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CIV. 3
VB
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 1er juin 2022
Cassation partielle
Mme TEILLER, président
Arrêt n° 459 F-D
Pourvoi n° Q 21-12.747
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 1ER JUIN 2022
La société Ouest promotion immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], a formé le pourvoi n° Q 21-12.747 contre l'arrêt rendu le 29 décembre 2020 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre civile TGI), dans le litige l'opposant :
1°/ à la société La Cas'a meubles, société en nom collectif, dont le siège est [Adresse 2],
2°/ à la société Pyraustral, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4],
défenderesses à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de la société Ouest promotion immobilier, après débats en l'audience publique du 20 avril 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Désistement partiel
1. Il est donné acte à la société Ouest promotion immobilier (la société OPI) du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Pyraustral.
Faits et procédure
2. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 29 décembre 2020), la société OPI, après avoir obtenu, par un arrêt irrévocable du 23 septembre 2016, l'expulsion de M. [W] et de tout occupant de son chef de divers lots à lui donnés en location selon trois conventions résiliées, a assigné la société La Cas'a meubles, sous-locataire, en paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2013 jusqu'à leur complète libération, arrêtée au 28 février 2018 à une somme de 474 400,44 euros.
Examen du moyen
Sur le moyen, pris en ses deux premières branches
Enoncé du moyen
3. La société OPI fait grief à l'arrêt de limiter à la somme de 52 000 euros le montant de la condamnation de la société La Cas'a meubles à son profit au titre de son occupation d'une partie du local n° 3, pour la période de septembre 2014 à octobre 2016 inclus, alors :
« 1°/ qu'une indemnité d'occupation est due pour le temps que dure l'occupation des lieux, jusqu'à leur libération effective, et non seulement jusqu'au moment où celui qui en avait concédé la jouissance à l'occupant peut prétendument anticiper la reprise des lieux, par exemple du fait d'une décision autorisant l'expulsion dudit occupant ; qu'en se fondant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de monsieur [W], sur la considération selon laquelle la société Ouest Promotion Immobilier pouvait «anticiper la reprise des lieux à partir de l'arrêt du 23 septembre 2016», qui autorisait l'expulsion de tout occupant du chef de monsieur [W], la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à justifier sa décision, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°/ qu'une indemnité d'occupation est due pour le temps que dure l'occupation des lieux et ce, jusqu'à leur libération effective, peu important le prononcé d'une décision autorisant l'expulsion de l'occupant ; qu'en se fondant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de M. [W], sur la considération selon laquelle l'expulsion d'un tel occupant était autorisée par un arrêt rendu le 23 septembre 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis, la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à justifier sa décision, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil. »
Réponse de la Cour
Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil :
4. Il résulte de ce texte que le préjudice doit être réparé dans son intégralité, sans perte ni profit pour celui qui en est victime.
5. Pour fixer au mois d'octobre 2016, le terme de l‘exigibilité de l'indemnité d'occupation au paiement de laquelle il a condamné la société La Cas'a meubles, l'arrêt retient que la présence de cette société en qualité de sous-locataire n'est attestée qu'à compter du 18 septembre 2014 et que la société OPI pouvait anticiper la reprise des lieux à partir de l'arrêt du 23 septembre 2016, puisque l'expulsion de tout occupant du chef de M. [W] était autorisée indépendamment de toute remise des clés et que le paiement d'une indemnité d'occupation ne saurait raisonnablement dépasser la période de septembre 2014 à octobre 2016 inclus, soit vingt-six mois.
