l'acte ; Alors que tout jugement doit être motivé ; que le juge ne peut accueillir ou rejeter les demandes dont il est saisi sans analyser les éléments de preuve qui lui sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu'en retenant que M. Q... ne démontrait pas le bien-fondé de sa demande en restitution de la somme de 10 000 euros, la correspondance du 15 décembre 2014, son attestation sur l'honneur du 25 août 2015, l'échange de SMS entre les parties et le courrier du 7 avril 2014 étant selon elle insuffisants à faire cette preuve, sans examiner la pièce d'appel adverse n° 3, spécialement invoquée par M. Q... au soutien de sa prétention, aux termes de laquelle M. T... proposait à M. Q... de déduire de la somme de 10 000 euros qu'il lui devait le coût de la reprise de certains travaux, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.