6. En statuant ainsi, après avoir constaté qu'il ressortait du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 2 novembre 2017 que les lieux n'avaient pas été débarrassés complètement et, alors que l'absence de mise à exécution d'une décision d'expulsion n'exonère pas l'occupant sans droit ni titre de son obligation de réparer le préjudice né de son maintien indu dans les lieux qui ne cesse qu'au jour de leur libération effective, la cour d'appel a violé le texte susvisé. PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne la société La Cas'a meubles à payer à la société Ouest promotion immobilier la somme de 52 000,00 euros (cinquante deux mille euros) au titre de son occupation d'une partie du local n° 3 situé au [Adresse 1], pour la période de septembre 2014 à octobre 2016 inclus, l'arrêt rendu le 29 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ;
Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Saint Denis autrement composée ;
Condamne la société La Cas'a meubles aux dépens ;
En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée la société Ouest promotion immobilier ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier juin deux mille vingt-deux. MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat aux Conseils, pour la société Ouest promotion immobilier
La société Ouest Promotion Immobilier fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif de ce chef, d'avoir limité à la somme de 52.000 € le montant de la condamnation prononcée contre la société La Cas'a Meubles au profit de la société Ouest Promotion Immobilier au titre de son occupation d'une partie du local nº 3 situé au [Adresse 1], pour la période de septembre 2014 à octobre 2016 inclus ;
1°) Alors qu'une indemnité d'occupation est due pour le temps que dure l'occupation des lieux, jusqu'à leur libération effective, et non seulement jusqu'au moment où celui qui en avait concédé la jouissance à l'occupant peut prétendument anticiper la reprise des lieux, par exemple du fait d'une décision autorisant l'expulsion dudit occupant ; qu'en se fondant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de monsieur [W], sur la considération selon laquelle la société Ouest Promotion Immobilier pouvait « anticiper la reprise des lieux à partir de l'arrêt du 23 septembre 2016 », qui autorisait l'expulsion de tout occupant du chef de monsieur [W] (arrêt, point 37, p. 8, al. 6), la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à justifier sa décision, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
2°) Alors, en tout état de cause, qu'une indemnité d'occupation est due pour le temps que dure l'occupation des lieux et ce, jusqu'à leur libération effective, peu important le prononcé d'une décision autorisant l'expulsion de l'occupant ; qu'en se fondant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de monsieur [W], sur la considération selon laquelle l'expulsion d'un tel occupant était autorisée par un arrêt rendu le 23 septembre 2016 par la cour d'appel de Saint-Denis (arrêt, point 37, p. 8, al. 6), la cour d'appel, qui s'est déterminée par un motif impropre à justifier sa décision, a violé l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
3°) Alors, par ailleurs, que le procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 14 décembre 2016, produit aux débats devant la cour d'appel par la société Ouest Promotion Immobilier, portait mention de ce qu'une personne avait déclaré à l'officier ministériel « que le hangar voisin (qui fait partie des lots litigieux) était occupé par le passé par la société La Cas'a Meubles, sans savoir si cette société occupe toujours ou non le hangar », avant de relever que le hangar était « fermé » et que ledit officier ministériel constatait « au sol devant la portée d'entrée des cartons portant le nom de la société Cas'a Meubles » ; qu'il ressortait des termes clairs et précis de ce document qu'il ne faisait pas état d'un abandon manifeste des lieux par la société La Cas'a Meubles, dès lors que l'officier ministériel avait seulement constaté que les locaux étaient fermés et qu'il ne lui était pas dit que la société La Cas'a Meubles avait cessé ou, au contraire, poursuivi son occupation, ce document n'indiquant pas que ledit huissier de justice aurait constaté la libération des lieux ; qu'en retenant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de monsieur [W], que le procès-verbal de constat d'huissier de justice précité « montrait un abandon manifeste des lieux » (arrêt, point 37, p.8, al. 6 in fine), la cour d'appel a dénaturé cette pièce et, partant, violé l'obligation faite au juge de ne pas dénaturer les documents de la cause ;
4°) Alors, en tout état de cause, que la cour d'appel a elle-même constaté que l'huissier de justice, après le procès-verbal de constat en date du 14 décembre 2016 précité, avait « fini par reprendre possession du lot n° 3 » (arrêt, point 36, p. 8, al. 5, in limine) et qu'il ressortait d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice en date du 2 novembre 2017 que les lieux concernés n'avaient pas été débarrassés complètement, puisque demeurait la présence de « meubles endommagés », de « morceaux de meubles » et de « cartons » (arrêt, point 36, p. 8, al. 5, in fine) ; que, par ses écritures d'appel (pp. 12, al. 11 et s.), la société Ouest Promotion Immobilier avait fait valoir que la société La Cas'a Meubles n'avait pas complètement libéré les lieux avant mars 2018 ; qu'en retenant néanmoins, pour limiter à la période courant du mois de septembre 2014 à celui d'octobre 2016 inclus celle prise en compte pour fixer l'indemnité due à la société Ouest Promotion Immobilier par la société La Cas'a Meubles, occupant du chef de monsieur [W], que le procès-verbal de constat d'huissier de justice précité « montrait un abandon manifeste des lieux » (arrêt, point 37, p.8, al. 6 in fine), sans expliquer en quoi le procès-verbal de constat en date du 14 décembre 2016, qui faisait seulement état de l'ignorance d'une personne quant à l'occupation des locaux par la société La Cas'a Meubles, permettait à lui seul d'établir une libération effective des locaux par cette dernière société, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ;
5°) Alors, enfin et en tout état de cause encore, qu'en se bornant, pour fixer le montant de l'indemnité d'occupation due pendant la période retenue en proportion de l'occupation réelle du local litigieux, à affirmer purement et simplement qu'il s'agissait d'une occupation de ce local « pour une petite partie » (arrêt, point 39, p. 8, al. 8), sans mentionner ni analyser une quelconque pièce relative à la surface des lieux occupés ou de nature à établir que les lieux n'auraient été ainsi occupés qu'en faible proportion de leur surface, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
